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Samuel Ju

BGH: Wohnungseigentümergemeinschaft kann länger Schadensersatz fordern

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Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 29. Juni 2011 (VIII ZR 349/10) entschieden, dass für Schadensersatzansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter, der Gemeinschaftseigentum beschädigt hat, nicht die mietrechtliche Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt.
Sachverhalt
Die Beklagten waren Mieter einer in einer Wohnanlage gelegenen Wohnung, die im Eigentum eines Mitglieds einer Wohnungseigentümergemeinschaft steht. Bei ihrem Auszug Ende Juni 2008 benutzten die Beklagten zum Transport von Möbeln den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl, der innen mit Edelstahlpaneelen verkleidet ist. Der Kläger begehrt aus abgetretenem Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft von den Beklagten Schadensersatz wegen der dabei angeblich erfolgten Beschädigung von sechs Paneelen. Er hat im Dezember 2009 Klage auf Zahlung von 6.733,54 € erhoben. Die Beklagten haben sich auf Verjährung berufen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.
Entscheidung des BGH
Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB, die eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, auf einen Schadensersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar ist. Der Anspruch unterliegt vielmehr der Regelverjährung von drei Jahren.
Quelle: Pressemitteilung des BGH

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Samuel Ju

BGH Entscheidung Mietrecht: Fortgesetzte unpünktliche Mietzahlung trotz zweimaliger Abmahnung berechtigt zur Kündigung aus wichtigem Grund

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In einem Urteil vom 1. Juni 2011 (VIII ZR 91/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die fortgesetzte unpünktliche Mietzahlung trotz zweimaliger Abmahnung zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt.
Sachverhalt
Nach dem Mietvertrag war die Miete jeweils zum 3. Werktag eines Monats fällig. Nachdem die V die M wegen der unpünktlichen Zahlungen zweimal erfolglos abgemahnt hatte, kündigte die V das Mietverhältnis und klagte auf Räumung. Die M verlangten daraufhin im Wege der Widerklage die Rückzahlung der geleisteten Mietkaution insoweit, als diese den Betrag von drei Monatsmieten überstieg. V macht diesbezüglich jedoch geltend, dass dieser Anspruch verjährt sei.
Systematik im Mietrecht
Wichtig in einer Mietrecht Examensklausur ist es, dass man zunächst die Systematik des Mietrechts versteht:
– Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse, §§ 535 – 548 BGB
– Mietverhältnisse über Wohnraum, §§ 549 – 577a BGB
Nach § 549 BGB gelten für Mietverhältnisse über Wohnraum die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt. § 543 BGB regelt die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.
Entscheidung des BGH
Der BGH gab hier in dieser Entscheidung der Vermieterin in beiden Punkten Recht.
Gravierende Pflichtverletzung berechtigt zur Kündigung aus wichtigem Grund
Die andauernde und trotz zweimaliger Abmahnung fortgesetzte unpünktliche Mietzahlung stelle eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass eine Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB gerechtfertigt gewesen sei. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter aufgrund eines vermeidbaren Irrtums annehme, die Miete sei erst zur Monatsmitte zu zahlen.
Anspruch auf Rückzahlung der zu viel geleisteten Mietkaution verjährt
Hinsichtlich der zu hohen Kautionszahlung kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass der Rückzahlungsanspruch verjährt ist. Die dreijährige Verjährungsfrist beginne mit der Zahlung der überhöhten Kaution. Der Verjährungsbeginn setzt nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB bekannt ist, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf.

Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 95/2011

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Dr. Christoph Werkmeister

BGH: Mieter muss nicht in seiner Wohnung wohnen

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Der BGH hat am 08.12.2010 entschieden, dass ein Mieter nicht dazu gezwungen werden kann, in seiner angemieteten Wohnug zu leben. Dies, obwohl die Parteien im zu entscheidenden Fall eine „Nutzung zu Wohnzwecken“ vereinbart hatten.
Vertragswidriger Gebrauch der Wohnsache?
Nach § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fortsetzt. Bei vertragswidrigem Gebrauch ist zudem eine außerordentliche Kündigung i.S.d. § 543 BGB denkbar.
Der BGH stellte jedoch fest, dass auch bei einer Nutzung zu Wohnzwecken keine Gebrauchspflicht des Mieters bestehe. Wo der Mieter seinen Lebensmittelpunkt begründet und im herkömmlichen Sinne „wohnt“ (also schlafen, essen, regelmäßiger Aufenthalt etc.) sei den persönlichen Vorstellungen und der freien Entscheidung des Mieters überlassen.

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Samuel Ju

BGH: Regeln für Mietminderung bei Flächenunterschreitung gelten auch für möblierte Wohnung

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Wir freuen uns über einen weiteren Gastbeitrag von Nicolas zu einem BGH Urteil vom 2.3.2011:
Wir berichteten bereits hier und zuletzt hier über die aktuelle Rechtsprechung des BGH zur Frage, wann eine Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche geltend gemacht werden kann. In einer neuen Entscheidung des BGH (Urteil vom 02.03.2011 – VIII ZR 209/10) wird klargestellt, dass diese Regeln auch für möbliert vermietete Wohnungen gelten.
Sachverhalt
M ist seit Oktober 2006 Mieter einer möblierten Appartementwohnung des V. Im Mietvertrag ist die Wohnungsgröße mit 50 qm angegeben. Die Kaltmiete beträgt 560 Euro, die Nebenkosten belaufen sich insgesamt auf 40 Euro. Im April 2009 stellt M fest, dass die tatsächlich Wohnfläche der Wohnung aufgrund der Möblierung stark eingeschränkt ist. Statt der im Vertrag bezeichneten Quadratmeteranzahl, betrage die tatsächliche Wohnfläche 44,30 qm und sei demnach um 11,5 % geringer als vereinbart. M verlangt daher für die vergangene Mietzeit vom 15. Oktober 2006 bis 30. April 2006 Erstattung der zu viel gezahlten Mietzahlungen entsprechend der flächenmäßigen Abweichung in Höhe von insgesamt 1964,20 Euro. Hat M einen solchen Zahlungsanspruch gegen V?
Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % ist ein Mangel
Übereinstimmend kommen sowohl das Berufungsgericht, als auch der BGH zu dem Schluss, dass es sich um einen Mangel an der Mietsache gemäß § 536 Abs.1 S.2 BGB handelt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % geringer ist, als im Mietvertrag angegeben. Damit wird die bisherige Rechtsprechung diesbezüglich fortgeführt.

Nach der Rechtsprechung des Senats – von der im Ansatz auch das Berufungsgericht ausgeht – stellt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung der Miete in dem Verhältnis berechtigt, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet (Senatsurteile vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8, 11 f.; vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; jeweils mwN). So liegen die Dinge nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch im Streitfall, denn die tatsächliche Wohnfläche weicht von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche um 11,5 % ab; in dieser Höhe war daher die vertraglich geschuldete Bruttomiete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert.

 
Keine Unterschied, ob Wohnraum möbliert oder unmöbliert
Das Berufungsgericht hatte dem M einen weitaus geringeren erstattungsfähigen Betrag zugesprochen, da der Gebrauchswert der Mietsache bei möbliertem Wohnraum regelmäßig auch das Mobiliar einschließe und diese zur „Mietsachgesamtheit“ gehöre. Im Gegensatz zu einer leer vermieteten Wohnung sei die Bewegungs- und Einrichtungsfreiheit bei einer möbliertem Wohnung daher von Anfang an begrenzt und Inhalt des „vertragsgemäßen Zustands“. Entsprechend sei das Maß der Beeinträchtigung bei einer Wohnflächenabweichung für den Mieter geringer, der sich um das Platzieren eigener Möbel bzw. das Verstauen von Hausrat nicht mehr kümmern bräuchte. Der BGH ist nicht dieser Ansicht.
 

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Minderung nicht etwa deshalb geringer, weil die an den Kläger vermietete Wohnung möbliert ist. Der Auffassung des Berufungsgerichts, bei einer vollständig möblierten und auch im Übrigen vollständig mit Hausrat eingerichteten Wohnung sei das Maß der Beeinträchtigung bei einer erheblichen Wohnflächenabweichung nicht mit dem Maß der Wohnflächenabweichung identisch, vermag der Senat nicht zu folgen. Die von einer Wohnflächenabweichung ausgehende Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit ist nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil trotz der geringeren Fläche die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände vollständig untergebracht werden können.

 
Zur Berechnungsgrundlage eines etwaigen Erstattungsanspruchs führt der BGH aus:

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist grundsätzlich die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a). Daran ändert die Möblierung der Wohnung im Streitfall nichts, denn der Mietwert der Wohnungseinrichtung ist ausweislich § 3 Nr. 1 des Mietvertrags der Parteien vom 11. Oktober 2005 Teil der Kalkulation der Nettokaltmiete gewesen. Ob eine andere Beurteilung gerechtfertigt ist, wenn im Mietvertrag der Tatsache der Möblierung ein gegenüber den übrigen Mietkonditionen eigenständiges Gewicht – etwa durch die Vereinbarung eines Möblierungszuschlags – verliehen wird, bedarf hier keiner Entscheidung.

Fazit
M kann von V die zu viel gezahlte Miete in Höhe 1964,20 Euro verlangen. Damit hat der BGH die „Lücke“ der Rechtsprechung bezüglich möblierten Wohnraums geschlossen und festgesetzt, dass die Abweichung nicht etwa durch entsprechend schon vorhandenem Stauraum in Form von bereitgestellter Möbel inklusive Hausrat (zumindest teilweise) kompensiert werden kann. Was gilt ist allein die im Vertrag vereinbarte Wohnfläche. Abweichungen hiervon sind sodann nach den dafür von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zu behandeln. Dies erscheint sachgerecht, da z.B. auch bei einer möblierten Wohnung es letztendlich dem Mieter überlassen ist, wie er mit der Mietsache verfährt und sich nach seinen Vorstellungen einrichtet, ungeachtet des schon bereitstehenden Mobiliars. Dementsprechend muss er sich auf die im Vertrag getroffenen Abreden verlassen können.
Der Fall eignet sich gut, die vorhandene Rechtsprechung zur Wohnflächenabweichung in Mietverträgen abzuprüfen. Die gängigen Kriterien sollten daher bekannt sein.

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Nicolas Hohn-Hein

BGH: Farbwahlklausel – keine Beschränkung auf die Farbe „weiß“

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In einer aktuellen Entscheidung (BGH, Beschluss vom 14.12.2010 – VIII ZR 198/10) hat der BGH seine Rechtsprechung zur Farbwahl bei Schönheitsreparaturen im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisse weiter ausgebaut (vgl. hier und hier).
In dem Fall ging es darum, dass es dem Mieter während der Mietzeit grundsätzlich frei stand, die Wohnung nach seinem Geschmack zu renovieren. Lediglich bei der Rückgabe war – formularmäßig – vereinbart worden, dass der Mieter die Wohnung bei Auszug ausschließlich in der Farbe „Weiß“zu streichen habe.
Weitervermietung auch mit „dezenten Farbtönen“ möglich
Der verbreiteten Ansicht, eine Wohnung ließe sich nur mit weißen Wänden weitervermieten, stellt sich der BGH entgegen. Zwar bestehe eine berechtigtes Interesse des Vermieters, die Wohnung in einer „dezenten“ Farbe zurückzuerhalten. Dies müsse aber nicht zwingend „weiß“ sein

„Die im Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe bezieht sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaubt es dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe („weiß“) im Zeit-punkt der Rückgabe schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt. Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass das berechtigte Interesse des Vermieters dahin geht, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dieses Interesse erfordert es aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich fest-zulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert. „
 

Berechtigtes Interesse des Mieters an freier Farbwahl
Die Freiheit, den eigenen Wohnraum nach persönlichem Geschmack während der Mietzeit zu gestalten, ist auch dahingehend zu verstehen, dass diese Freiheit nicht durch eine festgelegte Farbwahl bei Rückgabe eingeschränkt werden darf.

„Für den Mieter hingegen ist, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden kann, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.“

 

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Samuel Ju

BGH: Zu den Informationspflichten eines Vermieters im Falle des Freiwerdens einer vergleichbaren Wohnung nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs

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In einem Urteil vom 13.10.2010 (VIII ZR 78/10) hat der Bundesgerichtshof seine ständige Rechtsprechung zur Anbietpflicht des Vermieters bei während der Kündigungsfrist frei werdenden, vergleichbaren Wohnungen im Fall einer Kündigung wegen Eigenbedarfs bekräftigt und zudem präzisiert, dass der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung, also Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen, informieren muss, um die Anbietpflicht ordnungsgemäß zu erfüllen.
Sachverhalt
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in Bonn, in der er zusammen mit seiner ebenfalls in Anspruch genommenen Ehefrau lebt. Die klagende Vermieterin kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.01.2009. Vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im ersten Obergeschoss desselben Hauses eine andere Mietwohnung der Klägerin frei. Die Klägerin vermietete diese Wohnung anderweitig neu, ohne sie zuvor den Beklagten angeboten zu haben. Die Beklagten verklagte sie auf Räumung und Herausgabe ihrer Wohnung. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht gab der Klage auf die Berufung der Vermieterin statt. Dagegen legten die Beklagten Revision ein.
Hintergrund
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist ein Vermieter, der einem Mieter berechtigterweise wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gekündigt hat, verpflichtet, diesem eine ihm im selben Haus zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anzubieten (BGH NJW 2009, 1141). Tut er dies nicht, ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.
Kündigung wegen Verletzung der Anbietpflicht unwirksam
Die Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass die Klägerin gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung hat. Er bekräftigt seine Rechtsprechung, wonach der wegen Eigenbedarfs berechtigterweise kündigende Vermieter dem Mieter eine ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anbieten muss, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, ist die ausgesprochene Kündigung nach dieser Rechtsprechung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.
Wie erfüllt der Vermieter seine Anbietpflicht ordnungsgemäß?
Der BGH hat bezüglich der Anbietpflicht präzisiert, dass der Vermieter für eine ordnungsgemäße Erfüllung der Anbietpflicht den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung, nämlich Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen, informieren muss.
Examensrelevanz
Dieses Urteil lässt sich wunderbar zusammen mit weiteren aktuellen BGH Entscheidungen zur Eigenbedarfskündigung zu einem Klausurfall kombinieren. Examensrelevant in diesem Themenkreis ist insbesondere die Entscheidung des BGH zur Kündigung des Vermieters wegen Wohnbedarfs einer Nichte, wozu wir auch bereits einen Artikel geschrieben hatten.

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Samuel Ju

AG München: Mietminderung bei Schimmelbildung in der Wohnung bis zu 100% möglich

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Das AG München hatte in einem Urteil vom 11.06.2010 (412 C 11503/09) über das Recht des Mieters zur 100%igen Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung zu entscheiden. Es entschied, dass es den an eine normale Wohnnutzung zu stellenden Anforderungen widerspreche, wenn in einer Wohnung Schimmelbildung nur durch durchgehendes Lüften vermieden werden könne. Eine Minderung sei gerechtfertigt, im vorliegenden Fall sogar bis zu 100 Prozent. Insbesondere für den bevorstehenden kalten Winter ein interessantes Urteil.
Sachverhalt
Eine Frau mietete für sich, ihren Ehemann und ihre drei Kinder eine Wohnung in München. Nach Einzug in die Wohnung begann sich in allen Räumen Schimmel zu bilden. Als sich schließlich der Schimmel in allen Schlafzimmern, der Küche und dem Wohnzimmer teilweise vom Fußboden gemessen bis zu einer Höhe von 80 cm und mehr ausgebreitet hatte, forderte die Mieterin die Vermieterin auf, den Schimmelbefall begutachten zu lassen. Diese maß aber lediglich die Feuchtigkeit und händigte der Mieterin die Broschüre „Richtiges Heizen und Lüften“ aus. Das Anwesen sei schließlich nach den anerkannten Regeln der Technik errichtet. Die Schimmelbildung könne daher nur an der mangelhaften Lüftung durch die Mieterin liegen. Darauf hin erhob die Mieterin Klage beim Amtsgericht München. Sie forderte die Schimmelbeseitigung. Darüber hinaus wollte sie festgestellt wissen, dass sie ihre Miete um 100 Prozent mindern könne. Schließlich bestehe eine erhebliche Gesundheitsgefährdung. Ihr Ehemann, ihre 16, 13 und 7 Jahre alten Kinder und auch sie selbst würden bereits unter Erkrankungen des Bronchialsystems leiden.
Entscheidung des AG München
Das Amtsgericht München gab der Mieterin in allen Punkten recht. Der vom Gericht herangezogene Sachverständige stellte fest, dass selbst durch das während der Begutachtung erfolgte intensive Lüften mit langen Lüftungsintervallen dieses nicht geeignet war, die in den Räumen vorhandene Feuchtigkeit dauerhaft zu beseitigen. Die ermittelten Werte lagen auch nur während des Lüftens in einem Bereich, in dem es nicht zu einer Schimmelbildung kommen kann. Dies bedeute praktisch, dass nur bei immerwährendem Lüften kein Schimmel entstehen würde.
Dauerhaftes Lüften unzumutbar: Erforderliches Lüftungsverhalten darf Lebensverhalten der Mieterin nicht einschränken
Ständiges, durchgehendes Lüften sei der Mieterin – so der Richter – jedoch nicht zumutbar. Es widerspräche eklatant den an eine normale Wohnnutzung zu stellenden Anforderungen. Das für eine Wohnnutzung erforderliche Lüftungsverhalten dürfe nicht so weit gehen, dass dadurch die Nutzung der Wohnung und das Lebensverhalten der Mieterin eingeschränkt werden. Insbesondere müsse es der Mieterin auch möglich sein, einer beruflichen Tätigkeit nachzugehen, bei der sie tagsüber nicht in der Wohnung sei und folglich nicht lüften könne. Das erforderliche Lüften müsse daher auch in den Morgen- und Abendstunden durchführbar sein. Darüber hinaus könne es auch nicht angehen, dass ein Mieter gezwungen werde, bei geöffnetem Fenster zu schlafen. Als wesentlichen Bereich des persönlichen Lebens und der Ruhe müsse es der freien Entscheidung der Mieterin offen stehen, ob sie bei offenem oder geschlossenen Fenster schlafe. Dies gelte insbesondere auch bei niedrigen Außentemperaturen.
Basics: Mietminderung gem. § 536 BGB
Für die Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung tritt gem. § 536 I S. 1 BGB automatisch (ipso iure) eine Minderung der Miete, bei massiven Mängeln sogar eine komplette Befreiung von der Pflicht zur Mietzahlung ein. Anders als im Kaufrecht ist beim Mietverhältnis keine ausdrückliche Minderungserklärung nach § 441 BGB erforderlich. Allerdings besteht eine Anzeigepflicht des Mieters gegenüber dem Vermieter nach § 536c Abs. 1 BGB). Die Miete kann dann für die Dauer des Mangels automatisch gemindert werden. Nach h. M. ist dabei für die Berechnung der Minderung die Bruttomiete, d. h. inklusive Nebenkosten, zugrunde zu legen.
Mietminderung aufgrund der konkreten Gesundheitsgefährdung zulässig
Das AG München entschied, dass auch die Mietminderung nach § 536 BGB begründet sei. Es bestünde eine konkrete Gesundheitsgefährdung auf Grund des großflächigen, massiven Schimmelbefalls. Die intensive Pilzbesiedlung und das extrem hohe Aufkommen von Milben mache eine Nutzung der Wohnung unmöglich.
AG München, Urteil vom 11.06.2010 (412 C 11503/09)

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Samuel Ju

BGH: Vermieter darf Wohnung nicht eigenmächtig räumen

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Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 14.7.2010 (VIII ZR 45/09) entschieden, dass die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter eine unerlaubte Selbsthilfe ist.
Sachverhalt
Die Beklagte war Vermieterin einer in Wiesbaden gelegenen Wohnung, die der Kläger anmietete. Ab Februar 2005 war der Kläger für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und wurde von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem die Mieten für die Monate März und April 2005 nicht gezahlt worden waren, wurde der Mietvertrag fristlos gekündigt. Im Mai 2005 öffnete die Vermieterin die Wohnung und nahm diese in Besitz. Sie entsorgte einen Teil der Wohnungseinrichtung; einen anderen Teil der vorgefundenen Sachen lagerte sie bei sich ein. Gestützt auf ein Sachverständigengutachten hat der Mieter für die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände Schadensersatz von rund 62.000 € zuzüglich der ihm entstandenen Gutachterkosten verlangt.
Entscheidung des BGH
Der Bundesgerichtshofs entschied, dass eine nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter eine unerlaubte Selbsthilfe darstellt. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist. Der Vermieter muss sich auch in diesen Fällen – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Übt ein Vermieter stattdessen im Wege einer sogenannten „kalten“ Räumung eine verbotene Selbsthilfe, ist er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
Die Ersatzpflicht erfasst insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände. Den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, trifft für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehört zu dieser Obhutspflicht des Vermieters weiter, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet.
BGH VIII ZR 45/09 – Urteil vom 14.7.2010

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Dr. Christoph Werkmeister

BGH: Samstag kein „Werktag“ bei Mietzahlungen

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Samstag kein Werktag i.S.d. § 556 Abs. 1 BGB

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats der Sonnabend nicht mitzählt.

Der Samstag zählt bei der Überweisung von Mietzahlungen also nicht als „Werktag“. Hintergrund ist § 556 Abs. 1 BGB , wonach die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten ist. In den dem BGH vorliegenden Fällen hatten die Vermieter jeweils wegen angeblich unpünktlicher Mietzahlungen den Mietern fristlos gekündigt.
Entstehungsgeschichte und Schutzzweck der Norm
Der BGH hat seine Auffassung aus der Entstehungsgeschichte und dem Schutzzweck der gesetzlichen Regelung hergeleitet. Mit der Einführung des § 556b Abs. 1 BGB sollte eine damals bereits weit verbreitete Vertragspraxis unverändert in das Gesetz übernommen werden. Deshalb hat für Vereinbarungen aus der Zeit vor und nach Inkrafttreten der gesetzlichen Regelung eine einheitliche Auslegung zu erfolgen.
Die Karenzzeit von drei Werktagen, die dem Mieter für die Zahlung der Miete zum Beginn des Monats eingeräumt wird, mildert im Interesse des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab und muss dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Diese „Schonfrist“ soll insbesondere sicherstellen, dass die Mietzahlung den Vermieter auch dann innerhalb von drei Werktagen erreicht, wenn die Überweisung der Miete am letzten Tag des Monats, an dem weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, in Auftrag gegeben wird. Sie trägt damit dem Umstand Rechnung, dass Mietzahlungen schon seit langem großenteils durch Überweisung über Bankinstitute abgewickelt werden und dies erfahrungsgemäß eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Bankgeschäftstage waren aber bei Einführung des § 556b Abs. 1 BGB und in der Zeit davor nur die Tage von Montag bis Freitag; daran hat sich auch nichts Grundlegendes geändert.
Deshalb würde sich die Schonfrist für den Mieter bei der Mietzahlung über Bankinstitute um einen Tag verkürzen, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mitgezählt würde. Das widerspräche dem Schutzzweck der Karenzzeit und rechtfertigt es, den Sonnabend nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender Mietvertragsklauseln anzusehen. Dies gilt im Interesse einheitlicher Handhabung unabhängig von der Zahlungsweise.
Inkongruenz zu § 573 c Abs. 1 BGB
Der BGH zeigt ebenso auf, dass bei § 573 c Abs. 1 BGB (wonach die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist) keine entsprechende Auslegung geboten ist.
Eine Kündigung kann ohne weiteres auch an einem Samstag abgegeben werden, so dass die Dreitagesfrist des § 573 c Abs. 1 BGB durchaus auf einen Sonnabend bzw. Samstag fallen kann,

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Samuel Ju

BGH Entscheidung zum Thema Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel für den Innenanstrich der Türen und der Fenster

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Der BGH hat in einer neuen Entscheidung vom 20.1.2010 seine bisherige Rechtsprechung zu den sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam erklärt.
Sachverhalt
Die beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin war aufgrund eines Formularmietvertrages zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In § 4 Nr. 6 des Vertrages ist unter anderem bestimmt:
„Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …“
Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz:
„Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …“
Mit der Klage verlangt die Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses (soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse) Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Klage ist in erster und zweiter Instanz ohne Erfolg geblieben.
Entscheidung des BGH
Auch die Revision der Klägerin zum BGH hatte keinen Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe („nur weiß„) für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung aus den letzten Entscheidungen bestätigt, dass Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten.
Zudem hat der BGH klargestellt, dass wegen der unzulässigen Farbvorgabe des Vermieters die Auferlegung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen generell unwirksam sei, da es sich um eine einheitliche Rechtspflicht handle, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lasse. Stelle sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so sei die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen.
Examensrelevanz
Nach den BGH Entscheidungen vom 18.2.2009 (Az.: VIII ZR 166/08) und vom 23.09.2009 (Az.: VIII ZR 344/08) ist dies nun bereits die dritte höchstrichterliche Entscheidung zum Thema Farbwahlklausel / Schönheitsreparatur innerhalb eines Jahres. Die Examensrelevanz bleibt und ist hoch. Ein Schema der im Falle der Klausur zu prüfenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen finden Sie im Artikel vom 16.1.2009.
Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09
AG Schöneberg, Urteil vom 24. April 2008 – 102 C 192/06
LG Berlin, Urteil vom 27. Januar 2009 – 63 S 215/08

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Dr. Simon Kohm

Und täglich grüßt das…oder: BGH zu Schönheitsreparaturklauseln

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Klauseln zu Schönheitsreparaturen: Sie sind nicht tot zu kriegen und die Vermieter werden auch immer geschickter. Diesmal aber nicht ganz so kreativ, denn das Thema „Farbwahl“ war vor kurzem noch ganz aktuell (BGH – Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, geisterte auch durch JUS und Life&Law, gell Christoph?! 😉 ) Die dortigen AGB wiesen den Mieter an, „die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten“ durchzuführen. Der BGH erklärte diese Klausel für unwirksam.
Der BGH hatte sich aktuell mit folgender Klausel auseinanderzusetzen: „Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.“ Der Senat erklärte auch diese Klausel für unwirksam, da eine unangemessene Benachteiligung gem. § 307 BGB vorliege, da sich die oben genannten Einschränkungen auch regelmäßig während der Mietzeit bemerkbar machen würden. Der Vermieter dürfe regelmäßig jedoch kein berechtigtes Interesse daran haben, in welcher farblichen Umgebung sich der Mieter während dieser Zeit aufhalte, zumal dies zum persönlichen Lebensbereich zu zählen sei.
Relevanz: Wie bereits erwähnt sind die Vermieter kreativ und so ist auch in Zukunft mit immer neuen Variationen zu rechnen. Die Examensrelevanz ist und bleibt daher hoch. Vor allem der Klassiker eines „starren“ und „vermeintlich starren“ (alle x Monate je nach Bedarf) sollten bekannt sein. Einzelheiten sind in jedem Lehrbuch zu finden, von hier aus nur soviel: Ausgangspunkt jeder Argumentation muss der § 535 I 2 sein, der die Erhaltung der Mietsache dem Vermieter auferlegt. Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch AGB sind damit nur in Ausnahmefällen möglich. Leider sind die Details mehr oder weniger reines „case-law“. Aber nicht nur die klauselbedingten Einzelheiten sollten bekannt sein, sondern auch der Einstieg in die Falllösung kann variiert werden: Es kommen Ansprüche in Frage aus GoA, Bereicherungsrecht, aber auch Schadensersatzansprüche sind denkbar.

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