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Schlagwortarchiv für: Wohnraummiete

Maria Lohse

Notiz: BGH zur Einordnung von Mischmietverhältnissen

Mietrecht, Rechtsgebiete, Rechtsprechung, Startseite, Zivilrecht

Mit Urteil vom 09.07.2014 (Az.: VIII ZR 376/13) hat der BGH entschieden, nach welchen Kriterien die rechtliche Einordnung eines sog. Mischmietverhältnisses, also eines Mietverhältnisses, das zum Teil Wohnraummiete, zum Teil Gewerberaummiete zum Gegenstand hat, erfolgt.
Die Kläger des der Entscheidung zugrunde liegenden Falls waren Vermieter eines Objekts, das von den beklagten Mietern zum Teil zum Betrieb einer Hypnosepraxis, zum anderen Teil zu Wohnzwecken genutzt wurde. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis ohne Angabe eines Kündigungsgrundes. Fraglich war, ob die Kündigung wirksam war, was nur dann der Fall sein konnte, wenn das Mietverhältnis insgesamt als Gewerberaummiete zu beurteilen wäre.
Die Rechtsprechung ist sich grundsätzlich darüber einig, dass derartige Mischmietverhältnisse im Ganzen zu beurteilen sind und entweder den Regeln der Wohnraum- oder Gewerberaummiete (Miete über Wohnraum: §§ 549 ff. BGB, Gewerberaummiete: Nach § 578 BGB sind nur einzelne Vorschriften über die Wohnraummiete anwendbar) insgesamt unterfallen. Das Gericht der Vorinstanz (KG Berlin – Urteil vom 12. August 2013 – 8 U 3/13) hatte das Mietverhältnis insgesamt als Gewerberaummiete beurteilt, da die Beklagten mit der betriebenen Hypnosepraxis ihren Lebensunterhalt verdienten. Der BGH war anderer Ansicht. Nach seiner Meinung bestünde kein allgemeiner Grundsatz, dass in derartigen Mischmietverhältnissen der gewerblich genutzte Teil maßgeblich sei. Vielmehr sei der Schwerpunkt der Nutzung des Mietobjekts nach der auf die jeweilige Nutzung entfallenden Fläche, dem Anteils an der Gesamtmiete sowie dem im Einzelfall genutzten Mietvertragsformular zu bestimmen. Im vorliegenden Fall sei schon die fehlende Befristung des Mietverhältnisses für eine Gewerberaummiete untypisch. Zudem sei im Zweifel das gesamte Mietverhältnis als Wohnraummiete gemäß §§ 549 ff. BGB zu klassifizieren, da ansonsten die Regelungen über die Wohnraummiete, die maßgeblich am Gedanken des Mieterschutzes orientiert seien, unzulässig umgangen werden könnten. So lag der Fall nach Einschätzung des BGH auch hier. Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte sei das gesamte Mietverhältnis als Wohnraummiete zu qualifizieren.
Die vollständige Pressemitteilung findet sich hier.

14.07.2014/0 Kommentare/von Maria Lohse
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Maria Lohse https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Maria Lohse2014-07-14 12:00:022014-07-14 12:00:02Notiz: BGH zur Einordnung von Mischmietverhältnissen
Zaid Mansour

BGH bejaht Kündigungsmöglichkeit zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters durch eine ihm „nahestehende“ juristischen Person

Mietrecht, Rechtsprechung, Zivilrecht

Das Mietrecht erfreut sich bei Prüfungsämtern stets hoher Beliebtheit. Daher ist es zu empfehlen, sich im Rahmen der Examensvorbereitung über aktuelle Entwicklungen und Gerichtsentscheidungen auf diesem Rechtsgebiet auf dem Laufenden zu halten. Aus diesem Grund erfolgt an dieser Stelle nochmal ein Hinweis auf einen kürzlich vom BGH entschiedenen Fall, der hervorragend im Rahmen einer Klausur abgeprüft werden könnte.
In seiner Entscheidung vom 9. Mai 2012 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zu der Frage, ob sich eine juristische Person des öffentlichen Rechts als Wohnraumvermieter auf ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses berufen und sich dabei auf den Nutzungsbedarf einer ihr nahestehenden juristischen Person zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters stützen kann, Stellung bezogen (s. dazu bereits hier).
Sachverhalt
Der als Körperschaft des öffentlichen Rechts organisierte Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf beanspruchte als Vermieter die Räumung einer vom Beklagten gemieteten Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Kündigung des Mietverhältnisses wurde darauf gestützt, dass das komplette Anwesen, inklusive der von der Beklagten genutzten Mietwohnung, für die Unterbringung einer Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe-, und Lebensfragen benötigt werde. Betreiberin dieser Beratungsstelle ist die Diakonie Düsseldorf e.V, die ebenso wie der Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf (Vermieter) dem Gesamtkomplex der Evangelischen Kirche im Rheinland angehört. Dabei nimmt der Vermieter diakonische Aufgaben für die Evangelische Kirche im Rheinland, unter anderem durch den Betrieb von Beratungsstellen, wahr.
Die Beklagte bestritt das Vorliegen eines berechtigten Interesses. Der Vermieter könne sich nicht auf den Nutzungsbedarf der Diakonie berufen, da diese im Verhältnis zum Vermieter eine in rechtlicher Hinsicht selbständige juristische Person sei.
Rechtliche Würdigung
In Frage stand somit, ob die Kündigung im vorliegenden Fall der Verwirklichung eigener Interessen des Vermieters dient. Der Bundesgerichtshof judizierte diesen Fall betreffend, dass es sich bei der Diakonie um eine dem Vermieter „nahestehende“ juristische Person handele, deren Tätigkeit auch der Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters diene. Das daraus resultierende berechtigte (mittelbare) Interesse rechtfertige somit die Beendigung des Mietverhältnisses.

 *§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1.der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
….

Im Rahmen einer Klausur sollte der Bearbeiter sich darüber bewusst sein, dass die in § 573 Abs. 2 Nr. 1-3 BGB genannten Gründe lediglich Regelbeispiele darstellen (vgl. „insbesondere“). Ein auf § 573 Abs. 1 BGB gestütztes berechtigtes Interesse muss also den genanten Regelbeispielen zumindest entsprechen, d.h. ein vergleichbares Gewicht haben.

18.05.2012/0 Kommentare/von Zaid Mansour
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Zaid Mansour https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Zaid Mansour2012-05-18 11:46:112012-05-18 11:46:11BGH bejaht Kündigungsmöglichkeit zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters durch eine ihm „nahestehende“ juristischen Person
Nicolas Hohn-Hein

BGH: Zur Darlegungslast bei Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Partylärm

Mietrecht, Rechtsprechung, Referendariat, Startseite, Zivilrecht

In einer kürzlich ergangenen Entscheidung des BGH (Urteil v. 29.02.2012 – Az. VIII ZR 155/11) geht es um die Frage, was der Mieter vor Gericht vorbringen muss, um geltend machen zu können, dass die von der Nachbarwohnung ausgehenden Störungen zu einer Mangelhaftigkeit der Mietsache im Sinne von § 536 BGB führen. Die Entscheidung ist für Referendare besonders interessant. 
Sachverhalt (vereinfacht)
M wohnt schon seit längerem in einem 6-Parteien-Mietshaus des V in Berlin. Nach Auszug des Mieters X, der ebenfalls länger dort gewohnt hatte, beschließt V die Wohnung in Zukunft vollständig möbliert an Touristen zu vermieten. Zielgruppe sind insbesondere jüngere Besucher, die die Freuden der Großstadt entdecken wollen. Die maximale Mietdauer beträgt dabei im Durschnitt 5-7 Tage. Eine Rezeption für den Empfang der Gäste existiert nicht, diese wird von der Tochter des V jeweils bei Eintreffen abgewickelt.
M fühlt sich durch die jugendlichen Stadttouristen gestört.  Zu Unzeiten käme es nicht nur zu lauten Geräuschen im  Treppenhaus und vor dem Gebäude, sondern die angemieteten Räumlichkeiten würden von den Jugendlichen auch für laute Parties genutzt werden. Der hiermit verbundene Lärm sei unerträglich und damit die Miete mindestens um 15 % zu mindern. M habe – was zutrifft – auch Notizen über die Vorgänge im Haus gemacht. Überdies sei es schon rechtswidrig, dass V – entgegen der bisherigen Gewohnheiten – keine Langzeitvermietungen mehr mache. Das Haus sei doch kein „Hotel“.
V hält die Äußerungen des M für völlig überzogen. In einem Mietshaus mit 6  Parteien seien „Geräusche“ eben nicht zu vermeiden und lägen „in der Natur der Sache“. Selbst wenn es zu lauten Geräuschen käme, müsse M dies zumindest mittels eines Protokolls  oder einer ähnlichen Aufstellung detailliert und nachvollziehbar geltend machen.
Rechtslage?
Kurzzeitige Vermietung der Nachbarwohnung keine Beeinträchtigung
Eine Frage, die man vorab aufwerfen könnte, wäre, ob der M möglicherweise eine Mietminderung damit begründen könnte, dass V die frei gewordene Wohnung ab jetzt nur noch für jeweil kurze Zeit an Touristen vermietet statt, wie gewohnt, an „normale“ Mieter über einen längeren Zeitraum. Immerhin könnte sich ein ununterbrochenes „Kommen und Gehen“ fremder Leute störend auf die übrigen Mieter auswirken. Dem tritt der BGH hier jedoch entgegen.

Denn die Überlassung an Feriengäste führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgehen, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. Vielmehr kommt es entscheidend darauf an, wie die konkrete Nutzung durch Feriengäste ausgestaltet ist. Auch bei der – vergleichbaren – Frage der Vermietung an Feriengäste innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs maßgeblich, inwieweit durch die konkrete Art der Ausgestaltung der Vermietung an Feriengäste über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht. Im Rahmen der – ähnlich gelagerten – Frage, ob der Wohnraummieter im Einzelfall vom Vermieter die Gestattung einer teilgewerblichen Nutzung verlangen kann, stellt der Senat ebenfalls entscheidend auf die konkrete Ausgestaltung der Nutzung ab, insbesondere ob sie so organisiert ist, dass von einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzun.

Kurzzeitige Störungen durch Streitigkeiten zwischen den Bewohnern oder gelegentliche Feiern sind nach einhelliger Auffassung in einem Mehrfamilienhaus als sozialadäquat hinzunehmen und keine Sachmangel im Sinne von § 536 BGB. Im konkreten Fall übertrafen die geltend gemachten Störungen aber den sozialadäquaten Rahmen bei weitem. Für die Einzelheiten sei auf Rn. 13 der Entscheidung verwiesen.
Mieter muss Störungen nicht protokollieren
Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass das Berufungsgericht gegen den Grundsatz des Rechts auf rechtliches Gehör (Art. 103 GG) verstoßen hat, wenn es den Mieter darauf verweist, dass er zu den Störungen im Einzelnen nicht ausreichend (substantiiert) vorgetragen hat. Die Vorinstanz hätte das Vorbringen würdigen müssen. Der BGH äußert sich diesbezüglich ganz grundsätzlich:

Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten.

Sehr instruktiv führt der BGH weiter aus:

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände – hier insbesondere die Ausrichtung der Touristenwohnungen auf ein junges Publikum, Fehlen einer ständig besetzten Rezeption, Angebot von „Aufbettungen“ – das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen.

Fazit
Die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast ist vor allem Gegenstand von Prüfungen im zweiten Examen. Die obige Entscheidung ist ein weiterer Baustein, der abgeprüft werden könnte. Darüber hinaus ist das Konzept der privaten „Kurzzeitvermietung“ schwer im Kommen und deshalb von der Aktualität der Thematik her bereits ein guter Aufhänger.

10.04.2012/2 Kommentare/von Nicolas Hohn-Hein
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Nicolas Hohn-Hein https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Nicolas Hohn-Hein2012-04-10 17:06:022012-04-10 17:06:02BGH: Zur Darlegungslast bei Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Partylärm

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