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BGH zum Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

Mietrecht, Rechtsprechung, Rechtsprechungsübersicht, Schon gelesen?

Der BGH hat sich vor Kurzem mit der Frage befasst, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet hat (Urteil v. 11.07.2012 – VIII ZR 138/11). Da Urteile des BGH zu Mietsachen des Öfteren in Klausuren für das erste sowie zweite Staatsexamen Eingang finden, ist die hier besprochene Entscheidung – auch wenn sie inhaltlich nicht viel Neues bringen mag – äußerst examensrelevant.

Entscheidungsgründe

Der BGH hat entschieden, dass der Mieter die Nichtzahlung der Miete im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fallen. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB kann dann nämlich außerordentlich gekündigt werden, sofern der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Der Verzug ist in § 286 BGB geregelt. Nach § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, wenn die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Es gilt dabei der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 S. 1 BGB.

Nach Auffassung des BGH besteht für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels (im vorliegenden Fall der Schimmelpilzbildung) fehlerhaft einschätzt. Der Mieter könne bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibe, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

Im vorliegenden Fall kann der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden. Dem Beklagten musste sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingten und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.

Beachte: Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB

Da es dem Mieter im zu entscheidenden Fall nicht mehr gelang, die Mietrückstände rechtzeitig auszugleichen, war somit die außerordentliche Kündigung möglich. Eine Ausgleichung der Rückstände ist im Wohnraummietrecht innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB noch innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs möglich.

Examensrelevanz

Im Grunde wirft die vom BGB entschiedene Konstellation nicht allzu viele Neuerungen auf. Aufhänger für eine derartige Klausur wird ein Räumungsanspruch des Vermieters gegen den Mieter gemäß § 546 BGB sein. Dieser Anspruch liegt nur dann vor, wenn der Vermieter wirksam gekündigt hat, was im Falle des Zahlungsrückstandes gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB nur dann der Fall ist, wenn der Schuldner mit der Zahlung i.S.v. § 286 BGB im Verzug war. Zu beachten ist dabei, dass der Verschuldensmaßstab bei rückständiger Mietforderung nach der allgemeinen Vorschrift des § 276 Abs. 1 S. 1 BGB bemessen wird. Es kommt damit auf die Umstände des Einzelfalls an. Sofern für den Mieter bei allgemeiner Sorgfalt zu erkennen war, dass eine Mietminderung unzulässig sein könnte, kann er die Miete nur unter Vorbehalt zahlen und darf sich nicht darauf berufen, dass aber zumindest die Möglichkeit bestand, dass er mindern durfte. Zu beachten ist bei derartigen Kündigungskonstellationen indes die vorgenannte Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, so dass der Mieter durch nachträgliche Zahlung der Räumung der Wohnung entgehen kann.

12.07.2012/0 Kommentare/von Dr. Christoph Werkmeister

BGH: Mieterhöhung trotz Nichtankündigung der Modernisierungsmaßnahme rechtmäßig

Mietrecht, Schuldrecht, Zivilrecht, Zivilrecht

Wir danken Nicolas für die Zusendung eines weiteren Gastbeitrags.
In einem heute veröffentlichten Urteil (VIII ZR 164/10 – Urteil vom 2.März 2011) hat der BGH dazu Stellung genommen, ob der Vermieter einer Mietwohnung eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs.1 BGB geltend machen kann, wenn die erfolgten Modernisierungsmaßnahmen nicht nach § 554 Abs. 3 BGB vorher angekündigt worden waren.
Sachverhalt
M ist Mieter einer Mietwohnung des V. Mit Schreiben vom 7. September 2007 kündigte V an, dass alsbald ein Fahrstuhl installiert werden soll, um das Gebäude auf den neuesten Stand der Technik zu bringen. M widersprach umgehend dem Vorhaben des V, der in einem Schreiben vom 13. Februar 2008 die Ankündigung wieder zurückzog.
Gleichwohl wurden die Arbeiten zur Installation eines Fahrstuhls nach einigen Monaten aufgenommen und im September 2008 abgeschlossen. Am 29. September 2008 teilte V dem M mit, dass sich die Nettomiete um 120,78 Euro erhöhen werde. Auch die Betriebskostenvorauszahlung werde um 10,24 Euro angehoben. M ist nicht erfreut und verweigert die Zahlung. Der Vermieter habe die Modernisierungsmaßnahmen nicht ordnungsgemäß angekündigt und hätte diese somit gar nicht durchführen dürfen. Entsprechend könne er den M auch nicht mit den entstanden Kosten belasten. Außerdem habe M gar keinen Nutzen von der Maßnahme und ist damit erheblich beeinträchtigt, da er im zweiten Stock wohne und der Fahrstuhl somit keine nennenswerte Zeitersparnis bringe. V verlangt von M die Zahlung der Erhöhungsbeträge für die Monate Juni bis August in Höhe von insgesamt 393,06 Euro nebst Zinsen. M hat ein Nettoeinkommen von monatlich 1600 Euro. Besteht ein Zahlungsanspruch des Vermieters V?
Modernisierungsmaßnahme setzt keine entsprechende Ankündigung voraus
Eine Mieterhöhung ist nach den dafür geltenden Regeln nicht per se von einer Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen abhängig. Die Ankündigung ist vielmehr für die Frage relevant, ob der Mieter die Maßnahme zu dulden hat und dient damit in erster Linie dem Schutz des Mieters. Das Berufungsgericht (LG Berlin) habe dazu schon ausgeführt:

Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur vielfach vertreten, dass eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unabdingbare Voraussetzung einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann eine Pflicht des Mieters zur Duldung bestehe. Eine Modernisierungsankündigung sei hier nicht erfolgt, weil der Kläger die zunächst vorgenommene Ankündigung zurückgezogen habe und sich deshalb so behandeln lassen müsse, als sei sie nie erklärt worden. Es sei aber zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierung einerseits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach erfolgter Modernisierung andererseits zu unterscheiden. Die Duldungspflicht diene nur dazu, die tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen; Arbeiten in der Wohnung des Mieters könnten gegen dessen Willen nur bei Bestehen einer Duldungspflicht durchgesetzt werden.

Der BGH folgt diesem Ansatz und begründet dies mit dem Schutzzweck der Mitteilung an den Mieter:

Entgegen der Auffassung der Revision setzt die Mieterhöhung wegen einer bereits durchgeführten Modernisierung nicht voraus, dass dem Mieter vor Durchführung der Arbeiten eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB zugegangen ist. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus der gesetzlichen Regelung in § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB; darin ist (lediglich) vorgesehen, dass sich die Frist, zu der die Mieterhöhung wirksam wird, um sechs Monate verlängert, wenn der Vermieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als zunächst mitgeteilt. Die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Zum einen soll ihm ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen; zum anderen wird er durch das Sonderkündigungsrecht in die Lage versetzt, das Mietverhältnis gegebenenfalls vor Beginn etwaiger Arbeiten und dem Wirksamwerden einer Mieterhöhung zu beenden. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, kann der Vermieter ohne ordnungsgemäße Ankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB Modernisierungsarbeiten in der Wohnung des Mieters gegen dessen Willen nicht durchsetzen, weil eine entsprechende Duldungsklage abzuweisen wäre.
Zweck des Ankündigungserfordernisses ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter – wie schon die Vorgängervorschrift des § 3 MHG – im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (Senatsurteil vom 19. September 2007 – VIII ZR 6/07, NZM 2007, 882 Rn. 15). Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung nach § 559 BGB erst sechs Monate später wirksam wird. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Senatsurteil vom 4. März 2009 (VIII ZR 110/08, NZM 2009, 394 Rn. 16) keine andere Beurteilung, denn jene Entscheidung hatte nicht eine Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung zum Gegenstand, sondern betraf die Pflicht des Mieters zur Duldung noch durchzuführender Instandhaltungsmaßnahmen.

Im Übrigen wird die Mitteilung über die Mieterhöhungen nach § 559b BGB den Anforderungen der §§ 559, 559a BGB gerecht

Keine unangemessene Härte durch die Mieterhöhung
Der BGH sieht diesbezüglich bei der Vorinstanz keine Rechtsfehler, im übrigen sei das Vorbringen der Revision betreffend einer unangemessenen Härte für M durch die Mieterhöhung revisionsrechtlich nicht relevant. Dennoch interessant ist, was das LG Berlin dazu geäußert hat:

Die Mieterhöhung sei nach § 559 BGB auch begründet. Der Einbau eines Fahrstuhls erhöhe objektiv den Gebrauchswert der Wohnung der Beklagten, weil sie bequemer zu erreichen sei, auch im Hinblick auf den Transport von Einkäufen und anderen Lasten. Dem stehe nicht entgegen, dass die Beklagte durch die Benutzung des Aufzugs nur etwa die Hälfte der Treppenstufen spare, die sie zum Erreichen ihrer Wohnung im zweiten Stock überwinden müsse. Die Mieterhöhung stelle auch keine unzumutbare Härte für die Beklagte dar. Zwar sei die Mieterhöhung um gut ein Drittel auf nunmehr 601,37 € monatlich bruttoerheblich, doch ergebe sich daraus angesichts des Nettoeinkommens der Beklagten von monatlich 1.600 € keine unzumutbare Härte.

Fazit
V kann von M die Erhöhungsbeträge für die Monate Juni bis August verlangen. Zu erkennen ist, in welchem Verhältnis die Modernisierungsmaßnahme nach § 554 Abs.2 S.1 BGB zur Ankündigung derselben nach § 554 Abs.3 BGB steht und wie sich ein eine Nichtankündigung auf die Geltendmachung einer entsprechenden Mieterhöhung auswirkt. Abzustellen ist dabei in erster Linie auf den Schutzzweck der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme und Mieterhöhung (Stichwort: Duldungspflichten des Mieters), durch die dem Mieter Zeit gegeben werden soll, sich auf die Veränderungen einzustellen oder gleich zu kündigen. Elegant wird die Nichterforderlichkeit einer Ankündigung der Modernisierung e contrario § 559b Abs.2 S.2 BGB hergeleitet, soweit – wie hier, September bis Juni – 9 Monate seit der Mitteilung über die Mieterhöhung vergangen sind. Hierdurch werden das Mieterinteresse an einer transparenten Mietkostensituation mit dem Interesse des Mieters an einer Instandhaltung der Mietsache zum Ausgleich gebracht.
Anspruchsvoller Fall, der durch Auslegung der vorhandenen Regelungen im Gesetz zu Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhung in den Griff zu bekommen ist und durchaus Gegenstand einer Klausur sein kann.

28.03.2011/2 Kommentare/von Samuel Ju

BGH: Kündigung wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter durch eine GmbH & Co. KG unwirksam

Mietrecht, Schuldrecht, Zivilrecht, Zivilrecht

Der BGH hat in einem am 15.12.2010 verkündeten und am 1.2.2011 veröffentlichten Urteil (VIII ZR 210/10) entschieden, dass eine Personengesellschaft ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen darf.
Sachverhalt
M ist seit 2001 Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin. Bei der Klägerin handelt es sich um eine GmbH & Co. KG. Kommanditisten und Gesellschafter der Komplementär-GmbH sind die Eheleute M; der Ehemann ist gleichzeitig Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin.
Mit Schreiben vom 30. April 2009 sprach die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietvertrags zum 31. Oktober 2009 aus. Zur Begründung ist in dem Kündigungsschreiben im Einzelnen ausgeführt, dass die beiden 69 und 74 Jahre alten Gesellschafter der Klägerin die Wohnung für sich selbst benötigten.
Kündigung wegen Eigenbedarfs
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in § 573 II BGB geregelt:
§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. …
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder …
Entscheidung des BGH
Der BGH hat entschieden, dass einer GmbH & Co. KG ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden kann, so dass die von der Klägerin erklärte Kündigung unwirksam und das Räumungsbegehren der Klägerin unbegründet ist.
GbR darf wegen Eigenbedarfs kündigen
Nach der Rechtsprechung des Senats darf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts – anders als eine Kapitalgesellschaft – grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06; vom 16. Juli 2009 – VIII ZR 231/08).
Kündigung eines Gesellschafters einer Personengesellschaft oder einer GmbH & Co. KG wegen Eigenbedarfs jedoch (-)
Diese Rechtsprechung lässt sich aber – so der BGH – nicht auf Personenhandelsgesellschaften und somit auch nicht auf die Klägerin als GmbH & Co. KG übertragen.

Der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft insoweit schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit. Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrages; dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen und damit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden, zumal es häufig nur vom Zufall abhängen wird, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermietet (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06).

Vermietung durch OHG oder KG erfolgt nicht „zufällig“

Die Gründung einer Kommanditgesellschaft oder offenen Handelsgesellschaft setzt regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus; die Vermietung einer Wohnung durch eine offene Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft (beziehungsweise wie hier durch eine GmbH & Co. KG) statt durch eine schlichte Gemeinschaft erfolgt deshalb von vornherein nicht „zufällig“, sondern beruht auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen.

Keine vergleichbare Interessenlage
Von einer Vergleichbarkeit mit der Interessenlage bei der Vermietung einer Wohnung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann daher keine Rede sein.
Teilrechtsfähigkeit der GbR kann nicht als Argument zur Gleichbehandlung mit allen anderen Personengesellschaften
Auch der Umstand, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts inzwischen als teilrechtsfähig anerkannt ist, führt nicht dazu, dass bezüglich der Zurechnung von Eigenbedarf eines Gesellschafters eine Gleichbehandlung mit allen anderen Personengesellschaften geboten wäre und somit nur bei juristischen Personen eine Zurechnung des Eigenbedarfs von Gesellschaftern auszuscheiden hätte.

Maßgeblich für die Zurechnung des Eigenbedarfs bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist nicht die bloße Teilrechtsfähigkeit (das Fehlen der Eigenschaft einer juristischen Person) oder ein im Vergleich zu Kapitalgesellschaften stärkerer personaler Bezug, sondern die Wertung, dass eine unterschiedliche Behandlung der Vermietung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder Erbengemeinschaft einerseits und durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts andererseits in vielen Konstellationen „willkürlich“ erscheint, weil es häufig vom Zufall abhängt, in welcher Rechtsform die Vermietung vorgenommen wird.

Betrieblich bedingte Notwendigkeit, Wohnung Mitarbeiter oder Geschäftsführer zur Verfügung zu stellen, kein Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 BGB, sondern nur „berechtigtes Interesse“ i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB

Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aus der vom Senat anerkannten Möglichkeit, dass ein berechtigtes Interesse einer Kommanditgesellschaft an der Beendigung eines Wohnraummietvertrags in der betrieblich bedingten Notwendigkeit liegen kann, die Wohnung einem Mitarbeiter oder Geschäftsführer zur Verfügung zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12). Damit ist lediglich ein „Betriebsbedarf“ als grundsätzlich berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB anerkannt. Hieraus ergibt sich aber nicht, dass einer Kommanditgesellschaft der persönliche Nutzungswunsch ihrer Kommanditisten oder Gesellschafter oder Geschäftsführer der Komplementärin als Eigenbedarf zugerechnet werden kann.

02.02.2011/0 Kommentare/von Samuel Ju

BGH: Zu den Informationspflichten eines Vermieters im Falle des Freiwerdens einer vergleichbaren Wohnung nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs

Mietrecht, Zivilrecht

In einem Urteil vom 13.10.2010 (VIII ZR 78/10) hat der Bundesgerichtshof seine ständige Rechtsprechung zur Anbietpflicht des Vermieters bei während der Kündigungsfrist frei werdenden, vergleichbaren Wohnungen im Fall einer Kündigung wegen Eigenbedarfs bekräftigt und zudem präzisiert, dass der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung, also Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen, informieren muss, um die Anbietpflicht ordnungsgemäß zu erfüllen.
Sachverhalt
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in Bonn, in der er zusammen mit seiner ebenfalls in Anspruch genommenen Ehefrau lebt. Die klagende Vermieterin kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.01.2009. Vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im ersten Obergeschoss desselben Hauses eine andere Mietwohnung der Klägerin frei. Die Klägerin vermietete diese Wohnung anderweitig neu, ohne sie zuvor den Beklagten angeboten zu haben. Die Beklagten verklagte sie auf Räumung und Herausgabe ihrer Wohnung. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht gab der Klage auf die Berufung der Vermieterin statt. Dagegen legten die Beklagten Revision ein.
Hintergrund
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist ein Vermieter, der einem Mieter berechtigterweise wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gekündigt hat, verpflichtet, diesem eine ihm im selben Haus zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anzubieten (BGH NJW 2009, 1141). Tut er dies nicht, ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.
Kündigung wegen Verletzung der Anbietpflicht unwirksam
Die Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass die Klägerin gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung hat. Er bekräftigt seine Rechtsprechung, wonach der wegen Eigenbedarfs berechtigterweise kündigende Vermieter dem Mieter eine ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anbieten muss, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, ist die ausgesprochene Kündigung nach dieser Rechtsprechung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.
Wie erfüllt der Vermieter seine Anbietpflicht ordnungsgemäß?
Der BGH hat bezüglich der Anbietpflicht präzisiert, dass der Vermieter für eine ordnungsgemäße Erfüllung der Anbietpflicht den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung, nämlich Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen, informieren muss.
Examensrelevanz
Dieses Urteil lässt sich wunderbar zusammen mit weiteren aktuellen BGH Entscheidungen zur Eigenbedarfskündigung zu einem Klausurfall kombinieren. Examensrelevant in diesem Themenkreis ist insbesondere die Entscheidung des BGH zur Kündigung des Vermieters wegen Wohnbedarfs einer Nichte, wozu wir auch bereits einen Artikel geschrieben hatten.

14.10.2010/0 Kommentare/von Samuel Ju

Zwei BGH-Entscheidungen zur Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung

Mietrecht, Schuldrecht, Zivilrecht, Zivilrecht

BGH-Urteil vom 23.6.2010: Vereinbarung der Wohnfläche durch Absprachen im Vorfeld des Vertragsschlusses
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 23.6.2010 (VIII ZR 256/09) entschieden, dass ein Mangel einer Mietwohnung aufgrund einer Flächenabweichung auch dann vorliegen kann, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zu der Wohnfläche enthält.
Sachverhalt
Die Klägerin mietete vom Beklagten eine Dachgeschosswohnung in Mannheim. Der schriftliche Mietvertrag enthält keine Angaben zur Größe der Wohnung, diese sind in dem verwendeten Vordruck auch nicht vorgesehen. Die Wohnung war von einer Immobilienmaklerin mit folgender Annonce in der Zeitung angeboten worden: „MA-Waldhof, 3 ZKB-DG, Balkon, ca. 76 m², Parkett, EBK, DM 890,- + NK“. Vor Abschluss des Mietvertrages wurden der Mieterin eine Grundrissskizze sowie eine detaillierte Wohnflächenberechnung übergeben, in der die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 Quadratmetern ausgewiesen wird. Die Mieterin hat mit der Begründung, die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 Quadratmetern, unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete geltend gemacht.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass angesichts der Geschehnisse bis zur Unterzeichnung des Mietvertrages alleine dem Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße in dem Vertragstext, die dort auch nicht vorgesehen waren, nicht entnommen werden kann, dass sich die Parteien bei Abschluss des Vertrages bezüglich der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollten. Die Gesamtumstände lassen vielmehr darauf schließen, dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf. Dies begründet eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße. Liegt wie im entschiedenen Fall eine Wohnflächenunterschreitung um mehr als zehn Prozent vor, führt dies nach ständiger Rechtsprechung zu einer Mietminderung gemäß § 536 BGB.
BGH-Urteil vom 10.3.2010: Hat ein „ca.“-Zusatz bei der Wohnflächenangabe irgendwelche Auswirkungen bei der Minderung der Miete?
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 10.3.2010 (VIII ZR 144/09) entschieden, dass bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen „ca.“-Zusatz enthält.
Sachverhalt
Die Kläger waren bis Ende 2007 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Aachen. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit „ca. 100 m²“ angegeben. Die monatlich zu zahlende Miete betrug zuletzt rund 500 €. Im Januar 2008 forderten die Mieter den Vermieter zur Rückzahlung von in den Jahren 2002 bis 2007 überzahlter Miete auf und begründeten dies damit, dass die Wohnung lediglich über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern verfüge. Das Amtsgericht hat der auf Rückzahlung von rund 6.800 € gerichteten Klage teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Mieter hat das Landgericht zurückgewiesen und dabei die Auffassung vertreten, dass die Minderung nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die „ca.“-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Fläche 95 Quadratmetern zu berechnen sei.
Entscheidung
Die für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem relativierenden Zusatz „ca.“ für die Bemessung der Mietminderung im Rahmen des § 536 Abs. 1 BGB keine Bedeutung zukommt. Die Minderung solle die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen. Daraus folge, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen habe. Die Mangelhaftigkeit liege aber darin, dass die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht.
Das heißt zusammengefasst:
1. Die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters stellt auch dann einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel dar, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine „ca.“-Angabe enthält.
2. Der relativierende Zusatz „ca.“ rechtfertigt auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle in Höhe von 5%. (wie im vorliegenden Fall vom Landgericht angenommen).

30.06.2010/0 Kommentare/von Samuel Ju

BGH zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

Mietrecht, Schon gelesen?, Schuldrecht, Zivilrecht, Zivilrecht

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in einem Fall getroffen, in dem der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.
Sachverhalt
Die Vermieterin hat die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung in Leipzig in Anspruch genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten Höhe nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.
Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 569 Abs. 4 BGB für unwirksam gehalten und die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Mieter zur Räumung verurteilt. Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte keinen Erfolg.
Systematik im Mietrecht
Wichtig in einer Mietrecht Examensklausur ist es, dass man zunächst die Systematik des Mietrechts versteht:
– Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse, §§ 535 – 548 BGB
– Mietverhältnisse über Wohnraum, §§ 549 – 577a BGB
Nach § 549 BGB gelten für Mietverhältnisse über Wohnraum die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt. § 543 BGB regelt die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Jedoch ist insoweit § 569 BGB zu beachten, der weitere wichtige Gründe nennt.
Die Kündigungserklärung bedarf grundsätzlich keiner Form. Bei der Wohnraummiete ist die Kündigung jedoch gemäß § 568 Abs. 1 BGB (und zwar auch eine Kündigung i.S.d. § 543 BGB) schriftlich zu erklären und nach § 569 Abs. 4 BGB zu begründen. Fraglich war in dieser Entscheidung nun, ob die Kündigung seitens des Vermieters den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB gerecht wird.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat am 12.5.2010 entschieden, dass die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB gerecht wird und deshalb nicht unwirksam ist. Zweck der Vorschrift sei es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.
Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in denen der Vermieter – wie im entschiedenen Fall – die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird die im entschiedenen Fall ausgesprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.

12.05.2010/0 Kommentare/von Samuel Ju

BGH Urteil: Eigenbedarfskündigung: Vermieter kann wegen Wohnbedarfs einer Nichte kündigen

Mietrecht, Schuldrecht, Zivilrecht, Zivilrecht

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 27.1.2010 entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung wegen des Wohnbedarfs einer Nichte des Vermieters wirksam ist.
Sachverhalt
Im Sommer 2004 zog die damals 85-jährige Klägerin aus ihrer Eigentumswohnung in Baden-Baden aus und übersiedelte in eine nahe gelegene Seniorenresidenz. Sie vermietete die Wohnung ab September 2004 an die Beklagten zu einer monatlichen Miete von 1.050 €. Im August 2007 übertrug die verwitwete und kinderlose Klägerin das Eigentum an der Wohnung im Wege vorweggenommener Erbfolge auf ihre Nichte; dabei behielt sie sich einen Nießbrauch an der Wohnung vor. In dem Übertragungsvertrag verpflichtete sich die Nichte als Gegenleistung gegenüber der Klägerin, auf Lebenszeit deren Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und die häusliche Grundpflege der Klägerin zu übernehmen. Durch Anwaltsschreiben ließ die Klägerin seit August 2007 mehrfach Kündigungen des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses aussprechen. Als Kündigungsgrund wurde auch Eigenbedarf für die Nichte aufgrund der Pflegevereinbarung im Vertrag vom August 2007 geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die anschließend von der Vermieterin erhobene Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Entscheidung und Lösung
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in § 573 II BGB geregelt:
§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. …
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder …
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Nichte der Klägerin als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen ist und die Eigenbedarfskündigung deshalb berechtigt war. Der Bundesgerichtshof hat in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeführt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht.
Examensrelevanz
In der mietrechtlichen Examensklausur ließe sich diese neue BGH Entscheidung beispielsweise mit einer Räumungsklage verbinden. Dabei wäre in etwa nach folgendem Schema vorzugehen:
Anspruch auf Räumung der Wohnung gem. §§ 546 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB
I. Mietvertrag wirksam zustande gekommen?
II. Beendigung des Mietverhältnisses
1. durch Zeitablauf gemäß § 542 Abs. 2, 549 Abs. 1 BGB
2. durch Kündigung
a) Beendigung durch fristlose Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 549 Abs. 1, 569 BGB
b) Beendigung durch ordentliche Kündigung nach §§ 573 Abs. 2, 568, 573c Abs. 1 S. 1 BGB
aa) Kündigungsgrund gemäß § 573 BGB
aaa) Berechtigtes Interesse des Vermieters i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 – 3 BGB
Hier zu prüfen: Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
nun nach BGH auch bei Nichte (+)
bbb) Schriftliche Darlegung des Eigenbedarfs, § 573 Abs. 3 S. 1 BGB
bb) Wirksame Kündigungserklärung
aaa) Schriftform gemäß § 568 Abs. 1 BGB
bbb) Zugang der Kündigungserklärung nach § 130 BGB
cc) Ablauf der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB
– Grundsatz: § 573c Abs. 1 S. 1 BGB, spätestens bis zum dritten Werktag,
Kündigung dann mit Ablauf des übernächsten Monats wirksam
oder Verlängerung der Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 1 S. 2 BGB
dd) Kein wirksamer Widerspruch mit Verlängerungsverlangen gemäß § 574 BGB
Der Klausurersteller könnte das aktuelle BGH Urteil aber auch zum Anlass nehmen, das Urteil vom 16.7. letzten Jahres zur Eigenbedarfskündigung einer BGB Gesellschaft für einen Gesellschafter bei beabsichtigter Wohnungsumwandlung abzuprüfen. Denn dieser Sachverhalt entspricht eher dem Niveau einer Examensklausur, da man auch einige zusätzliche Probleme wie die Teilrechtsfähigkeit und Grundbuchfähigkeit der GbR, die Stellvertretung der GbR bei der Kündigung in die Klausur mit einbauen und die Mietrechtskenntnisse (§§ 566, 577a BGB) etwas genauer abfragen könnte.
BGH – Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09
AG Baden-Baden – Urteil vom 1. Juli 2008 – 7 C 150/08
LG Baden-Baden – Urteil vom 26. Mai 2009 – 2 S 9/09
Quelle: BGH, Karlsruhe, den 27. Januar 2010

02.02.2010/0 Kommentare/von Samuel Ju

BGH Entscheidung zum Thema Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel für den Innenanstrich der Türen und der Fenster

AGB-Recht, Mietrecht

Der BGH hat in einer neuen Entscheidung vom 20.1.2010 seine bisherige Rechtsprechung zu den sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam erklärt.
Sachverhalt
Die beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin war aufgrund eines Formularmietvertrages zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In § 4 Nr. 6 des Vertrages ist unter anderem bestimmt:
„Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …“
Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz:
„Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …“
Mit der Klage verlangt die Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses (soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse) Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Klage ist in erster und zweiter Instanz ohne Erfolg geblieben.
Entscheidung des BGH
Auch die Revision der Klägerin zum BGH hatte keinen Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe („nur weiß„) für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung aus den letzten Entscheidungen bestätigt, dass Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten.
Zudem hat der BGH klargestellt, dass wegen der unzulässigen Farbvorgabe des Vermieters die Auferlegung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen generell unwirksam sei, da es sich um eine einheitliche Rechtspflicht handle, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lasse. Stelle sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so sei die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen.
Examensrelevanz
Nach den BGH Entscheidungen vom 18.2.2009 (Az.: VIII ZR 166/08) und vom 23.09.2009 (Az.: VIII ZR 344/08) ist dies nun bereits die dritte höchstrichterliche Entscheidung zum Thema Farbwahlklausel / Schönheitsreparatur innerhalb eines Jahres. Die Examensrelevanz bleibt und ist hoch. Ein Schema der im Falle der Klausur zu prüfenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen finden Sie im Artikel vom 16.1.2009.
Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09
AG Schöneberg, Urteil vom 24. April 2008 – 102 C 192/06
LG Berlin, Urteil vom 27. Januar 2009 – 63 S 215/08

21.01.2010/0 Kommentare/von Samuel Ju

Und täglich grüßt das…oder: BGH zu Schönheitsreparaturklauseln

Mietrecht, Zivilrecht

Klauseln zu Schönheitsreparaturen: Sie sind nicht tot zu kriegen und die Vermieter werden auch immer geschickter. Diesmal aber nicht ganz so kreativ, denn das Thema „Farbwahl“ war vor kurzem noch ganz aktuell (BGH – Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, geisterte auch durch JUS und Life&Law, gell Christoph?! 😉 ) Die dortigen AGB wiesen den Mieter an, „die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten“ durchzuführen. Der BGH erklärte diese Klausel für unwirksam.
Der BGH hatte sich aktuell mit folgender Klausel auseinanderzusetzen: „Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.“ Der Senat erklärte auch diese Klausel für unwirksam, da eine unangemessene Benachteiligung gem. § 307 BGB vorliege, da sich die oben genannten Einschränkungen auch regelmäßig während der Mietzeit bemerkbar machen würden. Der Vermieter dürfe regelmäßig jedoch kein berechtigtes Interesse daran haben, in welcher farblichen Umgebung sich der Mieter während dieser Zeit aufhalte, zumal dies zum persönlichen Lebensbereich zu zählen sei.
Relevanz: Wie bereits erwähnt sind die Vermieter kreativ und so ist auch in Zukunft mit immer neuen Variationen zu rechnen. Die Examensrelevanz ist und bleibt daher hoch. Vor allem der Klassiker eines „starren“ und „vermeintlich starren“ (alle x Monate je nach Bedarf) sollten bekannt sein. Einzelheiten sind in jedem Lehrbuch zu finden, von hier aus nur soviel: Ausgangspunkt jeder Argumentation muss der § 535 I 2 sein, der die Erhaltung der Mietsache dem Vermieter auferlegt. Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch AGB sind damit nur in Ausnahmefällen möglich. Leider sind die Details mehr oder weniger reines „case-law“. Aber nicht nur die klauselbedingten Einzelheiten sollten bekannt sein, sondern auch der Einstieg in die Falllösung kann variiert werden: Es kommen Ansprüche in Frage aus GoA, Bereicherungsrecht, aber auch Schadensersatzansprüche sind denkbar.

23.09.2009/0 Kommentare/von Dr. Simon Kohm

Eigenbedarfskündigung einer BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter bei beabsichtigter Wohnungsumwandlung

Mietrecht, Zivilrecht

BGH-Pressemitteilung Nr. 155/09:
„Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft nicht deswegen an der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter gehindert ist, weil die Gesellschaft mit dem Ziel gegründet wurde, Wohnräume in Wohnungseigentum der Gesellschaft umzuwandeln.
Die Klägerin, eine aus acht Gesellschaftern bestehende BGB-Gesellschaft, erwarb ein Wohnanwesen in München. Erklärter Zweck der Gesellschaft ist die Eigennutzung der Wohnungen durch die Gesellschafter. Die Beklagte ist aufgrund eines mit den Voreigentümern des Anwesens geschlossenen Mietvertrages vom 18. August 1983 Mieterin einer Wohnung im dritten Obergeschoss des Anwesens. Mit Schreiben vom 31. März 2006 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung wegen Eigenbedarfs ihres Gesellschafters K. zum 31. März 2007. Mit der Klage hat die Klägerin Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann kündigen darf, wenn die BGB-Gesellschaft durch Erwerb des Mietwohnraums gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. § 566 BGB schützt den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit, sei es in Form einer Eigentümergemeinschaft oder einer BGB-Gesellschaft, als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt.
Der Wirksamkeit der Kündigung steht auch § 577a BGB (in Verbindung mit der einschlägigen Landesverordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung) weder in direkter noch in analoger Anwendung entgegen. Nach dieser Vorschrift kann der Erwerber nicht vor Ablauf von drei bis zehn Jahren seit der Veräußerung an ihn Eigenbedarf geltend machen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Daran fehlt es hier, weil die klagende BGB-Gesellschaft kein Wohnungseigentum, sondern das bebaute Grundstück als solches erworben hat und im Zeitpunkt der Kündigung durch die Klägerin eine Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht erfolgt war. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift muss ebenfalls ausscheiden, weil gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer nach Auffassung des Gesetzgebers die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungs-rechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers darstellt. Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck nicht zugeschnitten.
Da der Schutzzweck des § 577a BGB den Erwerb einer Wohnimmobilie durch eine Mehrheit von Personen, sei es in Form einer Miteigentümergemeinschaft, sei es in Form einer BGB-Gesellschaft, zum Zwecke der Eigennutzung nicht erfasst, hat der Senat auch eine unzulässige Umgehung dieser Vorschrift verneint.“
Bewertung: Der 8. Senat führt mit dem Urteil seine Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung einer GbR fort. Bereits im Jahr 2007 hatte er entschieden, dass eine GbR grundsätzlich auch wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters (!) kündigen kann (Urt. v. 27.6.2007 – VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 = ZIP 2007, 1955 = MDR 2007, 1301)

27.08.2009/0 Kommentare/von Dr. Gerrit Forst

Schlagwortarchiv für: BGH Urteil Mietrecht

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