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Gastautor

Keine Hinweispflicht des Verkäufers auf Doppelmord in Wohnhaus: Urteil des LG Coburg vom 06.10.2020 – 11 O 92/20

BGB AT, Rechtsgebiete, Rechtsprechung, Schon gelesen?, Startseite, Zivilrecht

Wir freuen uns, einen Gastbeitrag von Philippe Keller veröffentlichen zu können. Der Autor hat Rechtswissenschaften in Bonn studiert und verfolgt dort derzeit ein Promotionsvorhaben. Außerdem ist er Wissenschaftlicher Mitarbeiter in einer Kölner Großkanzlei.

Das LG Coburg hatte sich in einem erst kürzlich veröffentlichten Urteil vom 06.10.2020 (Az. 11 O 92/20) mit der Anfechtung eines Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung durch Verschweigen, und damit einem klassischen und examensrelevanten Problem des BGB-AT, zu beschäftigen. Kurz gesagt ging es darum, dass die Verkäuferin eines Wohnanwesens die Käuferin nicht darüber informiert hatte, dass sich in dem Haus ein Doppelmord an einer Frau und ihrem kleinen Kind ereignet hatte.

I.       Sachverhalt

Hintergrund war ein Immobilienerwerb im Jahr 2018. Die Klägerin (K) kaufte mit notariellem Vertrag vom 13.12.2018 ein Wohnanwesen von der Beklagten (B) zur Eigennutzung. Ein knappes Jahr später fand K heraus, dass es sich bei der Immobilie um den Schauplatz eines Doppelmordes an einer Frau und ihrem Kleinkind im Jahre 1998 handelte. Durch die Geschichte des Hauses ist K nun psychisch belastet. Sie hätte das Anwesen nicht gekauft, wenn sie von der düsteren Vorgeschichte gewusst hätte. Am 13.12.2019 erklärte K deshalb gegenüber B die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung und verlangte die Rückabwicklung des Vertrags.

B, die das Anwesen ihrerseits 2004 erworben hatte, erfuhr damals auch erst nach dem Kauf von dessen Geschichte, hatte somit aber jedenfalls zu dem Zeitpunkt der Veräußerung an K Kenntnis. Sie informierte K jedoch hiervon im Rahmen des Immobilienerwerbs nicht. B und ihr damaliger Ehemann hatten vielmehr auch nach Kenntniserlangung von dem Doppelmord noch mehr als zehn Jahre dort gewohnt, da dieser für sie keine große Rolle gespielt hatte und sie sich keine weiteren Gedanken darüber gemacht hatten.

II.    Rechtliche Einordnung

Das rechtliche Kernproblem liegt in der Frage, wann eine arglistige Täuschung durch Verschweigen vorliegt. Nachfolgend soll diese durch das LG Coburg (unter Rückgriff auf die Rechtsprechung des BGH) für den konkreten Fall beantwortete Frage erläutert werden.

Zur Geltendmachung ihres Anspruchs auf Rückzahlung des Kaufpreises aus rechtsgrundloser Bereicherung nach erfolgreicher Anfechtung wegen arglistiger Täuschung Zug um Zug gegen die Rückübereignung des Wohnanwesens kann K sich hier zunächst auf § 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB i.V.m. §§ 142 Abs. 1, 123 Abs. 1 Var. 1 BGB berufen.

B hat den Kaufpreis durch Leistung von K erlangt. Fraglich ist jedoch, ob der Rechtsgrund durch Anfechtung des Kaufvertrags ex tunc (nach der m.M. ex nunc und damit § 812 Abs. 1 S. 2 Var. 1) entfallen ist. Wenn wie hier die Anfechtung eines Kaufvertrags aus Gründen erfolgt, die auch einen Mangel darstellen könnten, ist zumindest gedanklich zu prüfen, ob die Anfechtung nicht durch den Vorrang der §§ 437 ff. BGB ausgeschlossen ist (tatsächlich ist dies nur bei einem Eigenschaftsirrtum nach § 119 Abs. 2 BGB der Fall)[1]. Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung ist jedenfalls aufgrund des unterschiedlichen Schutzzwecks nicht ausgeschlossen.[2] K als Anfechtungsberechtigte hat die Anfechtung gegenüber B als richtiger Anfechtungsgegnerin gemäß § 143 Abs. 1, 2 BGB erklärt.[3] Auch die einjährige Anfechtungsfrist nach Kenntniserlangung gemäß § 124 Abs. 2 S. 1 i.V.m. Abs. 1 BGB wurde eingehalten.

III.  Anfechtungsgrund: arglistige Täuschung durch Verschweigen

Die entscheidende Frage ist jedoch, ob eine arglistige Täuschung durch B und damit ein Anfechtungsgrund nach § 123 Abs. 1 Var. 1 BGB vorlag. Das LG Coburg führt hierzu aus:

„Bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Umstandes handelt arglistig, wer den Umstand kennt oder ihn für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Umstand nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätte (BGH, NJW 1995, Seite 1549f.).“

1.      Täuschung

a)      Offenbarungspflicht

Eine Täuschung kann auch durch ein Unterlassen begangen werden. Grundsätzlich muss aber jede Vertragspartei selbst ihre eigenen Interessen wahrnehmen. Es gibt keine allgemeine Pflicht zur Offenbarung aller Umstände, die für die andere Partei von Bedeutung für den Vertragsschluss sein könnten. Nur ausnahmsweise kommt eine Offenbarungspflicht in Betracht. Ganz im Sinne der Rechtsprechung des BGH[4] verlangt das LG Coburg für das Vorliegen einer solchen, dass

„[…] der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung über den betreffenden. Umstand erwarten darf.“

Ist nun die Tatsache, dass ein grausames Verbrechen in einem Wohnanwesen stattgefunden hat, ein solcher offenbarungspflichtiger Umstand, über den der Vertragspartner Aufklärung erwarten darf? Wie so oft heißt es auch hier wieder „es kommt drauf an“.

b)     Zeitfaktor: Bedeutung eines Verbrechens nimmt mit der Zeit ab

Grundsätzlich ist nach der Überzeugung des Gerichts die Tatsache, dass in einem zum Verkauf stehenden Haus ein Verbrechen stattgefunden hat, schon aufklärungspflichtig. Allerdings spiele der zeitliche Faktor eine entscheidende Rolle,

„[…] da bei objektiver Bewertung die Bedeutung eines derartigen Umstandes für die Kaufentscheidung mit zunehmendem Zeitablauf geringer wird.“

Hier lagen zwischen dem Doppelmord und dem Vertragsschluss gut 20 Jahre. Eine Zeitspanne, die nach Ansicht des Gerichts dazu führt, dass

„[…] über ein so lange zurückliegendes Verbrechen ohne Nachfrage oder ohne Hinzutreten besonderer Umstände […]“

nicht aufgeklärt werden muss. Vorliegend hat weder K nachgefragt, noch lagen besondere Umstände vor, die an der Beurteilung etwas geändert hätten. Es liegt somit schon keine Täuschung vor.

2.      Arglist

Sicherheitshalber und im Hinblick auf das Gewährleistungsrecht taktisch geschickt widmet sich das LG aber auch noch dem Merkmal der Arglist. Arglistig handelt, wie bereits oben erwähnt, nur der,

„[…] der damit rechnet bzw. billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Umstand nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätte.“

Das Gericht stellt darauf ab, dass das Verbrechen für B und ihren damaligen Ehemann keine Bedeutung gehabt habe. Dies zeige sich daran, dass beide auch nach Kenntniserlangung noch über ein Jahrzehnt selbst in dem Anwesen gewohnt hätten. Insoweit glaubt das Gericht der B, dass sie sich bei dem Verkauf keine Gedanken über die tragische Geschichte des Hauses gemacht habe.

„Sie hat daher gerade nicht billigend in Kauf genommen, dass die Klägerin den Vertrag bei Kenntnis der entsprechenden Umstände nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.“

B hätte das Verbrechen somit auch nicht arglistig verschwiegen, wenn es sich dabei um einen offenbarungspflichtigen Umstand gehandelt hätte.

3.      Mängelgewährleistungsrechte

Die Frage, ob es sich bei der Geschichte des Hauses um einen Sachmangel handelt, konnte vorliegend unbeantwortet bleiben, da der Kaufvertrag einen Haftungsausschluss für Sach- und Rechtsmängel enthielt

„[…] und somit nur arglistig verschwiegene Mängel entsprechende Gewährleistungsansprüche des Käufers auslösen könnten.“

Mangels Arglist scheiden deshalb auch Gewährleistungsansprüche, wie die Rückabwicklung oder Schadensersatz für vergebens getätigte Aufwendungen, aus.

IV. Fazit

Auch hinter einer reißerischen Überschrift und einem tragischen Doppelmord kann sich am Ende ein klassisches Anfechtungsproblem des BGB-AT verbergen. Eine Offenlegungspflicht des Verkäufers besteht nur in Ausnahmefällen und zwar dann, wenn es sich um Umstände handelt, bei denen der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung erwarten darf. Ein solch schweres Verbrechen wie ein Doppelmord ist grundsätzlich ein solcher Umstand. Allerdings nimmt seine Bedeutung nach objektiver Betrachtung mit der Zeit an Bedeutung für die Kaufentscheidung ab. Ohne das Hinzutreten besonderer Umstände ist diese Information mehr als 20 Jahre nach dem Verbrechen nicht mehr unbedingt offenzulegen.

Das Urteil bietet eine hervorragende Grundlage für einen Klausurfall mit dem Schwerpunkt auf der Arglistanfechtung. Ergänzen ließe sich eine Klausur gut durch eine im Originalsachverhalt angelegte Vertretungsproblematik. Bei fortgeschrittenen Klausuren sind auch eine prozessuale Einkleidung sowie die vertiefte Problematisierung des Haftungsausschlusses denkbar.

Das Schema zur Anfechtungsprüfung findet sich hier.

[1] Vgl. m.w.N. MüKoBGB/Armbrüster, 9. Aufl. 2021, BGB § 119 Rn. 29-34.

[2] BeckOK BGB/Wendtland, 60. Ed. 1.11.2021, BGB § 123 Rn. 40.

[3] Im Ausgangsfall ließ K sich hierbei vertreten, so dass in einer Klausur an dieser Stelle ein Anknüpfungspunkt für stellvertretungsrechtliche Probleme sein kann.

[4] BGH NJW 2001, 64; NJW-RR 1998, 1406; NJW-RR 1991, 439; NJW 1989, 763.

04.03.2022/0 Kommentare/von Gastautor
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Gastautor https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Gastautor2022-03-04 09:25:002022-07-21 09:44:15Keine Hinweispflicht des Verkäufers auf Doppelmord in Wohnhaus: Urteil des LG Coburg vom 06.10.2020 – 11 O 92/20
Dr. Sebastian Rombey

BGH: Neues zum Haftungsausschluss bei (formgebundenen) Kaufverträgen

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Der BGH hat sich mit Urteil vom 25. Januar 2019 – V ZR 38/18, BeckRS 2019, 11002 mit der Reichweite eines Haftungsausschlusses in einem formgebundenen Kaufvertrag beschäftigt. Da die Frage, ob auch in Verkaufsexposés enthaltene Angaben von einem allgemein formulierten Haftungsausschluss erfasst werden, von grundlegender Bedeutung ist, kann von einer erhöhten Prüfungsrelevanz des Falles ausgegangen werden, zumal der Fall auch klassische kaufrechtliche Probleme wie die umstrittene teleologische Reduktion des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB bei formgebundenen Verträgen oder die Wirksamkeit einer negativen Beschaffenheitsvereinbarung enthält. Im Einzelnen:
I. Der Sachverhalt in Kürze (dem Tatbestand des Urteils entnommen und vereinfacht)
Mit notariellem Vertrag vom 2. Mai 2013 kauften die Klägerin (K) und ihr Ehemann (E) von der Verkäuferin (V) unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 750.000 €. Abschnitt V Nr. 1 des notariellen Kaufvertrags lautet:
„(…) Die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung gehört nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes.“
In dem Verkaufsexposé dagegen heißt es:
„Es besteht die Erlaubnis, zwei bis drei Pferdeboxen auf dem hinteren Grundstücksteil zu errichte[n]. Daneben gibt es eine angrenzende Weide, die gepachtet werden kann.“
Die Klägerin und ihr Ehemann nahmen das Grundstück im Oktober 2013 in Besitz. Nachdem sich erwiesen hatte, dass weder eine Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen bestand noch eine solche Bebauung genehmigungsfähig war, erklärten sie den Rücktritt von dem Kaufvertrag und verlangen nun von der Verkäuferin die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück.
II. Die wesentlichen Erwägungen des Fünften Zivilsenats
K, die für sich sowie in Prozessstandschaft für E klagt, könnte einen Anspruch gegen V auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück nach erklärtem Rücktritt aus einem Rückgewährschuldverhältnis haben, § 346 Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 433, 434, 437 Nr. 2 Alt. 1 BGB.
1. Ein Kaufvertrag zwischen K und V liegt fraglos vor, §§ 433, 311b I BGB.
2. Ferner müsste das Grundstück im Zeitpunkt des Gefahrübergangs mangelhaft gewesen sein, § 446 S. 1 BGB.
a) Bzgl. der fehlenden rechtlichen Möglichkeit, Pferdeboxen im hinteren Teil des Grundstück errichten zu können, kommt das Vorliegen eines Sachmangels in Betracht, § 434 BGB. Dafür muss die tatsächliche Ist-Beschaffenheit von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweichen, § 434 Abs. 1 S. 1 BGB. Zwar enthält nicht der Kaufvertrag, wohl aber das Verkaufsexposé, das nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB ebenfalls bei der Mangelfreiheit zu berücksichtigen ist, den Hinweis auf die „Erlaubnis, zwei bis drei Pferdeboxen“ zu errichten. Da dies jedoch in tatsächlicher Hinsicht nicht der Fall ist, liegt ein Sachmangel vor, der bereits im Zeitpunkt des Gefahrübergangs, namentlich im Moment der Grundstücksübertragung, bestand.
Anmerkung: Ein Rechtsmangel im Sinne des § 435 S. 1 BGB, bei dem Dritte in Bezug auf die Sache Rechte gegen den Käufer geltend machen können, lag hier nicht vor, da es sich bei der fehlenden Baugenehmigung bzw. Genehmigungsfähigkeit der Pferdeboxen um öffentlich-rechtliche Beschränkungen handelt, der Staat als solcher insoweit aber nicht „Dritter“ ist.
b) Gleichwohl könnte man gemeinsam mit Stimmen aus dem Schrifttum annehmen, dass bei formbedürftigen Verträgen eine teleologische Reduktion des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB angezeigt ist, da öffentliche Äußerungen des Verkäufers – wie etwa Verkaufsexposés – gerade nicht der entsprechenden Form des jeweiligen Vertrages unterliegen, sodass zur Vermeidung von Umgehungen der formgebundene Vertrag selbst einen Hinweis auf den Inhalt der öffentlichen Äußerung oder jedenfalls dahingehende Andeutungen enthalten müsse – alles andere sei wertungswidersprüchlich (sog. Andeutungstheorie, vgl. Grigoleit/Herresthal, JZ 2003, 233, 239; Herrler, NJW 2017, 152 f.; ausf. BeckOK-BGB/Faust, 51. Ed. 2019, § 434 BGB Rn. 78).
Die Rechtsprechung ist jedoch anderer Ansicht, was der BGH in der vorliegenden Entscheidung abermals bestätigt [Rn. 13]:

„Entgegen einer im Schrifttum teilweise vertretenen Ansicht […] ist die Vorschrift des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB ohne Einschränkungen auf Grundstückskaufverträge anwendbar; insbesondere ist sie nicht teleologisch dahin zu reduzieren, dass die nach der öffentlichen Äußerung zu erwartende Beschaffenheit im Vertrag einen Niederschlag gefunden haben muss. Das Gesetz unterscheidet zwischen einer von den Vertragsparteien vereinbarten und der gesetzlich vorgegebenen Beschaffenheit der Kaufsache. Die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten kann, zählen zu der nach dem Gesetz geschuldeten Beschaffenheit, wie sich daraus ersehen lässt, dass es in § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB heißt, diese Eigenschaften gehörten zu der Beschaffenheit nach Satz 2 Nr. 2. Schon nach der Gesetzessystematik wäre es deshalb fragwürdig, bei beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäften allein die Vorschrift des § 434 Abs.1 Satz 3 BGB – für die Sollbeschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB wird Entsprechendes, soweit ersichtlich, von niemandem vertreten – im Wege der teleologischen Reduktion dahin einzuschränken, dass die öffentliche Äußerung Erwähnung im Vertrag gefunden haben muss.“

Zweifelsohne: Wortlaut und Systematik lassen nur wenig Raum für eine teleologische Reduktion. Doch damit nicht genug [Rn. 14]:

„Vor diesem Hintergrund überzeugt auch der Einwand nicht, dass es wertungsmäßig keinen Unterschied machen könne, ob der Verkäufer Angaben zur Kaufsache in einer öffentlichen Äußerung mache oder, etwa anlässlich der Besichtigung des Grundstücks, nur gegenüber dem Käufer […]. Zwar ist […] zu beurteilen, welche Rechtsfolgen eine Information des Verkäufers über die Kaufsache nach sich zieht (sofern die Haftung hierfür nicht wirksam ausgeschlossen wurde). Der Maßstab ist aber ein jeweils anderer.“

Auch dem ist zuzustimmen: Es kann nicht gleich bewertet werden, wenn der Verkäufer eine Angabe allein gegenüber der Öffentlichkeit tätigt, gegenüber dem Käufer aber eine abweichende und daher vorgehende Äußerung tätigt und diese darüber hinaus auch noch notariell beurkunden lässt. Mit den Worten des BGH [Rn. 14]:

„Eine öffentliche Äußerung des Verkäufers richtet sich an die Öffentlichkeit und prägt die Erwartung an die Beschaffenheit der Sache. Deshalb steht diese Eigenschaft den in § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB bezeichneten Eigenschaften gleich. Wann eine Äußerung des Verkäufers, die nur an den (späteren) Käufer gerichtet war, zu einer vereinbarten Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB führt, ist dagegen eine Frage der Auslegung. Hierzu hat der Senat den Auslegungsgrundsatz entwickelt, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führt […].“

Damit rekurriert der Senat auf die Vermutung der Vollständigkeit eines formgebundenen Vertrages und lehnt eine teleologische Reduktion mit guten Gründen ab.
c) Allerdings könnte man in Abschnitt V Nr. 1 des notariellen Kaufvertrages eine von den Angaben des Exposés abweichende und diesen vorgehende Beschaffenheitsvereinbarung sehen, die gerade die Zulässigkeit der weiteren Bebaubarkeit des Grundstücks ausnimmt. Anders formuliert: Treffen die Parteien eine Beschaffenheitsvereinbarung, kommt es auf § 434 Abs. 1 S. 3 BGB nicht mehr an. Oder besser: Der subjektive Mängelbegriff geht öffentlichen Äußerungen vor.
Darin wiederum liegt ein klassisches Examensproblem: die negative Beschaffenheitsvereinbarung. Eine solche ist indessen richtigerweise unwirksam, da sich die Parteien positiv über das Vorhandensein einer Eigenschaft einigen können, nicht aber auf das Fehlen derselben. Dem liegt der nachvollziehbare Gedanke zu Grunde, dass Verkäufer nicht in der Lage sein sollen, durch die Aufnahme einer langen Liste denkbarer Mängel in den Kaufvertrag eine mögliche Haftung auszuschließen und so das System des Kaufrechts auszuhebeln, das den Mängelbegriff in seinen Mittelpunkt rückt. Eine negative Beschaffenheitsvereinbarung ist daher unbeachtlich.
Der BGH und Teile der Literatur halten eine Unterscheidung zwischen positiven und negativen Beschaffenheitsvereinbarungen dagegen für überflüssig und gehen davon aus, dass beide gleichermaßen wirksam sein können. Sie grenzen danach ab, ob die Kaufsache positiv oder negativ beschrieben wird (dann Beschaffenheitsvereinbarung) oder die Formulierung eher auf einen partiellen Haftungsausschluss hindeutet [Rn. 18]:

„Abzugrenzen ist die Beschaffenheitsvereinbarung allerdings von der auf eine bestimmte Eigenschaft bezogenen Haftungsbeschränkung […]. Regeln die Kaufvertragsparteien, dass eine bestimmte Eigenschaft des Kaufobjekts nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehört, liegt darin keine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB. Denn es wird kein bestimmter (ggf. auch mangelhafter) Zustand der Kaufsache als vertragsgemäß festgelegt; vielmehr ist eine solche Abrede darauf gerichtet, für eine bestimmte Beschaffenheit nicht einstehen zu wollen.
Gemessen daran handelt es sich bei der Regelung in Abschnitt V Nr. 1 des notariellen Kaufvertrags, wonach die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmte Verwendung nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehört, nicht um eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine bestimmte Eigenschaft in Bezug auf die Bebauung oder Verwendung des Grundstücks wird gerade nicht vereinbart. Eine gegenüber den Angaben im Exposé vorrangige Beschaffenheitsvereinbarung hätte einen bestimmten Zustand des Grundstücks in Bezug auf die Pferdehaltung zum Gegenstand haben müssen (z.B. ‚Pferdeboxen können nicht errichtet werden‘). Daran fehlt es.“

Damit liegt nach beiden Sichtweisen keine Beschaffenheitsvereinbarung vor (entweder gar keine, oder sie ist nicht wirksam), sodass ein Mangel im Zeitpunkt des Gefahrübergangs vorlag, §§ 434, 446 BGB.
3. Gleichwohl könnte der Rücktritt aus anderen Gründen nicht in Betracht kommen. Dann müsste der im Kaufvertrag enthaltene Haftungsausschluss wirksam sein, was sich nach § 444 BGB bemisst. Nach dessen Alt. 1 könnte sich V nicht auf den Haftungsausschluss berufen, wenn er den Sachmangel gegenüber K arglistig (also mindestens mit Eventualvorsatz) verschwiegen hat.
Klausurtipp: Es ist ratsam, diesen Punkt vor die (hier fehlende) Fristsetzung für die Ausübung des Rücktrittsrechts zu ziehen, da es auch bei der Entbehrlichkeit der Fristsetzung auf das Vorliegen von Arglist ankommt, § 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Dafür müsste sich der Haftungsausschluss allerdings zunächst einmal überhaupt auf öffentliche Äußerungen des Verkäufers erstrecken, was insoweit fraglich ist, als § 434 Abs. 1 S. 3 BGB dies allein bei Mängeln ausdrücklich anordnet, eine entsprechende Bestimmung in § 444 BGB aber fehlt. Das stört den BGH indes nicht, wohl letztlich, da bei Arglist des Verkäufers eine entsprechende Schutzwürdigkeit nicht gegeben ist [Rn. 21]:

„Der vereinbarte allgemeine Haftungsausschluss erfasst […] auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks […]“

Das kann man wegen der soeben ins Feld geführten Systematik auch anders sehen. Oder aber man argumentiert mit dem BGH: Wenn § 434 Abs. 1 S. 3 BGB öffentliche Äußerungen unter den Mangelbegriff fasst, muss sich auch ein Haftungsausschluss darauf beziehen können. Mit dieser Problematik muss man sich indes dann nicht mehr näher befassen, wenn der Haftungsausschluss ohnehin unwirksam ist auf Grund von Arglist, unabhängig von der Erstreckung auf die öffentliche Äußerung im Verkaufsexposé. Das ist insoweit naheliegend, als V „ins Blaue hinein“ angegeben hat, eine weitere Bebaubarkeit sei gegeben, ohne seiner Offenbarungspflicht im Hinblick auf bestehende Zweifel nachzukommen [Rn. 22 ff.]:

„Arglistig im Sinne von § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.
Die Offenbarungspflicht der Beklagten […] ergab sich bereits daraus, dass die unrichtige Angabe in dem Verkaufsexposé über die Zulässigkeit der Errichtung von Pferdeboxen eine Fehlvorstellung der Klägerin und des Drittwiderbeklagten hervorgerufen hat […]. Die Beklagte […] hielt den Sachmangel auch mindestens für möglich. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war sie damit einverstanden, dass die Angabe zu einer Errichtung von Pferdeboxen in das Exposé aufgenommen wurde, obwohl sie wusste, dass hierfür keine sichere Tatsachengrundlage bestand, nachdem die amtliche Bauakte lediglich „Indizien“ dafür bot, dass eine Bebauung mit Pferdeboxen bauordnungsrechtlich zulässig war.“

Da auch die billige Inkaufnahme vorliegend unproblematisch gegeben war, ist der partielle Haftungsausschluss auf Grund arglistigen Mangelverschweigens unwirksam und erfasst den betreffenden Mangel nicht.
Anmerkung: Im Originalfall hatte ein Makler das Verkaufsexposé verbreitet, da er allerdings auch die entscheidenden Verhandlungen mit K und E führte, muss V sich dessen Wissen zurechnen lassen, § 166 BGB analog.
4. An den weiteren Rücktrittsvoraussetzungen (insbesondere der Nachfristsetzung, die auf Grund von Arglist des V unterbleiben konnte, und der Rücktrittserklärung, § 349 BGB) bestehen keine Bedenken.
Ergebnis: K hat daher nach wirksam ausgeübtem Rücktritt einen Anspruch gegen V aus dem Rückgewährschuldverhältnis auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück.
III. Summa
Die Entscheidung lehrt gleich dreierlei:

  • Der BGH lehnt eine teleologische Reduktion des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB bei formgebundenen Verträgen ab, die Literatur befürwortet sie teilweise.
  • Eine (negative) Beschaffenheitsvereinbarung, die öffentlichen Äußerungen nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB vorgeht, ist von einem partiellen Haftungsausschluss abzugrenzen; liegt nur letzterer vor, sind öffentliche Äußerungen berücksichtigungsfähig.
  • Ein Haftungsausschluss kann sich auch auf öffentliche Äußerungen eines Verkäufers erstrecken; seine Wirksamkeit entfällt aber, wenn eine Offenbarungspflicht Arglist im Sinne von § 444 Alt. 1 BGB begründet.

12.09.2019/1 Kommentar/von Dr. Sebastian Rombey
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Dr. Sebastian Rombey https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Dr. Sebastian Rombey2019-09-12 09:01:272019-09-12 09:01:27BGH: Neues zum Haftungsausschluss bei (formgebundenen) Kaufverträgen
Dr. Maximilian Schmidt

OLG Oldenburg: „Gekauft wie gesehen“ kein umfassender Gewährleistungsausschluss!

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„Gekauft wie gesehen“ – eine Formulierung, die sich im Alltag bei Kaufverträgen verschiedenster Gegenstände etabliert hat. Im Fokus eines für Examensklausuren besonders „heißen“ Beschlusses des OLG Oldenburg steht aber mal wieder der Gebrauchtwagenkauf (v. 28.8.2017 – 9 U 29/17). Der Fall zeigt, dass die in der Praxis oft gewählte Formulierung für Verkäufer sehr gefährlich werden kann.
I. Sachverhalt (der Pressemitteilung entnommen)

Eine Frau aus dem Emsland hatte von einem Mann aus Wiesmoor einen gebrauchten Peugeot für gut 5.000 Euro gekauft. Nach einiger Zeit wollte sie das Fahrzeug zurückgeben und ihren Kaufpreis zurückerhalten. Sie behauptete, das Fahrzeug habe einen erheblichen Vorschaden, von dem sie beim Kauf nichts gewusst habe. Der Verkäufer bestritt einen Vorschaden und berief sich außerdem darauf, dass man mit der benutzen Formulierung „gekauft wie gesehen“ Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen habe.

II. Rechtliche Würdigung
Die Klägerin könnte einen Anspruch aus §§ 346 Abs. 1 S.1, 437 Nr. 2, 434, 433, 323 BGB auf Rückgewähr des Kaufpreises in Höhe von 5.000 Euro gegen den Verkäufer haben.
Ein Kaufvertrag sowie die Lieferung einer mangelhaften Sache liegen vor. Durch den erheblichen Vorschaden weicht die Kaufsache jedenfalls nach § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB von der Beschaffenheit ab, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann: Der Pkw hat nach den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen einen erheblichen, nicht vollständig und fachgerecht beseitigten Unfallschaden. Eine Fristsetzung war wegen der Unmöglichkeit der Nacherfüllung nicht erforderlich, § 326 Abs. 5 BGB.
Der Verkäufer könnte jedoch nach § 444 BGB die Gewährleistungsrechte der Käuferin ausgeschlossen haben. Dies könnte hier in Form der verwendeten Formulierung „Gekauft wie gesehen“ der Fall sein. Notwendig ist insoweit eine Auslegung der von den Vertragsparteien gewählten Vertragsformulierung „Gekauft wie gesehen“. Auslegungsmaßstab ist der objektive Empfängerhorizont, §§ 133, 157 BGB. Ein objektiver Dritter versteht die Formulierung nach Auffassung des OLG Oldenburg als bloß beschränkten Gewährleistungsausschluss. Dieser umfasst demnach nur solche Mängel, die ein Laie ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen bei einer Besichtigung erkennen könne. Mängel, die dem verständigen Käufer bei bloßer Ansicht des Kaufgegenstandes verborgen bleiben, sind demnach nicht von der Gewährleistung ausgeschlossen. Vorliegend handelt es sich um einen sog. versteckten Mangel, der für einen Laien bei bloßer Außenansicht nicht erkennbar war. Insoweit greift der Gewährleistungsausschluss daher nicht.

Eine nachvollziehbare Entscheidung: Die Gewährleistung wird nur soweit ausgeschlossen, wie die Vertragsparteien von ihr durch Augenschein Kenntnis nehmen konnten. Ein weitergehender Ausschluss bedarf der konkreten Vereinbarung, da der Käufer im Zweifel nicht auf Rechte verzichtet, deren Umfang er überhaupt nicht abschätzen kann. Den Vertragsparteien bleibt es aber selbstverständlich möglich, einen umfassenden Ausschluss zu vereinbaren – dieser muss dann aber eben ausdrücklich erfolgen. Etwa: „Unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung“.

Gepunktet werden kann an dieser Stelle noch mit gutem Systemverständnis der gleichsam zweistufigen Prüfung des § 444 BGB: Zunächst ist festzustellen, ob überhaupt ein den streitgegenständlichen Mangel umfassender Gewährleistungsauschluss vorliegt – was vorliegend bereits zu verneinen war. Erst in einem weiteren Schritt ist – bei Annahme des Ausschlusses der Gewährleistung – zu prüfen, ob der Verkäufer diesen arglistig verschwiegen hat. Liegt aber bereits kein Gewährleistungsausschluss vor, kommt es nach der Konzeption des Gewährleistungsrechts der §§ 434 ff. BGB nicht auf die Kenntnis oder Arglist des Verkäufers an. Dieses ist insoweit, also hinsichtlich des Rücktritts als Lösungsrecht vom Vertrag, gerade verschuldensunabhängig ausgestaltet. Anders hingegen bei aus dem Mangel folgenden Schadensersatzansprüchen, die grundsätzlich verschuldensabhängig ausgestaltet sind (§ 280 Abs. 1 BGB).
Im Examen ist eine sorgsame Auslegung des Inhalts des Gewährleistungsausschlusses zu prüfen und sodann zu subsumieren. Letzteres dürfte leicht fallen, wenn der Mangel erst durch einen Sachverständigen aufgeklärt werden konnte und ansonsten für Laien nicht erkennbar war. Wieder einmal ein examensträchtiger Fall rund um Gebrauchtwagen – als gäbe es nicht bereits genug!

10.10.2017/1 Kommentar/von Dr. Maximilian Schmidt
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Dr. Maximilian Schmidt https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Dr. Maximilian Schmidt2017-10-10 10:00:452017-10-10 10:00:45OLG Oldenburg: „Gekauft wie gesehen“ kein umfassender Gewährleistungsausschluss!
Dr. Maximilian Schmidt

OLG Hamm: Rechtsmangel, Wissenszurechnung, Unwirksamkeit eines Rücktritts, Vertragsstrafe

Rechtsprechung, Schon gelesen?, Schuldrecht, Zivilrecht

Das OLG Hamm hat mit Urteil vom 14.01.2016 –  I-22 U 136/11 einen Sachverhalt entschieden, der 1:1 in einer schriftlichen Examensklausur abgefragt werden könnte – von der Abgrenzung eines Rechts- vom Sachmangel, über die Unwirksamkeit eines Rücktritts wegen Verjährung der zugrunde liegenden Ansprüche bis hin zur Wissenszurechnung bei Behörden. Wer die Problemkreise dieses Falls beherrscht, darf sich als gut vorbereitet bezeichnen. Empfohlen wird daher die Lektüre des gesamten Urteils.
I. Sachverhalt (beruhend auf beck-online)

Im Januar 2009 verkaufte die beklagte Stadt ihr rund 20.000 Quadratmeter großes ehemaliges Schlachthofgelände an einen privaten Investor. Teil des verkauften Grundstücks ist eine als „Schlachthofstraße“ bezeichnete Wegfläche, eine nach circa 20 bis 30 Metern mit einem Tor versehene Sackgasse. Nach dem Kaufvertrag hatte der Käufer ab dem 01.01.2010 30 Arbeitsplätze nachzuweisen und schuldete der Stadt eine Vertragsstrafe von 5.000 Euro pro nicht geschaffenem Arbeitsplatz.
Das Kaufobjekt wurde zum 01.02.2009 übergeben. Als ein Anlieger eines benachbarten Gewerbebetriebes die Schlachthofstraße weiterhin als Zuwegung zu seinem Betrieb und als Abstellfläche nutzen wollte, wurde bekannt, dass die Schlachthofstraße als öffentliche Straße gewidmet war. Als solche war sie auch in einer im Bauamt der Beklagten geführten Widmungskartei eingetragen. Die Widmung bestätigte das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen in einem vom Anlieger gegen die Stadt geführten verwaltungsgerichtlichen Verfahren im Jahr 2014.
Bereits im Mai 2011 hatte die Käuferin gegenüber der Beklagten den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt, weil sie den als öffentliche Straße gewidmeten Grundstücksteil nicht nach ihren Vorstellungen nutzen und bebauen könne. In seinem ebenfalls im Mai 2011 erlassenen erstinstanzlichen Urteil sah das Landgericht Hagen die Vertragsstrafe in Höhe von 130.000 Euro für 26 nicht geschaffene Arbeitsplätze als verwirkt an. Im Mai 2013 erhielt die Beklagte von einer Bürgin 75.000 Euro als Teilzahlung auf die Vertragsstrafe.

Die Klägerin begehrte nun (vereinfacht) Rückzahlung von 75.000 Euro sowie die Feststellung das keine weitere Vertragsstrafe verwirkt werden kann.
II. Lösung: Rückzahlungsanspruch
Das OLG Hamm prüft einen Rückzahlungsanspruch aus § 346 Absatz 1 BGB i.V.m §§ 437 Nr. 2, 323 BGB wegen des erklärten Rücktritts. Dieser ist jedoch vorliegend nach § 218 BGB unwirksam, da der zugrunde liegende Gewährleistungsanspruch verjährt ist. Wichtig: Rücktritt = unwirksam; Forderung = verjährt
a) Verwirkung der Vertragsstrafe, § 339 BGB: (+) durch fehlende Schaffung der Arbeitsplätze
b) Grundsätzlich bestehendes RücktrittsR: Wegen Widmung als öffentliche Straße liegt Rechtsmangel, § 435 BGB
Für das Examen ist es wichtig, an dieser Stelle eine Abgrenzung zum Sachmangel vorzunehmen:

Der Einordnung als Rechtsmangel steht nicht entgegen, dass nach ganz überwiegender, auch vom Senat geteilter Auffassung und ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Baulasten als Sachmangel eines Grundstücks bewertet werden. Eine solche öffentlich-rechtliche Baubeschränkung (vgl. § 83 BauO NW) stelle – so die Begründung – kein Recht eines Dritten im Sinne des Rechtsmangelbegriffs dar: Nach § 435 BGB ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer den verkauften Gegenstand frei von Rechten zu verschaffen, die von Dritten gegen den Käufer geltend gemacht werden können. Hierunter fallen aber grundsätzlich nur diejenigen Baubeschränkungen, die ihre Grundlage in Privatrechten Dritter haben, nicht aber auch die, welche auf öffentlichem Recht beruhen.

Grundsätzlich sind Baulasten somit Sach- und keine Rechtsmängel! Anders aber hier:

Auch wenn es sich bei der Widmung als öffentliche Straße ebenfalls um eine auf dem öffentlichen Recht beruhende Beschränkung handelt, unterliegt sie einer anderen rechtlichen Bewertung als eine Baulast: Zu berücksichtigen ist nämlich, dass dem Eigentümer in der ersten Fallkonstellation kraft der bestehenden öffentlichrechtlichen Bindung in deren Umfang das Grundstückseigentum selbst entzogen werden kann: § 11 Abs. 1 StrWG NW sieht vor, dass der Träger der Straßenbaulast „das Eigentum an den der Straße dienenden Grundstücken erwerben soll“. Für den Fall, dass kein freihändiger Erwerb eines bereits für die Straße in Anspruch genommenen Grundstücks möglich ist, sehen §§  11 Abs.  3 S. 1 StrWG NW, 2 Abs. 1 Nr. 1 EEG NW bzw. § 42 StrWG NW die Möglichkeit der Enteignung vor. Diese „Belastung“ eines Grundstücks mit einer Enteignungsmöglichkeit stellt insofern einen Rechtmangel dar, als der Verkäufer dem Käufer nur Eigentum ohne rechtlichen Bestand verschaffen konnte.

c) Nachträgliche Unwirksamkeit des Rücktritts nach §§ 218, 438 Abs. 4 BGB
Ein Rücktrittsrecht stand der Klägerin wegen des Rechtsmangels mithin zunächst zu. Allerdings ist der erklärte Rücktritt nachträglich unwirksam geworden durch die berechtigte Erhebung der Einrede der Verjährung durch die beklagte Stadt.
Zunächst ist die Verjährungsfrist zu bestimmen. Grundsätzlich gilt im Kaufrecht eine zweijährige Verjährungsfrist. Allerdings könnte hier eine längere Verjährungsfrist gelten, § 438 BGB. Zunächst klärt das OLG Hamm, ob eine Ausnahmevorschrift gegeben ist, etwa die dreizigjährige Verjährungsfrist nach § 438 Abs. 1 Nr. 1 BGB greift. Eine unmittelbare Anwendung scheitert am Wort, eine analoge Anwendung ist wegen der notwendigen Rechtsklarheit bei Verjährungsvorschriften und der fehlenden vergleichbaren Interessenlage abzulehnen.
Spannend sind die Ausführungen des OLG Hamm zur Anwendbarkeit der dreijährigen Verjährungsfrist des § 438 Abs. 3 S. 1 BGB wegen arglistigen Verschweigens des Mangels. Hier geht es um die Frage, ob eine Wissenszurechnung nach § 166 BGB stattfindet, schließlich war die Widmung der im Streit befindlichen Straße als öffentliche Straße bereits 1976 festgestellt, auf einer Karteikarte im damaligen Fachbereich 66/55 (Planen und Bauen) geführten Widmungskartei vermerkt und als gewidmete Straße in den Stadtplan aufgenommen. Zu den Voraussetzungen einer Wissenszurechnung für das OLG Hamm aus:

Der Bürger, der mit der Gemeinde einen wirtschaftlich bedeutsamen Vertrag schließe und ihr dabei im Zweifel sogar erhöhtes Vertrauen entgegenbringe, dürfe im Prinzip nicht schlechter gestellt werden, als wenn er es nur mit einer einzigen natürlichen Person zu tun hätte. In diesem Sinne sei als „Wissensvertreter“ zunächst jeder anzusehen, der nach der Arbeitsorganisation des Geschäftsherrn dazu berufen sei, im Rechtsverkehr als dessen Repräsentant bestimmte Aufgaben in eigener Verantwortung zu erledigen und die dabei angefallenen Informationen zur Kenntnis zu nehmen sowie gegebenenfalls weiterzuleiten; er brauche weder zum rechtsgeschäftlichen Vertreter noch zum „Wissensvertreter“ ausdrücklich bestellt zu sein. Der Geschäftsherr müsse sich seiner aber im rechtsgeschäftlichen Verkehr wie eines Vertreters bedient haben; habe der Wissensträger den Geschäftsherrn nur intern beraten, scheidet eine sinngemäße Anwendung von § 166 Absatz 1 BGB aus.

Allerdings ist eine formale Betrachtung nicht angezeigt, sondern es muss eine wertende Gesamtschau vorgenommen werden. Die Wissenszurechnung beruht demnach weniger auf der Organstellung oder vergleichbaren Position des Wissensvermittlers, sondern auf dem Gedanken des Verkehrsschutzes und der daran geknüpften Pflicht zu ordnungsgemäßer Organisation der gesellschaftsinternen Kommunikation. Allerdings besteht keine Pflicht zum Austausch zwischen den verschiedenen Ämtern – so das OLG Hamm. Andernfalls entstünde eine Besserstellung bei Kontrahierung mit einer großen Behörde als mit einer einzelnen natürlichen Person. Daher nimmt das OLG Hamm eine Einzelfallbetrachtung vor:

So dürfe das als Wissen Zuzurechnende nicht zu einer Fiktion entarten, die juristische Personen oder andere am Rechtsverkehr teilnehmende Organisationen weit über jede menschliche Fähigkeit hinaus belasteten. Vielmehr müsse für denjenigen Menschen, für den die Zurechnung gelten soll, wenigstens eine reale Möglichkeit, aber auch ein Anlass bestanden haben, sich das Wissen aus dem eigenen Gedächtnis, aus Speichern oder von anderen Menschen zu beschaffen.

Eine Wissenszurechnung ist demnach lediglich anlassbezogen. Insoweit kann man 3 Fallgruppen entwickeln: die grundsätzliche Pflicht, wichtige Informationen zu speichern, in die Pflicht, Informationen weiterzuleiten an die Stellen, die es angeht, und in die Pflicht derjenigen Stellen, die es angeht, Informationen abzufragen.
Eine Darstellung in dieser Tiefe ist im Examen eher nicht notwendig, wird aber sicherlich honoriert. Letztlich ist eine Abwägung zwischen Verkehrsschutzgesichtspunkten und der Möglichkeit der internen Organisation vorzunehmen. Im vorliegenden Fall nimmt das OLG Hamm keine Wissenszurechnung an – was man sicherlich auch anders sehen kann.
Mangels Wissenszurechnung gilt die 2-jährige Verjährungsfrist, die bereits abgelaufen war. Der von der Klägerin erklärte Rücktritt ist mithin unwirksam geworden und der Anspruch auf Rückzahlung des geltend gemachten Betragesaus § BGB § 346 Abs. 1 BGB weggefallen.

Beruft sich der Schuldner auf die Verjährung des Hauptanspruchs, wird der zunächst wirksame Rücktritt bzw. die Minderung unwirksam und das ursprüngliche Vertragsverhältnis lebt wieder auf. Ansprüche aus dem Rücktritt gemäß §§ 346 f. fallen ersatzlos weg 

III. Der Trick: Keinen Anspruch auf weitere Vertragsstrafenzahlung
Der wirklich Trick folgt in der Prüfung des nächsten Antrags. Die Klägerin wollte feststellen lassen, dass der Gemeinde kein weitergehender Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe besteht (vereinfacht/abgeändert zu didaktischen Zwecken). Nun könnte man auf den ersten Blick annehmen, dass ein solcher Anspruch besteht, schließlich ist der Rücktritt vom Vertrag wegen der Verjährung der Hauptforderung unwirksam. Allerdings gilt insoweit § 438 Abs. 4 S. 2 BGB analog:

Der Käufer kann trotz einer Unwirksamkeit des Rücktritts nach § 218 Abs. 1 die Zahlung des Kaufpreises insoweit verweigern, als er auf Grund des Rücktritts dazu berechtigt sein würde.

Gleiches muss dann vorliegend für die Vertragsstrafe gelten, die letztlich dem Primäranspruch zuzuordnen sind. Wenn also der Kläger die Kaufpreiszahlung verweigern könnte (trotz Unwirksamkeit des Rücktritts!), dann jedenfalls auch die hiermit verknüpfte Vertragsstrafe:

Die Verpflichtung zur Schaffung von Arbeitsplätzen auf dem verkauften Grundstück wurde nämlich im Gegenzug zu einer Reduzierung des Kaufpreises für die Immobilie vereinbart, ist also letztlich Teil der vertraglich geschuldeten (Gegen-)Leistung der Klägerin. (…) Die Situation ist insoweit wertungsmäßig keine andere, als wenn die Parteien bei Vertragsschluss statt der Vertragsstrafe für den Fall der unzureichenden Schaffung von Arbeitsplätzen einen aufschiebend bedingten (§ BGB § 158 Abs. BGB § 158 Absatz 1 BGB) weiteren Kaufpreisanspruch vereinbart hätten.

IV. Fazit: Ein ganz heißer Examensfall
Der Titel sagt es schon: Ein ganz heißer Examensfall wurde vom OLG Hamm entschieden. Schwerpunkte, die nachgearbeitet werden sollten, sind:

  • Vertragsstrafe
  • Baulasten als Sach-/Rechtsmangel
  • Unwirksamkeit eines Rücktritts, § 438 Abs. 4 BGB i.V.m. § 218 BGB
  • Verjährung von Mängelgewährleistungsansprüchen
  • Wissenszurechnung § 166 BGB (analog) bei Gesellschaften/Gemeinden etc.
  • § 438 Abs. 4 S. 2 BGB als Ausnahmeregelung

 
 
 
 

08.03.2016/4 Kommentare/von Dr. Maximilian Schmidt
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Dr. Maximilian Schmidt https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Dr. Maximilian Schmidt2016-03-08 14:49:372016-03-08 14:49:37OLG Hamm: Rechtsmangel, Wissenszurechnung, Unwirksamkeit eines Rücktritts, Vertragsstrafe
Dr. Gerrit Forst

BGH: § 444 BGB setzt nicht voraus, dass arglistiges Verschweigen für Kaufentschluss kausal war

Rechtsprechung, Rechtsprechungsübersicht, Schon gelesen?, Schuldrecht, Zivilrecht, Zivilrecht

Am 23.9.2011 hat der BGH unter www.bundesgerichtshof.de eine Entscheidung im Volltext veröffentlicht, die zur Veröffentlichung in der amtlichen Sammlung vorgesehen ist und sowohl für Klausuren als auch für die mündliche Prüfung sehr hohe Relevanz besitzt (Urt. v. 15.7.2011 – V ZR 171/10).
I. Sachverhalt
Die Kläger erwarben von dem Beklagten unter Ausschluss jeder Gewährleistung eine Eigentumswohnung, die mit einer öffentlich-rechtlichen Veränderungsbeschränkung belastet war. Dies war dem Beklagten und dessen Stellvertreter bekannt. In dem Kaufvertrag wurde auf die Belastung nicht hingewiesen. Auch wurden die Kläger nicht anderweitig aufgeklärt (gerichtlich unterstellt). Die Kläger verlangten Rückabwicklung des Kaufvertrages.
Das Berufungsgericht war der Ansicht, der Rückabwicklung stehe jedenfalls der Gewährleistungsausschluss entgegen. Es fehle am arglistigen Verschweigen eines Mangels, weil die Käufer die Eigentumswohnung auch in Kenntnis der Belastung erworben hätten.
II. Entscheidung
Der BGH stuft die Baulast zunächst unter Verweis auf sein Urt. v. 10.3.1978 – V ZR 69/76, NJW 1978, 1429 als Sachmangel ein. Hinsichtlich dieses Sachmangels habe den Beklagten bzw. dessen Stellvertreter auch eine Aufklärungspflicht getroffen, weil der Verkäufer eines Grundstücks über verborgene wesentliche Mängel stets aufzuklären habe.
Entscheidend sei, ob der Gewährleistungsausschluss eingreife. Dies verneint der BGH unter Verweis auf § 444 BGB: Auch wenn ein arglistig verschwiegener Sachmangel für den Willensentschluss des Käufers nicht ursächlich gewesen sei, sei dem Verkäufer die Berufung auf den vereinbarten Haftungsausschluss gemäß § 444 BGB verwehrt. Es sei Aufgabe des Verkäufers, zu erkennen, ob ein Mangel potentiell für den Käufer von Bedeutung sei und über diesen bejahendenfalls aufzuklären.
 
 
 

27.09.2011/0 Kommentare/von Dr. Gerrit Forst
https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg 0 0 Dr. Gerrit Forst https://www.juraexamen.info/wp-content/uploads/2022/05/je_logo.svg Dr. Gerrit Forst2011-09-27 11:04:302011-09-27 11:04:30BGH: § 444 BGB setzt nicht voraus, dass arglistiges Verschweigen für Kaufentschluss kausal war

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