Nachfolgend erhaltet Ihr im Rahmen eines Gastbeitrags einige praktische Tips zu rechtlichen Fragestellungen zum Thema „Wohngemeinschaft“.
Wohngemeinschaften sind gerade bei Studenten eine beliebte Wohnform, die durchaus viele Vorteile birgt: Das gemeinsame Anmieten und die Teilen einer einzelnen großen Wohnung ist fast immer deutlich kostengünstiger als mehrere einzelne, kleine Wohnungen – die noch dazu in Studentenstädten meist ohnehin schwierig zu finden und in der Regel wegen der hohen Nachfrage deutlich überteuert sind. Dazu kommt noch der Vorteil, dass man als Student nicht alleine leben muss, sich gegenseitig unterstützen kann, und neben den Kosten auch der Aufwand für die Haushaltsführung für den einzelnen meist viel geringer ausfällt als in einer eigenen Wohnung.
Um welche Punkte man sich vor allem Gedanken machen muss
Nicht vergessen sollte man dabei aber, dass diese Wohnform aber auch rechtliche Probleme mit sich bringen kann. Gerade die rechtliche Ausgestaltung der Mietverträge stellt einen der schwierigsten Punkte bei Wohngemeinschaften dar. Es geht vor allem um Fragen der Haftung des einzelnen, aber auch um Fragen des Mieterwechsels und gegebenenfalls um die Möglichkeit, geschlossen gegen den Vermieter rechtlich vorgehen zu können.
Solange alles gut läuft, und jeder pünktlich seinen vereinbarten Teil bezahlt und der Vermieter allen seinen Pflichten vorauseilend nachkommt, gibt es keine Probleme. Man sollte aber keinesfalls blauäugig davon ausgehen, dass das immer so bleibt – und deshalb bereits im Vorfeld schon entsprechende Überlegungen anstellen.
Drei mögliche Modelle bei Wohngemeinschaften
Zum einen besteht die Möglichkeit, dass die Mieter als Zweckgemeinschaft gegenüber dem Vermieter auftreten. Rechtlich gesehen entsteht hier eine GbR nach § 705 BGB, also eine sogenannte BGB-Gesellschaft, mit allen rechtlichen Implikationen, die das nachfolgend mit sich bringt. Alle Mieter stehen zusammen als Vertragspartei im Mietvertrag.
Zum zweiten kann auch nur ein Hauptmieter als Vertragspartner des Vermieters auftreten – und einzelne Räume oder Teile der Wohnung zur Mitbenutzung untervermieten. Auch diese Art der Vertragsgestaltung birgt einzelne Vor- und Nachteile sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter.
Als dritte Möglichkeit bietet sich – wenn auch in der Praxis recht selten genutzt – die Möglichkeit, dass der Vermieter mit jedem einzelnen Mieter einen eigenen Mietvertrag abschließt. Hier besteht zwar eine höhere Sicherheit für den Mieter, aber auch ein hoher (meist zu hoher) Verwaltungsaufwand für den Vermieter und nur wenig Flexibilität bei der Wohnungsnutzung für die Mieter.
Haftung für die Mietzahlung bei den einzelnen Modellen
Was passiert nun, wenn innerhalb einer Wohngemeinschaft ein Mieter – oder gleich mehrere Mieter – ihre Miete nicht bezahlen können? Die Folgen sind bei jedem der drei Modelle der Vertragsgestaltung unterschiedlich.
In der BGB Gesellschaft haften alle Gesellschafter grundsätzlich gesamtschuldnerisch – das heißt jeder einzelne haftet für die gesamte ausstehende Summe. Ein Regressanspruch aus dem Innenverhältnis hat dabei – und das ist der wichtige Punkt – keine schuldbefreiende Wirkung im Außenverhältnis. Wenn also drei der Mieter ihre Miete nicht zahlen, haftet der vierte dem Vermieter gegenüber für die gesamte Miete. Eine Befreiung von dieser Haftung für den einzelnen ist in einem so gestalteten Vertragsmodell nicht möglich. Für den Vermieter bedeutet das den Vorteil, dass er jeden einzelnen der Mieter für die Zahlung der gesamten ausstehenden Miete heranziehen kann. Das ganze gilt im gleichen Sinne natürlich auch bei allen anderen finanziellen Forderungen – etwa wegen Beschädigungen am Mietgegenstand.
Bei einer rechtlichen Gestaltung mit einem Hauptmieter und mehreren Untermietern hingegen ist der Hauptmieter der einzige und alleinige Ansprechpartner des Vermieters. Schwierig ist hierbei, dass der Vermieter sich bei ausstehenden Mietzahlungen nicht an die Untermieter wenden darf, da er mit ihnen keinen Vertrag geschlossen hat. Er ist also auch darauf angewiesen, dass der Hauptmieter im schlimmsten Fall die Gesamtmiete oder den gesamten Rückstand aufbringen kann.
Im dritten Fall – bei einzelnen Mietverträgen mit den Mietern – haftet natürlich jeder Mieter nur für seine eigene Miete. Der Vermieter kann jeden Mieter wegen Mietrückständen einzeln belangen, da er ja mit jedem Mieter einen separaten Vertrag geschlossen hat. Der Verwaltungsaufwand bei Mietrückständen ist hier natürlich für den Vermieter ebenfalls höher.
Mieterwechsel bei den einzelnen Modellen
Im Falle der BGB-Gesellschaft – also alle Mieter auf einem Mietvertrag – bedeutet ein Mieterwechsel immer eine Vertragsänderung. Da das nur unter Einbeziehung des Vermieters geht, hat der grundsätzlich auch das Recht, einen neuen Mieter abzulehnen. Er kann grundsätzlich auch einen Mieterwechsel von vornherein ausschließen, was aber eher selten geschieht. Durch sein Einverständnis zu einer sogenannte „Nachfolge-Klausel“ kann der Vermieter aber auch den Mieterwechsel erleichtern helfen.
Im zweiten Modell – Hauptmieter und Untermieter – hat der Vermieter dann keinerlei Mitspracherecht, wenn er dem Hauptmieter ein Recht zur unabhängigen Ausstellung von Untermietverträgen ausstellt. Diese Verträge kann der Hauptmieter dann frei mit den jeweiligen Untermietern schließen. Sie müssen auch nicht einheitlich sein, sondern können für die einzelnen Mieter unterschiedliche Rechte und Pflichten vorsehen. Problematisch wird es hier nur beim Auszug des Hauptmieters, oder bei der Kündigung des Hauptmieters durch den Vermieter: danach erlischt das Wohnrecht der Untermieter sofort automatisch. Abhilfe kann hier aber eine sogenannte „Eintrittsklausel“ schaffen.
Bei einzelnen Mietverträgen mit den jeweiligen Mietern hat der Vermieter natürlich die vollständige Kontrolle über jeden Mieterwechsel, dem er entweder zustimmen oder den er ablehnen kann. Die Situation gestaltet sich hierbei nahezu genauso, als hätte der Vermieter lauter einzelne, getrennte Wohnungen vermietet.
Rechtliches Vorgehen gegen den Vermieter
Kommt hingegen der Vermieter seinen Pflichten nicht nach, und die Mitglieder der Wohngemeinschaft müssen rechtlich gegen ihn vorgehen, geht das bei der BGB Gesellschaft nur im Einverständnis. Alle Mitglieder der WG treten hier als eine Partei gegen den Vermieter auf, es muss also im Innenverhältnis auch Einstimmigkeit herrschen.
Beim zweiten Modell – also Haupt- und Untermieter – kann nur der Hauptmieter die Forderung gegenüber dem Vermieter vertreten. Das geschieht dann grundsätzlich einmal zu seinen eigenen Lasten. Anders als bei der BGB-Gesellschaft, die ja teilrechtsfähig ist, kann aber beim zweiten Modell Prozesskostenhilfe gewährt werden. Dieser Punkt ist oft wichtig, wenn die finanzielle Lage der Mitglieder der WG für einen teuren Prozess nicht ausreicht.
Im dritten Modell muss grundsätzlich jeder einzelne Mieter seine Ansprüche gegen den Vermieter selbst durchsetzen, im Einzelfall können sich hier aber auch Abweichungen ergeben.
Problem Haushaltsgemeinschaft
Für einzelne soziale Leistungen ist bedeutsam, ob es sich um eine Haushaltsgemeinschaft handelt, oder nicht. Aus rechtlicher Sicht entsteht beim ersten Modell – also der BGB-Gesellschaft – auch eine Haushaltsgemeinschaft. Das bedeutet rechtlich, dass die Einkommen aller anderen Haushaltsbewohner bei bestimmten sozialen Leistungen wie etwa der Grundversorgung (Hartz IV) angerechnet werden. Beim zweiten Modell ist das nicht der Fall, und beim dritten Modell natürlich ebenfalls nicht.
Entscheidungen im Innenverhältnis
Im Falle der BGB-Gesellschaft – also beim ersten Modell – ist die Gestaltung des Innenverhältnisses vollkommen frei. Nur nach außen hin muss die gesamte Wohngemeinschaft den ihr obliegenden Verpflichtungen – beispielsweise gegenüber dem Vermieter – nachkommen. Wie diese Pflichten im Innenverhältnis verteilt werden, ist völlig frei gestaltbar, vorausgesetzt es herrscht Einstimmigkeit. Es können zwischen den Bewohnern einer WG diesbezüglich beliebige Regelungen getroffen werden.
Im Verhältnis Haupt- und Untermieter regeln die einzelnen Untermietverträge die Verteilung der jeweiligen Rechte und Pflichten. Sie können für jeden der Untermieter auch unterschiedlich sein.
Im Falle einzelner Mietverträge treffen jeden Mieter die gleichen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, und die darin enthaltenen Voraussetzungen.
Wenn es beispielsweise um die Frage geht, wer welchen Raum beziehen darf, kann diese Entscheidung nur im Fall des ersten Modells jeweils flexibel intern gelöst werden – beim zweiten und dritten Modell entscheiden die Bedingungen der jeweiligen Verträge darüber.
Weiterführende Literaturhinweise
Wohngemeinschaften sind gerade bei Studenten eine beliebte Wohnform, die durchaus viele Vorteile birgt: Das gemeinsame Anmieten und die Teilen einer einzelnen großen Wohnung ist fast immer deutlich kostengünstiger als mehrere einzelne, kleine Wohnungen – die noch dazu in Studentenstädten meist ohnehin schwierig zu finden und in der Regel wegen der hohen Nachfrage deutlich überteuert sind. Dazu kommt noch der Vorteil, dass man als Student nicht alleine leben muss, sich gegenseitig unterstützen kann, und neben den Kosten auch der Aufwand für die Haushaltsführung für den einzelnen meist viel geringer ausfällt als in einer eigenen Wohnung.
Um welche Punkte man sich vor allem Gedanken machen muss
Nicht vergessen sollte man dabei aber, dass diese Wohnform aber auch rechtliche Probleme mit sich bringen kann. Gerade die rechtliche Ausgestaltung der Mietverträge stellt einen der schwierigsten Punkte bei Wohngemeinschaften dar. Es geht vor allem um Fragen der Haftung des einzelnen, aber auch um Fragen des Mieterwechsels und gegebenenfalls um die Möglichkeit, geschlossen gegen den Vermieter rechtlich vorgehen zu können.
Solange alles gut läuft, und jeder pünktlich seinen vereinbarten Teil bezahlt und der Vermieter allen seinen Pflichten vorauseilend nachkommt, gibt es keine Probleme. Man sollte aber keinesfalls blauäugig davon ausgehen, dass das immer so bleibt – und deshalb bereits im Vorfeld schon entsprechende Überlegungen anstellen.
Drei mögliche Modelle bei Wohngemeinschaften
Zum einen besteht die Möglichkeit, dass die Mieter als Zweckgemeinschaft gegenüber dem Vermieter auftreten. Rechtlich gesehen entsteht hier eine GbR nach § 705 BGB, also eine sogenannte BGB-Gesellschaft, mit allen rechtlichen Implikationen, die das nachfolgend mit sich bringt. Alle Mieter stehen zusammen als Vertragspartei im Mietvertrag.
Zum zweiten kann auch nur ein Hauptmieter als Vertragspartner des Vermieters auftreten – und einzelne Räume oder Teile der Wohnung zur Mitbenutzung untervermieten. Auch diese Art der Vertragsgestaltung birgt einzelne Vor- und Nachteile sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter.
Als dritte Möglichkeit bietet sich – wenn auch in der Praxis recht selten genutzt – die Möglichkeit, dass der Vermieter mit jedem einzelnen Mieter einen eigenen Mietvertrag abschließt. Hier besteht zwar eine höhere Sicherheit für den Mieter, aber auch ein hoher (meist zu hoher) Verwaltungsaufwand für den Vermieter und nur wenig Flexibilität bei der Wohnungsnutzung für die Mieter.
Haftung für die Mietzahlung bei den einzelnen Modellen
Was passiert nun, wenn innerhalb einer Wohngemeinschaft ein Mieter – oder gleich mehrere Mieter – ihre Miete nicht bezahlen können? Die Folgen sind bei jedem der drei Modelle der Vertragsgestaltung unterschiedlich.
In der BGB Gesellschaft haften alle Gesellschafter grundsätzlich gesamtschuldnerisch – das heißt jeder einzelne haftet für die gesamte ausstehende Summe. Ein Regressanspruch aus dem Innenverhältnis hat dabei – und das ist der wichtige Punkt – keine schuldbefreiende Wirkung im Außenverhältnis. Wenn also drei der Mieter ihre Miete nicht zahlen, haftet der vierte dem Vermieter gegenüber für die gesamte Miete. Eine Befreiung von dieser Haftung für den einzelnen ist in einem so gestalteten Vertragsmodell nicht möglich. Für den Vermieter bedeutet das den Vorteil, dass er jeden einzelnen der Mieter für die Zahlung der gesamten ausstehenden Miete heranziehen kann. Das ganze gilt im gleichen Sinne natürlich auch bei allen anderen finanziellen Forderungen – etwa wegen Beschädigungen am Mietgegenstand.
Bei einer rechtlichen Gestaltung mit einem Hauptmieter und mehreren Untermietern hingegen ist der Hauptmieter der einzige und alleinige Ansprechpartner des Vermieters. Schwierig ist hierbei, dass der Vermieter sich bei ausstehenden Mietzahlungen nicht an die Untermieter wenden darf, da er mit ihnen keinen Vertrag geschlossen hat. Er ist also auch darauf angewiesen, dass der Hauptmieter im schlimmsten Fall die Gesamtmiete oder den gesamten Rückstand aufbringen kann.
Im dritten Fall – bei einzelnen Mietverträgen mit den Mietern – haftet natürlich jeder Mieter nur für seine eigene Miete. Der Vermieter kann jeden Mieter wegen Mietrückständen einzeln belangen, da er ja mit jedem Mieter einen separaten Vertrag geschlossen hat. Der Verwaltungsaufwand bei Mietrückständen ist hier natürlich für den Vermieter ebenfalls höher.
Mieterwechsel bei den einzelnen Modellen
Im Falle der BGB-Gesellschaft – also alle Mieter auf einem Mietvertrag – bedeutet ein Mieterwechsel immer eine Vertragsänderung. Da das nur unter Einbeziehung des Vermieters geht, hat der grundsätzlich auch das Recht, einen neuen Mieter abzulehnen. Er kann grundsätzlich auch einen Mieterwechsel von vornherein ausschließen, was aber eher selten geschieht. Durch sein Einverständnis zu einer sogenannte „Nachfolge-Klausel“ kann der Vermieter aber auch den Mieterwechsel erleichtern helfen.
Im zweiten Modell – Hauptmieter und Untermieter – hat der Vermieter dann keinerlei Mitspracherecht, wenn er dem Hauptmieter ein Recht zur unabhängigen Ausstellung von Untermietverträgen ausstellt. Diese Verträge kann der Hauptmieter dann frei mit den jeweiligen Untermietern schließen. Sie müssen auch nicht einheitlich sein, sondern können für die einzelnen Mieter unterschiedliche Rechte und Pflichten vorsehen. Problematisch wird es hier nur beim Auszug des Hauptmieters, oder bei der Kündigung des Hauptmieters durch den Vermieter: danach erlischt das Wohnrecht der Untermieter sofort automatisch. Abhilfe kann hier aber eine sogenannte „Eintrittsklausel“ schaffen.
Bei einzelnen Mietverträgen mit den jeweiligen Mietern hat der Vermieter natürlich die vollständige Kontrolle über jeden Mieterwechsel, dem er entweder zustimmen oder den er ablehnen kann. Die Situation gestaltet sich hierbei nahezu genauso, als hätte der Vermieter lauter einzelne, getrennte Wohnungen vermietet.
Rechtliches Vorgehen gegen den Vermieter
Kommt hingegen der Vermieter seinen Pflichten nicht nach, und die Mitglieder der Wohngemeinschaft müssen rechtlich gegen ihn vorgehen, geht das bei der BGB Gesellschaft nur im Einverständnis. Alle Mitglieder der WG treten hier als eine Partei gegen den Vermieter auf, es muss also im Innenverhältnis auch Einstimmigkeit herrschen.
Beim zweiten Modell – also Haupt- und Untermieter – kann nur der Hauptmieter die Forderung gegenüber dem Vermieter vertreten. Das geschieht dann grundsätzlich einmal zu seinen eigenen Lasten. Anders als bei der BGB-Gesellschaft, die ja teilrechtsfähig ist, kann aber beim zweiten Modell Prozesskostenhilfe gewährt werden. Dieser Punkt ist oft wichtig, wenn die finanzielle Lage der Mitglieder der WG für einen teuren Prozess nicht ausreicht.
Im dritten Modell muss grundsätzlich jeder einzelne Mieter seine Ansprüche gegen den Vermieter selbst durchsetzen, im Einzelfall können sich hier aber auch Abweichungen ergeben.
Problem Haushaltsgemeinschaft
Für einzelne soziale Leistungen ist bedeutsam, ob es sich um eine Haushaltsgemeinschaft handelt, oder nicht. Aus rechtlicher Sicht entsteht beim ersten Modell – also der BGB-Gesellschaft – auch eine Haushaltsgemeinschaft. Das bedeutet rechtlich, dass die Einkommen aller anderen Haushaltsbewohner bei bestimmten sozialen Leistungen wie etwa der Grundversorgung (Hartz IV) angerechnet werden. Beim zweiten Modell ist das nicht der Fall, und beim dritten Modell natürlich ebenfalls nicht.
Entscheidungen im Innenverhältnis
Im Falle der BGB-Gesellschaft – also beim ersten Modell – ist die Gestaltung des Innenverhältnisses vollkommen frei. Nur nach außen hin muss die gesamte Wohngemeinschaft den ihr obliegenden Verpflichtungen – beispielsweise gegenüber dem Vermieter – nachkommen. Wie diese Pflichten im Innenverhältnis verteilt werden, ist völlig frei gestaltbar, vorausgesetzt es herrscht Einstimmigkeit. Es können zwischen den Bewohnern einer WG diesbezüglich beliebige Regelungen getroffen werden.
Im Verhältnis Haupt- und Untermieter regeln die einzelnen Untermietverträge die Verteilung der jeweiligen Rechte und Pflichten. Sie können für jeden der Untermieter auch unterschiedlich sein.
Im Falle einzelner Mietverträge treffen jeden Mieter die gleichen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, und die darin enthaltenen Voraussetzungen.
Wenn es beispielsweise um die Frage geht, wer welchen Raum beziehen darf, kann diese Entscheidung nur im Fall des ersten Modells jeweils flexibel intern gelöst werden – beim zweiten und dritten Modell entscheiden die Bedingungen der jeweiligen Verträge darüber.
Weiterführende Literaturhinweise
Bereits gerichtlich gelöste Probleme
Nach einer Entscheidung des OLG Hamm, die schon 1983 erfolgte, darf der Vermieter eine Wohnung nicht teurer vermieten als die ortsübliche, angemessene Miete, nur weil sie eine WG beherbergt.
Der Vermieter darf sich zudem nur dann gegen die Erlaubnis der Untervermietung verwehren, wenn eine Untervermietung für ihn unzumutbar wäre. Das ist in der Regel allerdings selten der Fall. Auch einem Mieterwechsel innerhalb der WG muss er in der Regel zustimmen, außer er wäre unzumutbar. Das erste Urteil wurde vom BGH gefällt, das zweite vom LG Karlsruhe.
Bei einer WG, die lediglich aus zwei Mitgliedern besteht, kann seitens der Behörden auch schnell eine Einstufung als Lebensgemeinschaft erfolgen, anstatt als reine Zweckgemeinschaft. Das hätte natürlich Folgen bei bestimmten sozialen Leistungen. Nach einem Urteil vom LSG Baden-Württemberg obliegt es aber immer der Behörde, den Nachweis zu erbringen, dass es sich tatsächlich um eine Lebensgemeinschaft und nicht nur um eine Wohngemeinschaft handelt.
