Zivilrecht ZI – Juni 2015 – 1. Staatsexamen NRW
Vielen Dank für das Zusenden eines Gedächtnisprotokolls der ersten gelaufenen Klausur im Zivilrecht des 1. Staatsexamen im Juni 2015 in NRW. Ergänzungen und Korrekturanmerkungen sind wie immer gerne gesehen.
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Sachverhalt
Kaufmann V´s Gewerbe besteht darin Wohnungen zu vermieten. V vermietet hauptsächlich an Studenten, dabei geht er so vor, dass er die Mietverträge zunächst auf eine Laufzeit von einem Jahr begrenzt, zum Ende des dritten Quartals die Wohnungen besichtigt und eine Verlängerung der Mietzeit von seinem Eindruck der Wohnungen abhängig macht.
M muss für sein Jurastudium nach Bielefeld ziehen. Im Internet findet M von V angebotene Wohnungen. Er interessiert sich für eine Wohnung 40qm zu 400€ Kalt. Auf der Internetseite des V bietet dieser die Möglichkeit eines „virtuellen Rundgangs“ durch die Wohnung. Nach mehreren Telefonaten mit V schickt dieser dem M einen von V bereits unterschriebenen, vorformulierten Vertrag per Post zu. Darin wird auf die Mietvertragslaufzeit von einem Jahr hingewiesen, sowie dem Mieter ein Widerrufsrecht von 12 Tagen eingeräumt. Eine Belehrung über Widerrufsmöglichkeiten enthält der Vertrag nicht.
Am 16.09.2014 unterschreibt M die Verträge und schickt einen der Verträge an V zurück.
Wie vereinbart zieht M am 01.10.2014 in die Wohnung ein. So wirklich kann er sich für das Jurastudium jedoch nicht begeistern und beschließt im zweiten Semester, dass Studium abzubrechen und stattdessen an der RWTH Aachen Physik zu studieren. Da er sich nie wirklich für sein Studium begeistern konnte, hat er die Zeit mit Feiern in seinen vier Wänden verbracht. Dabei entstanden durch ausgetretene Zigaretten Brandlöcher im Parkett, eine Fliese in der Küche ist durch eine fallen gelassene Flasche zu Bruch gegangen, an allen eigentlich weißen Wänden finden sich große Rotweinflecken und das Badezimmerwaschbecken hängt gerade so nur noch an der Wand.
M fragt seine Freundin K, die ebenfalls Jura studiert, am 15. Mai ob er sich vom Vertrag lösen könne.
Frage 1:
a) Kann M sich mittels Kündigung vom Mietvertrag lösen und/oder
b) Kann M sich durch Widerruf vom Mietvertrag lösen?
Wenn ja, was muss er dafür unternehmen. Welche Rechte haben M und V, unterstellt die Kündigung/der Widerruf ist erfolgreich ? Auf die entstandenen Schäden der Mietwohnung ist dabei nicht einzugehen.
Frage 2:
a) Welche Rechte hat V in Bezug auf die Schäden der Mietwohnung, wenn die Kündigung erfolgreich ist?
b) Welche Rechte hat V in Bezug auf die Schäden der Mietwohnung, wenn der Widerruf erfolgreich ist? K meint, zumindest bei erfolgreichem Widerruf habe V keine Rechte.
Auf alle aufgeworfenen Fragen ist in einem umfangreichen Gutachten, notfalls mittels Hilfsgutachten einzugehen.
Warum kann denn das JPA nicht erst mit einem gewöhnlichen Widerrufsrechtsfall anfangen, anstatt sofort den speziellen Fall der Wohnraummiete zu nehmen…?!
Hier handelt es sich doch um keinen Zeitmietvertrag, weil kein Befristungsgrund i.S.d 575 I vorliegt, oder? Sondern wg. 575 I 2 um einen unbefristeten
Mietvertrag.
hab ich auch abgelehnt ;). Fandet ihr die unteren Fragen auch so schwammig? Ich wusste gar nicht, was die genau wollten….
Ja, die Formulieren war sehr schwammig. Sollte man in der weitergehenden Frage die Folgeansprüche bei Kündigung ODER Widerruf prüfen, oder bei Kündigung UND Widerruf, also beides hypothetisch annehmen.
Bei der letzten Frage ging es ja um §361 BGB. Aber ,,infolge“ meint nur Ansprüche, die sich durch den Widerruf ergeben, ergo waren die Ansprüche aus Delikt zu prüfen, oder?
Ich hab das so verstanden, dass man nur die Ansprüche quasi prüft, die sich daraus ergeben, sprich: wenn Kündigung zB wohnungseückgabe etc. aber wie gesagt…. Ich war auch bi hat wirklich sicher, was die da hören wollten
Sorry das iPhone spinnt mal wieder mit der Grammatik: also ich war mir auch nicht wirklich sicher, was die da hören wollten.
Zu Frage 1
I. Hat M ein Kündigungsrecht?
1. Ordentliches Kündigungsrecht
– Mietverhältnis iSv § 535 BGB (+)
– Mietzeitbestimmung iSv §§ 542 I, II BGB?
V wollte Befristung des Mietverhältnisses auf ein Jahr.
Vorrangig vor AGB-Kontrolle ist § 575 BGB zu prüfen wegen § 575 IV, der die Bestimmungen als zwingendes Recht einordnet.
Liegt Befristungsgrund iSv § 575 I vor?
Ein Befristungsgrund ist nicht ersichtlich.
=> Das Mietverhältnis gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, § 575 I 2 BGB
=> Mietzeitbestimmung iSv §§ 542 I, II BGB (-)
Was muss M unternehmen?
– Kündigungserklärung in schriftlicher Form, § 568 I BGB
– Kündigungsfrist, § 573c I 1, bis zum 3.6.2015, wenn mit Ablauf des 31.8.2015 gekündigt werden soll
2. Außerordentliches Kündigungsrecht
– Mietverhältnis (+), s.o.
– Vorliegen eines wichtigen Grundes iSv § 543 I BGB?
M wird die Wohnung aufgrund eines möglicherweise bevorstehenden Umzugs nach Aachen überhaupt nicht mehr nutzen. Allerdings liegt dieses Risiko i.E. in seiner Sphäre.
=> (-)
– Anwendung von §§ 313 ff. neben § 543 str., scheitert i.E. aber aus o.G.
=> kein außerordentliches KüR
Rechtsfolgen der Kündigung:
V kann die Rückgabe der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 546 I BGB verlangen.
b) Hat M ein Widerrufsrecht?
– Widerrufsrecht nach §§ 355 I, 312 I, 310 III, 312b, 312c, 312g BGB
Sachlicher Anwendungsbereich § 312 I
Verbrauchervertrag iSv § 310 III?
V = Unternehmer, § 14 BGB, denn er verfolgt gewerbliche Zwecke
M = Verbraucher, § 13 BGB, denn er verfolgt private Zwecke
=> (+)
Bereichsausnahme nach § 312 IV?
Eingeschränkte Anwendbarkeit nach § 312 IV S.1 (+)
Ausschluss nach § 312 IV S.2, wenn Wohnung vorher besichtigt
(P) Reicht „virtueller Rundgang“ für Besichtigung iSd Norm aus?
(+), denn es wird Überblick verschafft, der auch räumlich wirkt
(-), Manipulationsmöglichkeit durch Anbieter (unklar ist tatsächlicher Zustand der Wohnung im Moment des „virtuellen Rundgangs“); keine Detailbesichtigung im Hinblick auf Beschaffenheit der Wohnung möglich
=> Besichtigung (-)
=> kein Ausschluss (+)
– AGV iSv § 312b I?(-), insbesondere keine gleichzeitge körperliche Anwesenheit
– Fernabsatzvertrag iSv § 312c I?
Verwendung von Fernkommunikationsmitteln iSv § 312c II?
Hier insbesondere Briefverkehr = FKM iSv § 312c II
=> (+)
=> Widerrufsrecht nach § 312g I (+), da kein Ausschluss nach § 312g II und keine Subsidiarität nach § 312g III
Was muss er unternehmen?
– Widerrufserklärung, § 355 I 2 BGB
– innerhalb der Widerrufsfrist
vereinbart waren 12 Tage – Abweichung von § 355 II BGB (14 Tage)
=> unwirksam im Hinblick auf § 361 II (zwingendes Recht)
=> grds. § 355 II: 14 Tage beginnend mit Vertragsschluss
ABER: nicht vor Belehrung gem. § 356 III BGB, hier keine Belehrung
=> Frist nicht begonnen und auch nicht erloschen gemäß § 356 III S.2, denn seit dem 16.9.2014 (=Zeitpunkt des Vertragsschluss) sind noch nicht 12 Monate und 14 Tage vergangen
=> (+)
Rechtsfolgen des Widerrufs: Die empfangenen Leistungen sind zurückzugewähren, § 357 I
=> M kann ordentlich zu Ende August kündigen oder umgehend widerrufen.
Zu Frage 2:
a)
I. §§ 535, 280 I, III, 281
1. Mietvertrag (+)
2. Pflichtverletzung
§ 546 I?
Handelt es sich bei der Pflicht zur Rückgabe um eine Nebenleistungspflicht des Mieters? Wird diese verletzt, wenn Mietsache verschlechtert zurückgegeben wird?
Pflicht zur Rückgabe wohl Nebenleistungspflicht; ganz hM (-), § 546 I verpflichtet Mieter zur Rückgabe unabhängig vom Zustand
=> (-)
II. §§ 535, 280 I, 241 II
1. Mietvertrag (+)
2. Pflichtverletzung
Beschädigung?
Dem Mieter ist der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache gestattet. Verschlechterungen der Mietsache, die durch üblichen vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, begründen keine Pflichtverletzung. Brandlöcher im Parkett infolge ausgetretener Zigaretten, Weinflecken an den Wänden (sofern diese nicht mit unerheblichem Aufwand entfernbar sind) sowie das zerstörte Waschbecken sind nicht im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs entstanden.
=> Pflichtverletzung (+)
3. Vertretenmüssen
§ 276: unklar, ob M selbst die Pflichtverletzungen begangen hat
aber: jedenfalls Zurechnung über § 278 bzgl Pflichtverletungen durch Partygäste, da sie bzgl der Nebenpflichten des Mieters nach hM Erfüllungsgehilfen sind
=> (+)
4. Schaden (+)
III. § 823 I für selbst verursachte Schäden (+) sowie ggfs § 823 II ivM § 303 I StGB bei vorsätzlicher Sachbeschädigung
b)
– (P) Gilt die Wertung des § 325 BGB auch für den Widerruf?
Widerruf wohl „besonderes“ Rücktrittsrecht, daher Schadensersatzbegehren gem. Wertung des § 325 neben Widerruf möglich
ABER: § 361 I lex specialis für Widerruf; kein Schadensersatz aus §§ 355 ff
früher Verweis auf §§ 346 ff., heute eigenständig geregelte Rückabwicklung
(P) Sperrt § 361 I Ansprüche aus Deliktsrecht?
Nur solche „infolge des Widerrufs“, hier also (-)
damit § 823 I bzgl eigener Rechtsgutverletzungen (+)
und ggfs. 823 II iVm § 303 I StGB
(P) § 357 VII (analog)
Gebrauchsüberlassung der Mietsache = Ware?
Es könnte sich hier um ein studentenwohnheim gem. § 549 III handeln, sodass § 575 gar nicht anwendbar wäre