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Schlagwortarchiv für: WEG

Dr. David Saive

Verbrauchereigenschaft einer WEG

AGB-Recht, Rechtsgebiete, Rechtsprechung, Startseite, Verbraucherschutzrecht, Zivilrecht

Mit seinem Urteil vom 24.03.2015 (Az. VIII ZR 243/13; VIII ZR 360/13; VIII ZR 109/4) hat der BGH nun die lange schwelende Diskussion um die Verbrauchereigenschaft einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beendet. Grund für uns, sich einmal näher mit der in § 13 BGB legaldefinierten Verbrauchereigenschaft und der Begründung des BGH auseinanderzusetzen.
I. Sachverhalt
In den streitigen Sachverhalten ging es um drei WEGs die sich gegen Preisanpassungsklauseln ihrer Gaslieferungsverträge wehrten. Ihrer Meinung nach hielten solche Klauseln bei der Verwendung gegenüber Verbrauchern einer Kontrolle nach § 307 I BGB nicht stand.
Der BGH ist dieser Auffassungen in früheren Urteilen auch gefolgt (siehe bspw. BGH NJW 2010, 2789), sodass es hier nur noch zu klären galt, ob der WEG die Verbrauchereigenschaft überhaupt zugesprochen werden kann. Besonderheit hier war auch, dass sich die WEG durch eine gewerbliche Hausverwaltung hat vertreten lassen.
II. Verbraucher i.S.d. § 13 BGB
Seit der letzten Novelle des Verbraucherschutzrechts ist Verbraucher gem. § 13 BGB
jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.
In Rede steht hier also, ob eine WEG als Personengemeinschaft noch dem Begriff der natürlichen Person zugeordnet werden kann und – im Anschluss daran – ob es sich bei dem Abschluss eines Gaslieferungsvertrags nicht um ein gewerbliches Rechtsgeschäft handelt, da sich die WEG dabei durch eine professionelle Hausverwaltung bei Vertragsschluss hat vertreten lassen.
III. Vorinstanzen
Die jeweiligen Vorinstanzen lehnten die Verbrauchereigenschaft noch ab und erklärten die Klauseln für wirksam. Demnach hätten die WEGs empfindliche Nachzahlungen an ihre Gaslieferanten zu zahlen bzw. die bereits geleisteten Beträge nicht rückerstattet bekommen.
IV. Das Urteil des BGH
In seinem Urteil hat der BGH die Verbrauchereigenschaft nun angenommen. An dieser Stelle zunächst ein kleiner Exkurs zur grundsätzlichen Verbrauchereigenschaft von Personengemeinschaften:
Grundsätzlich ist es für die Verbrauchereigenschaft unschädlich, wenn sich mehrere Personen zu einer Personengemeinschaft zusammenschließen (BeckOK, Bamberger, § 13, Rn.6, m.w.N.). Es kommt auch bei ihnen lediglich um die Zweckrichtung ihres Handelns an, also ob gewerbliche Zwecke verfolgt werden, oder ob es sich lediglich um die Bündelung privater Interessen handelt.
Vorliegend führt der BGH als erste Voraussetzung für die Verbrauchereigenschaft einer WEG auf, dass wenigstens eines ihrer Mitglieder ein Verbraucher sei und die WEG die entsprechenden Rechtsgeschäfte nicht zum Zwecke ihrer gewerblichen oder noch einer anderen selbstständigen beruflichen Tätigkeit diene.
Damit bestätigte der BGH eine Entwicklung hin zur Verbrauchereigenschaft, die sich seit dem Beschluss des BGH vom 2. 6. 2005 – V ZB 32/05 in Bewegung setzte. Die dort angenommene (Teil-) Rechtsfähigkeit einer WEG ebnete den Weg für das hier besprochene Urteil.
Zudem sah es der BGH vorliegend auch für unschädlich an, dass sich die WEG durch eine professionelle, gewerblich tätige Hausverwaltung hat vertreten lassen. Bei der Stellvertretung kommt es nämlich auch hinsichtlich der Verbraucherstellung gem. § 13 BGB nicht auf die Person des Vertreters, sondern auf die des Vertretenen an. Da dieser hier vorliegend nicht aus beruflichen Gründen handelte bzw. sich vertreten ließ, sondern lediglich zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung, handelt es sich bei ihm um einen Verbraucher i.S.d. § 13 BGB.
V. Anmerkungen
Das Urteil sollte noch als Anlass genommen werden, sich noch einmal näher mit dem Verbraucherschutzrecht auseinanderzusetzen. Zum einen sind die Novellierungen recht aktuell (13.06.2014), zum anderen kann in einem möglichen Sachverhalt nicht von vornherein die Verbrauchereigenschaft abgelehnt werden, nur weil eine Personengemeinschaft handelt. Hierbei sei insbesondere auf den Streitstand hinsichtlich der Verbrauchereigenschaft einer GbR hingewiesen.

28.03.2015/0 Kommentare/von Dr. David Saive
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Dr. David Saive https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Dr. David Saive2015-03-28 13:00:362015-03-28 13:00:36Verbrauchereigenschaft einer WEG
Dr. Christoph Werkmeister

OLG Schleswig: Was ist, wenn der Nachbar während des Urlaubs streuen soll?

Deliktsrecht, Rechtsprechung, Rechtsprechungsübersicht, Zivilrecht, Zivilrecht

Das OLG Schleswig entschied vor Kurzem einen Sachverhalt, der unverändert in Examensklausuren und mündlichen Prüfungen auftauchen könnte (Az. 11 U 137/11).
Es ging um einen Glätteunfall infolge der Missachtung einer Streupflicht. Das besondere an dem Sachverhalt lag darin, dass die Streupflicht des Eigentümers auf einen Nachbarn delegiert wurde. Das OLG stellte in dieser Konstellation fest, dass der Nachbar faktisch die Aufgabe der Verkehrssicherung in dem Gefahrenbereich übernommen habe. Der Eigentümer habe in diesem Fall lediglich die primäre Verpflichtung zur sorgfältigen Auswahl und fortlaufenden Überwachung des Beauftragten. Bei Unterlassen des Streuens durch den Nachbarn musste im Falle eines dadurch bedingten Unfalls eine Haftung des Eigentümers verneint werden.
Den Sachverhalt und die Kernaspekte der Begründung des OLG Schleswig findet ihr zusammengefasst auf dessen Presseseite.

02.03.2012/0 Kommentare/von Dr. Christoph Werkmeister
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Dr. Christoph Werkmeister https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Dr. Christoph Werkmeister2012-03-02 13:14:382012-03-02 13:14:38OLG Schleswig: Was ist, wenn der Nachbar während des Urlaubs streuen soll?
Dr. Christoph Werkmeister

BGH zur Videoüberwachung bei Gartenflächen – Gleichzeitig: Examenzrelevanz des WEG

Deliktsrecht, Rechtsprechung, Rechtsprechungsübersicht, Sachenrecht, Schon gelesen?, Zivilrecht, Zivilrecht

Der BGH konnte sich im Urteil vom 21.10.2011 (Az. V ZR 265/10) mit einem examensrelevanten Sachverhalt beschäftigen. In der Sache ging es um den Bewohner einer Reihenhaussiedlung, der seine Gartenanlage mittels mehrerer Videokameras überwachte. Die infrage stehenden Kameras waren dabei nicht auf die Nachbargrundstücke gerichtet. Die anliegenden Nachbarn fühlten sich gleichwohl belästigt, da ihrem Erachten nach zumindest die Gefahr bestand, dass auch eine Überwachung ihrer Nachbargärten erfolgt. Diese Angst begründete sich dadurch, dass zwischen den Garteninhabern zuvor bereits andere Nachbarrechtsstreitigkeiten geführt wurden. Angesichts des angespannten Verhältnisses zwischen den Parteien sei es demnach wahrscheinlich, dass der Inhaber des überwachten Gartens die Einstellung der Kameras heimlich ändere und dann nicht nur seine Gartenfläche, sondern auch die der anliegenden Grundstücke überwache.
Als zusätzlicher Kniff handelt es sich bei den Inhabern der streitgegenständlichen Reihenhäuser nicht bloß um Mieter bzw. Eigentümer, sondern um Miteigentümer dreier Grundstücke, wobei jeweils für jedes Reihenhaus Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentümergesetz (WEG) besteht. Der für den Fall einschlägige Rechtsrahmen findet sich demnach zumindest teilweise auch im WEG. Examenskandidaten brauchen sich allerdings nicht vor der Anwendung des weitgehend unbekannten Gesetzes zu fürchten. Im Ergebnis lässt sich der Fall nämlich nach allgemeinen Prinzipien lösen – es muss eben nur der korrekte Einstieg gefunden werden.
I. Vorab – Wohnungseigentum nach dem WEG
Bevor in die Grundsätze der Entscheidung des BGH eingegangen wird, sollen an dieser Stelle kurz die Grundsätze des Wohnungseigentums nach dem WEG erläutert werden (einen netten Überblick zum WEG findet man i.ü. hier).
1. Modifikation des Immobiliarsachenrechts durch Sonderrecht
Das Eigentumsrecht bezieht sich bei Immobilien nur auf eine geographisch abgrenzbare Fläche. Man kann Eigentum nach den allgemeinen Grundsätzen demnach nur an einem Grundstück und nicht an einzelnen Gebäudeteilen haben (anders etwa beim Erbbaurecht). Ein auf einem Grundstück errichtetes Gebäude wird als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks dem Eigentümer des Grundstücks zufallen, vgl. § 94 BGB. Um diese Schwäche bzw. Inflexibilität des gemeinschaftlichen Eigentums an Immobilien zu begegnen wurde u.a. das WEG erlassen. Nach diesem Gesetz kann beispielsweise Eigentum an einer Wohnungseinheit eines Mehrfamilienhauses erworben werden, indem ein bestimmter Miteigentumsanteil als Wohnungseigentum nach dem WEG deklariert wird. Gleichermaßen kann bei mehreren Reihenhäusern, die sich auf einem Grundstück befinden, jeweils Wohnungseigentum an den Wohneinheiten nach dem WEG begründet werden, ohne dass es einer Aufteilung in mehrere Grundstücke bedürfte. Es handelt sich bei den nach dem WEG eingeräumten Positionen somit um ein Sonderrecht eines bestimmten Gegenstandes auf einem Grundstück.
2. Begründung des Sonderrechts
Begründet wird eine Gemeinschaft i.S.d. WEG durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG oder durch eine Teilung nach § 8 WEG, vgl. auch § 2 WEG. Die Einräumung des Sondereigentums oder die Teilungsvereinbarung können im Hinblick auf die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer zudem besondere Vereinbarungen enthalten. Findet sich für eine bestimmte Fallkonstellation keine Vereinbarung, sind die WEG-Eigentümer grundsätzlich so zu behandeln, als seien sie Eigentümer real geteilter Grundstücke.
3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft
Die jeweiligen Wohnungseigentümer sind qua Gesetz in einer Gemeinschaft, der sog. Wohnungseigentümergemeinschaft, organisiert. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde bereits 2005 vom BGH als teilrechtsfähig eingestuft (BGH, Beschluss v. 02.06.2005, Az. V ZB 32/05). Sie kann also auch im eigenen Namen im Rechtsverkehr auftreten und Verträge schließen. Dies ergibt sich seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2007 explizit aus § 10 Abs. 6 WEG. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist – obwohl dies zumindest nicht fernliegt – hingegen nicht grundsätzlich als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zu qualifizieren. Sie ist vielmehr ein Verband eigener Art.
Die Verwaltung, Beschlussfassung und Organisation sind im Detail im WEG geregelt und müssen für das Examen nicht vertieft beherrscht werden. Eine klausurrelevante Besonderheit besteht aber etwa darin, dass bauliche Maßnahmen und Veränderungen am Gemeinschafts- oder Sondereigentum (zur Abgrenzung siehe § 5 WEG), die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehen, nach § 22 Abs. 1 S. 2 WEG der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedürfen. Im Umkehrschluss kann man daraus folgern, dass Maßnahmen, die nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehen ohne weiteres vorgenommen werden können. Gleichermaßen kann gegen solche unerheblichen Maßnahmen folglich auch kein Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB begründet sein.
II. Die Entscheidung des BGH
Der BGH hatte zu prüfen, ob den Inhabern der zu Eingangs benannten anliegenden Nachbarreihenhäuser ein Anspruch auf Entfernung der Überwachungskameras gemäß § 1004 Abs. 1 BGB zusteht. Fraglich ist hierbei insbesondere, ob eine Beeinträchtigung der Grundstücke der Nachbarn vorliegt. Bei der Feststellung, ob eine solche Beeinträchtigung vorliegt, ist zunächst auf den Rechtsrahmen des WEG abzustellen. Maßgeblich ist hierbei, ob der Einbau der Kameras am Gebäude über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgeht.
Zur Konkretisierung des § 14 Nr. 1 WEG führte der BGH folgendes aus:

Nach § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von dem Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Unter einem Nachteil in diesem Sinne ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen. Nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen gelten als ein solcher Nachteil; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung  ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

Die Bewertung dieser Frage kann insoweit ohne besonderes Spezialwissen beantwortet werden. Sofern eine allgemeine Teilungserklärung (ohne Spezialvereinbarungen) die Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, sind die Wohnungseigentümer in allen Zweifelsfragen bei der Anwendung des WEG so zu behandeln, als seien sie unbeschränkte Alleineigentümer eines selbständigen parzellierten Grundstücks mit den darauf errichteten Gebäuden. Zu fragen ist also, ob eine Eigentumsbeeinträchtigung vorläge, wenn es sich nicht um Wohnungseigentümer nach dem WEG, sondern um gewöhnliche Eigentümer handelt.
1. Überwachungskameras grundsätzlich zulässig
Nach dem BGH beeinträchtigen die Kameras in diesem Fall die anderen Eigentümer nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus. Einem Grundstückseigentümer sei es grundsätzlich gestattet, zum Schutz vor unberechtigten Übergriffen auf sein Eigentum seinen Grundbesitz mit Videokameras zu überwachen (so bereits BGH, Urt. v. 25.04.1995, Az. VI ZR 272/94). Dies sei jedenfalls dann der Fall, wenn die Kameras nicht den angrenzenden öffentlichen Bereich oder benachbarte Privatgrundstücke erfassen, sondern allein das Grundstück des Eigentümers.
2. Ausnahme im Einzelfall
Allerdings könne im Einzelfall auch bei der Ausrichtung von Überwachungskameras allein auf das eigene Grundstück das Persönlichkeitsrecht Dritter beeinträchtigt sein. Das sei insbesondere dann der Fall, wenn Dritte objektiv und ernsthaft befürchten müssen, mit den Kameras überwacht zu werden. Diese Befürchtung ist nach dem BGH gerechtfertigt, wenn sie aufgrund konkreter Umstände als nachvollziehbar und verständlich erscheint, z. B. wegen eines eskalierenden Nachbarstreits oder aufgrund objektiv Verdacht erregender Umstände. Allein die hypothetische Möglichkeit einer Überwachung durch eine Videokamera beeinträchtigt das allgemeine Persönlichkeitsrecht derjenigen, die dadurch betroffen sein könnten, hingegen nicht. Maßgeblich sind also jeweils die Umstände des Einzelfalls (so auch schon BGH, Urt. v. 16.03.2010, Az. VI ZR 176/09).
Der BGH stellte sodann für den zu entscheidenden Fall fest, dass allein der Fakt, dass die Parteien bereits mehrere Rechtsstreite gegeneinander geführt haben, für sich gesehen nicht die o.g. Befürchtung tragen könne. Es fehle deshalb an einer Beeinträchtigung des Eigentum i.S.d. § 1004 Abs. 1 BGB.
Die Frage, ob die Installation der Kameras u.U. gerechtfertigt wäre, was sich anhand einer umfassenden Rechtsgüterabwägung im Einzelfall zu bemessen hätte, musste somit nicht als Folgefrage diskutiert werden.
III. Examensrelevanz
Der Fall eignet sich hervorragend, um allgemeine Grundsätze im Bezug zu Abwägungen mit Grundrechtsbezug in das Zivilrecht zu transponieren. Der Einstieg über das WEG ist ungewöhnlich, lässt sich jedoch nach einmaliger Lektüre des Gesetzeswortlauts in den Griff bekommen. Des Weiteren gilt, dass auch für andere Klausurgestaltungen zumindest die Grundzüge des WEG im Examen abgeprüft werden können.
Interessant, wenngleich ein Stück weit weniger examensrelevant ist in einem ähnlichen Kontext eine aktuelle BGH-Entscheidung (Urt. v. 08.04.2011, Az. V ZR 210/10) zur Frage, ob ein Wohnungseigentümer im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Installation eines Videoauges an einer Hauseingangstür verlangen kann. Der BGH gab hier dem klagenden Wohnungseigentümer Recht, da die infrage stehende Kamera nicht dauernd – sondern nur, wenn jemand klingelt – den Eingang überwachte. Der Einbau einer solchen Kamera war insofern ebenfalls eine Maßnahme, die nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausging und war somit von den Miteigentümern zu dulden.

12.12.2011/0 Kommentare/von Dr. Christoph Werkmeister
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