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Dr. David Saive

BGH: Kaution ist für Vermieter unantastbar

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 07.05.2014 (VIII ZR 234/13) entschieden, dass die Kaution die der Mieter gem. § 551 BGB als Sicherheit stellt, durch den Vermieter nicht angetastet werden darf, soweit keine gesicherten Ansprüche des Vermieters bestehen.
 

I. Ausgangslage

Vorliegend klagte die Mieterin gegen ihren Vermieter. Dieser hatte sich auf Grund einer Zusatzvereinbarung im Mietvertrag über die Wohnung, die hinterlegte Kaution auszahlen lassen, da die Mieterin die Mietforderung gemindert hatte. Gegen dieses Verhalten ging die Klägerin gerichtlich vor. Die beanstandete Klausel lautete wie folgt:
„Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen …“
 

II. Gesetzliche Regelungen

Die Regelungen über Mietkautionen bei Wohnraummieten finden sich in § 551 BGB. Vorliegend entfaltet insbesondere § 551 III 3 BGB Relevanz. Demnach muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Erforderlich ist daher ein Treuhandkonto.[1] Hierunter wird ein Konto verstanden, dass nach außen erkennbar speziell für einen anderen geführt wird.[2] Sinn und Zweck dieser Regelung ist es, dass die Kaution im Falle einer Insolvenz des Vermieters unbeschadet an den Mieter zurückbezahlt werden kann.[3]
Vorliegend haben die Mietparteien aber eine Klausel verwendet, wonach eben dieses Sondervermögen im Falle eines Mietrückstandes zur Befriedung der Mietansprüche benutzt werden kann. Daher stellt sich die Frage, ob dies mit § 551 III 4 BGB vereinbar ist, wonach zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unzulässig sind.
 

III. Entscheidung des BGH

Diese Frage hat der BGH nun letztinstanzlich beantwortet, nachdem des AG Bonn (Urt. v. 21.11.2012 – 201 C 361/12) zunächst der Klägerin, das LG Bonn (Urt. v. 25.07.2013 – 6 S 200/12) der Beklagten zustimmte.
Seines Erachtens wiederspricht das Verhalten der Beklagten dem Treuhandcharakter des § 551 III 3 BGB und weicht daher zum Nachteil des Mieters ab, da diesem die somit Möglichkeit genommen wird im Wege der Dittwiderspruchsklage gem. § 771 ZPO oder der Aussonderung gem. § 47 InsO im Falle einer Zwangsvollstreckung bzw. Insolvenz des Vermieters seine Kaution zurückzuerhalten. Daher ist die vertragliche Vereinbarung nach Ansicht des BGH nicht mit dem Rechtsgedanken des § 551 III 4 BGB vereinbar, mithin unwirksam.
 

IV. Examensrelevanz

Immer wieder finden sich in Examensklausuren Sachverhalte, die sich mit der Miete über Wohnungsraum und insbesondere der Kaution befassen (hier). Außerdem beschäftigt diese Thematik immer wieder den BGH (wir berichteten hier, hier und hier) , sodass es sich nicht nur hinsichtlich der Examensvorbereitung lohnt, einen Blick darauf zu werfen.
 
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[1] BGH NJW 2008, 1152.
[2] BeckOK, Ehlert, § 551, Rn.25.
[3] MüKo, Bieber, § 551, Rn.23.

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Nicolas Hohn-Hein

AG München: Untervermietung bei Verschlechterung der Vermögenslage erlaubt

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In einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung des AG München (Urteil vom. 15.10.2013 – Az. 422 C 13968/13), die uns als Pressemitteilung vorliegt, hat sich das Gericht mit der Frage auseinandergesetzt, ob der Mieter einer Mietwohnung seine Räumlichkeiten wegen Verschlechterung seiner Vermögensverhältnisse untervermieten darf, wenn im Mietvertrag  eine solche Untervermietung ausdrücklich ausgeschlossen ist. Mietrecht und insbesondere Fragen zur Zulässigkeit der Untervermietung sind regelmäßig Gegenstand des 1. und 2. Examens.
Der Fall soll hier kurz im Gutachtenstil beleuchtet werden.
Sachverhalt (vereinfacht)
M und ihr Ehemann E beziehen im August 2011 ein schicke 3-Zimmer-Wohnung in München. E ist alleiniger Mieter. Der Mietpreis beträgt inklusive aller Nebenkosten 900 Euro. In der Ziff. 5 des Mietvertrags heißt es:

Ziff. 12
Jegliche Gebrauchsüberlassung der Mietsache durch die Mieter an Dritte (Untervermietung) ist ausgeschlossen.

In der Folgezeit kriselt es zwischen den beiden und sie lassen sich scheiden. Ab Januar 2012 übernimmt die M die Wohnung als neue alleinige Mieterin. Bis einschließlich Juni 2013 erhält M Unterhaltszahlungen von E in Höhe von 800 Euro monatlich. M ist zudem berufstätig. Da E ab Juli 2013 keinen Unterhalt mehr zahlt, verbleiben M  abzüglich aller Kosten ab diesem Zeitpunkt nur noch 530 Euro zum Leben.
M ist verzweifelt und beschließt, ein Zimmer der Wohnung zu einem Mietpreis von 400 Euro unterzuvermieten. Da die Wohnung sehr großzügig geschnitten ist, ist eine Überbelegung nicht zu befürchten. M findet schnell einen passenden Mieter: den finanzkräftigen, höflichen Jurastudenten J.
Als M bei Ihrem Vermieter V die Erlaubnis zur Untervermietung einholen möchte, winkt dieser ab. Ihm Mietvertrag stehe ausdrücklich, dass eine Untervermietung der Wohnung der M nicht in Frage komme. Außerdem könne M ja einfach eine günstigere Wohnung anmieten und müsse nicht unbedingt „auf großem Fuße“ leben. M hingegen möchte in der Wohnung wohnen bleiben und wie geplant an J untervermieten. Sie geht daher zu einem Rechtsanwalt und schildert die Situation.
Hat M einen Anspruch gegen V auf Erteilung der Erlaubnis?
Rechtliche Würdigung
Die M könnte gegen V einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung gemäß §§ 553 I 1, 540 BGB haben.
1. Anwendbarkeit
Bei dem zwischen V und M geschlossenen Mietvertrag handelt es sich um ein Wohnraummietverhältnis im Sinne von §§ 549 I, 535 BGB, sodass §§ 553 I 1, 540 BGB vorliegend Anwendung finden.
2. Ausschluss der Untervermietung durch Ziff. 12 des Mietvertrags
Problematisch könnte sein, dass ausweislich Ziff. 12 des Mietvertrags eine Untervermietung generell nicht gestattet ist. Die Vorschrift könnte gegen zwingendes Recht verstoßen. Eine Abrede, die jegliche Untervermietung unter Abbedingung des § 540 I BGB verbietet, ist grundsätzlich von der Vertragsfreiheit umfasst und daher erlaubt. Für Wohnraummietverhältnisse gilt jedoch einschränkend § 553 III BGB als speziellere Regelung, wonach von den Vorschriften über die Untervermietung zulasten des Mieters nicht abgewichen werden darf (Palandt/Weidenkaff, 71. Aufl. 2012, § 540, Rz. 1). Ziff. 12 des Mietvertrags sieht eine solche Abweichung vor, indem es eine Untervermietung durch den Mieter insgesamt ausschließt. Die Vorschrift ist damit nicht anwendbar.
Im Übrigen bleibt der Mietvertrag nach dem Zweck des § 553 III BGB erhalten. Die Vorschrift soll den Mieter lediglich vor nachteiligen Vertragsbestimmungen schützen, nicht jedoch den gesamten Mietvertrag unwirksam werden lassen (Palandt/Ellenberger, 71. Aufl. 2012, § 139, Rz. 18; insoweit ist § 553 III BGB lex specialis zu § 139 BGB).

Anm.: Es wäre auch denkbar, in dem Fall, dass es sich bei der Klausel um AGB handelt – was bei Mietverträgen über Wohnraum häufig der Fall sein wird –   einen Verstoß gegen Grundgedanken gesetzlichen Regelungen (Mieterschutz, § 553 III BGB) im Sinne von § 307 II Nr. 1 BGB anzunehmen. Allerdings ist ein Umweg über die AGB-Kontrolle m.E. nicht notwendig, da insoweit § 553 III BGB eine konkrete Regelung trifft.

3. Wohnraum
Ferner wird vorausgesetzt, dass der Mieter nicht die gesamte Wohnung, sondern lediglich einen Teil an einen Dritten vermieten will. Soll die gesamte Wohnung vermietet werden, steht dem Mieter gegen die Versagung der Erlaubnis grundsätzlich ein Kündigungsrecht nach § 540 I 2 BGB zu. Hier begehrt M, ein Zimmer ihrer 3-Zimmer-Wohnung an J zu vermieten. Die übrigen Räumlichkeiten bewohnt die M weiterhin selbst. Die Untervermietung bezieht sich demnach lediglich auf einen Teil der Mietsache.
4. Berechtigtes Interessen

Anm.: Für Referendare: Die Beweislast hierfür trägt der Mieter 

Fraglich ist, ob M ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Ein berechtigtes Interesse der M an der Gebrauchsüberlassung ist gegeben, wenn vernünftige Gründe für die Untervermietung vorliegen und diese Gründe erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sind.
Als vernünftige Gründe können  Veränderungen der wirtschaftlichen, persönlichen oder familiären Verhältnisse des Mieters in Betracht kommen (Palandt/Weidenkaff, 71. Aufl. 2012, § 553, Rz. 4). Das Amtsgericht hat solche vernünftige Gründe im vorliegenden Fall zum einen darin gesehen, dass sich ihre finanzielle Lage verschlechtert hat:

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist das Interesse der Mieterin, durch die Mieteinnahmen aus der Untervermietung des Zimmers die eigenen Wohnkosten zu senken, berechtigt, da die Verschlechterung der finanziellen Lage erst nach dem Mietvertragsschluss entstanden ist.

Auch der Wunsch der M gesehen, in ihrer Wohnung zu verbleiben, sei zu respektieren. M müsse sich nicht auf eine günstigere Wohnung verweisen lassen. In der Pressemitteilung heißt es dazu kurz:

Der Wunsch der Mieterin, in ihrer gewohnten Umgebung zu bleiben, sei als Ausdruck ihrer privaten Lebensgestaltung zu respektieren. Daher könne sie auch nicht darauf verwiesen werden, eine billigere Wohnung anzumieten.

Ein vernünftiger Grund ist damit vorhanden. Zudem war die finanzielle Lage nachträglich durch Wegfall der Unterhaltszahlungen ab Juli 2013 nach Abschluss des Mietvertrags eingetreten.
Ein berechtigtes Interesse der M an der Untervermietung ist gegeben.
5. Zumutbarkeit der Erlaubniserteilung

Anm.: Die Beweislast liegt hier wiederum beim Vermieter

Nach § 553 I 2 BGB muss die Erlaubniserteilung für den Vermieter ferner zumutbar. Es dürfen (1) keine Gründe in der Person des Untermieters liegen, die eine Untervermietung ausschließen. Zudem darf die Untervermietung nicht zu einer (2) übermäßigen Belegung der Wohnung führen oder (3) ihren Verwendungszweck völlig verändern.
J verfügt über die nötigen finanziellen Mittel, das Zimmer anzumieten. Sonstige Versagungsgründe, die in seiner Person liegen könnten, bestehen nicht. Die Wohnung bietet überdies ausreichend Platz, sodass nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Mietsache unter Überbelegung leidet. Zudem wurde die Wohnung bereits zuvor von M und E gemeinsam bewohnt. Eine Benutzung der Wohnung zu anderen Zwecken als zu reinen Wohnzwecken ist nicht zu befürchten.
Die Erlaubniserteilung ist für V zumutbar.
Ergebnis: M kann von V die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung des Zimmers an J verlangen.
Fazit
Die Entscheidung macht deutlich, dass die Rechtsprechung hinsichtlich des „berechtigten Interesse“ des (Wohnraum-) Mieters einen sehr weiten Maßstab anlegt: Wer sich die Kommentierung im Palandt dazu anschaut, wird feststellen müssen, dass so gut wie jeder vernünftige Beweggrund ausreicht, um einen entsprechenden Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zu begründen. So reicht es schon aus, dass der Mieter mit Dritten eine Wohngemeinschaft bilden möchte (BGH NJW 85, 130).
Dass zu einem „berechtigten Interesse“ auch ein gesunkenes Einkommen zählt, ist nicht neu (Palandt/Weidenkaff, 71. Aufl. 2012, § 553, Rz. 4). Damit ist die vorliegende Entscheidung hinsichtlich des Wegfalls von Unterhaltszahlungen des Ex-Partners  konsequent und reiht sich in die vorhandene Rechtsprechung ein.
Nach Ansicht des Gerichts musste sich M auch nicht auf eine „billigere“ Wohnung verweisen lassen, da ihr Wunsch, in ihrer gewohnten Umgebung zu verbleiben, mit Blick auf die private Lebensgestaltung schützenswert sei. Dieser Aspekt ist insoweit interessant, als es nach der Rechtsprechung keine Voraussetzung für den Anspruch nach § 553 I BGB ist, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in dieser Wohnung hat (BGH, Urteil vom 23. 11. 2005 – VIII ZR 4/05). Beruft er sich hingegen darauf, dass er in der Wohnung verbleiben möchte, z.B. weil sich dort sein Lebensmittelpunkt befindet (die genaue Begründung der hier besprochenen Entscheidung liegt uns leider nicht vor!), hat dies der Vermieter zu respektieren. Das Gericht hat sich damit klar für eine Stärkung der Mieterrechte ausgesprochen.
 
Schließlich sei noch auf diesen instruktiven Beitrag zum Thema Untervermietung in der Klausur verwiesen.

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Dr. Maximilian Schmidt

BGH: Mieter muss bunt gestrichene Wände bei Auszug weißen

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Der BGH hat mit Urteil vom 6.11.2013 – VIII ZR 416/12 entschieden, dass der Mieter bei Auszug aus seiner Wohnung verpflichtet ist, diese in neutralen Farben zurückzugeben, sofern dieser Zustand schon bei Einzug bestand.
I. Sachverhalt und Entscheidung
„Die Beklagten waren von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin. Die Beklagten, die das Objekt frisch in weißer Farbe renoviert übernommen hatten, strichen einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben es in diesem Zustand zurück. Die Klägerin ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 Euro auf.“
 „Der BGH hat entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters bestehe darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.“
II. Rechtliche Erwägungen
Bislang liegt nur eine Pressemitteilung vor, aus der die Gründe für die Entscheidung wie üblich nicht hervorgehen.
Der BGH löst den Fall aber offenbar über einen Schadensersatzanspruch aus Nebenpflichtverletzung, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB, 535 BGB. Er nimmt somit an, dass der Mieter eine Nebenpflicht verletzt, wenn er eine Wohnung in einem derart im Vergleich zum Ausgangszustand veränderten Zustand zurückgibt, dass der Vermieter praktisch keine Vermietungsmöglichkeit mehr hat.
Diese Nebenpflicht lässt sich im Regelungszusammenhang des § 546 Abs. 1 BGB konstruieren. Danach hat der Mieter nach Ende der Mietzeit die Mietsache an den Vermieter zurückzugeben. Zwar ist hier ausdrücklich der Zustand der Mietsache, in der sie zurückzugeben ist, nicht geregelt. Zunächst gilt hier der Vorrang der (wirksamen) vertraglichen Vereinbarung. Vermieter und Mieter können bspw. vereinbaren, dass die Wohnung bei Rückgabe „besenrein“ sein muss. Grenzen werden der Vereinbarungsfreiheit hier durch die in der Regel durchzuführende AGB-Kontrolle gesetzt, §§ 305, 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB.
Liegt keine (wirksame) Vereinbarung vor, stellt sich die Frage nach einer gesetzlichen Lösung. Hier wird allgemein davon ausgegangen, dass die Wohnung sich in einem „ordnungsgemäßen Zustand“ befinden muss (BeckOK-BGB/Ehlert, § 546 Rn. 14). Ordnungsgemäß ist grundsätzlich der bei Einzug bestehende Zustand, sofern Schönheitsreparaturen wie üblich wirksam auf den Mieter übertragen wurden; andernfalls der Zustand, welcher der üblichen Abnutzung entspricht (BGH NJW 2008, 2432: Schwarzfärbung). Verändert der Mieter nun aber freiwillig den Zustand der Mietsache, hängt das Vorliegen einer Nebenpflichtverletzung davon ab, ob der Vermieter durch diese Veränderung benachteiligt wird. Es ist also, so lese ich die Entscheidung des BGH, ein Vergleich zwischen dem Zustand der Mietsache bei Bezug (hier: frisch weiß gestrichene Wände) und Auszug anzustellen (hier: bunte Wände) (so auch schon KG Berlin, ZMR 2010, 956; AG Kassel WuM 2011, 467). Gewisse Abweichungen sind also möglich, sofern der jetzige Zustand noch dem Ausgangszustand auch hinsichtlich seiner Vermietbarkeit vergleichbar ist. Interessant wäre die Beurteilung eines Falles, in dem die Wände schon grell Pink gestrichen waren und dann in eine andere grelle Farbe geändert werden. Knüpft man allein an die Ordnungsgemäßheit und Vermietbarkeit an, läge wohl keine Pflichtverletzung vor; grell ist grell. Entschieden ist das freilich nicht.
Anders aber, wenn weiße Wände bunt gestrichen werden. Hierin liegt eindeutig eine starke Veränderung, sodass der Zustand nicht mehr ordnungsgemäß ist, weswegen der Mieter eine Nebenpflicht verletzt.
Das Abstellen auf die „praktische Unvermietbarkeit“, die der BGH vornimmt, erscheint aber nicht unbedingt notwendig – hierauf kommt es gar nicht an. Der Mieter hat selbstverständlich nicht die Pflicht, die Mietsache so zu übergeben, dass der Vermieter bestmögliche Weitervermietungsmöglichkeiten hat. Insoweit ist die Pressemitteilung etwas missverständlich. Gemeint ist hier vielmehr, dass sich aus der Tatsache, dass der jetzige Zustand derart weit vom Ausgangszustand entfernt ist, ergibt, dass die Sache praktisch unvermietbar werde. Maßgebend bleibt also allein der Vergleich zwischen Ein- und Auszug.
III. Praktische Folgen
Folge der Entscheidung ist, dass Mieter bei Auszug nun genau aufpassen müssen, ob sich die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Maßgebend wird ein Vergleich zum Ausgangszustand sein. Dass der Mieter die Mietsache nicht farblich völlig verändert zurückgeben kann, liegt aber auf der Hand. Als Vergleichsfall bietet sich ein gemietetes Auto an: Man stelle sich vor dieses wäre in dezentem Schwarz gehalten und der Mieter veränderte es nun in ein grelles Gelb. Diesen Zustand kann man dann verglichen mit dem Ausgangszustand nicht mehr als ordnungsgemäß bezeichnen. Es wäre schlicht unvermietbar. Nichts anderes kann bei farblicher Änderung der Wände einer Wohnung gelten.
Daher ist dem BGH in seiner Entscheidung ausdrücklich zuzustimmen und abzuwarten, ob seine rechtlichen Erwägungen in eine ähnliche Richtung gehen.

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Dr. Stephan Pötters

BGH: Ausschluss der ordentlichen Kündigung trotz unwirksamer Befristungsabrede im Mietvertrag

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In einem aktuellen Urteil (BGH vom 10.7.2013 – VIII ZR 388/12; vgl. hierzu die Pressemitteilung Nr. 11/13) entschied der BGH, dass bei einer unwirksamen Befristung in einem Mietvertrag im Wege ergänzender Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) von einem Ausschluss der ordentlichen Kündbarkeit für den Befristungszeitraum auszugehen sei. Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Sachverhalt

Der Beklagte mietete von der Klägerin ab dem 1. November 2004 eine Wohnung. Der Vertrag enthält folgende Bestimmung:

„Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“

Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011. Mit Schreiben vom 2. Oktober 2012 kündigte sie fristlos. Der Beklagte zog jedoch nicht aus. Die Klägerin verlangte daraufhin die Räumung der Wohnung.

Unwirksamkeit der Befristung

Die Befristungsabrede ist unwirksam. Vorliegend ist zu beachten, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnraum neben den allgemeinen Mietrechtsvorschriften auch die Sonderregeln des Untertitels 2 (§§ 549 ff. BGB) eingreifen. Eine Befristung ist bei Wohnraummietverhältnissen nur nach § 575 BGB möglich:

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,

2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) …

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Voraussetzungen dieser Vorschrift waren im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Die Befristung ist somit unwirksam, das Mietverhältnis gilt gem. § 575 Abs. 1 S. 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Aber: Ordentliche Kündigung ausgeschlossen

Die Wirkung einer Befristungsabrede ist, dass die ordentliche Kündigung für den Befristungszeitraum ausgeschlossen ist. Dies ergibt sich – trotz der speziellen Regelung in § 575 BGB – aus der allgemeinen Vorschrift des § 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB (s. nur MüKO-BGB/Häublein, 6. Aufl. 2012, § 575 Rn. 4). Der „Clou“ der hier besprochenen Entscheidung ist nun, dass der BGH im Wege ergänzender Vertragsauslegung trotz der Unwirksamkeit der Befristungsabrede letztlich dieselbe Rechtsfolge herstellt.

Exkurs: Dogmatische Grundlage des Rechtsinstituts der ergänzenden Vertragsauslegung sind nach hM §§ 133, 157 BGB (ausführlich MüKO-BGB/Busche, 6. Aufl. 2012, § 157 Rn. 26 ff.). Voraussetzung ist zunächst eine Lücke in der vertraglichen Regelung. Diese ist gegeben, „wenn der Vertrag innerhalb des durch ihn gesteckten Rahmens oder innerhalb der wirklich gewollten Vereinbarungen ergänzungsbedürftig ist“ (BGHZ 77, 301, 304). Diese Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB zu schließen. Dabei ist darauf abzustellen, „was die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten” (BGHZ 169, 215, 219). Dabei darf  die Auslegung des Vertrages nicht zu einer Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen und muss in dem Vertrag auch eine Stütze finden (BGHZ 9, 273; BGHZ 40, 91, 103).

Übertragen auf den vorliegenden Fall bedeutet dies: Aufgrund der Unwirksamkeit nach § 575 BGB ist im Vertrag eine Lücke entstanden. Diese ist nach dem BGH durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden könne, sei ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen.

Typische Klausur im (Wohnraum-) Mietrecht

Der Fall ist typisch für eine Klausur im Mietrecht. Hier zeichnet sich eine gute Arbeit vor allem durch ein systematisches Verständnis des Mietrechts aus. Das Ineinadergreifen der AT- und BT-Vorschriften ist gerade bei Wohnraummietverhältnissen bei bloßem Durchblättern des Gesetzes nicht immer einfach zu verstehen – hier hilft ein schneller Blick in das Inhaltsverzeichnis. Danach wird deutlich: Es gibt neben dem „allgemeinen AT“ des Mietrechts (§§ 535 ff. BGB) noch einen „besonderen AT“ nur für Wohnraummietverhältnisse (§§ 549-555 BGB) und dann noch die besonderen Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse (§§ 556 ff. BGB).

Neben diesen systematischen Schwierigkeiten eignet sich das Mietrecht auch deshalb gut für Examensklausuren, weil es sich ideal mit Problemen aus dem BGB AT (Zugang einer Kündigung, Stellvertretung etc.) und des allgemeinen Schuldrechts (vor allem AGB-Recht, aber zB auch Vertrag mit SchuWi) kombinieren lässt.

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Dr. Christoph Werkmeister

Examensrelevante Neuerungen durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013

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In der aktuellen NJW berichtet Flatow über das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 (s. dazu NJW 2013, 1185). Das Mietrechtsänderungsgesetz soll schwerpunktmäßig die wenig examensrelevante energetische Sanierung erleichtern und es gibt auch einige wenige Änderungen im Kündigungsrecht. Darüber hinaus soll aber auch – und das ist insbesondere für mündliche Prüfungen examensrelevant – das sog.  „Mietnomadentum“ bekämpft werden. Des Weiteren soll die Vollstreckung mietrechtlicher Ansprüche verbessert werden, was zumindest für Referendare im Assessorexamen relevant sein kann und auch wird. Die examensrelevanten Änderungen traten am 01.05.2013 in Kraft.
„Berliner Räumung“ nun Gesetz

Die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt [nämlich § 885a ZPO]. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die – oft kostenaufwendige – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt (Quelle: BMJ).

Räumungstitel gegen Dritte

Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Auch wenn der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die dort benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen [vgl. hierzu § 940a Abs. 2 ZPO] (Quelle: BMJ).

Darüber hinaus schreibt die ZPO nunmehr vor, Räumungssachen vorrangig und beschleunigt im Geschäftsgang der befassten Gerichte zu bearbeiten, vgl. nunmehr § 272 Abs. 4 ZPO.
Neue Art der Sicherungsanordnung 

Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter vom Gericht verpflichtet werden, für die während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit (z.B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken [siehe hierzu den neuen § 283a ZPO] (Quelle: BMJ).

Unterbindung des sog. „Münchener Modells“

Der bewährte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen darf nicht durch das sogenannte Münchener Modell umgangen werden. § 577 a BGB sieht derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann veräußert werden. Die Landesregierungen können diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungsräume) bis auf zehn Jahre verlängern. Das „Münchener Modell“ ist dadurch geprägt, dass eine Personengesellschaft (z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wird der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen  (Quelle: BMJ).

Die vorgenannte Schutzlücke wurde durch die Einführung eines neuen § 577a Abs. 1a BGB geschlossen.

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Zaid Mansour

Rechtsprechungsübersicht in Zivilsachen

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In den letzten Wochen ist eine Vielzahl von – in materiell-zivilrechtlicher Hinsicht – examensrelevanten Gerichtsentscheidungen ergangen, die im Folgenden überblicksartig dargestellt werden sollen. Da in den meisten Fällen die Entscheidungsgründe noch nicht veröffentlicht wurden, sei insoweit auf die entsprechenden Pressemitteilungen verwiesen.
I. BGH, Urteil v. 20.03.2013 – VIII ZR 168/12 (Examenstipp!)
Die Entscheidung darf als besonders examensverdächtig eingestuft werden, da sich zum einen mit ihr zivilrechtliches Standardwissen (wie etwa die AGB-Kontrolle) vortrefflich abfragen lässt und sie zum anderen einen Sachverhalt zum Gegenstand hat, dem aufgrund der Vielzahl ähnlich gelagerter Fälle, eine erhebliche Praxisrelevanz beigemessen werden kann.

 Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde – in Widerspruch dazu – eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.
Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf Andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB** gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht eine Zustimmungspflicht der Klägerin zur Hundehaltung rechtsfehlerfrei bejaht. (Pressemiteilung)

II. BGH, Urteil v. 20.03.2013 – VIII ZR 233/12
Der BGH hat in diesem Fall entschieden, dass die Kündigung eines Wohnraumietvertrages wegen eines bei Abschluss des Vertrages noch nicht absehbaren Eigenbedarfs, kein rechtsmissbräuchliches Verhalten begründet.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen. Dies war nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts hier nicht der Fall, weil bei Abschluss des Mietvertrages für die Klägerin noch nicht absehbar war, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind würde bewohnen wollen. (Pressemitteilung)

III. BGH, Urteil v. 13.03.2013 – VIII ZR 186/12
Der BGH hat sich im Rahmen dieses Verfahrens mit der Frage beschäftigt, ob der Käufer eines mit einer gelben Umweltplakette versehenen Gebrauchtfahrzeugs den (privaten) Verkäufer auf Gewährleistung in Anspruch nehmen kann, wenn die Voraussetzungen für die Erteilung der Plakette mangels Einstufung des Fahrzeugs als „schadstoffarm“ nicht erfüllt sind und es deshalb in Umweltzonen nicht bestimmungsgemäß genutzt werden kann. (Pressemitteilung)
 IV. OLG Hamm, Urteil v. 23.01.2013 – I-8 U 281/11
Das OLG Hamm hatte sich im vorliegenden Fall mit der Frage der Zulässigkeit des Widerrufs eines Haustürgeschäfts zu beschäftigen und dabei entschieden, dass die 14-tägige Widerrufsfrist nicht gilt, wenn ein Anleger im Rahmen eines Haustürgeschäfts einem geschlossenen Investmentfond beitritt und dabei unzutreffend über das ihm zustehende gesetzliche Widerrufsrecht belehrt wurde.

Der Kläger und seine Ehefrau hatten im Januar 2008 nach mehrfachen, in ihrem Wohnhaus in Detmold durchgeführten Beratungsgesprächen entschieden, sich zum Zwecke der Kapitalanlage mit einer Einlage an einem Investmentfonds der Beklagten zu beteiligen. Nachdem sie über 22.000 Euro eingezahlt hatten, erklärten sie im Dezember 2009 den Widerruf ihrer Beteiligungen. Die Beklagte hat gemeint, der Beitritt beruhe nicht auf einem Haustürgeschäft. Die Beitrittserklärung sei zudem im Dezember 2009 nicht mehr zu widerrufen gewesen, weil die dafür vorgesehene Frist zuvor abgelaufen sei. Die Anleger seien bei Abgabe ihrer Beitrittserklärung ordnungsgemäß belehrt worden. Der Kläger und seine Ehefrau klagten auf Feststellung seit Dezember 2009 nicht mehr als Gesellschafter an der beklagten Fondsgesellschaft beteiligt zu sein.
Nach Auffassung des Oberlandesgerichts haben der Kläger und seine Ehefrau ihren im Januar 2008 erklärten Beitritt gemäß §§ 355, 312 BGB wirksam widerrufen. Auf den Beitritt zu einem Fonds in der Form einer Personengesellschaft seien die Regeln über den Haustürwiderruf anzuwenden. Ein Haustürgeschäft liege vor. Dem Beitritt seien fünf Verhandlungen vorausgegangen, bei denen zusammenhängende Inhalte besprochen worden seien. Deswegen habe eine fortwirkende Überraschungssituation vorgelegen.
Der Widerruf sei im Dezember 2009 möglich gewesen, weil beim Beitritt keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erteilt worden sei. In der hierzu verfassten Erklärung sei versäumt worden, den Anleger darauf hinzuweisen, dass er im Falle eines Widerrufs lediglich Anspruch auf das Auseinandersetzungsguthaben habe, da sich seine Rechte nach den Grundsätzen über die fehlerhafte Gesellschaft richteten. Diese Folge gelte auch für den Kläger und seine Frau, nachdem ihr Beitritt zu der Fondsgesellschaft in Vollzug gesetzt worden sei. Sie hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Einlage, sondern auf ein ihnen nach gesellschaftsvertraglicher Abwicklung möglicherweise zustehendes Abfindungsguthaben, das aber noch geklärt werden müsse. (Pressemitteilung – juris).

V. OLG Hamm, Urteil v. 15.01.2013 – I-9 U 84/12
Das Judikat betrifft die Reichweite der Verkehrssicherungspflicht des Veranstalters einer Treibjagd gegenüber den Eigentümern und Pächtern von nahe zum Jagdgebiet gelegenen Grundstücken. Danach trifft den Jagdveranstalter gegenüber den Inhabern nicht unmittelbar angrenzender Grundstücke keine anlassunabhängige Informations- bzw. Hinweispflicht hinsichtlich des bevorstehenden Jagdgeschehens und damit einhergehender Schussgeräusche.

Der Kläger aus Hamm hielt auf in der Nähe von Ahlen gepachteten Weideflächen mehrere Pferde. Er hat vom beklagten Arzt aus Ahlen Schadensersatz aus Anlass einer Treibjagd vom 04.10.2004 verlangt. Diese Jagd hatte der Beklagte in einem von den gepachteten Weideflächen ca. 100 m entfernt liegenden Waldgebiet veranstaltet. Nach der Behauptung des Klägers soll das Jagdgeschehen – insbesondere durch die von diesem ausgehenden Schussgeräusche – drei seiner Pferde auf der Weide in Panik versetzt haben. Hierdurch hätten sich die Tiere erhebliche Verletzungen zugezogen, eines habe notgetötet werden müssen. Für den hierdurch entstandenen Schaden in Höhe von ca. 23.500 Euro habe der Beklagte, so der Kläger, aufzukommen, weil weder er noch der Grundstückeigentümer von der bevorstehenden Jagd unterrichtet worden seien. Insoweit habe der Beklagte ihm obliegende Verkehrssiche-rungspflichten verletzt. […]
Nach Auffassung des Oberlandesgerichtes ist der Beklagte als Veranstalter der Jagd zwar grundsätzlich verpflichtet, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu schaffen, um eine Schädigung anderer durch das Jagdgeschehen zu verhindern. Der Beklagte sei deswegen aber nicht verpflichtet gewesen, den Kläger als anliegenden Pächter über die bevorstehende Treibjagd zu unterrichten. Auf die mit einer Jagd verbundenen Schussgeräusche habe nicht hingewiesen werden müssen. Schussgeräusche gehörten für sich genommen zu einer waldtypischen Geräuschkulisse und seien insoweit als Lärmbeeinträchtigungen hinzunehmen. Sie seien nur unter besonderen Umständen schadensträchtig, etwa wenn ein Schuss in unmittelbarer Nähe eines Reiters abgegeben werde. Derartige Umstände seien im vorliegenden Fall nicht feststellbar. Die vom Kläger gepachtete Weide habe außerhalb des bejagten Waldgebietes gelegen, ohne unmittelbar an dieses anzugrenzen. Nach dem Jagdkonzept des Beklagten hätten auch keine Schüsse in unmittelbarer Nähe der Pferde abgegeben werden sollen. Selbst wenn sich einzelne Jagdteilnehmer hieran nicht gehalten hätten, was der Kläger bereits nicht dargelegt habe, sei der Beklagte für ein solches vom Jagdkonzept abweichendes Verhalten nicht einstandspflichtig, weil es für ihn nicht vorhersehbar gewesen sei. (Pressemitteilung-juris, Hervorhebung durch d. Autor)

Da die Entscheidung nicht rechtskräftig ist und das Verfahren derzeit unter dem Az. VI ZR 91/13 beim BGH anhängig ist, erscheint es ratsam den Fall künftig im Auge zu behalten.
 
 
 

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Zaid Mansour

Rechtsprechungsübersicht in Zivilsachen

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In der jüngsten Vergangenheit sind einige in materiellrechtlicher Hinsicht durchaus examensrelevante zivilgerichtliche Entscheidungen ergangen, über die der folgende Beitrag einen kurzen Überblick verschaffen soll. Da die Entscheidungsgründe der meisten Urteile bislang noch nicht verfügbar sind, soll ein Verweis auf die entsprechenden Pressemitteilung genügen, um das Problembewußtsein der Examenskandidaten zu sensibilisieren.
I. BGH, Urt. vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12 (§ 536 BGB)

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen angenommen werden kann, dass Vermieter und Mieter stillschweigend die bei Vertragsabschluss gegebene geringe Belastung durch Verkehrslärm als vertragsgemäßen Zustand der Wohnung vereinbart haben, mit der Folge, dass die Miete bei einer Zunahme des Verkehrslärms gemindert sein kann (Pressemitteilung).

II. BGH, Urt. vom 19.12.2012 – VIII ZR 117/12 (§ 434 BGB)

In der Sache hat der BGH eine Entscheidung zur Haftung des Käufers getroffen, der beim Kauf eines Fahrzeugs von einem Händler einen Gebrauchtwagen als unfallfrei in Zahlung gibt (Pressemitteilung).

III. BGH, Urt. vom 18.12.2012 – X ZR 2/12 (§ 651j BGB, § 651e BGB)

Der BGH hat entschieden, dass ein Reisevertrag über eine Kreuzfahrt wegen höherer Gewalt gekündigt werden darf, wenn die Flugverbindungen zum Ausgangspunkt der Kreuzfahrt wegen eines behördlich angeordneten Flugverbots ausgefallen sind (Kündigung des Reisevertrags wegen Aschewolke).
Der BGH hat dabei judiziert, dass es sich bei dem Vertrag über die Teilnahme an der Kreuzfahrt um einen Reisevertrag i.S.d. § 651a BGB handelt, den der Kläger wirksam wegen höherer Gewalt gemäß § 651j BGB gekündigt hat. Maßgeblich für das Kündigungsrecht sei, dass die individuelle Reise des Reisenden infolge bei Vertragsschluss nicht vorhersehbarer höherer Gewalt nicht stattfinden kann. Hier konnte die Kreuzfahrt als solche zwar durchgeführt werden, an ihr teilzunehmen war den Reisenden jedoch offensichtlich nicht möglich, zumindest aber erheblich erschwert.
Infolge der wirksamen Kündigung durch den Kläger habe die Reiseveranstalterin gemäß § 651j Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 651e Abs. 3 Satz 1 BGB den Anspruch auf den vereinbarten Reisepreis verloren. Die Beklagte könne deshalb vom Kläger keine Erstattung des an die Reiseveranstalterin gezahlten Betrages verlangen. Einen Anspruch auf Erstattung der Anzahlung könne der Kläger hingegen nicht gegen das beklagte Reisebüro, sondern allenfalls gegen die Reiseveranstalterin geltend machen (Pressemitteilung).

IV. OLG Hamm, Urt. vom 14.08.2012 – I-9 U 119/12 (§ 823 BGB)

Das OLG Hamm hat entschieden, dass die Eigentümerin eines in Bielefeld gelegenen Hauses grundsätzlich nicht verpflichtet ist, Dritte vor Dachlawinen zu schützen. Zu speziellen Sicherungsmaßnahmen sei der Grundstückseigentümer nur dann verpflichtet, wenn besondere Umstände vorlägen, wie die allgemeine Schneelage des Ortes, eine besondere Beschaffenheit und Lage des Gebäudes, allgemein ortsübliche Sicherungsvorkehrungen, die konkreten Schneeverhältnisse oder Art und Umfang des gefährdeten Verkehrs. Derartige besondere Umstände seien im Schadensfall nicht festzustellen. Vor möglichen Dachlawinen habe die Eigentümerin auch nicht warnen müssen, weil diese Gefahrenlage für den aufmerksamen Verkehrsteilnehmer rechtzeitig erkennbar gewesen sei (Pressemitteilung).

V. OLG Hamm, Urt. vom 02.10.2012 – I-15 W 231/12 (§ 2247 BGB)

Das OLG Hamm hat entschieden, dass ein Testament nur dann als eigenhändig geschriebenes Testament formgültig ist, wenn es auf einer unbeeinflussten Schreibleistung des Erblassers beruht. Eine Eigenhändigkeit im Sinne der gesetzlichen Vorschrift setzt nach Auffassung des Oberlandesgerichts zwingend voraus, dass der Erblasser die Testamentsniederschrift selbst angefertigt habe. Durch Dritte hergestellte Niederschriften seien immer unwirksam, selbst wenn sie in Anwesenheit des Erblassers nach dessen Willen und Weisungen angefertigt und von ihm unterschrieben worden seien. Die nach dem Gesetz zwingend notwendige Eigenhändigkeit sei nicht gegeben, wenn dem Erblasser die Hand geführt werde und dadurch die Schriftzüge von einem Dritten geformt würden. Der Erblasser müsse die Gestaltung der Schriftzüge selbst bestimmen. Zulässig sei eine unterstützende Schreibhilfe, solange der Erblasser die Schriftzeichen selbst forme. Für ein formgültiges eigenhändiges Testament verlange das Gesetz eine insoweit unbeeinflusste Schreibleistung des Erblassers (Pressemitteilung).

Die genannten Entscheidungen haben teilweise klassisch-zivilrechtlichen Examensstoff  zum Gegenstand, sodass Examenskandidaten die Lektüre der Urteile – gerade im Hinblick auf anstehende mündliche Prüfungen –  anheim gelegt werden kann.
 
 
 
 
 
 
 
 

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Redaktion

BGH: Mietminderung wegen Beeinträchtigungsgefahr

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Der Verlag von JURA INTENSIV stellt uns fortan monatlich zwei Beiträge aus der Ausbildungszeitschrift RA (Rechtsprechungs-Auswertung) zwecks freier Veröffentlichung auf juraexamen.info zur Verfügung.
Der heutige Beitrag

“Mietminderung wegen Beeinträchtigungsgefahr“

betrifft ein Urteil des BGH zu der Frage, ob ein Mieter den Mietzins mindern kann, weil sich im gleichen Haus ein bordellähnliches Gewerbe befindet. Das Urteil wird im Gutachtenstil entsprechend der Darstellung in einer Klausur aufbereitet.
Den Beitrag findet Ihr hier.

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Dr. Johannes Traut

BGH: Eigenbedarfskündigung auch für berufliche Zwecke

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Gestern (Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 330/11) hat der BGH entschieden, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse gem. § 573 Abs. 1 BGB an der Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum auch dann hat, wenn er seiner Frau in der Wohnung eine Rechtsanwaltskanzlei einrichten möchte. Hier Pressemitteilung, auf der diese Mitteilung beruht.
Dieses Interesse ist „aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken.“
Darüber hinaus sichert der BGH sein Ergebnis mit dem Hinweis ab, dass dies umsomehr gelte, als dass sich „die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.“
Einordnung und Klausurtechnik
Eine Entscheidung mit Examensgarantie. Lässt sich ohne weiteres in jede mietrechtliche Klausur einbauen. Wichtig ist dann, sauber die Auslegung hinzubekommen. Das könnte etwa wie folgt geschehen:
Wortlaut: Spricht weder für noch gegen den Vermieter. „Berechtigtes Interesse“ ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, der in beide Richtungen ausgelegt werden kann.
Systematik: Spricht prima facie gegen den Vermieter, Umkehrschluss aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt nahe. Aber lässt sich mit dem Argument abschwächen, dass er ersichtlich nicht abschließend ist, sondern nur Regelbeispiel. Als solches kann man dann aber auch vergleichbare Fälle von § 573 Abs. 1 BGB erfasst sehen. Gelingt also der Nachweis, dass der hiesige Fall vergleichbar ist, so hilft die Systematik sogar dem Vermieter.
Telos: In diesem Sinne ist der Telos besonders relevant. § 573 Abs. 1 BGB soll einen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermieter und Mieter ermöglichen. Die  Interessen des Vermieters sind insbesondere dann berechtigt, wenn sie sich auf Wertungen der Rechtsordnung zurückführen lassen; gleichermaßen kann der Mieter auch nur anerkannte Interessen entgegenhalten.
Das „berechtigte“ Interesse i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB ist daher als unbestimmter Rechtsbegriff Einfallstor für die mittelbare Wirkung der Grundrechte, da diese als objektive Wertordnung von der Rechtsordnung anerkannte Interessen bereitstellen. Diese müssen dann in der Klausur offengelegt und diskutiert werden.

  • Art. 14 GG des Mieters auf der einen Seite – dazu die Rspr. des BVerfG, BVerfG WM 1993, 377, die auch dem Mieter einen grundrechtlichen „Eigentumsschutz“ angedeihen lässt). Ergänzend vielleicht noch das allgemeine Persönlichkeitsrecht (Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 1 Abs. 1 GG), weil Frage der persönlichen Lebensgestaltung.
  • Art. 14 GG des Vermieters sowie hier auch noch Art. 12 GG (auch für nahe Angehörige, insofern ist wegen Art. 6 GG auch das Berufen auf „fremde“ Interessen zulässig). Bei Wohnnutzung kann man auch hier noch ergänzend das APR, ebenso wie bei Mieter Frage der persönlichen Lebensgestaltung.

Im Ergebnis sollte man dann dem BGH folgen und die Kündigung zulassen. Dafür spricht insbesondere das vom BGH angebrachte Argument, die Berufsfreiheit sei nicht geringer zu werten als das Eigentumsrecht. M.E. kann man dann auch anführen, dass man schon aus Gründen der Gleichbehandlung die in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB niedergelegte Wertentscheidung des Gesetzgebers auch auf § 573 Abs. 1 BGB für den Fall  der Berufsfreiheit übertragen muss.

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Zaid Mansour

OLG Dresden: Vorvertragliche Aufklärungspflicht des Gewerberaummieters

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Mit Beschluss vom 27.07.2012 – Az. 5 U 68/12 entschied das OLG Dresden einen Fall, der so oder in ähnlicher Konstellation Eingang in Examensklausuren erhalten könnte.
I. Sachverhalt
In der Sache beabsichtigte der Mieter eines Textileinzelhandelsgeschäfts in seinem Ladenlokal ausschließlich Textilien der Marke „Thor Steinar“ zu verkaufen, obwohl er dem Vermieter auf Nachfrage vor Vertragsschluss mitgeteilt hat, er werde eine große Anzahl von Marken anbieten, von denen die o.g. nur eine von vielen sei. Der Vermieter sprach die außerordentliche Kündigung aus und machte vor Gericht einen Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB geltend. Daneben wurde der Vertrag vom Vermieter wegen arglistiger Täuschung i.S.d. § 123 Abs. 1 BGB angefochten.
II. Rechtliche Würdigung
Es kam also vorliegend entscheidend darauf an, ob ein Kündigungsgrund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB gegeben war.

§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

In Einklang mit der Rechtsprechung des BGH (siehe zu einem ähnlich gelagerten Fall: BGH, Urteil vom 11.08.2010 – XII ZR 192/08) sah das entscheidende Gericht in dem Verhalten des Mieters eine Verletzung seiner vorvertraglichen Aufklärungspflicht und bejahte somit im Ergebnis das Vorliegen eines Kündigungsgrundes und gab der Räumungsklage des Vermieters statt. Zwar bestehen im Grundsatz keine Aufklärungspflichten, da es Sache der Vertragsparteien sei, ihre Interessen dergestalt wahrzunehmen, dass sie sich selbst die entscheidungsnotwendigen Informationen beschaffen müssen (BGH, NJW 2004, 2674). Ausnahmsweise besteht hingegen dennoch eine vorvertragliche Aufklärungspflicht hinsichtlich solcher Umstände, die erkennbar von besonderer Bedeutung für die Entscheidung der anderen Vertragspartei zur Eingehung des Vertrages sind und deren Mitteilung gegenüber der anderen Vertragspartei nach Treu und Glauben erwartet werden kann (vgl. BGH, NJW 2006, 2618 f.). Da die Vermieterin bereits im Vorfeld des Vertragsschlusses ihre Bedenken gegen die ominöse Textilienmarke äußerte, hätte der Mieter sie zumindest auf die theoretische Möglichkeit hinweisen müssen, dass die Marke „Thor Steinar“ in seinem Geschäft eine nicht nur untergeordnete Rolle spielen könnte.
Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung und ein daran anknüpfender bereicherungsrechtlicher Anspruch wurde vom Gericht nicht geprüft, weil es darauf im vorliegenden Fall nach Bejahung des Kündigungsgrunds aus  § 543 Abs. 1 BGB nicht mehr ankam.
III. Fazit
Die Grundsätze vorvertraglicher Aufklärungspflichten gehören zum absoluten Standardwissen und werden in Examensklausuren immer wieder gerne abgefragt. Es ist daher zu empfehlen, sich mit möglicherweise in Betracht kommenden Fallkonstellationen auseinanderzusetzen (s. dazu hier).

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Zaid Mansour

AG Tiergarten: Vermieterin muss Nutzbarkeit von Fenstern einer Mietwohnung wiederherstellen

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Zum Sachverhalt (vereinfacht):
M ist Mieterin einer Wohnung auf dem Grundstück G, welches im Eigentum der V-GmbH steht. V ist ebenfalls Eigentümerin des unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstücks N und ließ dort ein neues Haus errichten und zwar dergestalt, dass die Außenwand dieses Hauses direkt an das Gebäude auf dem Grundstück G und damit unmittelbar vor dem Küchen- und Badezimmerfenster der M angebaut wurde. Dies geschah ohne Rücksprache mit M. M verlangt von V die Nutzbarkeit der Fenster im Bad und in der Küche derart wiederherzustellen, dass der Abstand zur Außenwand des Gebäudes auf dem Grundstück N mindestens drei Meter beträgt (vgl. 6 Abs. 6 Nr. 3 BauO Berlin). Die Vermieterin beruft sich auf § 275 Abs. 1 BGB (objektive Unmöglichkeit), da sie nicht mehr Eigentümerin des Nachbargrundstücks sei. Hilfsweise macht sie geltend, dass jedenfalls ein Fall des § 275 Abs. 2 BGB (praktische Unmöglichkeit) vorliegt.
Zur Entscheidung:
Das entscheidende Gericht ist der Argumentation der V nicht gefolgt. Ein Fall der objektiven Unmöglichkeit i.S.d. §275 Abs. 1 BGB setzt eine dauerhafte Nichterbringbarkeit der geschuldeten Leistung (hier: Überlassung der Mietsache in gebrauchstauglichem Zustand) für Jedermann voraus.

„Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor, denn nicht erst seit dem Fall der „Mauer“ ist es allgemeinkundig, dass Mauern auch wieder beseitigt werden können.“

Wenn die V nicht mehr Eigentümerin des Grundstücks sein sollte, ist es den neuen Eigentümern möglich, die Mauer zu entfernen und die V hat dann die Pflicht dafür zu sorgen, dass sie es tun, so das AG Tiergarten weiter (im Übrigen wurde das tatsächliche Vorliegen eines Eigentümerwechsels vom Gericht mangels substantiierten Vortrags seitens V erheblich in Zweifel gezogen).
Allein der Umstand, dass die Beseitigung der Mauer zweifelsohne mit hohen Kosten verbunden ist, führe nicht zu einer objektiven Unmöglichkeit  und ist daher nicht nach § 275 Abs. 1 BGB sondern nach § 275 Abs. 2 BGB zu bewerten. § 275 Abs. 2 BGB regelt Fälle, bei denen das Leistungshindernis nur mit einem völlig unverhältnismäßigen Aufwand überwunden werden kann. Dabei muss der für die Leistung erforderliche Aufwand in einem groben Missverhältnis zum Leistungsinteresse des Gläubigers stehen. Die Ermittlung eines Missverhältnisses erfordert einen Vergleich zwischen den Nachteilen, die die Erbringung der geschuldeten Leistung für den Schuldner (hier: V) mit sich brächte und dem Nutzen, den die Leistung für den Gläubiger (hier: M) hätte, wobei der Aufwand des Schuldners einzig am Leistungsinteresse des Gläubigers zu messen ist. Irrelevant ist, in welchem Verhältnis die mit der Erfüllung verbundenen Nachteile zu den sonstigen Interessen des Schuldner stehen (Looschelders, Schuldrecht AT, 9. Auflage 2011, § 23 Rn. 475). Um festzustellen, ob der erforderliche Aufwand im Verhältnis zum Gläubigerinteresse dem Schuldner zumutbar ist, ist eine vom Einzelfall abhängige und am Inhalt des Schuldverhältnisses sowie den Geboten von Treu und Glauben orientierte Interessenabwägung vorzunehmen, wobei der Ausschluss der Leistungspflicht tendenziell nur in Ausnahmefällen gerechtfertigt sein soll (Palandt/Heinrichs, BGB, 71. Auflage, 2012, § 275 Rn. 27 f.; Canaris, JZ 2001, 499 (502)). Nach § 275 Abs. 2 Satz 2 BGB muss der Schuldner größere Anstrengungen auf sich nehmen, wenn er das Leistungshindernis zu vertreten hat. Dazu führt das entscheidende Gericht aus:

„ Die gem. § 275 Abs. 2 BGB vorzunehmende Interessenabwägung führt hier zu dem eindeutigen Ergebnis, dass die V sich nicht auf den hohen Kosten und auf den Aufwand, der mit einer Auseinandersetzung mit den Eigentümern des Nachbargrundstücks verbunden ist, berufen kann, denn sie hat die Voraussetzungen dafür selbst geschaffen, indem sie die Mauer errichtet hat, statt zuvor eine Verständigung mit der M herbeizuführen.“

Ob darüber hinaus auch ein Einschreiten der zuständigen Bauordnungsbehörde im Raum steht, kann leider nicht beantwortet werden. Jedenfalls ist davon auszugehen, dass eine behördliche Abrissverfügung im Hinblick auf den Gesetzeszweck der bauordnungsrechtlichen Vorschriften zum Mindestabstand zwischen Gebäuden (Belichtung, Belüftung, Brandschutz) einer verwaltungsgerichtlichen Kontrolle standhalten dürfte.
Einen kurzen Hintergrundbericht und eine Abbildung des Badezimmers samt scheinbar immer noch empörter Mieterin finden Sie hier. Den Volltext des noch nicht rechtskräftigen Urteils vom 17.07.2012 – 606 C 598/11 finden Sie hier.

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Dr. Christoph Werkmeister

Schönheitsreparaturklauseln in Rechtsprechung und Examensklausuren

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Der Verlag De Gruyter stellt jeden Monat einen Beitrag aus der Ausbildungszeitschrift JURA – Juristische Ausbildung zwecks freier Veröffentlichung auf Juraexamen.info zur Verfügung.

Der heutige Beitrag

“Schönheitsreparaturklauseln in Rechtsprechung und Examensklausuren” von Prof. Dr. Paul T. Schrader, LL.M.oec.

befasst sich mit dem äußerst examensrelevanten Thema der Schönheitsreparaturen im Mietrecht. Der BGH hat zu diesem This review recommended that the Council began a review of high school diploma organisation in Suffolk with a preferred option of a two- tier system of Primary and Secondary School education. Thema eine Vielzahl an Grundsatzentscheidungen erlassen, wobei für das Staatsexamen nicht nur Grundkenntnisse, sondern vertieftes Wissen erforderlich sind. Aus diesem Grund sei die Lektüre des Beitrags wärmsten empfohlen.

Den Beitrag findet ihr hier.

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Dr. Christoph Werkmeister

BGH zu Substanziierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mängeln im Mietrecht

Der BGH entschied mit Beschluss vom 25. 10. 2011 (Az. VIII ZR 125/11) über die Substanziierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mängeln an einem Mietobjekt. Die Entscheidung ist für das erste Examen gänzlich ohne Relevanz. Für das zweite Staatsexamen sollten die hier aufgestellten Grundsätze jedoch beherrscht werden.
Der BGH führte aus, dass die Minderung kraft Gesetzes gemäß § 536 Abs. 1 BGB im Mietrecht eine bloß geringfügige Darlegungslast im Hinblick auf den infrage stehenden Mangel begründe. Es genüge demnach, dass der Mieter den konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, darlegt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht der Mieter hingegen nicht vorzutragen. Vom Mieter ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen hinaus die – ihm häufig ohnehin nicht bekannte – Ursache dieser Mangelsymptome bezeichnet.
Im konkret zu entscheidenden Fall ging es um Fäkalgerüche im Treppenhaus und im Keller einer Mietswohnung. Die Konsequenz der o.g. Rechtsprechung bestand für den konkreten Sachverhalt darin, dass der Mieter lediglich beweisen muss, dass es in den betreffenden Örtlichkeiten übel riecht. Für eine schlüssige Klage braucht er dementgegen nicht vorzutragen, inwiefern der Gestank das Wohnen beeinträchtigt und v.a. wo der Gestank von herrührt.

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Dr. Christoph Werkmeister

BGH zur Kündigung einer separat angemieteten Garage

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Der BGH beschäftigte sich im Urteil vom 12.10.2011 (Az. VIII ZR 251/10) mit der Zulässigkeit der Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage. Der BGH entschied in diesem Fall, unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages ist. Die Lösung dieser Frage ist bedeutsam, da eine Garage, wenn sie einheitlich mit Wohnraum vermietet wird, nicht separat gekündigt werden kann.
Sachverhalt (vereinfacht)
Der M war Mieter einer Wohnung, die dem Vermieter (V) gehörte. Gleichzeitig wurde an den M auch eine Garage vermietet. Diese war allerdings ca. 150 Meter von der Wohnung entfernt. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag war von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde lediglich mündlich vereinbart. Später wurde seitens des V das Mietverhältnis über die Garage gekündigt. Der Vermieter klagte deshalb auf Räumung und Herausgabe der Garage gegen den M.
Die Lösung des BGH
Die Anspruchsgrundlage für die Räumung der Garage wäre § 546 Abs. 1 BGB. Gleichermaßen könnte Herausgabe nach § 985 BGB gefordert werden. Maßgeblich für diese Ansprüche ist die Frage, ob der M dem V einen wirksamen Mietvertrag über die Garage entgegenhalten kann.
Der BGH hat entschieden, dass dem V der geltend gemachte Räumungsanspruch zustehe. Die Kündigung der Garage war in diesem Fall nämlich nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses gewesen wäre. Bei einem solchen Szenario hätte die einfache Kündigung des Garagenmietvertrages nicht ausgereicht, sondern es hätte der gesamte Wohnraumietvertrag gekündigt werden müssen.
Der BGH hatte sich im vorliegenden Fall somit mit der Auslegung der vorliegenden Willenserklärungen nach §§ 133, 157 BGB zu beschäftigen, um festzustellen, ob die verschiedenen Vereinbarungen Teil einer rechtlichen Einheit oder separate vertragliche Regelungen darstellen sollten. Der BGH stellte hierzu fest, dass bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen spreche. Diese Vermutung sei im vorliegenden Fall auch nicht widerlegt worden.
Zwar sei im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung lag im hier geschilderten Sachverhalt aber nicht vor, da die Garage ca. 150m vom Grundstück entfernt war. Auch die übrigen Umstände des Falles könnten die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge nicht rechtfertigen. Es bestanden damit zwei Mietverträge, die separat voneinander gekündigt werden konnten.

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Dr. Christoph Werkmeister

LG Chemnitz zu Piratenflaggen im Fenster einer Mietwohnung

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Beck-aktuell berichtet über einen Fall, bei dem es um das Schmücken des Fensters eines Mietshauses mit einer Kinderpiratenflagge ging:

Das Aufhängen einer derartigen Fahne überschreite das Gebrauchsrecht des Mieters noch nicht und sprenge auch den sozialüblichen Rahmen nicht.

Keine allzu weltbewegende Entscheidung; da aber über diesen Fall u.a. auch in der SZ berichtet wurde, hat das Urteil eine gewisse mediale Wirkung erlangt, so dass bestimmt in einigen mündlichen Prüfungen auf einmal verstärkt die Grundsätze des Mietrechts Eingang finden.

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Samuel Ju

BGH: Regeln für Mietminderung bei Flächenunterschreitung gelten auch für möblierte Wohnung

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Wir freuen uns über einen weiteren Gastbeitrag von Nicolas zu einem BGH Urteil vom 2.3.2011:
Wir berichteten bereits hier und zuletzt hier über die aktuelle Rechtsprechung des BGH zur Frage, wann eine Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche geltend gemacht werden kann. In einer neuen Entscheidung des BGH (Urteil vom 02.03.2011 – VIII ZR 209/10) wird klargestellt, dass diese Regeln auch für möbliert vermietete Wohnungen gelten.
Sachverhalt
M ist seit Oktober 2006 Mieter einer möblierten Appartementwohnung des V. Im Mietvertrag ist die Wohnungsgröße mit 50 qm angegeben. Die Kaltmiete beträgt 560 Euro, die Nebenkosten belaufen sich insgesamt auf 40 Euro. Im April 2009 stellt M fest, dass die tatsächlich Wohnfläche der Wohnung aufgrund der Möblierung stark eingeschränkt ist. Statt der im Vertrag bezeichneten Quadratmeteranzahl, betrage die tatsächliche Wohnfläche 44,30 qm und sei demnach um 11,5 % geringer als vereinbart. M verlangt daher für die vergangene Mietzeit vom 15. Oktober 2006 bis 30. April 2006 Erstattung der zu viel gezahlten Mietzahlungen entsprechend der flächenmäßigen Abweichung in Höhe von insgesamt 1964,20 Euro. Hat M einen solchen Zahlungsanspruch gegen V?
Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % ist ein Mangel
Übereinstimmend kommen sowohl das Berufungsgericht, als auch der BGH zu dem Schluss, dass es sich um einen Mangel an der Mietsache gemäß § 536 Abs.1 S.2 BGB handelt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % geringer ist, als im Mietvertrag angegeben. Damit wird die bisherige Rechtsprechung diesbezüglich fortgeführt.

Nach der Rechtsprechung des Senats – von der im Ansatz auch das Berufungsgericht ausgeht – stellt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung der Miete in dem Verhältnis berechtigt, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet (Senatsurteile vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8, 11 f.; vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; jeweils mwN). So liegen die Dinge nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch im Streitfall, denn die tatsächliche Wohnfläche weicht von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche um 11,5 % ab; in dieser Höhe war daher die vertraglich geschuldete Bruttomiete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert.

 
Keine Unterschied, ob Wohnraum möbliert oder unmöbliert
Das Berufungsgericht hatte dem M einen weitaus geringeren erstattungsfähigen Betrag zugesprochen, da der Gebrauchswert der Mietsache bei möbliertem Wohnraum regelmäßig auch das Mobiliar einschließe und diese zur „Mietsachgesamtheit“ gehöre. Im Gegensatz zu einer leer vermieteten Wohnung sei die Bewegungs- und Einrichtungsfreiheit bei einer möbliertem Wohnung daher von Anfang an begrenzt und Inhalt des „vertragsgemäßen Zustands“. Entsprechend sei das Maß der Beeinträchtigung bei einer Wohnflächenabweichung für den Mieter geringer, der sich um das Platzieren eigener Möbel bzw. das Verstauen von Hausrat nicht mehr kümmern bräuchte. Der BGH ist nicht dieser Ansicht.
 

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Minderung nicht etwa deshalb geringer, weil die an den Kläger vermietete Wohnung möbliert ist. Der Auffassung des Berufungsgerichts, bei einer vollständig möblierten und auch im Übrigen vollständig mit Hausrat eingerichteten Wohnung sei das Maß der Beeinträchtigung bei einer erheblichen Wohnflächenabweichung nicht mit dem Maß der Wohnflächenabweichung identisch, vermag der Senat nicht zu folgen. Die von einer Wohnflächenabweichung ausgehende Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit ist nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil trotz der geringeren Fläche die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände vollständig untergebracht werden können.

 
Zur Berechnungsgrundlage eines etwaigen Erstattungsanspruchs führt der BGH aus:

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist grundsätzlich die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a). Daran ändert die Möblierung der Wohnung im Streitfall nichts, denn der Mietwert der Wohnungseinrichtung ist ausweislich § 3 Nr. 1 des Mietvertrags der Parteien vom 11. Oktober 2005 Teil der Kalkulation der Nettokaltmiete gewesen. Ob eine andere Beurteilung gerechtfertigt ist, wenn im Mietvertrag der Tatsache der Möblierung ein gegenüber den übrigen Mietkonditionen eigenständiges Gewicht – etwa durch die Vereinbarung eines Möblierungszuschlags – verliehen wird, bedarf hier keiner Entscheidung.

Fazit
M kann von V die zu viel gezahlte Miete in Höhe 1964,20 Euro verlangen. Damit hat der BGH die „Lücke“ der Rechtsprechung bezüglich möblierten Wohnraums geschlossen und festgesetzt, dass die Abweichung nicht etwa durch entsprechend schon vorhandenem Stauraum in Form von bereitgestellter Möbel inklusive Hausrat (zumindest teilweise) kompensiert werden kann. Was gilt ist allein die im Vertrag vereinbarte Wohnfläche. Abweichungen hiervon sind sodann nach den dafür von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zu behandeln. Dies erscheint sachgerecht, da z.B. auch bei einer möblierten Wohnung es letztendlich dem Mieter überlassen ist, wie er mit der Mietsache verfährt und sich nach seinen Vorstellungen einrichtet, ungeachtet des schon bereitstehenden Mobiliars. Dementsprechend muss er sich auf die im Vertrag getroffenen Abreden verlassen können.
Der Fall eignet sich gut, die vorhandene Rechtsprechung zur Wohnflächenabweichung in Mietverträgen abzuprüfen. Die gängigen Kriterien sollten daher bekannt sein.

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Samuel Ju

AG München: Mietminderung bei Schimmelbildung in der Wohnung bis zu 100% möglich

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Das AG München hatte in einem Urteil vom 11.06.2010 (412 C 11503/09) über das Recht des Mieters zur 100%igen Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung zu entscheiden. Es entschied, dass es den an eine normale Wohnnutzung zu stellenden Anforderungen widerspreche, wenn in einer Wohnung Schimmelbildung nur durch durchgehendes Lüften vermieden werden könne. Eine Minderung sei gerechtfertigt, im vorliegenden Fall sogar bis zu 100 Prozent. Insbesondere für den bevorstehenden kalten Winter ein interessantes Urteil.
Sachverhalt
Eine Frau mietete für sich, ihren Ehemann und ihre drei Kinder eine Wohnung in München. Nach Einzug in die Wohnung begann sich in allen Räumen Schimmel zu bilden. Als sich schließlich der Schimmel in allen Schlafzimmern, der Küche und dem Wohnzimmer teilweise vom Fußboden gemessen bis zu einer Höhe von 80 cm und mehr ausgebreitet hatte, forderte die Mieterin die Vermieterin auf, den Schimmelbefall begutachten zu lassen. Diese maß aber lediglich die Feuchtigkeit und händigte der Mieterin die Broschüre „Richtiges Heizen und Lüften“ aus. Das Anwesen sei schließlich nach den anerkannten Regeln der Technik errichtet. Die Schimmelbildung könne daher nur an der mangelhaften Lüftung durch die Mieterin liegen. Darauf hin erhob die Mieterin Klage beim Amtsgericht München. Sie forderte die Schimmelbeseitigung. Darüber hinaus wollte sie festgestellt wissen, dass sie ihre Miete um 100 Prozent mindern könne. Schließlich bestehe eine erhebliche Gesundheitsgefährdung. Ihr Ehemann, ihre 16, 13 und 7 Jahre alten Kinder und auch sie selbst würden bereits unter Erkrankungen des Bronchialsystems leiden.
Entscheidung des AG München
Das Amtsgericht München gab der Mieterin in allen Punkten recht. Der vom Gericht herangezogene Sachverständige stellte fest, dass selbst durch das während der Begutachtung erfolgte intensive Lüften mit langen Lüftungsintervallen dieses nicht geeignet war, die in den Räumen vorhandene Feuchtigkeit dauerhaft zu beseitigen. Die ermittelten Werte lagen auch nur während des Lüftens in einem Bereich, in dem es nicht zu einer Schimmelbildung kommen kann. Dies bedeute praktisch, dass nur bei immerwährendem Lüften kein Schimmel entstehen würde.
Dauerhaftes Lüften unzumutbar: Erforderliches Lüftungsverhalten darf Lebensverhalten der Mieterin nicht einschränken
Ständiges, durchgehendes Lüften sei der Mieterin – so der Richter – jedoch nicht zumutbar. Es widerspräche eklatant den an eine normale Wohnnutzung zu stellenden Anforderungen. Das für eine Wohnnutzung erforderliche Lüftungsverhalten dürfe nicht so weit gehen, dass dadurch die Nutzung der Wohnung und das Lebensverhalten der Mieterin eingeschränkt werden. Insbesondere müsse es der Mieterin auch möglich sein, einer beruflichen Tätigkeit nachzugehen, bei der sie tagsüber nicht in der Wohnung sei und folglich nicht lüften könne. Das erforderliche Lüften müsse daher auch in den Morgen- und Abendstunden durchführbar sein. Darüber hinaus könne es auch nicht angehen, dass ein Mieter gezwungen werde, bei geöffnetem Fenster zu schlafen. Als wesentlichen Bereich des persönlichen Lebens und der Ruhe müsse es der freien Entscheidung der Mieterin offen stehen, ob sie bei offenem oder geschlossenen Fenster schlafe. Dies gelte insbesondere auch bei niedrigen Außentemperaturen.
Basics: Mietminderung gem. § 536 BGB
Für die Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung tritt gem. § 536 I S. 1 BGB automatisch (ipso iure) eine Minderung der Miete, bei massiven Mängeln sogar eine komplette Befreiung von der Pflicht zur Mietzahlung ein. Anders als im Kaufrecht ist beim Mietverhältnis keine ausdrückliche Minderungserklärung nach § 441 BGB erforderlich. Allerdings besteht eine Anzeigepflicht des Mieters gegenüber dem Vermieter nach § 536c Abs. 1 BGB). Die Miete kann dann für die Dauer des Mangels automatisch gemindert werden. Nach h. M. ist dabei für die Berechnung der Minderung die Bruttomiete, d. h. inklusive Nebenkosten, zugrunde zu legen.
Mietminderung aufgrund der konkreten Gesundheitsgefährdung zulässig
Das AG München entschied, dass auch die Mietminderung nach § 536 BGB begründet sei. Es bestünde eine konkrete Gesundheitsgefährdung auf Grund des großflächigen, massiven Schimmelbefalls. Die intensive Pilzbesiedlung und das extrem hohe Aufkommen von Milben mache eine Nutzung der Wohnung unmöglich.
AG München, Urteil vom 11.06.2010 (412 C 11503/09)

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Dr. Gerrit Forst

Eigenbedarfskündigung einer BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter bei beabsichtigter Wohnungsumwandlung

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BGH-Pressemitteilung Nr. 155/09:
„Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft nicht deswegen an der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter gehindert ist, weil die Gesellschaft mit dem Ziel gegründet wurde, Wohnräume in Wohnungseigentum der Gesellschaft umzuwandeln.
Die Klägerin, eine aus acht Gesellschaftern bestehende BGB-Gesellschaft, erwarb ein Wohnanwesen in München. Erklärter Zweck der Gesellschaft ist die Eigennutzung der Wohnungen durch die Gesellschafter. Die Beklagte ist aufgrund eines mit den Voreigentümern des Anwesens geschlossenen Mietvertrages vom 18. August 1983 Mieterin einer Wohnung im dritten Obergeschoss des Anwesens. Mit Schreiben vom 31. März 2006 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung wegen Eigenbedarfs ihres Gesellschafters K. zum 31. März 2007. Mit der Klage hat die Klägerin Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann kündigen darf, wenn die BGB-Gesellschaft durch Erwerb des Mietwohnraums gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. § 566 BGB schützt den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit, sei es in Form einer Eigentümergemeinschaft oder einer BGB-Gesellschaft, als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt.
Der Wirksamkeit der Kündigung steht auch § 577a BGB (in Verbindung mit der einschlägigen Landesverordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung) weder in direkter noch in analoger Anwendung entgegen. Nach dieser Vorschrift kann der Erwerber nicht vor Ablauf von drei bis zehn Jahren seit der Veräußerung an ihn Eigenbedarf geltend machen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Daran fehlt es hier, weil die klagende BGB-Gesellschaft kein Wohnungseigentum, sondern das bebaute Grundstück als solches erworben hat und im Zeitpunkt der Kündigung durch die Klägerin eine Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht erfolgt war. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift muss ebenfalls ausscheiden, weil gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer nach Auffassung des Gesetzgebers die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungs-rechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers darstellt. Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck nicht zugeschnitten.
Da der Schutzzweck des § 577a BGB den Erwerb einer Wohnimmobilie durch eine Mehrheit von Personen, sei es in Form einer Miteigentümergemeinschaft, sei es in Form einer BGB-Gesellschaft, zum Zwecke der Eigennutzung nicht erfasst, hat der Senat auch eine unzulässige Umgehung dieser Vorschrift verneint.“
Bewertung: Der 8. Senat führt mit dem Urteil seine Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung einer GbR fort. Bereits im Jahr 2007 hatte er entschieden, dass eine GbR grundsätzlich auch wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters (!) kündigen kann (Urt. v. 27.6.2007 – VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 = ZIP 2007, 1955 = MDR 2007, 1301)

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