Examensrelevanz pur – so kann das aktuelle Urteil des BGH zum Vorkaufsrecht von Mietern umschrieben werden (v. 21.1.2015 – VIII ZR 51/14). In diesem entschied der BGH, dass ein Mieter wegen Vereitelung seines gesetzlichen Vorkaufsrechtes aus § 577 BGB einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter in Höhe des entgangenen Gewinnes haben kann.
I. Sachverhalt (der Pressemitteilung entnommen, Herv. d. Verf.)
Die Klägerin ist seit 1992 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Hamburg, die Beklagte ist durch Eigentumserwerb in den Mietvertrag eingetreten. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob vor oder nach Mietbeginn an den sieben Wohnungen des Hauses Wohnungseigentum begründet worden ist. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17.05.2011 veräußerte die Beklagte sämtliche Eigentumswohnungen zum Gesamtpreis von rund 1,3 Mio Euro an einen Dritten. Dieser wurde am 18.07.2011 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die Klägerin wurde von der Beklagten weder vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen.
Am 12.01.2012 bot der neue Eigentümer der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von 266.250 Euro zum Kauf an. Sie macht geltend, die Beklagte habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von 266.250 Euro aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571 Euro – auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis – erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 Euro erzielen können.
II. Vorweg: Das Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 BGB
§ 577 BGB begründet für den Mieter der Wohnung ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht. Das Recht des Mieters entsteht, sobald der Veräußerer „mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat” (§ 463, s. auch Häublein, in: MüKOBGB, 6. Aufl. 2012, § 577 Rn. 15). Voraussetzung ist zudem, dass nach Überlassung Wohnungseigentum an der vermieteten Wohnung begründet wird. Nach § 577 Abs. 1 S. 3 BGB findet §469 Abs. 1 BGB Anwendung, wonach der Verkäufer unverzüglich zur Mitteilung über den Abschluss des Kaufvertrages an den Mieter verpflichtet ist. Da es sich nur um ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht handelt, kann das Eigentum durch den Dritten auch ohne die Voraussetzungen des gutgläubigen Erwerbs erworben.
III. Rechtliche Würdigung
1. §§ 280 Abs. 1, 3, 281 BGB
Zunächst könnte der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung in Höhe des entgangenen Gewinns gegen den Vermieter aus §§ 280 Abs. 1, 3, 281 BGB wegen Veräußerung der Wohnung an den Dritten haben. Voraussetzung hierfür wäre, dass eine vermieterseitige Pflichtverletzung in Form der Nichterfüllung vorliegt. Dies wäre der Fall, wenn der Mieter einen schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung an der Sache hätte. Dies ist aber vor Ausübung des schuldrechtlichen Vorkaufsrechtes aus § 577 BGB nicht der Fall. Mangels Kenntnis von der Sachlage hatte der Mieter sein Vorkaufsrecht gerade nicht ausgeübt. Daher scheidet ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung nach § 281 BGB aus.
2. § 280 Abs. 1 BGB
Als weitere Anspruchsgrundlage kommt § 280 Abs. 1 BGB in Betracht. Die Pflichtverletzung, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichten könnte, liegt vor, da er seinen Mitteilungspflichten aus §§ 577, 469 BGB nicht nachgekommen ist. Er hätte den Mieter über den Abschluss des Kaufvertrages mit dem Erwerber informieren müssen. Diese Pflichtverletzung hat der Vermieter nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB auch vermutet zu vertreten.
Bis hierhin mag man von einer einfacheren schadensersatzrechtlichen Prüfung sprechen – spannend und umstritten ist nun die Frage, ob der haftungsausfüllende Tatbestand erfüllt ist.
Bei Betrachtung der Differenzhypothese (§ 249 Abs. 1 BGB), also des Vergleiches des Vermögenszustandes des Mieters mit und ohne schädigende Handlung, fällt auf, dass der Mieter bei Information über das bestehende Vorkaufsrecht von diesem Gebrauch gemacht hätte und die Wohnung unter Marktwert hätte kaufen können. Fraglich ist nun, ob diese Differenz vom Schutzzweck (s. hierzu Palandt-Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 280 Rn. 32; BeckOK BGB § 280 Rn. 41) des § 577 BGB umfasst ist. Zu klären ist also, ob § 577 BGB entweder nur den Weiterfortbestand des Mietverhältnisses schützt oder darüber hinaus auch die Möglichkeit eines Veräußerungsgewinns.
Das vorinstanzliche LG Hamburg entschied hierzu (Herv. d. Verf.)
Ein Schaden wäre etwa dann zu bejahen, wenn der Vermieter den Kaufvertrag gegenüber dem Käufer erfüllt und dieser das Mietverhältnis dann kündigt. Wird dagegen die Wohnung an einen Kapitalanleger ohne Eigennutzungs- oder Verwertungsabsicht veräußert, so entsteht dem Mieter im Allgemeinen kein Vermögensnachteil. Ein ausgleichspflichtiger Vermögensschaden folgt insbesondere nicht daraus, dass zwischen den Parteien des Kaufvertrages ein besonders niedriger Kaufpreis vereinbart worden ist, der Mieter kann in diesem Fall nicht etwa geltend machen, dass er die Wohnung zu einem höheren Preis hätte weiter verkaufen können, weil der Verlust eines Veräußerungsgewinns vom Schutzzweck des § 577 BGB nicht gedeckt wird (Schmidt-Futterer, a. a. O., § 577 Rn. 45). Der Mieter kann bei Nichtausübung der Vorkaufsrechts auch nicht geltend machen, er hätte die Wohnung zu dem günstigeren Preis erworben, den hieraus allein folgt kein Vermögensschaden.
Dem widersprach nun der BGH und entschied:
[…} dass dem Mieter nicht nur in den vom Berufungsgericht angenommenen Fällen der Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis – abzüglich ersparter Kosten – als Erfüllungsschaden zustehen kann, wenn der Mieter infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht.
Dies überzeugt aus mehrerlei Gründen.
Erstens zeigt die Norm § 577 BGB gerade, dass der Mieter die Möglichkeit haben soll, an den möglicherweise günstigen Konditionen, die mit einem Dritten ausgehandelt worden sind, zu partiziperen.
Zweitens kann das Entstehen eines Schadensersatzanspruches bei Verletzung von Mitteilungspflichten nicht davon abhängen, ob trotz fehlender Information das eingeräumte Recht wahrgenommen wird. Andernfalls hätte es der Vermieter in der Hand durch die Schaffung von Tatsachen, also der Weiterveräußerung, das Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 BGB zu umgehen. Zwar mag dieser auch nach Eigentumsübertragung auf den Dritten sein Vorkaufsrecht ausüben können, doch ist dies im Hinblick auf die von vornherein bestehende Nichterfüllbarkeit durch den Vermieter nicht zumutbar.
Drittens erscheint die Argumentation der Vorinstanz, wonach ein Vermögensschaden bei einer Eigenbedarfskündigung durch den nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetretenen Erwerber vorliegt, zu kurz gegriffen. Gewährt man dem Mieter nur in diesen Fällen einen Schadensersatzanspruch bei Verletzung der Mitteilungspflichten, müsste man ihm auch nur für diesen Fall ein Vorkaufsrecht oder ähnliches Gestaltungsrecht einräumen – dies normiert das Gesetz aber ausdrücklich anders: das Vorkaufsrecht entsteht unabhängig vom zukünftigen Handeln des Erwerbers.
IV. BGH stärkt Mieterrechte – und gibt Vorlage für Examensklausuren
Die Entscheidung des BGH ist aus Mietersicht zu begrüßen, da sie Umgehungsversuchen des Vermieters einen Riegel vorschiebt. Zugleich ist sie von besonderer Examensrelevanz, da sie Grundzüge des Mietrecht mit schadensersatzrechtlichen Fragen verbindet und zugleich eine eigenständige Argumentation zum Schutzzweck des § 577 BGB erfordert. Wer in der zweiten Jahreshälfte 2015 Examen schreibt, sollte den Fall auf dem Schirm haben.
