Wir freuen uns, heute einen Gastbeitrag von Matthias Murr veröffentlichen zu können. Matthias hat in Marburg studiert und promoviert aktuell zu einem kapitalmarktrechtlichen Thema an der Universität Köln. Nebenbei ist er als wissenschaftlicher Mitarbeiter in einer Rechtsanwaltskanzlei in Frankfurt am Main tätig.
Mit seinem Urteil vom 21.03.2013 (18 U 133/12) hat das OLG Hamm entschieden, dass ein Makler auch dann einen Anspruch auf seine Provision (Courtage) hat, wenn sein Kunde das vermittelte Objekt zu einem deutlich niedrigeren Kaufpreis erwirbt, als es ihm vom Makler nachgewiesen wurde. Darüber hinaus stellt das Gericht fest, dass die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers gem. § 307 Abs. 1 S.1 BGB in Verbindung mit § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.
Um dem Examenskandidaten die Verortung der examensrelevanten Probleme im Prüfungsbau zu erleichtern, soll die Entscheidung des OLG Hamm im Folgenden gutachterlich aufbereitet werden. Zu den einzelnen Voraussetzungen des Maklerlohnanspruchs (Maklervertrag, Maklerleistung, Hauptvertrag, Kausalität) sei im Übrigen auf den hier bereits erschienen Beitrag verwiesen.
I. Sachverhalt (vereinfacht)
Die Beklagte, eine Unternehmensgruppe aus dem Bereich des gewerblichen Hochbaus, verhandelte im Jahre 2005 mit der Eigentümerin über den Kauf eines Firmengrundstückes. Ein Kaufvertrag kam jedoch nicht zustande. Im Jahre 2010 trat die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, an die Beklagte heran und fragte, ob Interesse an der Benennung einer Gewerbeimmobilie besteht. Nachdem diese ihr Interesse daran geäußert hatte, benannte die Klägerin das Grundstück, welches bereits 2005 Gegenstand der Verhandlungen zwischen der Beklagten und der Grundstückseigentümerin gewesen war, zu einem Kaufpreis von 1,1 Mio. Euro. Zugleich übersandte die Klägerin der Beklagten ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen, deren Ziffer 10 wie folgt lautete:
„Der Provisionsanspruch entsteht auch, wenn der Vertrag zu Bedingungen abgeschlossen wird, die vom Angebot abweichen, oder wenn und soweit im zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit einem ersten Vertrag vertragliche Erweiterungen und Ergänzungen zustande kommen bzw. ein gleiches oder ähnliches Geschäft abgeschlossen wird. (…)“
Die Beklagte teilte der Klägerin daraufhin mit, dass sie bereits Vorkenntnis von dem benannten Objekt hat und verwies auf die Verhandlungen mit der Verkäuferin.
Im Juli 2011 erwarb die Beklagte schließlich das Grundstück mit der darauf stehenden Immobilie zu einem Kaufpreis von 525.000 Euro (zzgl. MwSt). Daraufhin stellte die Klägerin der Beklagten eine Käuferprovision in Höhe von 18.750 Euro in Rechnung. Die Beklagte wies die Ansprüche der Klägerin zurück, woraufhin diese Klage erhob.
II. Anspruchsgrundlage: § 652 Abs. 1 S. 1 BGB
Nach Auffassung des OLG Hamm steht der Klägerin ein Anspruch auf  die Maklercourtage in Höhe von 18.750 Euro gem. § 652 Abs. 1 BGB zu. Nach dieser Norm ist derjenige, der für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages einen Mäklerlohn verspricht, dann zur Entrichtung des Lohnes verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt.
III. Gutachterliche Würdigung
Die Klägerin könnte gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der Maklercourtage in Höhe von 18.750 Euro gem. § 652 Abs. 1 S. 1 BGB haben. Hierfür müssten die Voraussetzungen des Maklerlohnanspruches erfüllt sein (zur Vertiefung siehe auch hier).
1. Zustandekommen eines gültigen Maklervertrages
Zunächst müssten die Klägerin und die Beklagte einen gültigen Maklervertrag miteinander geschlossen haben. Dies ist vorliegend der Fall.
Anmerkung: Es gelten hier die allgemeinen Grundsätze des Vertragsschlusses. Es müssen mithin Angebot und Annahme vorliegen. Durch den Maklervertrag entsteht keine Plicht zum Kauf bzw. Verkauf eines Grundstückes, sodass § 311b BGB nicht einschlägig ist. In diesem ersten Prüfungspunkt sollte sich der Klausurbearbeiter mangels auftretender Probleme im Sachverhalt möglichst kurz halten.
2. Erbringung der Maklerleistung
Desweiteren müsste die Beklagte auch ihre Maklerleistung erbracht haben. Der Maklervertrag ist gem. § 652 Abs. 1 S. 1 BGB auf den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages bzw. auf die Vermittlung eines Vertrages gerichtet. Die Klägerin könnte ihre Maklerleistung vorliegend erbracht haben, indem sie der Beklagten den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht hat. Hierunter versteht man eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden, durch welche dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Eine besondere Form des Nachweises der Gelegenheit muss dabei nicht eingehalten werden. Aufgrund der Benennung des Grundstückes durch die Klägerin im Jahre 2010 wurde die Beklagte in die Lage versetzt, mit der Verkäuferin des Grundstückes in Vertragsverhandlungen zu treten. Folglich hat die Klägerin den Nachweis und demzufolge auch ihre Maklerleistung erbracht.
Anmerkung: Auch bei diesem Prüfungspunkt stellen sich vorliegend keine Probleme. Es sollte hier ebenfalls auf lange Ausführungen verzichtet und der Punkt in der gebotenen Kürze dargestellt werden.
3. Abschluss des Hauptvertrages
a) Hauptvertrag liegt vor
Es müsste darüber hinaus auch zum Abschluss des Hauptvertrages zwischen der Beklagten und der Verkäuferin gekommen sein. Im Juli 2011 schlossen die Beklagte und die Verkäuferin einen  Kaufvertrag gem. § 433 BGB in dem sich die Beklagte verpflichtete das Grundstück mit der darauf stehenden Immobilie zu einem Kaufpreis von 525.000 Euro (zzgl. MwSt) zu erwerben. Zweifel an der Wirksamkeit dieses Kaufvertrages bestehen vorliegend nicht. Ein gültiger Hauptvertrag liegt mithin vor.
b) Kongruenz zwischen beabsichtigtem und geschlossenem Vertrag?
Dem Makler steht nach ständiger Rechtsprechung des BGH ein Provisionsanspruch nach § 652 BGB jedoch grundsätzlich nur dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung der Makler beauftragt war, zu den vom Makler benannten Bedingungen zustande kommt. Führt die Tätigkeit hingegen zum Abschluss eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf den Maklerlohn (BGH, NJW-RR 1998, 411; BGH, NJW 2008, 652). Voraussetzung eines Maklerlohnanspruchs ist mithin grundsätzlich die Kongruenz des beabsichtigten mit dem tatsächlich zustande gekommenen Kaufvertrag.
Der tatsächliche Kaufpreis (525.000 Euro zzgl. MwSt) weicht von dem von der Klägerin benannten Kaufpreis (1,1 Mio. Euro) um 43% ab. Bei einer solchen erheblichen Preisdifferenz liegt die für den Maklerlohnanspruch grundsätzlich erforderliche Kongruenz nach einhelliger Auffassung nicht mehr vor (Pauly, ZMR 2009, 662; OLG München, MDR 2010, 615; OLG Dresden, NJW-RR 2009, 931; OLG Celle, MDR 2007, 1410; so auch das OLG Hamm in der hier besprochenen Entscheidung). Umstritten ist jedoch, ob ein Maklerlohnanspruch ausnahmsweise auch dann entstehen kann, wenn das Tatbestandsmerkmal der Kongruenz nicht erfüllt ist, namentlich wenn der Maklerkunde trotz fehlender Identität zwischen beabsichtigtem und geschlossenem Vertrag den geplanten wirtschaftlichen Erfolg erzielt.

aa) erste Ansicht: kein Maklerlohnanspruch bei fehlender Kongruenz
Im Falle fehlender Kongruenz kann nach Ansicht einiger Oberlandesgerichte (so z.B. OLG Bamberg, Koblenz, Celle, München) und dem überwiegende Teil der Literatur (so z. B. MünchKommBGB/Roth, § 652, Rn. 150; Palandt/Sprau, § 652, Rn. 43) kein Anspruch des Maklers auf Maklerlohn entstehen. Begründet wird diese Ansicht in erster Linie damit, dass nach § 652 BGB ein Maklerlohnanspruch eben nur dann entstehe, wenn der ursprünglich ins Auge gefasste Vertrag abgeschlossen werde und somit eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit vorläge. Bei einer deutlichen quantitativen Abweichung  zwischen avisiertem und tatsächlich geschlossenem Kaufvertrag (die nach dieser Ansicht jedenfalls bei einer Abweichung von 25% vorliegt) sei jedoch genau diese wirtschaftliche Gleichwertigkeit nicht mehr gegeben. Folglich stehe dem Makler dann auch kein Provisionsanspruch zu. Darüber hinaus solle der Makler auch nicht davon profitieren, dass sein Kunde besonderes Verhandlungsgeschick aufweist und daher einen besonders günstigen Preis aushandelt.
bb) OLG Hamm: Makleranspruch besteht trotz fehlender Kongruenz
Eine andere Auffassung vertritt das OLG Hamm im vorliegenden Fall. Es verneint zwar wegen der oben genannten Kaufpreisdifferenz von 43% ebenfalls die Kongruenz zwischen dem avisierten und dem tatsächlich geschlossenen Vertrag. Das Gericht ist aber, anders als die oben aufgeführte Ansicht, der Meinung, dass der Makler sich seinen Maklerlohn stets auch dann verdient habe, wenn der Maklerkunde das Objekt zu einem niedrigeren Kaufpreis, als er Gegenstand des Nachweises war, erworben hat. Dies sei deshalb anzunehmen, da in einem solchen Fall eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit zwischen dem angestrebten und dem geschlossenen Geschäft vorläge, sodass die grundsätzlich erforderliche Kongruenz ausnahmsweise entbehrlich sei. Trotz der inhaltlichen Abweichung zwischen avisiertem und geschlossenem Vertrag erziele der Maklerkunde durch den Vertragsschluss den gleichen geplanten wirtschaftlichen Erfolg. Es liegt, so das OLG Hamm, mithin eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit vor, bei der es dem Grundsatz von Treu und Glauben widerspräche, wenn sich der Maklerkunde auf eine fehlende Kongruenz zwischen dem geschlossenen und dem beabsichtigten Kaufvertrag beriefe. Nur beim Hinzutreten besonderer, vom Gericht nicht benannter Umstände, könne die Berufung des Maklerkunden auf die fehlende Kongruenz als mit dem Grundsatz von Treu und Glauben vereinbar anzusehen sein.
Auch die Argumentation der Gegenansicht, dass dem Makler das Verhandlungsgeschick seines Kunden nicht zugutekommen dürfe, weißt das Gericht zurück. Es stellt hierzu in erster Linie darauf ab, dass zwischen dem Makler und dessen Kunde regelmäßig ein bestimmter Prozentsatz des Kaufpreises als Provision vereinbart wird. Reduziere sich der Kaufpreis durch Verhandlungsgeschick des Maklerkunden, sinke auch die Provision des Maklers, sodass ein Vorteil nicht entstehe.
cc) Streitentscheid möglicherweise entbehrlich
Beide Ansichten gelangen zu unterschiedlichen Ergebnissen, sodass ein Streitentscheid grundsätzlich erforderlich ist. Ein solcher könnte vorliegend jedoch entbehrlich sein, wenn der Klägerin unabhängig vom Vorliegen des Hauptvertrages ein Maklerlohnanspruch zusteht, da sich in diesem Fall denknotwendig auch die Frage nach den Konsequenzen der fehlenden Kongruenz erübrigen würde. Eine solche erfolgsunabhängige Vergütung könnte sich aus Ziffer 10 der AGB der Klägerin ergeben. Dort ist festgelegt, dass der Klägerin auch dann ein Provisionsanspruch zusteht, wenn der Vertrag zu Bedingungen abgeschlossen wird, die vom Angebot abweichen, oder wenn und soweit im zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit einem ersten Vertrag vertragliche Erweiterungen und Ergänzungen zustande kommen bzw. ein gleiches oder ähnliches Geschäft abgeschlossen wird. Die AGB-Klausel müsste wirksam sein.
Anmerkung: Es muss nun eine AGB-Kontrolle durchgeführt werden.
(1) Vorliegen von AGB
Bereits der Sachverhalt stellt klar, dass es sich bei der fraglichen Klausel um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB handelt.
(2) Anwendungsbereich der §§ 305 ff. BGB eröffnet
Der Anwendungsbereich der §§ 305 ff. BGB müsste eröffnet sein. Dieser bestimmt sich anhand von § 310 BGB. Aufgrund der Unternehmereigenschaft der Beklagten (§ 14 Abs. 1 BGB) finden sowohl  die §§ 305 Abs. 2 und 3 BGB als auch die §§ 308 und 309 BGB  gem. § 305 Abs. 1 S. 1 BGB keine Anwendung. § 310 Abs. 1 S. 2 BGB stellt allerdings klar, dass die Wertungen der  §§ 308 und 309 BGB bei der Inhaltskontrolle im Rahmen des § 307 BGB zu berücksichtigen sind.
(3) Inhaltskontrolle
Ziffer 10 der AGB der Klägerin könnte gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB in Verbindung mit § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sein. Nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB ist eine Bestimmung in den AGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine solche unangemessene Benachteiligung ist gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Zweifel anzunehmen, wenn die in Rede stehende Bestimmung mit den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von denen durch die AGB abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
Die Norm des § 652 Abs. 1 BGB enthält nachgiebiges Recht und ist daher grundsätzlich abdingbar. Ein Makler kann sich somit eine Vergütung auch ohne Rücksicht auf den Erfolg seiner Tätigkeit sichern. Dies ist zumindest dann unbedenklich, wenn eine solche erfolgsunabhängige Vergütung individualvertraglich vereinbart wird, denn dann haben schließlich beide Vertragsteile die Möglichkeit, Einfluss auf den Vertragsinhalt zu nehmen. Zum Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklerrechts gehört es jedoch nach einhelliger Auffassung im Schrifttum und in der Rechtsprechung, dass eine erfolgsunabhängige Maklerprovision nicht geschuldet ist. Der Makler verlangt, anders als ein Dienstleister, regelmäßig eine erfolgsabhängige, prozentual auf den Vertragsgegenstand bezogene Provision. Mit der Vereinbarung einer solchen Provision entscheidet er sich für das Leitbild des § 652 BGB und muss sich mithin auch an diesem messen lassen. Die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision in den AGB weicht somit vom Leitbild des Maklervertrages ab und benachteiligt hierdurch den Kunden in unangemessener Weise.
Ziffer 10 der AGB  der Klägerin ist folglich gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB in Verbindung mit § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Der Makleranspruch der Klägerin besteht demzufolge nicht unabhängig vom Abschluss des Hauptvertrages, sodass sich auch die Frage der Konsequenzen der fehlenden Kongruenz weiterhin stellt. Der oben geführte Meinungsstreit muss mithin entschieden werden.
dd) Streitentscheid
Es spricht vieles dafür, trotz der inhaltlichen Abweichung zwischen avisiertem und geschlossenem Vertrag davon auszugehen, dass der Maklerkunde durch den Abschluss des Hauptvertrages seinen geplanten wirtschaftlichen Erfolg erzielt. Daran ändert auch die Tatsache, dass der Maklerkunde das begehrte Objekt zu einem bedeutend günstigeren Preis erwirbt, nichts. Würde man den Maklerlohnanspruch mangels Kongruenz verneinen, würde es zu einer ungerechtfertigten doppelten Bevorteilung des Maklerkunden kommen. Er würde so nicht nur zu einem deutlich günstigeren Kaufpreis kaufen, sondern sich darüber hinaus auch noch die ursprünglich eingeplante Maklerprovision ersparen. Ein Grund für diesen doppelten Vorteil ist nicht ersichtlich. Vielmehr erscheint es nicht gerecht, dem Makler trotz der Erbringung seiner Maklerleistung den Maklerlohnanspruch zu verwehren, nur weil sein Kunde zu einem deutlich günstigeren Kaufpreis kauft.
Richtig ist auch, dass zwischen dem Makler und dessen Kunde regelmäßig ein bestimmter Prozentsatz des Kaufpreises als Provision vereinbart wird. Reduziert sich der Kaufpreis durch Verhandlungsgeschick des Maklerkunden, sinkt daher auch die Provision des Maklers, sodass ein Vorteil zu dessen Gunsten in der Regel nicht entsteht. Die Argumentation, dass dem Makler das Verhandlungsgeschick seiner Kunden nicht zugutekommen soll, überzeugt demnach ebenfalls nicht. Es ist mithin der Ansicht des OLG Hamm zu folgen, die dem Makler den Anspruch auf seinen Maklerlohn, trotz der fehlenden Kongruenz zwischen beabsichtigtem und geschlossenem Vertrag, aufgrund der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit der Verträge, zuspricht.
Anmerkung: Hier lassen sich mit guten Argumenten sicherlich beide Ansichten vertreten, wobei mit der Ansicht des OLG Hamm die Prüfung fortgesetzt und so noch die Kausalität der Maklerleistung für den Vertragsschluss geprüft werden kann. Folgt man hingegen der erstgenannten Ansicht endet die Klausur mangels Kongruenz bereits vor der Prüfung der Kausalität und die dort möglicherweise auftretenden Probleme können nur noch hilfsgutachtlich geprüft werden. Die Entscheidung des Meinungsstreits kann folglich auch von klausurtaktischen Erwägungen abhängig gemacht werden.
4. Kausalität der Maklerleistung für den Vertragsschluss
Schließlich müsste auch die Kausalität zwischen der Maklerleistung und dem Abschluss des Hauptvertrages vorliegen, wobei eine Mitursächlichkeit bereits ausreicht. Die Kausalität ist grundsätzlich dann zu verneinen, wenn bereits Vorkenntnis von dem Objekt bestanden hat. Zwar hatte die Beklagte bereits im Jahre 2005 Verhandlungen mit der Eigentümerin über den Kauf des Grundstücks geführt, jedoch begründet diese Vorkenntnis von der Verkaufsbereitschaft nicht auch das Wissen, dass die Verkaufsbereitschaft auch bei Vertragsschluss sechs Jahre später noch besteht. Es liegt somit keine Vorkenntnis vom Objekt vor. Die Maklerleistung der Klägerin ist mithin auch kausal für den Abschluss des Kaufvertrages, sodass sämtliche Voraussetzungen des Maklerlohnanspruches erfüllt sind.
Die Klägerin hat somit gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der Maklercourtage in Höhe von 18.750 Euro gem. § 652 Abs. 1 S. 1 BGB.
IV. Fazit
Die vorgestellte Entscheidung des OLG Hamm beschäftigt sich mit dem examensrelevanten Maklerrecht. Für die Prüfung genügt es jedoch, die Grundzüge dieses Rechtsgebiets zu beherrschen. Wichtiger als auswendig gelerntes Detailwissen ist es, die auftretenden Probleme an den richtigen Stellen im Prüfungsaufbau anzusprechen. Der vorgestellte Prüfungsaufbau soll einen möglichen Weg hierfür aufzeigen. Wichtig ist es, sich die im Folgenden noch einmal genannten Grundaussagen des Falles zu verinnerlichen:

• Die Regelung einer erfolgsunabhängigen Provision in den AGB eines Maklers ist gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB in Verbindung mit § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
• Trotz der fehlenden Kongruenz zwischen avisiertem und geschlossenem Vertrag, steht dem Makler nach Ansicht des OLG Hamm, aufgrund der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit der Geschäfte, regelmäßig ein Maklerlohnanspruch zu.

Noch anzumerken ist, dass das OLG Hamm die Revision zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung in Bezug auf die Konsequenzen der fehlenden Kongruenz zugelassen hat.