Wer schon einmal selber Stress mit dem Vermieter wegen Schönheitsreparaturen gehabt hat, beispielsweise, dass der Vermieter die Kaution gar nicht oder nur teilweise zurückzahlt, weil angeblich die Schönheitsreparaturen nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden sind, der weiß, dass dieses Thema nicht nur examens-, sondern sehr praxisrelevant ist.
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 9.6.2010 entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht. Der Wohnungsmieter muss die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen.
Sachverhalt
Die Beklagten waren bis September 2007 Mieter einer Wohnung der klagenden Wohnungsbaugesellschaft in München. Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag folgende Bestimmungen:
„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen, (…)“
Die Klägerin begehrt unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 7.036,35 €. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen.
Entscheidung
Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Mieter nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren. Die im entschiedenen Fall verwendete Klausel zu den Schönheitsreparaturen kann aufgrund ihres Wortlauts („ausführen zu lassen“) jedenfalls auch dahin verstanden werden, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. In dieser hier maßgeblichen – „kundenfeindlichsten“ – Auslegung hält die Klausel einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.
Zwar ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die formularvertragliche Überwälzung der nach dem Gesetz dem Vermieter obliegenden Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich zulässig. Allerdings hat der Bundesgerichtshof zugleich darauf hingewiesen, dass die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch geprägt ist, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann. Wird dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung – gegebenenfalls durch Hinzuziehung von Verwandten und Bekannten – genommen, stellt die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen sind – gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus.
Examensrelevanz
Schönheitsreparaturen sind und bleiben im Rahmen von Mietrechtsklausuren im Examen einer der absoluten Klassiker. Da die Schönheitsreparaturklauseln fast immer in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu finden sind, kann sehr leicht im Rahmen einer Examensklausur die Verbindung zwischen Schuldrecht BT und Schuldrecht AT (hier insbesondere der sauberen Prüfung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen) hergestellt werden. Die aktuellen Entscheidungen zu diesem Problemkreis sollten einem geläufig sein. Aus dieser Entscheidung sollte man mitnehmen, dass für die Schönheitsreparaturen nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma notwendig ist, sondern dass die fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte ausreicht.
Urteil vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09
AG München – Urteil vom 9. Dezember 2008 – 453 C 4014/08
LG München I – Urteil vom 30. September 2009 – 15 S 6274/09
(veröffentlicht in NJW 2010, 161)
