Wir freuen uns heute einen Gastbeitrag von Subir Banerjee veröffentlichen zu können. Der Autor hat in Gießen und Frankfurt am Main mit dem Schwerpunkt Steuerrecht und internationalem Recht studiert und ist seit 2011 wissenschaftlicher MA bei einer international ausgerichteten Großkanzlei in Frankfurt am Main im Bereich Steuerrecht.
Die Eigenbedarfskündigung
Sowohl in der anwaltlichen Praxis als auch in der juristischen Ausbildung spielt das Mietrecht eine wichtige Rolle. Herausragende Bedeutung kommt damit auch der Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs.1 S.1, Abs.2 Nr. 2 BGB als ordentliches Kündigungsrecht des Vermieters zu. Demnach steht dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, „wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.“ Ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach dem Gesetzeswortlaut insbesondere dann vor, wenn

„der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Die Intention des Gesetzgebers hierbei ist verständlich: Wenn jemand Eigentümer einer Immobilie ist, dann sollte es ihm auch möglich sein, nach Wunsch darin zu wohnen. Dieses Recht des Vermieters steht allerdings – wie so oft – im Spannungsfeld mit den Rechten des Mieters.
Diesen trägt der Gesetzgeber durch § 574 BGB Rechnung. Hiernach kann

„der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“

Die Begründungspflicht des Vermieters gem. § 573 Abs.3 BGB und das Widerspruchsrecht des Mieters, entspringen dem Gedanken, dass Mieter eines Wohnobjektes dieses regelmäßig über einen langen Zeitraum genutzt und ein hohes Alter erreicht haben und deshalb besonderes schutzbedürftig sind. Sie können oft aufgrund ihrer Krankheit oder ihres Alters kaum dazu gezwungen werden, ihre vertraute Umgebung zu verlassen und einen strapaziösen Umzug auf sich zu nehmen.
Die Abwägung dieser widerstreitenden Interessen im Einzelfall macht dieses Thema überaus beliebt für die Einschaltung eines Anwalts in der Praxis und die Anfertigung von juristischen Examensklausuren in der Theorie.
Da die Vielfalt der vorstellbaren Konstellationen zu diesem Themenkomplex nicht nur anhand der Gesetzlektüre und –auslegung behandelt werden können, ist es wichtig, die aktuelle Rechtsprechung zu diesem Themenkomplex im Auge zu behalten.
Im Folgenden soll eine zusammenfassende Übersicht über die aktuellen Entscheidungen zu diesem Thema geboten werden.
Übersicht aktueller Urteile zur Eigenbedarfskündigung
Unzumutbarkeit aufgrund fortgeschrittenen Alters
Verschiedene Gerichte haben sich schon mit der Frage befasst, ob ein fortgeschrittenes Alter und erhebliche körperliche Beschwerden eines Mieters im Zusammenhang mit einer langen Wohndauer in der streitgegenständlichen Immobilie eine Härte im Sinne des § 574 BGB darstellen kann.
Das AG Dieburg (Az. 20 C 29/12) stufte es in diesem Zusammenhang als unzumutbar ein, einer 83-jährigen Frau wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Die Betroffene konnte durch mehrere ärztliche Gutachten belegen, dass sie in ihrer Bewegungsfähigkeit derart eingeschränkt wurde, dass ein Aus- und Umzug unmöglich war. Das Gericht sah es weiterhin als entscheidend an, dass die klagende Eigentümerin bereits beim Erwerb gewusst hatte, dass die Immobilie seit vielen Jahren von der beklagten älteren Dame bewohnt wird.
Das LG Frankfurt/Main (Az. 2-11 S 110/11) mutete dagegen einem 84-jährigen Mieter einen Umzug zu. Das Gericht stufte dabei die Interessen des Vermieters als schutzwürdiger ein. Dieser wollte seiner vierköpfigen Familie eine größere Wohnung und damit insbesondere seinen Kindern bessere Entwicklungsmöglichkeiten zur Verfügung stellen. Die widrigen Umstände des Beklagten, der seit vier Jahrzehnten in der streitgegenständlichen Wohnung lebte und teilweisen körperlichen Behinderungen unterworfen war, sah das Gericht als nicht maßgeblich an, da er trotzdem noch ausreichend mobil für einen Umzug sei.
Begünstigter Personenkreis
Wie geschildert, hat der Vermieter gem. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Fraglich ist jedoch, welche Personen zu diesem Kreis der Angehörigen des Vermieters zählen. Bei Kindern und Eltern des Eigentümers gibt es keine Zweifel. Nach einem klarstellenden Urteil des BGH (Az. VII ZR 159/09) zählen daneben auch Nichten und Neffen dazu. Der BGH erkannte zwar die fehlende Gesetzesbegründung in dieser Hinsicht, urteilte aber, dass

„die generelle Einbeziehung von Nichten und Neffen in den Kreis der privilegierten Familienangehörigen“

auch in anderen Rechtsgebieten deutlich für eine Einbeziehung auch in diesem Fall spreche. Ausdrücklich nennen die Richter in dem Zusammenhang das Zeugnisverweigerungsrecht, das die Geschwisterkinder haben.
Eigenbedarfskündigung aufgrund beruflicher Zwecke
Der Personenkreis des Eigenbedarfes ist nicht das einzige auslegungsbedürftige Merkmal der zitierten Norm. Fraglich ist ebenso, ob der Vermieter das Mietverhältnis auch dann ordentlich kündigen darf und „die Räume als Wohnung […] benötigt“, wenn dort ausschließlich berufliche Zwecke verfolgt werden sollen. Im konkret zu entscheidenden Fall kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit der Begründung, dass seine Ehefrau beabsichtige, ihre Anwaltskanzlei in die von den Beklagten gemietete Wohnung zu verlegen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten Härtegründe geltend.
Der BGH (Az. VIII ZR 330/11) hielt fest, dass auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs.2 Nr.2 BGB vorliegen kann. Zur Begründung führte der BGH aus, dass dieser Fall aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten sei, als der in § 573 Abs.2 Nr.2 BGB ausdrücklich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Das gelte umso mehr, wenn sich wie vorliegend die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden. Der BGH betonte jedoch auch, dass dieses berechtigte Interesse andere Umstände, insbesondere das Vorliegen einer Härte im Sinne des § 574 BGB nicht automatisch ausschließen würde. Eine solche Härte könne jedoch im vorliegenden Fall nicht nachgewiesen werden.
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Aufgrund der weitläufigen Bekanntheit des Eigenbedarfs als Kündigungsgrund hat es nicht lange gedauert bis „clevere“ Vermieter auf die Idee kamen, einen Eigenbedarf vorzutäuschen und nach dem Auszug des Mieters die Wohnung für eine deutlich höhere Miete neu vermietete oder zu einem besseren Preis zu verkaufen. In einem solchen Fall wehrte sich im Räumungsprozess der Mieter und machte Zweifel an dem vorgetragenen Eigenbedarf geltend. Daraufhin schlossen die Parteien einen Vergleich, wonach sich der Mieter zum Auszug Zug-um-Zug gegen Zahlung von Umzugskostenhilfe und dem Verzicht auf den Anspruch der Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter verpflichtete.
Es kam wie es kommen musste: Nach Auszug des Mieters wurde die Immobilie verkauft. Als der Mieter dies bemerkte verlangte er Schadenersatz von dem ehemaligen Vermieter. Er trug vor, dass es jetzt schließlich klar sei, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht gewesen sei. Da er nunmehr mehr Miete bezahle und auch höhere Umzugskosten gehabt habe, wolle er einen Ausgleich dafür.
Der ehemalige Vermieter weigerte sich zu bezahlen. Der Mieter habe schließlich den Eigenbedarf stets bestritten und sich trotzdem auf den Vergleich eingelassen. Daher wäre selbst eine Täuschung nicht kausal für den Schaden.
Das AG München (Az. 474 C 19752/11) entschied, dass ein Mieter grundsätzlich vom Vermieter Schadensersatz verlangen kann, wenn dieser wegen Eigenbedarfs kündigt, obwohl kein Eigenbedarf besteht. Zwischen der Täuschung durch den Vermieter und dem Auszug des Mieters muss jedoch ein Kausalzusammenhang bestehen. Allein der Abschluss eines Räumungsvergleiches führe noch nicht zwangsläufig zur Unterbrechung der Kausalität. Es komme dabei insbesondere darauf an, welchen Sachverhalt die Vertragsparteien zugrunde gelegt hätten. Wollten sie mit dem Vergleich auch den Streit darüber beseitigen, ob der Eigenbedarf bestehe, könne darin ein Verzicht auf Schadenersatzansprüche gesehen werden. Entscheidungserheblich sei es daher, ob die Parteien durch den Abschluss des Vergleichs einen „Schlussstrich“ unter die Vertragsbeziehung setzen wollten oder ob die Annahme des tatsächlichen Bestehens eines Eigenbedarfs als Grundlage für den Vergleich diente.
Vorliegend habe der Mieter bis zuletzt den Eigenbedarf bestritten und trotzdem seine Vergleichsbereitschaft signalisiert. Der Vergleich diente daher auch dazu, den Streit über die Frage des Vorliegens eines Eigenbedarfs zu beseitigen. Die umfangreichen Regelungen des Vergleichs (Umzugskostenbeihilfe, Verzicht auf Schönheitsreparaturen) zeigten, dass das Ver-tragsverhältnis endgültig beendet werden sollte. Ein Kausalzusammenhang zwischen einer etwaigen Täuschung durch den Vermieter und dem Auszug des Mieters bestehe daher nicht mehr.
Angebot einer Alternativwohnung
In der Praxis ist vor allem folgende Konstellation relevant: Der Vermieter ist Eigentümer mehrerer Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Diese hat er auch alle vermietet. Fraglich ist, ob diesen Vermieter im Falle einer Eigenbedarfskündigung eine Anbietpflicht hinsichtlich einer anderen leerstehenden Wohnung im gleichen Haus trifft.
Im vorliegenden Fall kündigte der Vermieter mehrerer Wohnungen eines Hauses aufgrund Eigenbedarfs einem seiner Mieter. Allerdings wurde nach Kündigung und vor Auszug eine identische Wohnung in demselben Mehrfamilienhaus frei. Die Wohnung wurde modernisiert. Der Beklagte zog aus, bevor die Modernisierungsarbeiten fertig gestellt wurden. Dann wurde die Wohnung neu vermietet. Während dieses ganzen Zeitraums bot der Vermieter die neu zur Vermietung stehende Wohnung den beklagten Mietern nicht an. Dies führte dazu, dass die Mieter zu der Ansicht kamen, dass die Kündigung rechtsmissbräuchlich sei.
Das AG Köln (Az. 205 C 3/12) urteilte, dass eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich wird, wenn der Vermieter dem Mieter keinen während der Kündigungsfrist frei werdenden Alternativwohnraum anbietet.
Nach den gerichtlichen Ausführungen besteht eine solche Anbietpflicht dann, wenn eine Wohnung im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs frei steht. Gleiches gelte aber auch in Fällen, in denen diese nach dem Ausspruch der Kündigung frei wird. In diesem Fall müsse der Vermieter dem Mieter unverzüglich ein Mietangebot hinsichtlich dieser Wohnung unterbreiten. Dabei handele es sich nicht nur um eine Obliegenheit, sondern eine echte nachvertragliche Pflicht, aus der sich unter Umständen auch Schadensersatzansprüche ergeben können.
Somit muss der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere freie Wohnung im gleichen Haus zur Anmietung anbieten, sofern diese vermietet werden soll.Geschieht dies nicht, ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich gem. § 242 BGB.
Weiterhin stellt das Gericht fest, dass eine Anbietpflicht auch für solche Wohnungen bestehe, die der Vermieter dem Wohnungsmarkt dadurch entziehen will, dass er sie in Eigenregie sanieren möchte. Ein Eingriff in Art. 14 GG liege jedenfalls nicht vor, wenn hierfür ein Zeitfenster von 8 Monaten besteht.
Anders würde es sich nur dann verhalten, wenn auch diese freigewordene Wohnung durch den Eigentümer selbst oder durch einen Angehörigen genutzt werden sollte.
Kurzfristige Kündigung wegen Eigenbedarfs
Das Gesetz sieht keinen Ausschluss der Geltendmachung eines Eigenbedarfs in zeitlicher Hinsicht vor. Demzufolge könnte ein Vermieter eine Woche nach Einzug eines Mieters dessen Auszug aufgrund Eigenbedarfs fordern. Dies könnte dem Mieter einen rechtsmissbräuchlichen Gestaltungsspielraum eröffnen. Der BGH (Az. VIII ZR 233/12) hat sich mit der Frage befasst, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsvermieter in einer derartigen Konstellation wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens gehindert sein kann, das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs.1, Abs.2 Nr.2 BGB wegen Eigenbedarfs zu kündigen.
Die Beklagten bewohnten seit drei Jahren eine Wohnung der Klägerin als diese das Mietverhältnis mit der Begründung kündigte, das Haus werde für ihren Enkel und dessen Familie benötigt. Das sahen die Mieter als rechtsmissbräuchlich, insbesondere weil die Kündigung nur drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen worden sei.
Der BGH urteilte, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nur dann rechtsmissbräuchlich sei, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen. Dies sei hier nicht der Fall, weil bei Abschluss des Mietvertrages für die Klägerin noch nicht absehbar gewesen sei, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind würde bewohnen wollen.
Der Eigenbedarf sei somit erst später aufgrund einer nach der Vermietung eingetretenen Änderung der beruflichen und familiären Verhältnisse des Enkels entstanden und für die Klägerin zuvor nicht absehbar gewesen.
Anforderungen an die Begründung eines Eigenbedarfs (1)
In jüngsten Entscheidungen sich die Rechtsprechung mit den Anforderungen befasst, die an die Begründung eines Eigenbedarfs gem. § 573 Abs.3 BGB zu stellen sind.
Der BGH (Az. VIII ZR 284/13) hatte es dabei mit folgendem Fall zu tun: Im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, ihre Tochter benötige die größere Wohnung der Beklagten, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Die Beklagten sahen die Kündigung als unwirksam an, da der Lebensgefährte nicht namentlich benannt worden war. Ihrer Meinung nach sei der Grund der Eigenbedarfskündigung deshalb nicht ausreichend glaubhaft gemacht worden.
Der BGH entschied, dass es nicht erforderlich sei, den Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben namentlich zu benennen. Das Begründungserfordernis in § 573 Abs.3 BGB solle gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Diese Konkretisierung solle dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, ermöglichen, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Dies gelte umso mehr, da eine Auswechselung des Kündigungsgrundes dem Vermieter verwehrt sei.
Diese Anforderungen seien erfüllt, wenn im Falle der Eigenbedarfskündigung die Eigenbedarfsperson – vorliegend die Tochter – identifizierbar benannt und das Interesse, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, dargelegt worden ist. Dabei reiche die Angabe aus, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Zusätzlicher Angaben bedürfe es nicht.
Anforderungen an die Begründung des Eigenbedarf (2)
Das die Begründung allerdings auch nicht ausreichend sein kann, belegt folgender Fall: Der Vermieter einer etwa 100 qm großen Wohnung in Berlin kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Als Kündigungsgrund gab er an, dass er die Wohnung für seine 17-jährige Tochter benötige. Diese beende nächstes Jahr das Abitur und wolle nach Berlin ziehen. Dort sei ein Praktikum vorgesehen. Die Tochter müsse unbedingt in diese Wohnung ziehen, da nur bei dieser Wohnung die Möglichkeit bestehe, einen Zugang zum Garten zu schaffen. Die anderen Wohnungen des Vermieters seien mit nur etwa 70 qm für die Tochter zu klein oder der Zugang zum Garten nicht möglich. Die Mieter lehnten die Kündigung ab, worauf der Vermieter Räumungsklage erhob.
Das AG Köpenick (Az. 14 C 16/13) sah die Kündigung wegen Eigenbedarfs als nicht gerechtfertigt an. Das Tatbestandsmerkmal „benötigen“ sei nicht erfüllt. Hierunter sei zu verstehen, dass der Vermieter die Wohnung braucht, um anderweitige Nachteile zu vermeiden. Der bloße Wunsch, die Wohnung zu nutzen, genüge nicht.
Im konkreten Fall fehle an einem ernsthaften und nachvollziehbaren Erlangungswunsch. Die Tochter des Vermieters habe weder einen Ausbildungsplatz, noch einen Studienplatz und verfüge über kein eigenes Einkommen. Der Praktikumsplatz selbst sei gar nicht in Berlin, sondern in Henningsdorf und beginne erst später. Warum eine einkommenslose Frau, die keinerlei Verpflichtungen habe und alleine wohnen möchte, eine über 100qm große Wohnung zuzüglich Terrasse und Garten „benötige“ im Sinne des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, konnte dem Gericht nach dessen Auffassung nicht ausreichend nachgewiesen werden.
Fazit
Jeder der aufgezeigten Sachverhalte eignet sich bestens für eine Examensklausur. Selbstverständlich kommt es in einer Klausursituation nicht nur auf das Ergebnis, sondern vielmehr auf die Argumentation an. Dieser Eindruck wird durch die teilweise divergierenden Entscheidungen der unterschiedlichen Gerichte belegt. Allerdings kann es von erheblicher Bedeutung sein, durch Lektüre der aufgezeigten Entscheidungen ein Gefühl für die Auslegung der maßgeblichen Tatbestandsmerkmale zu bekommen. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die reine Gesetzeslektüre und entsprechende Auslegung in vielen Fällen nicht weiter hilft.