In einem Urteil vom 1. Juni 2011 (VIII ZR 91/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die fortgesetzte unpünktliche Mietzahlung trotz zweimaliger Abmahnung zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt.
Sachverhalt
Nach dem Mietvertrag war die Miete jeweils zum 3. Werktag eines Monats fällig. Nachdem die V die M wegen der unpünktlichen Zahlungen zweimal erfolglos abgemahnt hatte, kündigte die V das Mietverhältnis und klagte auf Räumung. Die M verlangten daraufhin im Wege der Widerklage die Rückzahlung der geleisteten Mietkaution insoweit, als diese den Betrag von drei Monatsmieten überstieg. V macht diesbezüglich jedoch geltend, dass dieser Anspruch verjährt sei.
Systematik im Mietrecht
Wichtig in einer Mietrecht Examensklausur ist es, dass man zunächst die Systematik des Mietrechts versteht:
- Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse, §§ 535 – 548 BGB
- Mietverhältnisse über Wohnraum, §§ 549 – 577a BGB
Nach § 549 BGB gelten für Mietverhältnisse über Wohnraum die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt. § 543 BGB regelt die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.
Entscheidung des BGH
Der BGH gab hier in dieser Entscheidung der Vermieterin in beiden Punkten Recht.
Gravierende Pflichtverletzung berechtigt zur Kündigung aus wichtigem Grund
Die andauernde und trotz zweimaliger Abmahnung fortgesetzte unpünktliche Mietzahlung stelle eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass eine Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB gerechtfertigt gewesen sei. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter aufgrund eines vermeidbaren Irrtums annehme, die Miete sei erst zur Monatsmitte zu zahlen.
Anspruch auf Rückzahlung der zu viel geleisteten Mietkaution verjährt
Hinsichtlich der zu hohen Kautionszahlung kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass der Rückzahlungsanspruch verjährt ist. Die dreijährige Verjährungsfrist beginne mit der Zahlung der überhöhten Kaution. Der Verjährungsbeginn setzt nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB bekannt ist, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf.
Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 95/2011
