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Schlagwortarchiv für: ergänzende Vertragsauslegung

Dr. Stephan Pötters

BGH: Ausschluss der ordentlichen Kündigung trotz unwirksamer Befristungsabrede im Mietvertrag

BGB AT, Mietrecht, Rechtsgebiete, Rechtsprechung, Rechtsprechungsübersicht, Schon gelesen?, Startseite, Zivilrecht, Zivilrecht

In einem aktuellen Urteil (BGH vom 10.7.2013 – VIII ZR 388/12; vgl. hierzu die Pressemitteilung Nr. 11/13) entschied der BGH, dass bei einer unwirksamen Befristung in einem Mietvertrag im Wege ergänzender Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) von einem Ausschluss der ordentlichen Kündbarkeit für den Befristungszeitraum auszugehen sei. Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Sachverhalt

Der Beklagte mietete von der Klägerin ab dem 1. November 2004 eine Wohnung. Der Vertrag enthält folgende Bestimmung:

„Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“

Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011. Mit Schreiben vom 2. Oktober 2012 kündigte sie fristlos. Der Beklagte zog jedoch nicht aus. Die Klägerin verlangte daraufhin die Räumung der Wohnung.

Unwirksamkeit der Befristung

Die Befristungsabrede ist unwirksam. Vorliegend ist zu beachten, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnraum neben den allgemeinen Mietrechtsvorschriften auch die Sonderregeln des Untertitels 2 (§§ 549 ff. BGB) eingreifen. Eine Befristung ist bei Wohnraummietverhältnissen nur nach § 575 BGB möglich:

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,

2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) …

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Voraussetzungen dieser Vorschrift waren im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Die Befristung ist somit unwirksam, das Mietverhältnis gilt gem. § 575 Abs. 1 S. 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Aber: Ordentliche Kündigung ausgeschlossen

Die Wirkung einer Befristungsabrede ist, dass die ordentliche Kündigung für den Befristungszeitraum ausgeschlossen ist. Dies ergibt sich – trotz der speziellen Regelung in § 575 BGB – aus der allgemeinen Vorschrift des § 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB (s. nur MüKO-BGB/Häublein, 6. Aufl. 2012, § 575 Rn. 4). Der „Clou“ der hier besprochenen Entscheidung ist nun, dass der BGH im Wege ergänzender Vertragsauslegung trotz der Unwirksamkeit der Befristungsabrede letztlich dieselbe Rechtsfolge herstellt.

Exkurs: Dogmatische Grundlage des Rechtsinstituts der ergänzenden Vertragsauslegung sind nach hM §§ 133, 157 BGB (ausführlich MüKO-BGB/Busche, 6. Aufl. 2012, § 157 Rn. 26 ff.). Voraussetzung ist zunächst eine Lücke in der vertraglichen Regelung. Diese ist gegeben, „wenn der Vertrag innerhalb des durch ihn gesteckten Rahmens oder innerhalb der wirklich gewollten Vereinbarungen ergänzungsbedürftig ist“ (BGHZ 77, 301, 304). Diese Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB zu schließen. Dabei ist darauf abzustellen, „was die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten” (BGHZ 169, 215, 219). Dabei darf  die Auslegung des Vertrages nicht zu einer Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen und muss in dem Vertrag auch eine Stütze finden (BGHZ 9, 273; BGHZ 40, 91, 103).

Übertragen auf den vorliegenden Fall bedeutet dies: Aufgrund der Unwirksamkeit nach § 575 BGB ist im Vertrag eine Lücke entstanden. Diese ist nach dem BGH durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden könne, sei ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen.

Typische Klausur im (Wohnraum-) Mietrecht

Der Fall ist typisch für eine Klausur im Mietrecht. Hier zeichnet sich eine gute Arbeit vor allem durch ein systematisches Verständnis des Mietrechts aus. Das Ineinadergreifen der AT- und BT-Vorschriften ist gerade bei Wohnraummietverhältnissen bei bloßem Durchblättern des Gesetzes nicht immer einfach zu verstehen – hier hilft ein schneller Blick in das Inhaltsverzeichnis. Danach wird deutlich: Es gibt neben dem „allgemeinen AT“ des Mietrechts (§§ 535 ff. BGB) noch einen „besonderen AT“ nur für Wohnraummietverhältnisse (§§ 549-555 BGB) und dann noch die besonderen Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse (§§ 556 ff. BGB).

Neben diesen systematischen Schwierigkeiten eignet sich das Mietrecht auch deshalb gut für Examensklausuren, weil es sich ideal mit Problemen aus dem BGB AT (Zugang einer Kündigung, Stellvertretung etc.) und des allgemeinen Schuldrechts (vor allem AGB-Recht, aber zB auch Vertrag mit SchuWi) kombinieren lässt.

16.08.2013/0 Kommentare/von Dr. Stephan Pötters
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Dr. Stephan Pötters https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Dr. Stephan Pötters2013-08-16 08:30:412013-08-16 08:30:41BGH: Ausschluss der ordentlichen Kündigung trotz unwirksamer Befristungsabrede im Mietvertrag
Dr. Marius Schäfer

AG München: Nutzung eines Tiefgaragenstellplatzes im Lichte der Reichsgaragenordnung

BGB AT, Rechtsprechung, Startseite, Zivilrecht

Leitsatz des Verfassers
Garagen und Stellplätze dürfen vom jeweiligen Mieter grundsätzlich nur im Rahmen des Vertragszweckes genutzt werden, wobei es sich bei Tiefgaragenstellplätzen nicht um einen geschlossenen Raum, sondern lediglich um eine solche ungeschützte Fläche handelt, die sich für das Abstellen eines PKWs eignet.
 
Sachverhalt (verkürzt)
In dem vor dem Amtsgericht München (AZ 433 C 7448/12) verhandelten Fall vom 21.11.2012 ging es um einen von einem Münchner Ehepaar angemieteten Tiefgaragenstellplatz, der im Rahmen des Mietvertrages zu der von diesem gemieteten Wohnung gehörte. Das Ehepaar nutzte den Stellplatz allerdings überwiegend nicht dafür, hierauf einen PKW abzustellen, sondern vielmehr dazu, dort Kartons sowie Plastikmaterial zu lagern. Eine Aufforderung der Vermieterin zu einer Unterlassung einer solchen Nutzung blieb fruchtlos, sodass sie Klage vor dem AG mit der Begründung erhob, der Tiefgaragenstellplatz sei für eine derartige Nutzung nicht vorgesehen. Nicht zuletzt bestünden daneben feuerpolizeiliche Bedenken. Das AG München gab der Klage schließlich statt.
 
Rechtliche Würdigung
Im Hinblick auf die wesentliche Problematik dieses Falles führte das AG zunächst aus, dass ein Mietobjekt – wie eine Garage oder ein Stellplatz – vom Mieter grundsätzlich nur im Sinne des Vertragszweckes genutzt werden dürfe. Soweit es aber an einer solchen ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung fehle und insofern eine Regelungslücke im Mietvertrag bestehe, sei der Umfang der Gebrauchsgewährung der Mietsache durch Auslegung zu ermitteln.
1. Grundsätze der ergänzenden Vertragsauslegung
Anhand dieser Überlegungen besteht Grund genug dafür, sich die Grundsätze einer ergänzenden Vertragsauslegung im Sinne der §§ 133,157 BGB zu vergegenwärtigen: Nach der Rechtsprechung des BGH ergibt sich in Bezug auf die ergänzende Vertragsauslegung, dass eine durch Auslegung zu schließende Vertragslücke nur dann vorliege,

„wenn der Vertrag innerhalb des durch ihn gesteckten Rahmens oder innerhalb der wirklich gewollten Vereinbarungen ergänzungsbedürftig ist.“ [1]

Es sei überdies stets darauf abzustellen,

„was die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten.“ [2]

Zwar sei dabei zunächst an den Vertrag selbst in Form der enthaltenen Regelungen bzw. Wertungen anzuknüpfen, doch solle der Sinn und Zweck des Vertrages jedenfalls der Ausgangspunkt der Vertragsergänzung sein. Als immanente Grenze dürfe die Auslegung des Vertrages

„nicht zu einer Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen und […] muss in dem Vertrag auch eine Stütze finden.“ [3]

Von daher gilt es im Ergebnis mithin, den hypothetischen rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien zu bestimmen und angemessen zu berücksichtigen.
2. Anwendung der Grundsätze im kontreten Fall 
Offensichtlich war dem AG München auch die Bestimmung des hypothetischen rechtsgeschäftlichen Willens der Parteien dieses Mietvertrages nur schwerlich möglich, sodass sich das Gericht dazu veranlasst sah, im Grunde über die oben genannten Grundsätze hinauszugehen und als zusätzlichen Anhaltspunkt die Bestimmungen der Reichsgaragenordnung (RGaO) vom 17.02.1939 heranzuziehen. Demnach sind sog. „Einstellplätze“ gemäß § 1 I RGaO „unbebaute oder mit Schutzdächern versehene, weder dem ruhenden noch dem fließenden öffentlichen Verkehr dienende Flächen, die zum Einstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt sind.“
Im Lichte dieser ergänzenden Heranziehung sei selbst ein vorliegendes Einverständnis der Klägerin zum Abstellen eines Fahrrades als ein zusätzliches Entgegenkommen zu bewerten. Gerade aber das Abstellen solcher sonstigen Gegenstände, die die Beklagten vermehrt auf dem Tiefgaragenstellplatz zu platzieren beliebten, könne von diesem Einverständnis nicht erfasst werden. Die Kartons und das Plastikmaterial seien laut Urteil des AG München schließlich zu entfernen, sodass der Klage stattgegeben wurde.
 
Bewertung
Zunächst einmal mutet die Heranziehung der Regelungen der Reichsgaragenordnung seltsam an, wird man den Parteien doch unterstellen müssen, dass sie im Wege der Bestimmung auch des hypothetischen Parteiwillens schon gar nicht an eine solche Reichweite zu denken vermocht haben, wenngleich die Reichsgaragenordnung in gewissen Teilen immer noch eine rechtliche Gültigkeit innerhalb der Bundesrepublik Deutschland und seiner Gliedstaaten – wie dem Freistaat Bayern – besitzt. Die Definition eines Einstellplatzes ist insoweit also nicht von vornherein ungeeignet den (hypothetischen) Willen der Vermieterin festzustellen, für welche Art der Nutzung diese dazu bereit ist ein Mietverhältnis über die Mietsache einzugehen. Für den Studenten eignet sich dieser kleine „Ausflug“ in die Reichsgaragenordnung jedenfalls, sich die Grundsätze der ergänzenden Vertragsauslegung vor Augen zu führen.

 


[1] BGHZ 77, 301 (304).
[2] BGHZ 169, 215 (219).
[3] BGHZ 9, 273; BGHZ 40, 91 (103).

22.02.2013/0 Kommentare/von Dr. Marius Schäfer
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Dr. Marius Schäfer https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Dr. Marius Schäfer2013-02-22 10:00:172013-02-22 10:00:17AG München: Nutzung eines Tiefgaragenstellplatzes im Lichte der Reichsgaragenordnung

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