BGH: Schönheitsreparaturklauseln bei unrenovierter Wohnung unwirksam

Der BGH hat sich in einer kürzlich ergangenen Entscheidung (BGH, Az. VIII ZR 185/14 – Urteil v. 18.03.2015 – z.Z. nur als Pressemitteilung vorliegend; siehe auch Parallelverfahren VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13 vom gleichen Tag) mit der Frage beschäftigt, ob AGB-Klauseln über Schönheitsreparaturen bei Wohnraummietverträgen auch dann Bestand haben, wenn die Wohnung unrenoviert vermietet wird. Die Entscheidung hat besondere Examensrelevanz, da sie eine Änderung der bisherigen BGH-Rechtsprechung (BGHZ 101, 253, 264 ff.) darstellt und  sich zugleich nahtlos in die Entscheidungspraxis zum Thema „Schönheitsreparaturen“ im Mietrecht einfügt.
Sachverhalt (vereinfacht)
Am 1.10.2002 schließt M mit Vermieter V einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin. Die Wohnung befindet sich zum Zeitpunkt des Mietbeginns in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Der Mietvertrag enthält u.a. folgende Klauseln:

„§ 4 Nr. 6 

Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. 

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. 

§ 12 

Der Mietvertrag wird per 1.10.2002 geschlossen. Mietzahlung ab 15.10.2002, da Mieter noch Streicharbeiten in drei Zimmern vornimmt.“

Nach einigen Jahren entscheidet sich M, das Mietverhältnis zum 29.12.2011 zu kündigen. Bei Rückgabe der Wohnung bemerkt V, dass M die notwendigen Renovierungsarbeiten nicht durchgeführt hat. Als V die M unter Verweis auf die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag unter Fristsetzung auffordert, die erforderlichen Schönheitsreparaturen vorzunehmen, weigert sich M. Immerhin habe sie die Wohnung in einem völlig umrenovierten Zustand erhalten. Die vertraglichen Regelungen seien damit völlig überzogen und daher „null und nichtig“.
V lässt die Wohnung auf eigene Kosten renovieren und klagt, da M auch weiterhin die Zahlung verweigert, beim zuständigen Amtsgericht auf Schadensersatz. Hat die Klage Erfolg?
Schönheitsreparaturen im Examen
Grundsätzlichen besteht eine Verpflichtung des Vermieters zur Instandhaltung der Mietsache gem. § 535 I 2 BGB. Dazu gehören auch etwaige Abnutzungserscheinungen, die während des Mietvertrags auftreten (sog. Schönheitsreparaturen). Zu den Schönheitsreparaturen zählen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Allerdings kann die Instandhaltungspflicht des Vermieters – auch durch AGB – abbedungen werden. Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen kann daher auch weiterhin dem Mieter auferlegt werden, insoweit ändert sich an der Rechtsprechung nichts.
Im Rahmen von Examensklausuren wird es meistens um die Frage gehen, ob (1) die Klausel wirksam in den Vertrag einbezogen wurde  und (2) ob die Bestimmung einer Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB standhält. Die Vereinbarkeit der Klausel mit geltendem Recht wird meistens den Schwerpunkt der Analyse darstellen, bei der die vom BGH entwickelten Grundsätze bekannt sein sollten. Gewöhnlich wird man in der Klausur auf folgende Klauseltypen bzw. Problemkonstellationen treffen:

• „Starrer“ Fristenplan – „Flexibler“ Fristenplan
• Endrenovierungsklausel
• Tapetenentfernungsklauseln
• Farbwahlklauseln und Ausführungsvorgaben (siehe bei uns hier, hier und hier)
• Aufeinandertreffen von AGB-Klauseln und individualvertragliche Bestimmungen (siehe hier)

Einen detaillierten, sehr instruktiven Überblick über die examensrelevanten Fallkonstellationen findet ihr zudem hier bei den Kollegen von der JURA.
BGH bisher: Schönheitsreparaturklauseln bei unrenovierter Wohnungen wirksam
Bislang hat der BGH die Auffassung vertreten, die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei auch bei der Überlassung des Wohnraums in unrenoviertem Zustand wirksam, wenn die Renovierungsfristen ab dem Zeitpunkt des Mietbeginns zu laufen beginnen (BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.).
Der BGH hatte dies unter anderem damit begründet, dass Wohnraum typischerweise nicht immer in gänzlich renovierten Zustand vermietet werde und Vermieter damit vor jeder Neuvermietung die Wohnung renovieren lassen müssten. Weiterhin stellte der BGH darauf ab, dass die Grenze zwischen „renoviert“ und „renovierungsbedürftig“ häufig fließend verlaufe und im Streitfall erhebliche Beweisschwierigkeiten bestehen.
Zu der Voraussetzung, dass die Fristen ab dem Zeitpunkt des Mietbeginns zu laufen haben, gelangte der BGH jedoch nur mittels Auslegung der in Rede stehenden Vorschrift, da ein entsprechender Fristlauf nicht ausdrücklich im Mietvertrag enthalten war. Ein angemessener Ausgleich war nicht vereinbart worden.

Keine Geltungserhaltende Reduktion
An der oben dargestellten Rechtsprechung hält der BGH nicht mehr fest. Zwar vertritt der BGH auch weiterhin die Auffassung, dass eine Abwälzung der Pflicht zur Schönheitsreparaturen nur bei Fristlauf ab Mietbeginn gelten kann, da der Mieter nicht mit den Abnutzungsspuren des Vormieters belastet werden soll.
Allerdings vertritt der BGH nunmehr eine insgesamt verschärfte AGB-Kontrolle. Zum einen habe es sich im Rahmen der damaligen Entscheidung bei der Auslegung der Klausel um eine – nach heutigen Maßstäben – unzulässige geltungserhaltende Reduktion gehandelt. Solche Klauseln sind aus heutiger Sicht jedoch eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners und nach § 306 BGB unwirksam. Auf diesem Wege war der BGH dem Gebot nachgekommen, dass der Mieter nicht für die Abnutzung durch den Vormieter verantwortlich sein soll.
Verschärfte Inhaltskontrolle
Zum anderen habe es nach in den Folgejahren nach der oben zitierten Entscheidung aus dem Jahr 1987 insbesondere seit 2004 eine Entwicklung in der Rechtsprechung gegeben, die zu einer Verschärfung der AGB-Inhaltskontrolle geführt habe. Denn

„[i]nsbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (grundlegend Senatsurteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2) und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu Senatsurteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 Rn. 20 mwN) sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden. 

Gemessen daran ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.“ (Auszug aus der PM zu BGH, Az. VIII ZR 185/14 – Urteil v. 18.03.2015; Hervorhebungen durch Verfasser)

Die Klausel war damit im vorliegenden Fall unwirksam und der Vermieter konnte sich nicht auf sie berufen.

Abgrenzung renoviert/unrenoviert
Die vom Mieter zu beweisende Tatsache, dass sich die Wohnung ab dem Zeitpunkt der Überlassung in einem umrenovierten Zustand befindet, sind allerdings auch weiterhin erforderlich. In dem hier besprochenen Fall ergab sich unmittelbar aus § 12 des Mietvertrags, dass in drei Zimmern noch Streicharbeiten durchzuführen waren und damit die Wohnung als „unrenoviert“ galt.

Im übrigen, so die Pressemitteilung komme es für die Abgrenzung

„renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.“ (Auszug aus der PM zu BGH, Az. VIII ZR 185/14 – Urteil v. 18.03.2015; Hervorhebungen durch Verfasser)

Dies sei vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls festzustellen.

Fazit
Die Entscheidung ist ein weiterer Mosaikstein in der umfassen Rechtsprechung des BGH zur Thematik „Schönheitsreparaturen“. Ein Problemfeld, welches extrem häufig in Examensklausuren und mit Sicherheit auch in der mündlichen Prüfung des ersten und zweiten Examens abgeprüft wird. Die Beweisfrage renoviert/unrenoviert  wäre inbesondere für eine Klausur des zweiten Examens interessant, da der Kandidat gehalten wäre, entsprechende Hinweise im Aktenstück sorgfältig zu würdigen. Die hier angesprochenen Probleme ließen sich zudem hervorragend mit anderen Problemen aus dem Themenfeld verbinden.