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Micha Mackenbrock

Keine Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Cousins

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Es ist wohl der Albtraum eines jeden Mieters: Der Vermieter kündigt die Wohnung wegen Eigenbedarf. Ob Eigenbedarf aber auch dann vorliegt, wenn die Kündigung erfolgt, damit der Cousin des Vermieters die Wohnung nutzen kann, hatte nun der BGH zu entschieden (BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23).

Das BGH-Urteil stellt unser Gastautor Micha Mackenbrock nachfolgend vor. Er hat an der Universität Bonn Rechtswissenschaften studiert und das erste Staatsexamen abgeschlossen. Nun ist er Mitarbeiter in einer mittelständigen Anwaltskanzlei und widmet sich seinem Promotionsvorhaben im Arbeitsrecht.

I. Der Sachverhalt

1. Die Ausgangslage

Der Beklagte ist seit 2009 Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Deren Gesellschafter sind zwei Cousins. 2014 erwarb die GbR das Eigentum an dem Gebäude, in welchem sich die vom Mieter bewohnte Wohnung befindet. 2021 sprach die GbR dann eine Kündigung wegen Eigenbedarf aus. Einer ihrer Gesellschafter wolle die Wohnung selbst nutzen.

2. Die Kündigung

Der Mieter hält die Kündigung für unwirksam und weigert sich, die Wohnung zu räumen. Er beruft sich auf die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin. Gemäß diesen Bestimmungen darf eine Personengesellschaft, die erst nach der Vermietung Eigentümer einer Wohnung wurde, eine Kündigung aus berechtigtem Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB, wie etwa wegen Eigenbedarfs, frühestens zehn Jahre nach dem Erwerb aussprechen. Eine Ausnahme besteht nach § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB jedoch, wenn die Gesellschafter beim Erwerb des Eigentums Familienmitglieder waren. In dem Fall ist eine Eigenbedarfskündigung schon früher zulässig.

Auf diese Ausnahme beruft sich die klagende GbR und verlangt die Räumung und Herausgabe der Wohnung nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB. Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarfs sei wirksam, denn Cousins seien Familienmitglieder im Sinne der Ausnahmevorschrift. Das würde erst recht gelten, wenn sich Cousins besonders nahe stehen, was hier der Fall sei.

II. Die Entscheidung des BGH

Der BGH meint, dass Cousins nicht als Familienangehörige im Sinne des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB anzusehen sein. Das gelte auch für § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Begriff „Familie“ sei sowohl im Sprachgebrauch unter Juristen, als auch unter Laien, unbestimmt und nicht einheitlich definiert. Auch der Gesetzgeber habe sich bei der Einfügung des § 577a BGB durch das Mietrechtsänderungsgesetz aus 2013 nicht zu dem Familienbegriff geäußert. Eine nähere Konkretisierung bleibe damit vollständig der Rechtsprechung überlassen.

1. Unbeachtlichkeit eines besonders engen Verhältnisses

Laut dem BGH könnten als Konkretisierung des Begriffs der Familienangehörigen die Regelungen über ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen (§ 383 ZPO, § 52 StPO) herangezogen werden. Das Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen würde immer gelten – unabhängig davon, ob tatsächliche eine enge Beziehung und persönliche Bindung besteht. Demzufolge sei das enge Verhältnis der beiden Cousins auch im Rahmen der §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 577a Abs. 1a Satz 2 BGB nicht zu berücksichtigen.

2. Ohne Zeugnisverweigerungsrecht auch keine Familienangehörigkeit

Das Zeugnisverweigerungsrecht aus § 383 ZPO und § 52 StPO gilt für Ehepartner, Verlobte und für Verwandte und Schwager in gerade Linie, nicht aber für Cousins. Demnach könnten Cousins auch nicht als Familienmitglieder im Sinne von §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 577a Abs. 1a Satz 2 BGB gelten.

„Als Familienangehörige oder als Familie im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB sind ausschließlich diejenigen Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht“ (BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23, Rn. 34).

Die Privilegierung von Familienangehörigen in den §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 577a Abs. 1a Satz 2 BGB soll dem Umstand Rechnung tragen, dass innerhalb einer Familie aufgrund enger Verwandtschaft üblicherweise ein persönliches Verhältnis von Verbundenheit und gegenseitiger Solidarität besteht, welches eine Kündigung zugunsten von Familienmitgliedern rechtfertigt. Die gesetzliche Privilegierung von Familienangehörigen beruht auf der Annahme einer typischerweise vorliegenden besonderen persönlichen Nähe, die aus der familiären Beziehung resultiert. Daher sei kein zusätzliches, tatsächliches Näheverhältnis erforderlich. Damit scheide aber auch eine Ausweitung des geschützten Personenkreises aufgrund einer individuellen besonderen persönlichen Bindung aus, da das Gesetz bewusst auf einer typisierenden Betrachtungsweise abstellt.

Beispielsweise besteht das Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO, § 52 StPO auch dann, wenn Bruder und Schwester eine tiefe Abneigung füreinander hegen. Denn das Gesetz stellt darauf ab, dass typischerweise eine besonders enge Bindung zwischen Geschwistern vorliegt. Cousins hingegen haben typischerweise keine besonders enge Bindung, welche etwa mit der Bindung zwischen Ehepartnern, Geschwistern oder Eltern zu ihren Kindern verglichen werden könnte. Wenn das im Einzelfall einmal anders ist, ist das im Rahmen des Zeugnisverweigerungsrechts aus § 383 ZPO, § 52 StPO nicht zu berücksichtigen. Das gleiche gilt für den Familienbegriff aus den §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 577a Abs. 1a Satz 2 BGB.

„Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber im Rahmen des von ihm verfolgten Regelungsziels das subjektive Kriterium einer im Einzelfall vorliegenden besonderen Nähebeziehung als Merkmal für die Bestimmung des von dem Begriff Familie umfassten Personenkreises für bedeutsam gehalten haben könnte, bestehen (…) nicht. Von daher gesehen ist auch nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber (…) bei Verwandten für die Gewährung der Privilegierung eine Differenzierung zwischen engen Verwandten, die unabhängig von dem tatsächlichen Vorliegen einer persönlichen Nähebeziehung privilegiert werden sollten, und entfernteren Verwandten, die nur bei bestehender besonderer persönlicher Verbundenheit von der Privilegierung umfasst sein sollten, vor Augen hatte“ (BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23, Rn. 40).

3. Anwendbarkeit der Regelungen im Mietrecht

Der BGH führt aus, dass eine Definition des Familienbegriffs im BGB fehle. Der Gesetzgeber hat den Begriff im BGB auch nicht näher umrissen. Jedoch habe er eine solche Bewertung im Rahmen des Zeugnisverweigerungsrechts aus persönlichen Gründen getroffen. Das Zeugnisverweigerungsrecht beruhe, ebenso wie die Privilegierung in den §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, auf einer typischerweise vorliegenden persönlichen Nähebeziehung. Somit seien die Wertungen aus § 383 ZPO und § 52 StPO im Rahmen der Eigenbedarfskündigung heranzuziehen.

4. Ergebnis

Da die beiden Cousins nicht als Familienmitglieder im Sinne von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB anzusehen seien, gilt weiterhin § 577a Abs. 1, 1a Satz 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin. Eine Eigenbedarfskündigung durch die GbR kann somit erst nach Ablauf von zehn Jahren nach Eigentumserwerb erfolgen. Ein Räumungs- beziehungsweise Herausgabeanspruch nach §§ 546 Abs. 1 BGB, 985 BGB gegenüber dem Mieter besteht somit nicht.

II. Fazit

Das Urteil des BGH ist nachvollziehbar. Die generalisierende Betrachtung für die Eigenbedarfskündigung verschafft Mietern Rechtssicherheit und Planbarkeit. Auch werden dadurch die Gerichte entlastet, denn sie müssen sich nicht damit beschäftigen, ob in Einzelfällen eine persönliche Nähebeziehung vorliegt.

/1 Kommentar/von
Dr. Sebastian Rombey

BGH stärkt Mieterschutz: Neues zur Eigenbedarfskündigung einer GbR

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In einer aufsehenerregenden und für Examen wie Praxis gleichermaßen relevanten Entscheidung hat der BGH eine analoge Anwendung des § 573 II Nr. 2 BGB auf die Kündigung einer teilrechtsfähigen Außen-GbR wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters bejaht (Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, NZG 2017, 215).
Diese Rechtsprechung hat der Mietrechtssenat des BGH vergangene Woche bestätigt und konkretisiert, in dem die mit § 573 II Nr. 2 BGB in Zusammenhang stehende Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB unabhängig davon gelten soll, ob beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch eine Personengesellschaft tatsächlich Wohnungseigentum begründet werden soll oder nicht (Urt. v. 21.03.2018 – VIII ZR 104/17, juris). Da es sich um eine „Hot Topic“ handelt, soll der Beitrag einen Kurzüberblick über die relevanten Senatserwägungen geben.
I. Zur analogen Anwendung des § 573 II Nr. 2 BGB
Dass der BGH § 573 II Nr. 2 BGB analog anwendet, verwundert auf den ersten Blick angesichts des Wortlauts der Norm, der auf natürliche Personen ausgerichtet ist:
§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters:
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn […]
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt […].
Gleichwohl geht der BGH in der Urteilsbegründung neben der gegebenen planwidrigen Regelungslücke von der notwendigen vergleichbaren Interessenlage aus und widerspricht insoweit weiten Teilen des Schrifttums. Die GbR sei nicht mit einer juristischen Person gleichzustellen, die sich nicht darauf berufen kann, die Wohnung für sich selbst oder Familien- bzw. Hausangehörige zu benötigen. Die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB solle zwar den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare Anzahl von Personen auf Vermieterseite schützen. Eine Außen-GbR sei aber wegen der anerkannten Teilrechtsfähigkeit zumindest im Kern vergleichbar mit einer Vermietermehrheit oder Erbengemeinschaft, der sich der Mieter ebenso ausgesetzt sehen kann. Deshalb überzeugen vorgetragene Schutzzwecküberlegungen wenig, denn auch in derartigen Fällen kann dem Mieter eine Vielzahl von Vermietern gegenüberstehen, die das potentielle Risiko einer Eigenbedarfskündigung maximieren (vgl. instruktiv zur Begründung der Analogie Häublein, Die Eigenbedarfskündigung einer vermietenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts, NZG 2018, 41 ff.).
Überdies entsprach es – auch aus sozialstaatsrechtlichen Überlegungen heraus – lange Zeit höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass den wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieter respektive die Vermieter-GbR eine vertragliche Rücksichtnahmepflicht aus § 241 II BGB zur Bereitstellung einer – soweit in derselben Wohnanlage vorhandenen – vergleichbaren Mietwohnung traf (sog. Anbietpflicht), deren Verletzung als rechtsmissbräuchlich i.S.d. § 242 BGB qualifiziert wurde und zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung führte. In Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung geht der Senat nunmehr davon aus, dass die Verletzung der Anbietpflicht nicht den Eigenbedarf entfallen, sondern vielmehr Schadenersatzansprüche entstehen lasse.
In Folge der Entscheidung wurde, auch wenn es sich letztlich allein um eine zu Ende gedachte Rechtsfähigkeit der GbR auch im Mietrecht handelt, u.a. von Mieterschutzbünden eine Absenkung des Mieterschutzes bemängelt. Vielleicht trägt der Mietrechtssenat des BGH in seiner aktuellen Entscheidung (BGH, Urt. v. 21.03.2018 – VIII ZR 104/17, juris) gerade auch dieser Kritik Rechnung, indem er den Mieterschutz stärkt.
II. Zur extensiven Auslegung des § 577a BGB
Nach neuester Rechtsprechung gilt die in § 577a BGB vorgesehene Kündigungsbeschränkung beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch eine Personengesellschaft unabhängig davon, ob tatsächlich Wohnungseigentum begründet werden soll oder nicht (Wohnungsumwandlung). Erneut verwundert die Entscheidung mit Blick auf den eindeutig erscheinenden Wortlaut der Norm:
§ 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. […]
1. Sachverhalt (beruhend auf der Pressemitteilung Nr. 60/2018)
Vier Monate nachdem die GbR als Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten war, kündigte sie der in der vermieteten Wohnung lebenden Familie wegen Eigenbedarfs. Dabei fühlte sich die Vermieter-GbR nicht an die dreijährige Kündigungssperrfrist des § 577a BGB gebunden, letztlich da zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses nicht die Absicht bestanden hatte, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln. Der BGH aber sah das anders.
2. Entscheidung des BGH
Zunächst bestätigt der Senat seine oben erläuterte Rechtsprechung, wonach sich eine GbR in analoger Anwendung des § 573 II Nr. 2 BGB auf Eigenbedarf eines Gesellschafters berufen kann. Eine abschließende Entscheidung hinsichtlich der Frage, ob Eigenbedarf tatsächlich vorlag, was im Prozess streitig war, musste der Senat allerdings nicht fällen, da die dreijährige Sperrfrist des § 577a I, Ia 1 Nr. 1 BGB nicht eingehalten worden war.
Angesichts der Überschrift „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“ verblüfft diese Sichtweise. Allerdings verweist der BGH darauf, dass der hinter der Vorschrift stehende Mieterschutz auch dann greifen müsse, wenn es tatsächlich nicht zur Begründung von Wohnungseigentum kommt. Genau für solche Fälle, in denen neue Wege zur Umgehung des Abs. 1 gesucht werden, sei zudem Abs. 1a nachträglich in die Norm eingefügt worden, u. a. wegen des praktizierten „Münchener Modells“ zur Umgehung des Abs. 1. Außerdem sei dem Wortlaut der Norm nicht zu entnehmen, dass der Eigenbedarf bereits bei Kaufvertragsschluss vorliegen müsse. Zudem bestehe die typische Gefährdungslage des Mieters bereits ab dem Zeitpunkt der Erhöhung der Vermieteranzahl (vor allem bei Eintritt einer GbR in das Mietverhältnis).
„Mit der eingefügten Neuregelung des § 577a Abs. 1a BGB wollte der Gesetzgeber jedoch nicht allein Umgehungen der Sperrfrist nach dem „Münchener Modell“ entgegenwirken, sondern ausdrücklich auch etwaigen neuen Umgehungstatbeständen vorbeugen. Deshalb hat er für ein Eingreifen der Sperrfrist jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwerber ausreichen lassen, da sich nach seiner Einschätzung bereits hierdurch das Verdrängungsrisiko für den Mieter erhöht und dieser insoweit eines Schutzes bedarf.“
Zudem räumt der Mietrechtssenat des BGH noch verfassungsrechtliche Bedenken im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG sowie den Gleichbehandlungsgrundsatz des Art. 3 I GG aus:
„§ 577a Abs. 1a BGB verstößt auch nicht gegen höherrangiges Verfassungsrecht. […] Den insoweit zum Schutz des Mieters erforderlichen Eingriff in die Eigentumsrechte des Vermieters hat der Gesetzgeber mit der Kündigungssperrfrist in § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB dabei auf das erforderliche Maß beschränkt und etwa davon abgesehen, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundsätzlich zu verwehren, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen. Ebenso wenig verletzt es das verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 Abs. 1 GG), dass nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nur der Erwerb durch eine Personengesellschaft oder -mehrheit, nicht aber durch eine Einzelperson die Sperrfrist auslöst. Denn es liegt auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend gemacht werden kann, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöht, auch tatsächlich wegen Eigenbedarfs in Anspruch genommen zu werden.“
III. Fazit
Zwei brandheiße Entscheidungen des BGH, die es sich nachzuarbeiten lohnt. Kurz zusammengefasst verlaufen die Linien der Rechtsprechung wie folgt:

  • § 573 II Nr. 2 BGB ist auf die Kündigung einer GbR analog anwendbar. Insoweit genügt es, wenn nur ein GbR-Gesellschafter Eigenbedarf nachweisen kann.
  • Die Verletzung der vermieterseitigen Anbietpflicht führt nicht dazu, dass die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist, sondern allein zu einem Schadensersatzanspruch in Geld. 
  • § 577a I, Ia BGB ist dergestalt auszulegen, dass die dreijährige Kündigungssperrfrist unabhängig von der Frage gilt, ob es später zu einer Wohnungsumwandlung kommen sollte oder nicht.

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Dr. Maximilian Schmidt

BGH: Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen sog. „Berufs- oder Geschäftsbedarfs“ (§ 573 BGB)

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.3.2017  – VIII ZR 45/16 Leitlinien formuliert, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter zum Zwecke der Eigennutzung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken möglich ist. Die Entscheidung wird (ausnahmsweise) zu Recht als „Grundsatzentscheidung“ bezeichnet und ist von enormer Praxis- und Examensrelevanz. Daher sollten die wesentlichen Aussagen, die in diesem Beitrag zusammengefasst und erläutert werden, von Examenskandidaten in Vorbereitung der schriftlichen Prüfungen durchgearbeitet werden. Auch ein vergleichender Pendelblick zur Entscheidung des BGH v. 26.9.2012 – VIII ZR 330/11, in der es ebenfalls bereits um die Eigenbedarfskündigung für berufliche Zwecke ging, sei empfohlen (s. unseren Beitrag).
I. Sachverhalt (der Pressemitteilung entnommen)

Der Beklagte ist seit dem 1. Juli 1977 Mieter einer 27 qm großen Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Klägerin hat die Wohnung im Jahr 2008 durch Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben und ist als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten. Der Ehemann der Klägerin betreibt nach ihrer Darstellung im ersten Geschoss des Vorderhauses des Anwesens, in dem sich die vom Beklagten genutzte Wohnung befindet, ein Beratungsunternehmen. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes, da die räumliche Kapazität der hierzu im ersten Obergeschoss des Anwesens angemieteten Räume ausgeschöpft sei. Die auch als Beratungsräume genutzten Büroräume seien überfrachtet mit bis an die Decke reichenden, überfüllten Aktenregalen. Ihr Ehemann beabsichtige daher, in der Wohnung des Beklagten einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten. Zur Verwirklichung dieses Vorhabens wolle sie ihm die vom Beklagten genutzte Mietwohnung zur Verfügung stellen.

II. Lösungshinweise

Die Kündigung setzt einen Kündigungsgrund voraus. Dieser könnte sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 2, 3 BGB ergeben, wonach der sog. „Eigenbedarf“ des Vermieters diesen zur Kündigung berechtigen kann.

Kurz zur Systematik der Eigenbedarfskündigung:

  • § 573 Abs. 1 S. 1 BGB enthält für die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses eine Generalklausel, wonach der Vermieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses kann nicht in der bloßen Erhöhung der Miete bestehen, S. 2.
  • § 573 Abs. 2 BGB regelt daneben, wann ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt. Es handelt sich um vertypte Fallgruppen, in denen das Interesse der Vermieters an der Auflösung des Mietverhältnisses das gegenläufige Bestandsinteresse des Mieters überwiegt.
  • Die Eigenbedarfskündigung ist hierbei in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt und ermöglicht eine Kündigung, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Zudem sieht § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Lösungsmöglichkeit für den Vermieter vor, wenn dieser durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet.
  • Vorteil des Eingreifens des § 573 Abs. 2 BGB ist für den Vermieter, dass keine Einzelfallprüfung hinsichtlich der Abwägung von Lösungsinteresse und Bestandsschutz vorzunehmen ist – anders als im Rahmen von § 573 Abs. 1 BGB.

Unterfällt nun die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3, wenn der Vermieter bzw. ein naher Familienangehöriger die Fläche zu gewerblichen Zwecken nutzen möchte? Nein, sagt der BGH nunmehr:

Wenn der Vermieter die Wohnung – wie vorliegend – jedoch nicht zu Wohnzwecken benötigt, sondern sie einer gewerblichen Nutzung zuführen will, ist der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* nicht erfüllt. Ebenso wenig stellt die Eigennutzung der vermieteten Wohnräume zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken eine wirtschaftliche Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* dar.

§ 573 ABs. 2 Nr. 2 BGB will allein verhindern, dass sich ein Vermieter in der unglücklichen Lage sieht, die Wohnung zu eigenen bzw. familiären Wohnzwecken nutzen zu wollen, und dennoch sich nicht vom Mieter trennen zu können. Geht es hingegen nur um gewerbliche Interessen, kann man nicht von einem generellen Überwiegen der Vermieterinteressen gegenüber dem Bestandsschutz des Mieters ausgehen.
Daher muss die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB Anwendung finden:

Bei Anwendung der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* hingegen verlangt das Gesetz stets eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt sind. Allgemein verbindliche Betrachtungen verbieten sich dabei.

Das „berechtigte“ Interesse i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB ist also als unbestimmter Rechtsbegriff Einfallstor für die mittelbare Wirkung der Grundrechte, da diese als objektive Wertordnung von der Rechtsordnung anerkannte Interessen bereitstellen. Es stehen sich gegenüber:

  • Art. 14 GG des Mieters auf der einen Seite – dazu die Rspr. des BVerfG, BVerfG WM 1993, 377, die auch dem Mieter einen grundrechtlichen „Eigentumsschutz“ angedeihen lässt). Ergänzend vielleicht noch das allgemeine Persönlichkeitsrecht (Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 1 Abs. 1 GG), weil Frage der persönlichen Lebensgestaltung.
  • Art. 14 GG des Vermieters sowie hier auch noch Art. 12 GG (auch für nahe Angehörige, insofern ist wegen Art. 6 GG auch das Berufen auf „fremde“ Interessen zulässig). Bei Wohnnutzung kann man auch hier noch ergänzend das allgemeine Persönlichkeitsrecht heranziehen, ebenso wie bei Mieter Frage der persönlichen Lebensgestaltung.

Nun nimmt der BGH eine an der Systematik des § 573 Abs.  2 BGB orientierte Auslegung vor und kommt zu folgenden grundlegenden Einordnungen:

  • Mischnutzung sowohl zu Wohn- als auch gewerblichen Zwecken: Nähe zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Daher genügt es in diesen Fällen regelmäßig , dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde.
  • Ausschließlich gewerbliche Nutzung: Nähe zu § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Daher muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen). 

Im zur Entscheidung vorliegenden Fall lag eine ausschließlich gewebliche Nutzung vor, wobei Nachteile von einigem Gewicht nicht dargelegt worden waren. Allein die Auslagerung des Aktenbestandes reichte nicht aus.
Die Eigenbedarfskündigung spielt in Examensklausuren immer wieder eine Hauptrolle, weswegen unser überblickartiger Artikel hierzu dringend zur Lektüre empfohlen sei.

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Dr. Sabine Vianden

BGH: Neue examensrelevante Rechtsprechung zum Mietrecht

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Am 14.12.2016 hatte der Achte Zivilsenat des BGH gleich in zwei examensrelevanten mietrechtlichen Sachverhalten ein Urteil zu fällen. Einmal ging es um die Frage, unter welchen Umständen ein Mieter, der in seiner Wohnung illegale Betäubungsmittel aufbewahrt für Wohnungsschäden nach einer polizeilichen Durchsuchung haftet, einmal um die Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch eine GbR.
I. Haftung des Mieters für Wohnungsschäden nach einer polizeilichen Durchsuchung
1. Der Sachverhalt
Dem ersten Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Wohnung des beklagten Mieters wurde Ende Juni 2013 aufgrund eines richterlichen Beschlusses von der Polizei durchsucht. Grund dafür war ein Verdacht bezüglich des unerlaubten Handeltreibens mit Betäubungsmitteln in beträchtlicher Menge. Hinsichtlich des Handeltreibens wurde der Beklagte zwar später rechtskräftig freigesprochen, bei der Durchsuchung hatte man allerdings immerhin 26 g Marihuana aufgefunden. Deshalb wurde der beklagte Mieter wegen vorsätzlichen unerlaubten Erwerbs von Betäubungsmitteln zu einer Freiheitsstrafe von drei Monaten verurteilt.
Daraufhin wurde der Beklagten auf Ersatz der Reparaturkosten der beim Polizeieinsatz beschädigten Wohnungstür von seiner Vermieterin in Anspruch genommen. Da sie aber in den Vorinstanzen keinen Erfolg hatte, wurde die Revision nur noch von dem Bundesland Bayern als Träger der Polizei im Wege der Streithilfe mit gleichbleibendem Begehren weiterverfolgt.
2. Die Entscheidung des BGH
Doch auch der BGH hat eine Schadensersatzpflicht des Mieters verneint. Zunächst einmal aber zum Vorgehen in der Klausur: Das Aufbewahren illegaler Betäubungsmittel in der Wohnung stellt einen vertragswidrigen und über den zulässigen Rahmen hinausgehenden Gebrauch der Mietsache dar, folglich eine Pflichtverletzung, sodass grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch des Vermieters nach §§ 535, 280 Abs. 1 BGB in Betracht kommt. Auch der BGH bestätigt dies in seiner Pressemitteilung grundsätzlich (Pressemitteilung des BGH Nr. 226/2016 v. 14.12.2016 – VIII ZR 49/16):
„Zwar habe der Beklagte mit der Aufbewahrung von 26 Gramm Marihuana in der Wohnung die Grenzen vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten und seine gegenüber dem Vermieter bestehende mietvertragliche Obhutspflicht verletzt. Denn ein Mieter habe die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln und bei ihrer Benutzung alles zu unterlassen, was zu einer – von dem ihm zustehenden vertragsgemäßen Verbrauch nicht umfassten – Verschlechterung oder einem Schaden an dieser führen könne. Bereits nach allgemeiner Lebenserfahrung müsse derjenige, der seine Wohnung als Aufbewahrungsort für illegale Betäubungsmittel nutze oder zur Verfügung stelle, damit rechnen, dass es im Zuge aufgrund dessen durchgeführter strafprozessualer Maßnahmen – wie Durchsuchungen – zu Schäden an der Wohnung kommen könne.“
Laut BGH fehlt es aber an dem erforderlichen Ursachenzusammenhang zwischen dieser Pflichtverletzung und den bei der Durchsuchung entstandenen Schäden. Von dem Tatvorwurf des Handeltreibens mit illegalen Betäubungsmitteln, der auch Grundlage für den Durchsuchungsbeschluss war, ist der Mieter ja schließlich freigesprochen worden. Wie jedem Examenskandidaten bekannt sein dürfte, muss aber, damit Kausalität bejaht werden kann, jedenfalls die sog. conditio-sine-qua-non-Formel erfüllt sein. Die Pflichtverletzung, also das Aufbewahren des Marihuanas, dürfte nicht hinweggedacht werden können, ohne dass der Erfolg, also die Beschädigung der Türe entfiele. In der Pressemitteilung heißt es dazu:
„Die Ermittlungsmaßnahmen wären in gleicher Weise durchgeführt worden, wenn der Beklagte diese Betäubungsmittel nicht erworben und in der Wohnung aufbewahrt hätte. Ohne entsprechenden Kausalzusammenhang – die so genannte conditio sine qua non – fehle es aber bereits am Grunderfordernis einer jeden Schadenszurechnung und eine Ersatzpflicht des Beklagten sei deshalb – auch nach den Vorschriften über unerlaubte Handlungen (§ 823 BGB) – ausgeschlossen.“
Die Durchsuchung hat aufgrund des Verdachts hinsichtlich des Handels mit Betäubungsmitteln, nicht des Erwerbs von Betäubungsmitteln stattgefunden. Der Erwerb und die Aufbewahrung des Marihuanas – also die vorwerfbare Pflichtverletzung – standen also in keinem Zusammenhang zu der bei der Durchsuchung eingetretenen Beschädigung der Wohnungstür. Da der Verdacht des Handeltreibens nicht bestätigt werden konnte, kann man dies dem Mieter auch nicht als Pflichtverletzung vorwerfen.

  1. Erstes Fazit

Man kann abschließend sagen: Der Mieter hat gleich in mehrfacher Hinsicht Glück gehabt, dass sich der Verdacht des Handeltreibens nicht erhärtet hat. Mehrfaches Glück und bestenfalls Erfolg hat auch der Examenskandidat, der den Zusammenhang zwischen Vorwerfbarkeit der Pflichtverletzung und Kausalität erkennt. In der mündlichen Prüfung bietet es sich dann insbesondere für den Zivilrechtler an, sich dem Sachverhalt seines Kollegens aus dem Strafrecht anzuschließen und die hier dargestellten Probleme erörtern zu lassen.
II. Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch eine GbR
Der zweite Sachverhalt betraf die Frage, ob auch eine GbR sich als Vermieterin auf den Kündigungsgrund Eigenbedarf berufen kann. Obwohl § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnitten ist, hat der BGH dies bejaht und somit seine bisherige Rechtsprechung, wonach einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen „zuzurechnen“ ist, im Ergebnis bestätigt. Außerdem hat der BGH seine Rechtsprechung zu den Konsequenzen einer unterlassenen Anbietung von alternativem Wohnraum geändert.
1. Sachverhalt (aus Pressemitteilung, verkürzt)
Die Klägerin ist eine aus vier Gesellschaftern bestehende GbR, der ein Anwesen gehört, in welcher die streitige Wohnung liegt. Nach dem Gesellschaftsvertrag besteht der Zweck der Gesellschaft in der „Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum“. Die streitige Wohnung war an die Beklagten vermietet. Im September 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter. Dabei hat die Klägerin es unterlassen den Mietern eine sich ebenfalls in dem Gebäude befindliche Zweizimmerwohnung anzubieten.
2. Die Entscheidung des BGH
a. Eigenbedarf auch bei GbR?
Hauptproblem des Falles ist die Anwendbarkeit des Kündigungsgrundes Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf eine GbR als Vermieterin. Das Berufungsgericht hatte nämlich eingewandt, dieser Tatbestand könne aus Schutzzwecküberlegungen bei einer GbR gar nicht vorliegen: Die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB solle den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare Anzahl von Personen auf Vermieterseite schützen.
Der BGH erkennt laut seiner Pressemitteilung (BGH Nr. 225/2016 v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15) zwar an, dass § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB seinem Wortlaut nach prinzipiell auf natürliche Personen zugeschnitten ist, hält der Argumentation des Berufungsgerichts aber entgegen:
„Der Zweck der Kündigungsregelungen in § 573 BGB bestehe dagegen darin, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen Lebensmittelpunkt darstelle, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen, andererseits aber auch dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können. Durch die Ausgestaltung der einzelnen Kündigungstatbestände sollen keineswegs nur (berechtigte) Mieterinteressen geschützt werden. Vielmehr solle hierdurch ein gerechter Interessenausgleich zwischen den Mietvertragsparteien ermöglicht werden.“
Schon vor der Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts habe der BGH anerkannt, dass eine GbR als Vermietermehrheit von natürlichen Personen wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Seit der Anerkennung der Teilrechtfähigkeit habe sich die Interessenlage – so die Pressemitteilung – obwohl nicht mehr die Gesellschafter als natürliche Personen, sondern nun die Gesellschaft selbst Vermieterin geworden ist, nicht verändert. Somit kommt eine analoge Anwendung des § 573 BGB in Betracht.
Weitere Voraussetzung der Analogie ist aber die planlose Regelungslücke, welche der BGH wie folgt begründet:
„Den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsreformgesetz (in Kraft seit 01.09.2001) sei zu entnehmen, dass eine Änderung der bisherigen Rechtslage nicht beabsichtigt war. Mit der im Jahr 2013 erfolgten Ergänzung der Kündigungssperre des § 577a BGB auf bestimmte Fälle der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters einer Personengesellschaft habe der Gesetzgeber (erneut) bestätigt, dass er einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht die Befugnis zur Kündigung wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen absprechen wolle, sondern lediglich in bestimmten Fallkonstellationen die Verlängerung der Kündigungsfrist für geboten hält.“
Die Lücke lasse sich nicht ausreichend durch Anwendung des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters) schließen, weil dieser eine umfassende Einzelfallabwägung erfordert. Auch das Schutzzweckargument des Berufungsgerichts greift nach Ansicht des BGH nicht, weil eine solche „Unüberschaubarkeit“ ebenso bei anderen Vermietermehrheiten, wie Miteigentümer- oder Erbengemeinschaften, auftreten könne und es keinen Grund gibt die GbR demgegenüber schlechter zu behandeln. Missbrauchsfällen kann in ausreichendem Maße durch § 242 BGB begegnet werden.
b. Unterlassene Anbietung
Außerdem hatte der BGH zu klären, ob die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin durch die unterlassene Anbietung der in demselben Gebäude gelegenen Zweizimmerwohnung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam geworden ist. Hier hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben und stattdessen entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung in einem solchen Fall nicht unwirksam ist, weil es sich nicht um unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) handle, sondern um eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB), sodass lediglich Schadensersatzansprüche bezüglich z.B. Umzugs- und Maklerkosten entstünden.
3. Zweites Fazit
Überraschend ist dieses Urteil nicht. Vielmehr stellt es eine Klarstellung dahingehend dar, dass der BGH seine vor Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit entwickelte Rechtsprechung zur Anwendbarkeit der Eigenbedarfskündigung auf die GbR fortsetzt. Die Teilrechtsfähigkeit der GbR ist inzwischen anerkannt, eine kurze Begründung sollte man im Examen aber parat haben (u.a. Einstufung als insolvenzfähig, § 11 Abs. 2 Nr. 1 InsO).
Über eine ähnliche Fallgestaltung der Eigenbedarfskündigung einer BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter bei beabsichtigter Wohnungsumwandlung haben wir bereits berichtet. Auch die Fälle der Eigenbedarfskündigung einer GmbH und Co KG, auf welche die Rechtsprechung zur GbR nicht anwendbar ist, und einer Person des öffentlichen Rechts sollten an dieser Stelle nachgelesen werden, um sich die Unterschiede zwischen den Konstellationen einzuprägen. Hier ist die Begründung entscheidend!

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Dr. Johannes Traut

BGH: Eigenbedarfskündigung auch für berufliche Zwecke

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Gestern (Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 330/11) hat der BGH entschieden, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse gem. § 573 Abs. 1 BGB an der Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum auch dann hat, wenn er seiner Frau in der Wohnung eine Rechtsanwaltskanzlei einrichten möchte. Hier Pressemitteilung, auf der diese Mitteilung beruht.
Dieses Interesse ist „aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken.“
Darüber hinaus sichert der BGH sein Ergebnis mit dem Hinweis ab, dass dies umsomehr gelte, als dass sich „die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.“
Einordnung und Klausurtechnik
Eine Entscheidung mit Examensgarantie. Lässt sich ohne weiteres in jede mietrechtliche Klausur einbauen. Wichtig ist dann, sauber die Auslegung hinzubekommen. Das könnte etwa wie folgt geschehen:
Wortlaut: Spricht weder für noch gegen den Vermieter. „Berechtigtes Interesse“ ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, der in beide Richtungen ausgelegt werden kann.
Systematik: Spricht prima facie gegen den Vermieter, Umkehrschluss aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt nahe. Aber lässt sich mit dem Argument abschwächen, dass er ersichtlich nicht abschließend ist, sondern nur Regelbeispiel. Als solches kann man dann aber auch vergleichbare Fälle von § 573 Abs. 1 BGB erfasst sehen. Gelingt also der Nachweis, dass der hiesige Fall vergleichbar ist, so hilft die Systematik sogar dem Vermieter.
Telos: In diesem Sinne ist der Telos besonders relevant. § 573 Abs. 1 BGB soll einen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermieter und Mieter ermöglichen. Die  Interessen des Vermieters sind insbesondere dann berechtigt, wenn sie sich auf Wertungen der Rechtsordnung zurückführen lassen; gleichermaßen kann der Mieter auch nur anerkannte Interessen entgegenhalten.
Das „berechtigte“ Interesse i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB ist daher als unbestimmter Rechtsbegriff Einfallstor für die mittelbare Wirkung der Grundrechte, da diese als objektive Wertordnung von der Rechtsordnung anerkannte Interessen bereitstellen. Diese müssen dann in der Klausur offengelegt und diskutiert werden.

  • Art. 14 GG des Mieters auf der einen Seite – dazu die Rspr. des BVerfG, BVerfG WM 1993, 377, die auch dem Mieter einen grundrechtlichen „Eigentumsschutz“ angedeihen lässt). Ergänzend vielleicht noch das allgemeine Persönlichkeitsrecht (Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 1 Abs. 1 GG), weil Frage der persönlichen Lebensgestaltung.
  • Art. 14 GG des Vermieters sowie hier auch noch Art. 12 GG (auch für nahe Angehörige, insofern ist wegen Art. 6 GG auch das Berufen auf „fremde“ Interessen zulässig). Bei Wohnnutzung kann man auch hier noch ergänzend das APR, ebenso wie bei Mieter Frage der persönlichen Lebensgestaltung.

Im Ergebnis sollte man dann dem BGH folgen und die Kündigung zulassen. Dafür spricht insbesondere das vom BGH angebrachte Argument, die Berufsfreiheit sei nicht geringer zu werten als das Eigentumsrecht. M.E. kann man dann auch anführen, dass man schon aus Gründen der Gleichbehandlung die in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB niedergelegte Wertentscheidung des Gesetzgebers auch auf § 573 Abs. 1 BGB für den Fall  der Berufsfreiheit übertragen muss.

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Dr. Gerrit Forst

Eigenbedarfskündigung einer BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter bei beabsichtigter Wohnungsumwandlung

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BGH-Pressemitteilung Nr. 155/09:
„Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft nicht deswegen an der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter gehindert ist, weil die Gesellschaft mit dem Ziel gegründet wurde, Wohnräume in Wohnungseigentum der Gesellschaft umzuwandeln.
Die Klägerin, eine aus acht Gesellschaftern bestehende BGB-Gesellschaft, erwarb ein Wohnanwesen in München. Erklärter Zweck der Gesellschaft ist die Eigennutzung der Wohnungen durch die Gesellschafter. Die Beklagte ist aufgrund eines mit den Voreigentümern des Anwesens geschlossenen Mietvertrages vom 18. August 1983 Mieterin einer Wohnung im dritten Obergeschoss des Anwesens. Mit Schreiben vom 31. März 2006 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung wegen Eigenbedarfs ihres Gesellschafters K. zum 31. März 2007. Mit der Klage hat die Klägerin Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann kündigen darf, wenn die BGB-Gesellschaft durch Erwerb des Mietwohnraums gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. § 566 BGB schützt den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit, sei es in Form einer Eigentümergemeinschaft oder einer BGB-Gesellschaft, als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt.
Der Wirksamkeit der Kündigung steht auch § 577a BGB (in Verbindung mit der einschlägigen Landesverordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung) weder in direkter noch in analoger Anwendung entgegen. Nach dieser Vorschrift kann der Erwerber nicht vor Ablauf von drei bis zehn Jahren seit der Veräußerung an ihn Eigenbedarf geltend machen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Daran fehlt es hier, weil die klagende BGB-Gesellschaft kein Wohnungseigentum, sondern das bebaute Grundstück als solches erworben hat und im Zeitpunkt der Kündigung durch die Klägerin eine Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht erfolgt war. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift muss ebenfalls ausscheiden, weil gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer nach Auffassung des Gesetzgebers die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungs-rechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers darstellt. Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck nicht zugeschnitten.
Da der Schutzzweck des § 577a BGB den Erwerb einer Wohnimmobilie durch eine Mehrheit von Personen, sei es in Form einer Miteigentümergemeinschaft, sei es in Form einer BGB-Gesellschaft, zum Zwecke der Eigennutzung nicht erfasst, hat der Senat auch eine unzulässige Umgehung dieser Vorschrift verneint.“
Bewertung: Der 8. Senat führt mit dem Urteil seine Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung einer GbR fort. Bereits im Jahr 2007 hatte er entschieden, dass eine GbR grundsätzlich auch wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters (!) kündigen kann (Urt. v. 27.6.2007 – VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 = ZIP 2007, 1955 = MDR 2007, 1301)

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Dr. Stephan Pötters

Schadensersatzanspruch des Mieters, wenn der Vermieter einen Eigenbedarf vorgetäuscht hat

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Ein aktueller Fall aus dem Mietrecht mit weitreichenden Konsequenzen für die Praxis war jüngst Gegenstand einer BGH-Entscheidung.
Zum Sachverhalt: Die Klägerin (die Mieterin) verlangte vom Beklagten (dem Vermieter) Schadensersatz, nachdem sie aus der Mietwohnung ausgezogen war. Der Vermieter hatte ihr wegen angeblichen „Eigenbedarfs“ (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt. Kurze Zeit später bot er aber die Immobilie über einen Makler zum Verkauf an. Den Eigenbedarf hatte der Vermieter in der Kündigung entgegen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht als Kündigungsgrund angeführt. Die Klägerin hatte sich später mit ihrem Vermieter über die Auflösung des Mietverhältnisses geeinigt.
Der BGH sprach der Klägerin einen Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung (§ 280 Abs. 1 BGB) zu, sofern sie die Täuschung über den Eigenbedarf nachweisen kann (dies war noch streitig, der Fall wurde daher zur weiteren Sachverhaltsaufklärung zurückgewiesen). Rechtsfolge kann dabei bspw. ein Anspruch auf Wiederbegründung des Mietverhältnisses als Form der Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) sein. Denkbar wären z.B. auch Ersatzansprüche für die angefallenen Umzugskosten etc.
Bemerkenswert ist, dass dieser Anspruch auch nicht deshalb ausgeschlossen sein soll, weil die Kündigung wegen des Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB eigentlich unwirksam war. Auch die „einvernehmliche“ Auflösung sei unschädlich (anders urteilte insoweit noch die Vorinstanz). Nach dem BGH werde hierdurch weder der Schadensersatzanspruch ausgeschlossen, noch komme es zu einer Anspruchskürzung (nach § 254 BGB) wegen Mitverschuldens. Denn maßgebend soll gewesen sein, ob die Mieterin die Kündigung und das damit zusammenhängende Räumungsverlangen bei verständiger Würdigung für berechtigt halten durfte. Dies war hier der Fall, da die Mieterin erst später Anlass zum Zweifel am Eigenbedarf des Vermieters haben musste; mithin lag auch kein Mitverschulden vor.

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