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Schlagwortarchiv für: fristlose Kündigung

Dr. Maximilian Schmidt

BGH: Wenn der Vermieter zweimal klingelt – Kündigung wegen Zutrittsverweigerung zu Mietwohnung

Mietrecht, Rechtsprechung, Schon gelesen?, Startseite, Zivilrecht

Kann ein Vermieter eigentlich kündigen, wenn ein Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung verweigert, obwohl der Vermieter notwendige Instandsetzungsarbeiten durchführen möchte? Mit dieser Frage hat sich der BGH in seiner Entscheidung von 15.4.2015 – VIII ZR 281/13 auseinandergesetzt – ein Problem, das nicht nur examensrelevant ist, sondern darüberhinaus viele von uns als Wohnungsmieter betreffen kann.
I. Sachverhalt (der Pressemitteilung genommen)

Die Klägerin stellte im Jahr 2010 am Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich die an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, einen Befall mit Hausschwamm fest. Die Beklagten zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Klägerin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach Beendigung der Notmaßnahmen erhielten die Beklagten die Wohnung von der Klägerin zurück. Erneuten Zutritt zwecks Durchführung weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung gewährten sie der Klägerin zunächst nicht. Unter dem 30.06.2011 kündigte die Klägerin deshalb das Mietverhältnis fristlos. Nachdem das Amtsgericht am 01.08.2011 eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zu der Wohnung erlassen und diese durch Urteil vom 29.09.2011 aufrechterhalten hatte, wurde der Klägerin am 04.10.2011 der Wohnungszutritt gewährt. Mit Schriftsatz vom 21.11.2011 wiederholte die Klägerin die fristlose Kündigung und stützte sie auch darauf, dass die Beklagten im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten.

Typische Klausurfrage könnte beispielsweise sein: Ist die fristlose Kündigung rechtswirksam?
II. Rechtliche Würdigung
Anknüpfungspunkt für unsere Prüfung der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung ist § 543 BGB. Der Generalklausel des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB zufolge liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Erforderlich zur Feststellung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist daher eine umfassende Interessenabwägung.
Verhindert der Mieter den Zutritt zur Wohnung, um notwendige Arbeiten an der Mietsache durchführen zu können und ist diese dadurch in ihrem wirtschaftlichen Wert betroffen, spricht dies zunächst für das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Der Gesetzgeber hat im Mietrecht Vorsorge für Fälle dieser Art getroffen, indem § 555a BGB dem Mieter eine Duldungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen auferlegt: (im entschiedenen Fall war noch § 554 BGB a.F. anwendbar)

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).

Da die Instandhaltungsmaßnahme hier erforderlich war, scheint das Pendel klar zugunsten des Vermieters auszuschlagen. An dieser Stelle schlummert in einer Klausur jedoch ein wahrer Punktelieferant. Fraglich ist nämlich, ob der Vermieter nicht zuvor eine Duldungsklage durchführen muss oder umgekehrt formuliert, ob der Mieter nicht das Recht hat, die Frage nach dem Bestehen der Duldungspflicht nach § 555a BGB gerichtlich klären zu lassen. Andernfalls könnte ein Rechtsschutzdefizit entstehen, da dem Mieter in tatsächlicher Hinsicht das Wahrnehmen des Rechtsweges verunmöglicht wird, wenn er befürchten muss, gerade wegen des Beschreitens des Rechtsweges fristlos gekündigt zu werden. Grenze wäre dann allein rechtsmissbräuchliches, d.h. querulatorisches Verhalten. Eine Argumentation, die sich hören lässt. Doch wer an dieser Stelle noch einen Schritt weitergeht und die Argumentation des BGH nachvollzieht, wird vom Punktegott reichlich beschenkt werden.
Der BGH nimmt nämlich an, dass bei einer offenen Interessenabwägung ein derart schematisches Vorgehen ausgeschlossen ist. Dies lässt sich zum einen mit der Eigenart des § 543 Abs. 1 S. 2 als im Einzelfall auszugestaltende und auszulegende Generalklausel begründen; zum anderen ließe ein grundsätzlicher Ausschluss der fristlosen Kündigung bei fehlender vorausgehender Duldungsklage außer Acht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen bestehen kann. Man denke nur daran, dass ein u.U. schwer erkennbarer, dafür umso schwerwiegenderer Mangel besteht, der alsbald zum Vernichtung der Mietsache führen kann (poröse Gasleitung, instabiler Dachstuhl). In diesen Fällen kann der Vermieter nicht darauf verwiesen werden, zunächst eine Duldungsklage durchzuführen, sondern muss die Möglichkeit haben, den sich weigernden Mieter aus der Wohnung rauszubekommen. Dies entspricht gerade der Natur der gegenseitigen Interessenabwägung: der Mieter hat regelmäßig nur ein geringes oder mittleres Interesse an Verweigerung des u.U. nur kurzzeitigen Zutrittes, auf der anderen Seite der Vermieter je nach Ausmaß des drohenden Schadens, dessen Eintrittswahrscheinlichkeit und möglichen Folgen ein besonders großes Interesse und evtl. sogar eine gesetzliche Pflicht schnellstmöglich den Gefahrenherd zu beseitigen zu können. Eine auf die Verletzung der Duldungspflicht gestützte fristlose Kündigung des Vermieters kann daher auch ohne gerichtlichen Titel wirksam sein.
Im vorliegenden Fall verwies der BGH die Rechtssache zur Klärung der gegenseitigen Interessen zurück an das Landgericht, doch stellte eindeutig fest, dass ein schematisches Vorgehen á la  „Erst Duldungsklage, dann Kündigung“ unzulässig ist.
III. Fazit: Lasst den Vermieter nicht zweimal klingeln!
Was lehrt uns der Fall? Aus studentischer Sicht, dass eine juristische Argumentation sich auch an den Folgen einer Entscheidung orientieren muss, hier also der Frage, ob Mieter in ihren Rechtsschutzmöglichkeiten übermäßig eingeschränkt würden. Zudem zeigt sich, dass Generalklauseln die Möglichkeit zur Entfaltung einer ausgewogenen Argumentation geben. Für alle Mieter wird deutlich, dass die Kooperation mit dem Vermieter häufig die bessere Wahl ist – zumindest, wenn dieser gewichtige Gründe wie die dauerhafte, schwerwiegende Schädigung der Mietsache geltend machen kann.

16.04.2015/0 Kommentare/von Dr. Maximilian Schmidt
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Dr. Maximilian Schmidt https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Dr. Maximilian Schmidt2015-04-16 09:44:512015-04-16 09:44:51BGH: Wenn der Vermieter zweimal klingelt – Kündigung wegen Zutrittsverweigerung zu Mietwohnung
Dr. Stephan Pötters

BGH: Zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter die Vermieterin aus dem Haus trägt

Mietrecht, Rechtsgebiete, Rechtsprechung, Rechtsprechungsübersicht, Schon gelesen?, Startseite, Zivilrecht, Zivilrecht

Mietrecht ist – vor allem im 2. Staatsexamen – ein echter Klausur-Dauerbrenner. Dies liegt vor allem an der hohen Fallzahl; die Praxis liefert immer wieder „Material“ für die Examensprüfungen. Überwiegend geht es dabei um rechtliche Konflikte bei Wohnraummietverhältnissen.
Eine aktuelle und recht skurrile Entscheidung des BGH (Urteil vom 4.6.2014 – VIII ZR 289/13) soll zum Anlass genommen werden, grundlegendes Wissen zur Kündigung von Wohnraummietverhältnissen zu wiederholen. Dem Fall lag der folgende Sachverhalt zugrunde (nach BGH-Pressemitteilung Nr. 90/2014):
Sachverhalt

Der Beklagte ist seit Juli 2006 Mieter eines Hauses der Klägerin. Am 16. August 2012 suchte die Klägerin den Beklagten vereinbarungsgemäß auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Klägerin, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Beklagten auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Aufforderung des Beklagten, das Haus zu verlassen, kam die Klägerin nicht nach. Daraufhin umfasste der Beklagte die Klägerin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen dieses Vorfalls erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 29. August 2012 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Ist die Kündigung wirksam?

Systematik des Mietrechts

Eine fristlose Kündigung ist gem. § 543 Abs. 1 BGB nur möglich, wenn ein „wichtiger Grund“ für die Auflösung des Mietverhältnisses vorliegt. Dies ist keine Besonderheit, sondern bei der außerordentlichen Kündigung von Dauerschuldverhältnisses vielmehr die Regel. Die Vorschriften zur Kündigung im Mietverhältnis gehen insofern als spezielle Regeln der allgemeinen Vorschrift des § 314 BGB vor. Bei Wohnraummietverhältnissen sind neben § 543 BGB auch noch die Vorgaben der §§ 568 ff. BGB zu beachten. Diese auf den ersten Blick verwirrende Systematik macht das Wohnraummietrecht als Prüfungsstoff im Examen so beliebt, denn hier kann der Prüfer Systemverständnis zeigen. Die AT/BT-Regelungstechnik wird im Wohnraummietrecht in einer dreifachen Schachtelung verwendet. Neben den allgemeinen Mietrechtsvorschriften in §§ 535 – 548 BGB gibt es einen AT für Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549 – 555 BGB) und dann nochmal einen AT für die Beendigung von Wohnraummietverhältnissen (§§ 568 – 576b BGB).

Auch für eine ordentliche Kündigung sind gleich mehrere Vorschriften relevant, jedoch muss hier „nur“ auf zwei Ebenen der AT/BT-Systematik zurückgegriffen werden. Ausgangspunkt ist § 573 Abs. 1  BGB, wonach die Kündigung durch den Vermieter (!) nur bei einem „berechtigten Interesse“ zulässig ist. Im allgemeinen Mietrecht (§§ 535 ff. BGB) ist eine ordentliche Kündigung hingegen gerade ohne Grund möglich. 

Lösung des BGH

Der  für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass die von der Klägerin erklärte Kündigung weder als fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) noch als ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) wirksam ist. Nach beiden Vorschriften muss – wenn auch in unterschiedlich starker Form – ein Kündigungsgrund gegeben sein. Insofern kam vorliegend nur eine (Neben-) Pflichtverletzung durch den Mieter durch das Heraustragen (Beeinträchtigung von Freiheit und ggf. körperlicher Integrität der Vermieterin) in Betracht. Dies lehnte der BGH zu Recht ab.

Die Parteien hatten verabredet, dass die Klägerin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung sei die Klägerin daher nicht berechtigt gewesen. Dem ist zuzustimmen: Hausrechtsinhaber ist in erster Linie der Mieter. Er ist auch gegenüber dem Vermieter nach Art. 13 GG geschützt. Indem hier die Vermieterin gegen den Willen des Beklagten versuchte, die Zimmer des Hauses zu kontrollieren, und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie also das Hausrecht des Beklagten verletzt. Nach Ansicht des BGH trage sie deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen. Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Klägerin, stelle das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Beklagten – selbst wenn er damit die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte – jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Klägerin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könne (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein „berechtigtes Interesse“ der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), könne unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.

Schema: Fristlose Kündigung von Wohnraummietverhältnissen

Gedanklich sollte bei einer fristlosen Kündigung zumindest das nachfolgende Schema durchgegangen werden. Je nach Kündigungsgrund (insb. bei Zahlungsverzug des Mieters) treten weitere Voraussetzungen hinzu.

1. Mietvertrag (§ 535 BGB)

2. Form: schriftlich gem. § 568 Abs. 1 BGB unter Angabe

a) des Kündigungsgrundes gem. § 569 Abs. 4 BGB und
b) Hinweis auf Widerspruchsmöglichkeit gem. §§ 568 Abs. 2, 574 ff. BGB

3. Wichtiger Grund i.S.v. § 543 Abs. 1 BGB

a) allgemeine Definition in § 543 Abs. 1 S. 2 BGB
b) konkretisierende Beispiele in § 543 Abs. 2 BGB
c) bei Wohnraum zusätzlich § 569 BGB

4. Bei Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag idR erst Abmahnung, § 543 Abs. 3 BGB

5. Bei Kündigung durch Mieter: Kein Ausschluss nach § 543 Abs. 4 BGB

6. Bei Kündigung des Vermieters: Kein Widerspruch des Mieters gem. § 574 ff. BGB

 

06.06.2014/2 Kommentare/von Dr. Stephan Pötters
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Dr. Stephan Pötters https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Dr. Stephan Pötters2014-06-06 08:00:062014-06-06 08:00:06BGH: Zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter die Vermieterin aus dem Haus trägt
Maria Lohse

AG Düsseldorf: Fristlose Kündigung wegen übermäßigen Rauchens in der Mietwohnung – Was droht Rauchern noch?

Mietrecht, Rechtsgebiete, Rechtsprechungsübersicht, Schon gelesen?, Startseite, Tagesgeschehen, Zivilrecht, Zivilrecht

Das AG Düsseldorf hat mit Urteil vom 31.07.2013 (Az: 24 C 1355/13) die Wirksamkeit der auf § 543 Abs. 1 BGB gestützten Kündigung einer Vermieterin bestätigt, die den wichtigen Grund darin sah, dass ihr seit 40 Jahren in der Mietwohnung wohnender Mieter in selbiger stark rauchte.
 
A. Die Entscheidung
Das AG bestätigte, dass das Verhalten des Mieters – insbesondere in Zusammenhang mit der Tatsache, dass er seit dem Tod seiner Frau die Wohnung nicht mehr ausreichend lüfte – einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses darstelle. Trotz Abmahnungen stellte der Mieter sein Lüftungsverhalten nicht um, sodass der Zigarettenrauch von der Mietwohnung auch ins Treppenhaus des Mehrparteienhauses ziehen konnte und dort eine unzumutbare und gesundheitsgefährdende Geruchsbelästigung für die anderen Mieter darstellte. Der Vortrag der Vermieterseite bezüglich der mangelhaften Lüftung galt als zugestanden, nachdem der Rechtsanwalt des beklagten Mieters eine Widerspruchsfrist versäumt hatte und dadurch mit seinem Vortrag gemäß § 295 ZPO präkludiert war. Abzuwägen seien in einem solchen Fall die allgemeine Handlungsfreiheit des Mieters aus Art. 2 Abs. 1 GG, die ihren Ausdruck auch in §§ 535, 536 BGB findet, mit der körperlichen Unversehrtheit der übrigen Mieter nach Art. 2 Abs. 2 GG. Dabei sei der Schutz der anderen Mieter im Ergebnis vorrangig, sodass auch der Vermieter nicht zur Duldung übermäßigen Rauchverhaltens verpflichtet sei und insofern die Berechtigung besitze, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund zu kündigen, sofern das Rauchverhalten des Mieters keinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache mehr darstelle, der gemäß § 535 Abs. 1 BGB vom Vertragszweck gedeckt sei.
Auch ein Verstoß gegen Treu und Glauben könne der Vermieterin nicht deshalb angelastet werden, weil sie das Rauchen in der Mietwohnung bereits 40 Jahre geduldet habe. Denn Grund für die nun ausgesprochene Kündigung war nicht das Rauchen in der Mietwohnung unmittelbar, sondern das geänderte Lüftungsverhalten des Mieters in Verbindung mit seinem starken Tabakkonsum. Dies führe in der Kombination zu der geschilderten Beeinträchtigung anderer Mieter im gemeinsam genutzten Treppenhaus.
Dem Urteil vorausgegangen war bereits ein medial viel beachteter Beschluss, in welchem das Prozesskostenhilfegesuch des rauchenden Mieters mit der Begründung abgelehnt wurde, seine Verteidigung gegen die fristlose Kündigung habe keine Aussicht auf Erfolg. Dieser wurde in der Begründung auch darauf zugrückgeführt, dass sich die gesellschaftliche Akzeptanz des Rauchens allgemein verändert habe und der Gesundheitsschutz betroffener Nichtraucher in seiner Bedeutung gestiegen sei. Auf die sofortige Beschwerde des Mieters hin wurde ihm vom Landgericht Düsseldorf dann doch Prozesskostenhilfe mit Beschluss vom 10.07.2013 mit der Begründung gewährt, das Rauchen gehöre nach gefestigter Rechtsprechung immer noch zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung.
 
B. Die Hintergründe
Entscheidend für die dargestellte Entscheidung ist die Beantwortung der Frage, wie der „vertragsgemäße Gebrauch“ der Mietsache gemäß § 535 BGB definiert wird – hier speziell bezüglich der Frage, ob das Rauchen in der Mietwohnung vom Vertragszweck gedeckt ist. Hierzu sind naturgemäß die Rechte des Mieters mit denen derjenigen Personen abzuwägen, die durch das Rauchverhalten gestört sein könnten. Dies kann zum einen der Vermieter selbst sein, wenn sein Eigentumsrecht an der Mietsache gemäß Art. 14 GG gefährdet scheint. Dies können aber auch Mitmieter in dem Mehrparteienhaus sein, welche sich ihrerseits in ihrem Grundrecht aus Art. 2 Abs. 2 GG und letztlich in ihrem Recht auf vertragsgemäßen Gebrauch der eigenen Mietwohnung beeinträchtigt sehen. Die grundrechtlichen Interessen des rauchenden Mieters, die in diesen Konstellationen beeinträchtigt sein können, ergeben sich zum einen aus seiner allgemeinen Handlungsfreiheit gemäß Art. 2 Abs. 1 GG, zum anderen auch aus seinem Eigentumsrecht aus Art. 14 GG, denn auch dies wird dem Mieter von der Rechtsprechung zugestanden.
 
1. Entwicklungen in der Rechtsprechung
Das Rauchen in der Mietwohnung wird grundsätzlich zunächst allgemein als Ausdruck einer freien Willensentscheidung des Mieters betrachtet und demgemäß generell gestattet. Es stelle einen Teil sozialadäquaten Verhaltens dar und sei daher erlaubt. Dennoch können im Einzelfall verschiedene Rechtsfolgen an das Rauchen in der Mietwohnung geknüpft sein, sofern es ein – wie auch immer zu definierendes – Normalmaß überschreitet und andere Personen durch das Rauchverhalten des Mieters beeinträchtigt werden.
a) Schadensersatz
Dementsprechend billigte das LG Köln im Jahre 1998 einem Vermieter nach Auszug seines Mieters keinen Schadensersatzanspruch wegen Nikotinablagerungen an Wänden und Decke zu, und stellte dabei auch klar, dass selbst intensives Rauchen in der Mietwohnung noch vom Vertragszweck umfasst sei (LG Köln – Az: 9 S 188/98). Bereits zwei Jahre später entschied das LG Paderborn hingegen, dass ein solcher Schadensersatzanspruch zumindest dann gerechtfertigt sein soll, wenn das Rauchen in der Mietwohnung ein „exzessives Ausmaß“ annehme, wobei dahingestellt blieb, was darunter zu verstehen sei (LG Paderborn – Az: 1 S 2/00).
Erst 2006 äußerte sich der BGH umfassend zu der Frage, ob das Rauchen in der Mietwohnung überhaupt eine zum Schadensersatz verpflichtende Pflichtverletzung darstellen könne. Er stellte in seinem Urteil vom 28.06.2006 (Az: VIII ZR 124/05) fest, dass das Rauchen in der Mietwohnung vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst sei. Schäden, die dadurch an der Mietsache entstehen, habe der Vermieter nicht zwingend zu tragen, denn er habe die Möglichkeit, durch wirksame Vereinbarung die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Das macht m.E. Sinn, denn typische Schädigungen der Mietsache durch Nikotinablagerungen zeigen sich im Wesentlichen durch vergilbte Wände und Decken. Durch Überstreichen kann hier ohne weiteres eine Beseitigung dieser Schäden erfolgen. Das Streichen und Tapezieren unterfällt auch unproblematisch dem Begriff der Schönheitsreparatur.
Aufgrund dieser Erwägungen folgerichtig war das folgende Urteil des BGH vom 05.03.2008 (Az: VIII ZR 37/07): Hier wurde festgestellt, dass im Einzelfall ein Schadensersatzanspruch des Vermieters doch gerechtfertigt sein könne, nämlich für den Fall, dass das übermäßige Rauchen in der Mietwohnung zu im Verhältnis zur Dauer des Mietverhältnisses nicht erwartbaren Beschädigungen der Mietsache führt, die durch Schönheitsreparaturen nicht zu beheben sind. Dies wird jedoch regelmäßig nicht der Fall sein und kann insofern nur für extreme Einzelfälle eines „Raucherexzesses“ Geltung beanspruchen.
 
b) Unterlassungsansprüche
aa) des Vermieters
Aus der oben zitierten Entscheidung des BGH von 2008 folgt konsequenterweise, dass das normale Rauchen in der Mietwohnung nicht zu einem Unterlassungsanspruch des Vermieters aus § 1004 BGB führen kann, denn das Eigentum wird schon nicht in rechtswidriger Weise beeinträchtigt. Will der Vermieter also das Rauchen in der Mietwohnung grundsätzlich und vollständig untersagen und sich selbst einen Unterlassungsanspruch aus § 541 BGB verschaffen, so bedarf dies einer ausdrücklichen Vereinbarung im zugrundeliegenden Mietvertrag.
Es stellt sich daher die Frage, ob eine solche Vereinbarung wirksam erfolgen kann.
Dies dürfte problematisch sein, wenn sie formularmäßig im Rahmen von AGB erfolgt, denn hier müsste m.E. ein Verstoß gegen § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB bejaht werden. Der Mieter einer Mietwohnung verfolgt mit der Anmietung den Erhalt eines privaten und persönlichen Rückzugsortes, der ihm Raum zur persönlichen Entfaltung in derjenigen Weise schaffen soll, die nur er zu bestimmen hat, sofern nicht Dritte dadurch beeinträchtigt werden.
Möglich bleibt dadurch im Grunde die individualvertragliche Vereinbarung eines generellen Rauchverbotes in der Mietwohnung (AG Nordhorn – 3 C 1440/00; AG Albstadt – 1 C 288/92). Dies entspricht dem Grundsatz der Privatautonomie. Zu beachten ist hierbei jedoch vermieterseits der vom BGH zur Unwirksamkeit von Vereinbarungen entwickelte sog. Summierungseffekt. Danach kann die Unwirksamkeit zweier Vereinbarungen entstehen,

„wenn jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen. Das gilt auch dann, wenn die zu prüfende Formularklausel mit einer Individualvereinbarung zusammentrifft.”

Im Falle etwa der an sich wirksamen Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Rahmen von AGB und einer individualvertraglichen Vereinbarung eines Rauchverbotes, könnten beide Vereinbarung wegen des engen Zusammenhangs und der Entstehung einer unzulässigen Härte für den Mieter aufgrund des Kumulierungseffektes unwirksam sein.
 
bb) des Nachbarn
Unterlassungsansprüche von Nachbarn wurden bisher von der Rechtsprechung abgelehnt, soweit sie sich auf das Rauchen in der Mietwohnung selbst, auch am offenen Fenster, sodass der Rauch in die darüber liegende Nachbarwohnung zog (AG Hamburg-Wandsbek – Az: 102e II 368/00), bezogen. Auch das Rauchen auf dem Balkon der Mietwohnung führte nicht zum Durchgreifen nachbarlicher Unterlassungsansprüche nach §§ 862, 858 BGB (AG Bonn – Az: 6 C 510/98). Erfolgreich war hingegen eine Klage von Mitmietern gegen den im Treppenhaus rauchenden Mieter (AG Hannover – Az: 70 II 414/99). Das solle sich nach Ansicht des Gerichts daraus ergeben, dass das Treppenhaus zur gemeinschaftlichen Nutzung aller Mietparteien diene und seine Zweckbestimmung nicht darin finde, dass in ihm geraucht wird, um die eigene Mietwohnung von Zigarettenrauch freizuhalten. Der Unterlassungsanspruch könne sich hier aus §§ 862, 858, 1004 BGB ergeben. ME ist dies auch begründet, denn anders als Mietwohnung und Balkon ist das Treppenhaus zwar mit der Wohnung mitvermietet, steht dem einzelnen Mieter aber nicht zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung zur Verfügung.
 
c) Minderungsrecht des Nachbarn
Eine Mietminderung von bisher entschiedenen 5% der Miete darf ein Mieter gegenüber dem Vermieter vornehmen, wenn er durch den rauchenden Nachbarn in der vertragsgemäßen Nutzung der eigenen Mietwohnung beeinträchtigt wird (LG Hamburg – Az: 311 S 92/10; AG Kerpen – Az: 110 C 212/09). Im der Entscheidung des LG Hamburg zugrundeliegenden Fall rauchte der Mieter auf dem Balkon unterhalb der Wohnung der Kläger, wodurch die Nutzung von deren Balkon stark eingeschränkt war und Rauch in die Mietwohnung hoch zog. Auch hier handelte es sich um starkes Rauchen des Beklagten, welches den Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs des Balkons überschritt.
 
2. Fazit
Das Rauchen hat im Laufe der Zeit immer mehr an gesellschaftlicher Akzeptanz eingebüßt. Das geht nicht nur am öffentlichen Recht, wo es sich durch die Einführung mittlerweile flächendeckender Nichtraucherschutzgesetze zeigte, sondern auch am Zivilrecht nicht spurlos vorbei, wie die hier dargestellte Zusammenfassung der Rechtslage zeigt. Gerade im Mietrecht existieren zum Thema Rauchen ganze Abhandlungen für Fachanwälte, was beweist, um welch komplexes Thema es sich handelt. Das beginnt schon bei der Definition des Begriffs des „übermäßigen Rauchens“: Hat eine Auslegung anhand der konkreten Auswirkungen auf das Mietobjekt zu erfolgen, wie es der BGH zu tun scheint, oder kann „starkes Rauchen“ auch abstrakt anhand der Menge der täglich gerauchten Zigaretten bestimmt werden, wie es Teile der Literatur vorschlagen? De facto ist hier vieles Einzelfallentscheidung. Die Reichweite des Themenkomplexes sollte auch bei der Examensvorbereitung nicht vernachlässigt werden.
Es sollten dabei zumindest die groben Leitlinien bekannt sein und sich nicht vorschnell allein auf eine – jetzt medial sehr präsente – Kündigung gestürzt werden, sonden auch die anderen Rechtsfolgen bekannt sein. Zudem gilt trotz der dargestellten Entwicklung der Grundsatz, dass zumindest „normales“ Rauchen  nur zu geringen negativen Folgen für den Mieter führen kann.
Im Kontext der Kündigung von Mietverhältnissen sollte zudem insbesondere die ausdifferenzierte Rechtsprechung zum Eigenbedarf bekannt sein, siehe hier, hier, hier, hier, hier und hier.

02.08.2013/0 Kommentare/von Maria Lohse
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Maria Lohse https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Maria Lohse2013-08-02 16:00:142013-08-02 16:00:14AG Düsseldorf: Fristlose Kündigung wegen übermäßigen Rauchens in der Mietwohnung – Was droht Rauchern noch?

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17.10.2023/0 Kommentare/von Johannes Zhou
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Johannes Zhou https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Johannes Zhou2023-10-17 07:50:242023-10-19 08:05:3610 Eselsbrücken und Merktipps für die Examensvorbereitung – Zivilrecht

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