Der BGH hat in einem Urteil vom 3. November (VIII ZR 330/09) entschieden, dass die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Wohnung stets eine vorherige Mangelanzeige voraussetzt.
Sachverhalt
M war Mieter einer Wohnung des V. Für die Monate April, Juni und Juli 2007 zahlte sie keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Die Wohnung war mit Schimmel befallen, was dem Vermieter allerdings nicht mitgeteilt wurde. Im Mai erklärte V die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs und verlangte Räumung und Herausgabe der Wohnung. M widersprach der Kündigung unter Hinweis auf den Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.
Einordnung in den Klausurfall
V könnte gegen M einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gem. §§ 546 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB.
I. Mietvertrag wirksam zustande gekommen (+)
II. Beendigung des Mietverhältnisses durch außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Nr 2. BGB (+)

„für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder“

III. Anspruch durchsetzbar?
Hier war nun zu problematisieren, ob der Anspruch des V möglicherweise wegen Einrede des nichterfüllten gegenseitigen Vertrages gem. § 320 BGB seitens der M nicht durchsetzbar ist.
Hierfür müsste M überhaupt erst ein Zurückbehaltungsrecht einmal zustehen.
Kein Zurückbehaltungsrecht ohne vorherige Mängelanzeige
Der BGH entschied in diesem Urteil, dass ein Zurückbehaltungsrecht der M an Mietzahlungen aus § 320 BGB, welche sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des – dem Vermieter nicht bekannten -Schimmelpilzbefalls der Wohnung schuldet, ausscheide.
Sinn und Zweck des Zurückbehaltungsrechts
Sinn und Zweck des Zurückbehaltungsrechts sei es nämlich, auf den Schuldner (hier den V) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit (hier die Mängelbeseitigung) auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel aber nicht bekannt sei, könne das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bestehe daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.
Ergebnis: Mithin hat V einen Anspruch gegen M auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB.
Quelle: Pressemitteilung des BGH