Vielen Dank nochmals an Jessica für das Zusenden eines Gedächtnisprotokolls der dritten gelaufenen Klausur im Zivilrecht des 1. Staatsexamens im April 2014 in Berlin/ Brandenburg. Ergänzungen und Korrekturanmerkungen sind wie immer gerne gesehen.
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Sachverhalt
Die V-GmbH vermietet Bundesweit Immobilien und ist im Handelsregister eingetragen. Die M-OHG, ebenfalls im Handelsregister eingetragen, mietet von der V-GmbH Objekte in Karlsruhe, Köln, FFM und Hamburg. Die M-OHG hat drei Gesellschafter: A,B und C und betätigt sich im Textileinzelhandel.
Die V-GmbH nutzt für die Vermietung in gängiger Praxis Formularmietverträge in denen u.a. die folgenden Klauseln enthalten sind:
§ 3 Minderung – Der Mieter ist nicht zur Minderung berechtigt bei Umständen (Strassenbauarbeiten, Sperrungen ect.), die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Daraus resultierende Folgen (Umsatzeinbußen ect.) berechtigen nicht zur Minderung.
§ 7 Der Mieter hat das erste Mal nach vier Jahren Mietzeit zu renovieren und danach alle drei Jahre. Die Renovierung umfasst das Streichen den Innenwände und Decken, der Innenrahmen der Fenster und Türen.
Die M-OHG mietet von der V-GmbH ein Objekt in Karlsruhe,der Mietvertrag wird im Januar 2008 geschlossen. Im Januar 2010 beginnen in der Stadt Karlsruhe die Bauarbeiten zu einer U-Bahn. Unvorhergesehener Weise ziehen sich die Bauarbeiten in die Länge, im April 2011 ist das von der M-OHG gemietete Objekt nur noch schwer von außen zugänglich und mit den öffentlichen Verkehrsmitteln kaum noch zu erreichen. Die M-OHG kürzt daraufhin die Miete um die Hälfte, sie führt an, nach ständiger Rechtsprechung würde der mangelnde Zugang zum Objekt einen Mangel begründen. Die V-GmbH hält dagegen, die Baumaßnahmen der Stadt seien zwar in der Tat unsinnig, aber für die daraus resultierenden Zugangsschwierigkeiten könne sie nichts.
Frage 1: Kann die V von der M die volle Zahlung der Miete verlangen? 
Für ein Objekt in FFM wurde im April 2010 der Mietvertrag geschlossen. Die V-GmbH verlangt von der M-OHG im April 2014 die nach dem Mietvertrag geschuldete Renovierung. Die M hält entgegen, dass eine Renovierung – was zutrifft – noch nicht notwendig ist, da die Räumlichkeiten top in Ordnung sind.
Frage 2: Kann die V von der M die Renovierung verlangen? 
Für das Objekt in Köln wurde der Mietvertrag im Juli 2010 geschlossen. Nach Schimmelbildung in den Räumlichkeiten hatte die M den Bausachverständigen S beauftragt. Dieser führte die Schimmelbildung auf ein undichtes Wasserrohr zurück. Am 25.04.14 wird ein ergänzendes Gutachten fertig, in dem festgestellt wird, dass der Schimmel einzig auf ein fehlerhaftes Lüftungsverhalten der M zurückzuführen ist. Dies ist zutreffend, da der S aus Fahrlässigkeit dieses nicht festgestellt hatte. Die M hatte die Miete gekürzt und nunmehr sind vier Monatsmieten aufgelaufen. Der Prokurist P der V-GmbH kündigt daraufhin in Bezugnahme auf die Mietrückstände den Mietvertrag mit der M fristlos und verlangt Räumung am 25.04.14. Die M reagiert sofort und widerspricht der Kündigung, da sie erstens nicht wisse, ob der P wirklich Prokurist der V ist, weil er keine Vollmacht vorgelegt hatte und zudem sie nichts weiter hätte tun können als den S zu beauftragen.
Die V erwidert daraufhin, dass der P bereits seit 2009 im Handelsregister eingetragen ist – was zutrifft – und die M sich zudem das fehlerhafte Gutachten des S zurechnen lassen müsse, sie habe ihn ja schließlich ausgesucht.
Frage 3a: Kann die V die sofortige Räumung der Mietsache verlangen? 
Der C war im Mai 2012 aus der M-OHG ausgeschieden, dies wurde im Juni 2012 im Handelsregister bekannt gemacht. Die V tritt im April 2014 an ihn heran und verlangt Zahlung der Mietrückstände von April 2013 bis April 2014. Der C entgegnet er müsse nicht dafür einstehen, er hätte die M-OHG bereits verlassen. Die V ist der Ansicht es gelte die Regel „„mitgefangen, mitgegangen““.
Frage 3b: Kann die V von C die Zahlung der Mietrückstände verlangen? 
Für das Objekt in Hamburg wurde der Mietvertrag im November 2013 mit einer festen Laufzeit von zehn Jahren abgeschlossen.
Der K hatte von der V mit notariellem Kaufvertrag und zugleich Auflassung im Mai 2013 das Objekt gekauft. Im Juli 2013 bewilligte die V die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den K im Grundbuch. Im Januar 2014 zahlte K den vollen Kaufpreis und wurde im März 2014 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Der K verlangt von der M sofortige Räumung des Objekts. Die M hält dem entgegen, dass der Mietvertrag gegen ihn, den K, Geltung habe und sie die Mietsache nicht vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit herausgibt. Der K ist der Ansicht der Mietvertrag zwischen V und M hätte gar nicht geschlossen werden dürfen und verlangt sofortige Räumung.
Frage 4: Kann der K die sofortige Herausgabe von M verlangen?