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Schlagwortarchiv für: Kaution

Philip Musiol

Aus einer Mietkaution in Höhe von 409,03 € werden 115.000 € – oder doch nicht?

Mietrecht, Rechtsgebiete, Rechtsprechung, Startseite, Uncategorized, Zivilrecht

Ein aktuelles – und noch nicht rechtskräftiges – Urteil des AG Köln vom 19.07.2022 (Az. 203 C 199/21) könnte dafür sorgen, dass das Thema „Mietkaution“ für Studierende in der Examensvorbereitung nicht mehr allein im Zusammenhang mit der eigenen Wohnungssuche eine Rolle spielt: 

I. Der Sachverhalt

Die Eltern der Klägerin K schlossen im Jahr 1960 einen Mietvertrag mit der nun beklagten Wohnungsgesellschaft W. Bei Einzug zahlten die Eltern der Klägerin vertragsgemäß eine Kaution von 800 DM, umgerechnet 409,03 €. Entsprechend der Vereinbarung im Mietvertrag legte W die Kaution in Aktien an. Für die Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarten die Parteien, dass die Aktien an die Eltern der K herausgegeben werden sollten. Gleichzeitig war W berechtigt, anstatt die Aktien herauszugeben, den bloßen Geldwert der ursprünglich entrichteten Kaution an die Eltern der K auszubezahlen. 

Die Eltern der Klägerin zogen im Jahr 2005 in eine andere Wohnung um, die ebenfalls von der W vermietet wurde. Hierzu schlossen sie einen neuen Mietvertrag, der eine Mietkaution in Höhe von 409,03 € vorsah, was der Kaution nach dem alten Mietvertrag entsprach. Die ursprünglich geleistete Kaution sollte auf den neuen Metvertrag übertragen werden. 

Im Jahr 2018 endete das Mietverhältnis. Die Klägerin forderte in der Folgezeit die Herausgabe der Aktien, in die die Kaution im Jahr 1960 investiert wurde. Der Kurswert dieser Aktien betrug bei Klageerhebung im Dezember 2021 rund 115.000 €. Anstatt diese wertvolle Aktien herauszugeben, zahlte die W der Klägerin 409,03 € aus, also den Geldbetrag, den die Eltern der Klägerin 1960 als Kaution leisteten. Dabei berief sie sich darauf, dass der ursprünglich geschlossene Mietvertrag ihr ein entsprechendes Wahlrecht einräumte. 

II. Die Entscheidung 

Das AG Köln verurteilte die W zur Herausgabe der Aktien im Wert von 115.000 €.

Nach § 551 Abs. 3 S. 1 3 BGB stehen die Erträge, die durch die Anlage der Mietkaution erzielt werden, dem Mieter zu. Nach Ansicht des AG Köln sind „Erträge“ der Anlage der Kaution in Aktien nicht nur die Dividenden, die stets an die Eltern der K ausgezahlt wurden, sondern auch die Kursgewinne der Aktien selbst. Von dem Grundsatz, dass sämtliche Erträge aus der Anlage der Mietkaution dem Mieter zustehen, darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden, § 551 Abs. 4 BGB. Demnach könne sich die W nicht auf das – unwirksame – Wahlrecht berufen, nach dem die W auch 409,03 € hätte auszahlen dürfen.

Bemerkenswert ist, dass § 551 Abs. 3 S. 1 3 BGB im Jahr 1960, also zur Zeit des ersten Vertragsschlusses, noch nicht existierte. Die Parteien des ersten Mietvertrags schlossen jedoch im Jahr 2005 einen zweiten Mietvertrag, auf den § 551 Abs. 3 S. 1 3 BGB anwendbar war. Zwar handele es sich hier um einen neuen Mietvertrag, die Mietkaution sollte aber aus dem alten Vertrag übertragen werden. Damit sei § 551 Abs. 3 S. 1 3 BGB anwendbar. 

III. Einordnung der Entscheidung 

Auf den zweiten Blick ist die Entscheidung des AG Köln, die Kursgewinne der Aktien der K zuzusprechen, weniger bemerkenswert, sondern vielmehr folgerichtig: Zur Zeit des zweiten Vertragsschlusses im Jahr 2005 galt § 551 Abs. 3 S. 1 3 BGB. Mit anderen Worten trafen die Parteien im Jahr 2005 eine neue Vereinbarung, die (selbstverständlich) dem zur Zeit des Vertragsschlusses geltenden Recht unterliegt. Die Parteien einigten sich darauf, dass die Mietkaution aus dem Jahr 1960 übertragen werden sollte. Dabei handelt es sich um die 800 DM, die die Beklagte in Aktien anlegte. Die damals angelegten 409,03 € sind also die Mietkaution für das Mietverhältnis, das im Jahr 2005 begründet wurde. Sofern man die Kursgewinne von Aktien unter den Begriff der „Erträge aus der Anlage“ subsumiert, kann man hierunter auch sämtliche Kursgewinne verstehen, die mit der Kaution erzielt wurden. Dafür, Kursgewinne mit Erträgen gleichzusetzen, spricht der Zweck der Mietkaution: Die Mietkaution dient der Sicherung von Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag, hierdurch soll der Vermieter aber kein Kapital für Investitions- oder Spekulationsgeschäfte erlangen. Ob durch die Anlage der Mietkaution Zinsen erwirtschaftet werden oder Kursgewinne erzielt werden, ändert an dem grundsätzlichen Zuweisungsgehalt der Gewinne nichts. 

Es ist mit Spannung zu erwarten, ob dieses Urteil auch vor den Instanzgerichten Bestand haben wird. Damit zu rechnen, dass dieser Fall jedenfalls das Berufungsgericht beschäftigen wird, ist allemal. Auf juraexamen.info halten wir euch über alle Entwicklungen auf dem Laufenden! 

29.07.2022/1 Kommentar/von Philip Musiol
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Philip Musiol https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Philip Musiol2022-07-29 09:00:002022-08-04 12:39:56Aus einer Mietkaution in Höhe von 409,03 € werden 115.000 € – oder doch nicht?
Dr. David Saive

BGH: Kaution ist für Vermieter unantastbar

Rechtsprechung

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 07.05.2014 (VIII ZR 234/13) entschieden, dass die Kaution die der Mieter gem. § 551 BGB als Sicherheit stellt, durch den Vermieter nicht angetastet werden darf, soweit keine gesicherten Ansprüche des Vermieters bestehen.
 

I. Ausgangslage

Vorliegend klagte die Mieterin gegen ihren Vermieter. Dieser hatte sich auf Grund einer Zusatzvereinbarung im Mietvertrag über die Wohnung, die hinterlegte Kaution auszahlen lassen, da die Mieterin die Mietforderung gemindert hatte. Gegen dieses Verhalten ging die Klägerin gerichtlich vor. Die beanstandete Klausel lautete wie folgt:
„Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen …“
 

II. Gesetzliche Regelungen

Die Regelungen über Mietkautionen bei Wohnraummieten finden sich in § 551 BGB. Vorliegend entfaltet insbesondere § 551 III 3 BGB Relevanz. Demnach muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Erforderlich ist daher ein Treuhandkonto.[1] Hierunter wird ein Konto verstanden, dass nach außen erkennbar speziell für einen anderen geführt wird.[2] Sinn und Zweck dieser Regelung ist es, dass die Kaution im Falle einer Insolvenz des Vermieters unbeschadet an den Mieter zurückbezahlt werden kann.[3]
Vorliegend haben die Mietparteien aber eine Klausel verwendet, wonach eben dieses Sondervermögen im Falle eines Mietrückstandes zur Befriedung der Mietansprüche benutzt werden kann. Daher stellt sich die Frage, ob dies mit § 551 III 4 BGB vereinbar ist, wonach zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unzulässig sind.
 

III. Entscheidung des BGH

Diese Frage hat der BGH nun letztinstanzlich beantwortet, nachdem des AG Bonn (Urt. v. 21.11.2012 – 201 C 361/12) zunächst der Klägerin, das LG Bonn (Urt. v. 25.07.2013 – 6 S 200/12) der Beklagten zustimmte.
Seines Erachtens wiederspricht das Verhalten der Beklagten dem Treuhandcharakter des § 551 III 3 BGB und weicht daher zum Nachteil des Mieters ab, da diesem die somit Möglichkeit genommen wird im Wege der Dittwiderspruchsklage gem. § 771 ZPO oder der Aussonderung gem. § 47 InsO im Falle einer Zwangsvollstreckung bzw. Insolvenz des Vermieters seine Kaution zurückzuerhalten. Daher ist die vertragliche Vereinbarung nach Ansicht des BGH nicht mit dem Rechtsgedanken des § 551 III 4 BGB vereinbar, mithin unwirksam.
 

IV. Examensrelevanz

Immer wieder finden sich in Examensklausuren Sachverhalte, die sich mit der Miete über Wohnungsraum und insbesondere der Kaution befassen (hier). Außerdem beschäftigt diese Thematik immer wieder den BGH (wir berichteten hier, hier und hier) , sodass es sich nicht nur hinsichtlich der Examensvorbereitung lohnt, einen Blick darauf zu werfen.
 
_______________________
[1] BGH NJW 2008, 1152.
[2] BeckOK, Ehlert, § 551, Rn.25.
[3] MüKo, Bieber, § 551, Rn.23.

08.05.2014/0 Kommentare/von Dr. David Saive
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Dr. David Saive https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Dr. David Saive2014-05-08 12:26:032014-05-08 12:26:03BGH: Kaution ist für Vermieter unantastbar
Dr. Gerrit Forst

BGH: Zustimmungspflicht des Mieters zur Übertragung einer Mietkaution nach Veräußerung des Mietobjekts

BGB AT, Mietrecht, Rechtsprechung, Schon gelesen?, Startseite, Zivilrecht

Der BGH hat entschieden (Urt. v. 7.12.2011 – VIII ZR 206/10), dass der Mieter einer Wohnung aus Treu und Glauben verpflichtet sein kann, der Übertragung eines Kautionssparbuches auf den Erwerber des Mietobjekts zuzustimmen, wenn die Kaution an den Veräußerer und früheren Vermieter geleistet worden war.
I. Sachverhalt
Der Beklagte mietete von dem Veräußerer das Mietobjekt (eine Wohnung) und leistete dem Veräußerer eine Kaution in Höhe von ca. 900,- Euro in Form eines Kautionssparbuches, wozu er nach dem Mietvertrag verpflichtet war. Die Vertragsbedingungen über das Sparbuch waren nach den Feststellungen des Tatgerichts so auszulegen, dass die Bank ohne Zustimmung des Beklagten nur an den Veräußerer zu leisten berechtigt war.
Die Klägerin erwarb das Mietobjekt von dem Veräußerer. Der Veräußerer forderte den Beklagten daraufhin auf, einer Übertragung des Kautionssparbuchs auf die Klägerin zuzustimmen. Dem kam der Beklagte nicht nach. Daraufhin erklärte der Veräußerer mit Zustimmung der Klägerin gegenüber dem Beklagten zur Vorlage bei der Bank die Freigabe des Kautionssparbuchs.
Anschließend forderte die Klägerin den Beklagten auf, eine neue Mietsicherheit an sie zu leisten. Der Beklagte erklärte, dem nachkommen zu wollen, sobald das alte Kautionssparbuch aufgelöst sei. Gleichwohl bestellte der Beklagte in der Folge keine neue Mietsicherheit zugunsten der Klägerin.
Die Klägerin klagte aus dem Mietvertrag auf Bestellung der Mietsicherheit. Der Beklagte verteidigte sich damit, dass der Veräußerer mit Zustimmung der Klägerin auf die Mietsicherheit verzichtet habe. Auch sei er nicht verpflichtet gewesen, der Übertragung des Kautionssparbuches auf die Klägerin zuzustimmen, weil dies als Verzicht auf sein Recht aus § 566a S. 2 BGB auszulegen gewesen sein könne. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht gab ihr statt. Die Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg.
II. Entscheidung
Der VIII. Senat hält die Klage mit folgenden Erwägungen für begründet: Der Beklagte sei aus dem Mietvertrag verpflichtet, eine Mietsicherheit zu bestellen. Der Mietvertrag sei nach § 566 Abs. 1 BGB auf die Klägerin übergegangen.
Nach § 566a S. 1 BGB gelte entsprechendes zwar grundsätzlich auch für die Kaution. Da aber nach den Feststellungen des Tatgerichts die Vertragsbedingungen des Sparbuchs so auszulegen gewesen seien, dass die Bank die Sicherheit nur an den Veräußerer habe auszahlen dürfen, habe die Klägerin keine Möglichkeit gehabt, ohne Zustimmung des Beklagten auf die Mietsicherheit zuzugreifen. Das habe dem Zweck der Mietsicherheit widersprochen. Nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) sei der Beklagte deshalb verpflichtet gewesen, trotz § 566a S. 1 BGB seine Zustimmung zu der Übertragung des Kautionssparbuchs zu erteilen.Es sei nämlich widersprüchlich, wenn er sich einerseits auf die Wirkungen des § 566a S. 1 BGB berufe, andererseits aber die Mitwirkungshandlungen verweigere, die erforderlich seien, die praktischen Wirkungen des § 566a S. 1 BGB herbeizuführen.
Da er dieser Pflicht nicht nachgekommen sei, sondern die Erteilung der Zustimmung verweigert habe, könne die Freigabe der Sicherheit durch den Veräußerer mit Zustimmung des Vermieters nicht als Verzicht auf die Mietsicherheit ausgelegt werden. Vielmehr sei aufgrund der Umstände des Falles davon auszugehen gewesen, dass durch die Freigabe dem Beklagten die Möglichkeit gegeben werden sollte, die Sicherheit erneut zu bestellen, nämlich zugunsten der Klägerin.
Dem könne der Beklagte nicht entgegenhalten, eine Zustimmung zu der Übertragung sei als Verzicht auf sein Recht aus § 566a S. 2 BGB auszulegen gewesen. Denn da es sich bei der Zustimmung lediglich um die Mitwirkungshandlung gehandelt habe, die erforderlich gewesen wäre, um die praktischen Wirkungen des § 566a S. 1 BGB herbeizuführen, scheide eine Auslegung als Verzicht aus.
III. Bewertung
Der Entscheidung ist in der Begründung und im Ergebnis zuzustimmen. In einer Klausur bietet sich allerdings ein vom BGH leicht abweichender Prüfungsaufbau an. Es sollte streng in der Reihenfolge „Anspruch entstanden“ – „Anspruch erloschen“ – „Anspruch gehemmt“ geprüft werden:
Der Anspruch ist nach § 535 BGB i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB entstanden.Hier müssen kurz die Voraussetzungen des § 566 Abs. 1 BGB angesprochen werden sowie dessen Rechtsfolge (Vertragsübergang).
Der Anspruch ist nicht durch Erfüllung (§ 362 BGB) erloschen. Zwar hat der Beklagte seine aus dem Mietvertrag folgende Pflicht zur Bestellung einer Sicherheit gegenüber dem Veräußerer erfüllt. Indes besteht diese Pflicht nach § 566 Abs. 1 BGB nunmehr gegenüber der Klägerin. Da § 566a S. 1 BGB hier wegen der Vertragsbedingungen des Sparbuchs nicht dazu führte, dass die Mietsicherheit zugunsten der Klägerin wirkte, ist insoweit keine Erfüllung eingetreten. Der Beklagte hat nicht in der geschuldeten Art und Weise geleistet, weil die Bank an die Klägerin nur mit seiner Zustimmung hätte auszahlen dürfen, was nicht dem Zweck der Mietsicherheit entspricht.
Der Anspruch ist auch nicht durch einen Verzicht (der als Erlassvertrag – § 397 BGB – zu qualifizieren wäre, wobei die Annahmeerklärung durch den Beklagten nach § 151 BGB nicht zuzugehen brauchte)  erloschen. Hier könnte der Veräußerer im Verhältnis zum Beklagten als Stellvertreter der Klägerin gehandelt haben. Die Erklärung des Veräußerers ist nach den §§ 133, 157 BGB auszulegen, wobei die Umstände des Einzelfalls besondere Bedeutung besitzen. Das zeigt sich daran, dass andere Senate des BGH in früheren Entscheidungen in auf den ersten Blick  ähnlichen Fällen anders gewertet haben (vgl. BGH, Urteil vom 24. März 1999 XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 163). Im hiesigen Fall kann man sich jedenfalls an der überzeugenden Begründung des VIII. Senats orientieren. Danach ist die Erklärung des Veräußerers als Stellvertreter der Klägerin nicht als Angebot auf Abschluss eines Erlassvertrages mit dem Beklagten anzusehen.
Der Anspruch ist auch nicht gehemmt. Gegenansprüche des Beklagten, die z.B. zu einem Zurückbehaltungsrecht (§§ 320, 273 BGB) führen würden, sind nicht erischtlich. Insbesondere kann der Beklagte aus den vom VIII. Senat genannten Gründen nicht einwenden, dass er durch eine Zustimmung bzw. eine Neubestellung der Mietsicherheit seine Sicherheit aus § 566a S. 2 BGB verloren hätte bzw. verlieren würde. Wäre dieser Einwand berechtigt, könnte man erwägen, dem Beklagten einen Anspruch auf Einräumung einer an die Stelle des Anspruchs aus § 566a S. 2 BGB tretenden Sicherheit gegen die Klägerin einzuräumen, der ein Zurückbehaltungsrecht begründen könnte. Anspruchsgrundlage könnten die §§ 535, 241 Abs. 2 BGB i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB sein. Da durch eine Zustimmung bzw. Neubestellung der Mietsicherheit der Anspruch aus § 566a S. 2 BGB allerdings nicht verloren geht, greift diese Argumentation im Ergebnis nicht durch.
Als alternative Anspruchsgrundlage kommt noch §§ 280 Abs. 1, 535 BGB in Betracht, wenn man den Beklagten für verpflichtet hielt, bei der ersten Bestellung der Sicherheit die Vertragsbedingungen über das Sparbuch so auszugestalten, dass dieses im Fall einer Veräußerung auch ohne seine Zustimmung von der Bank zur Auszahlung an einen Erwerber gebracht werden kann. Ob eine solche Pflicht besteht, richtet sich nach dem Mietvertrag. Selbst wenn der Mietvertrag so ausgelegt werden könnte, ist allerdings das Vertretenmüssen zweifelhaft, da Banken regelmäßig mit AGB arbeiten, die nicht zur Disposition desjenigen stehen, der ein Kautionssparbuch anlegt.
IV. Examensrelevanz
Das Urteil eignet sich gut, Grundlagen des Mietrechts (§§ 566, 566a BGB) mit Fragen des BGB AT (Vertragsauslegung, Erlöschensgründe) zu kombinieren. Hinzu kommt der relativ  einfach gestrickte Sachverhalt. Wer die Entscheidung liest, hat seine Zeit sicher nicht schlecht investiert.
 

08.01.2012/0 Kommentare/von Dr. Gerrit Forst
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Dr. Gerrit Forst https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Dr. Gerrit Forst2012-01-08 12:28:372012-01-08 12:28:37BGH: Zustimmungspflicht des Mieters zur Übertragung einer Mietkaution nach Veräußerung des Mietobjekts

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