BGH: Zulässigkeit und Rechtsfolgen der Untervermietung – Ein aktueller Klassiker

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8.1.2014 (VIII ZR 210/13) einen Klausurklassiker neu belebt: Es geht um die Zulässigkeit der Untervermietung einer Wohnung und die daraus resultierenden Rechtsfolgen einer unzulässigen Untervermietung. Hier hat der BGH die Frage entschieden, wie weit die Erlaubnis zur Untervermietung reicht. Bisher wurden eher die Rechtsfolgen dieser Frage von der Rechtsprechung betrachtet. Nun tritt ein neuer Klausurbaustein hinzu.
Der Fall eignet sich also perfekt, um das absolut notwendige Wissen zur Untervermietung zu wiederholen.
I. Rechtmäßigkeit der Untervermietung
Grunsätzlich ist die Untervermietung unzulässig (vgl. § 540 BGB). Es bedarf also einer entsprechenden Erlaubnis durch den Vermieter. Liegt diese nicht vor, so ist zu fragen, welche Ansprüche der Vermieter gegen den Mieter hat. Aber selbst wenn eine entsprechende Erlaubnis vorliegt, muss zunächst ihre Reichweite geprüft werden. Dies hat der BGH in seinem aktuellen Urteil getan. Im konkreten Fall erteilte der Vermieter eine „Erlaubnis zur Untervermietung „ohne vorherige Überprüfung“ gewünschter Untermieter“. Hintergrund war, dass der Mieter die Wohnung nur aller 14 Tage zum Besuch seiner Tochter nutzte und im übrigen Zeitraum damit untervermieten wollte.
Der Vermieter bot nun die Wohnung an Dritte zur Untervermietung an. Es erfolgte eine „tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen“. Fraglich war, ob dies durch die Erlaubnis gedeckt war. Dies hat der BGH nun verneint. Die Reichweite der Erlaubnis zur Untervermietung ist nach den allgemeinen Regeln zur Auslegung von Willenserklärungen (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln.
Hier kam der BGH zu dem Ergebnis,

„dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet und deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ist. Hier hatte die Vermieterin zudem verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht erteilen solle; schon daraus war erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.“

Die tageweise Überlassung an Feriengäste etc. ist damit nicht von der Erlaubnis nach § 540 BGB erfasst. Damit war die Untervermietung an die Feriengäste unzulässig.
In einer Klausur würde sich an dieser Stelle auch sehr gut die Prüfung des § 553 Abs. 1 BGB anbieten. Hier ist insbesondere zu klären, wann ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Erlaubniserteilung besteht. Dieses kann swohl aus höchstpersönlichen, aber auch aus finanziellen und wirtschaftlichen Gründen resultieren.
II. Rechtsfolgen einer rechtswidrigen Untervermietung
Fraglich ist, welche Rechtsfolgen aus einer solch rechtswidrigen Untervermietung resultieren, welche Ansprüche also der Vermieter gegenüber seinem Mieter geltendmachen darf.
1. Kündigung
Zunächst kommt eine Kündigung durch den Vermieter in Betracht (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB). Allein das bloße Nichtvorliegen einer Erlaubnis berechtigt allerdings zur Kündigung dann noch nicht, wenn ein Anspruch auf Erlaubniserteilung nach § 553 Abs. 1 BGB bestehen würde. Hier kann es also zu einer Inzidenzprüfung kommen.
Absolut examensrelevant ist an dieser Stelle auch die ganz aktuelle Rechtsprechung des BGH zur Möglichkeit der Kündigung des Mieters bei Rücknahme einer Untervermieterlaubnis. Hier ist der BGH verhälötnismäßig streng (BGH, Urt. v. 4.12.2013 – VIII ZR 5/13)
2. Regress gegen Mieter
Bedeutsamer sind aber die Regressansprüche des Vermieters gegen den Mieter bei einer unzulässigen Untervermietung. Er hat hier ein Interesse daran, vom Mieter die (zu Unrecht) vom Untermieter erlangte Miete erstattet zu bekommen.
a) Vertragliche Ansprüche
Anspruchsgrundlage könnte hier § 280 Abs. 1 BGB iVm § 535 BGB sein. Einziges Problem ist hier das Vorliegen eines Schadens – Schuldverhältnis und Pflichtverletzung liegen unproblematisch vor. Zumindest die eigentliche Untermiete kann hierunter nicht subsumiert werden. Möglicherweise hätte der Vermieter aber die Miete erhöht, wenn er eine Untervermietungserlaubnis erteilt hätte (vgl. § 553 Abs. 2 BGB). Scheint hier bereits die Kausalität fraglich, so steht einem Anspruch nach Ansicht des BGH zumindest die gesetzliche Wertung des BGB entgegen, dass die Ansprüche bei unberechtigter Untervermietung abschließend regelt (vgl. §§ 549 Abs. 1, 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
b) Vertragsähnliche Ansprüche
Abzulehnen ist auch ein Anspruch aus GoA (§ 684 S. 1 BGB). Durch den Mietvertrag ist die (Unter)vermietung kein Geschäft des Vermieters mehr. Er verfügt gerade nicht mehr über die Sache.
Es bleiben damit nur bereicherungsrechtliche, dingliche und deliktsrechtliche Ansprüche.
c) Dingliche Ansprüche
Auch ein Anspruch aus §§ 987, 990 BGB ist hier abzulehnen. Dazu müsste der Mieter als Besitzer gegenüber dem Vermieter nicht (mehr) zum Besitz berechtigt sein. Dies liegt aber nicht vor, da der Mietvertrag den Mieter gerade hierzu berechtigt. Zu erwägen wäre zwar, die Möglichkeit, die konkrete Nutzung des Beitzes für unzulässig zu erachten (nicht-so-berechtigter-Besitz). Eine solche Konstruktion ist aber abzulehnen. Eine Aufsplittung des Besitzes ist nicht möglich. Eventuelle Verstöße sind allein über § 280 BGB zu ahnden. Etwas anderes gilt allerdings ab der Rechtshängigkeit des Herausgabeanspruchs (BGH v. 12.8.2009 – XII ZR 76/08).

d) Deliktsrechtliche Ansprüche
Gleiches gilt auch für einen Anspruch aus § 823 BGB – hier scheidet bereits eine Eigentumsverletzung aus. Der Mieter hat gerade das Recht, das Eigentum vollumfänglich zu nutzen. Verstöße hiergegen sind allein über § 280 BGB zu ahnden. Überdies wäre auch hier das Vorliegen eines Schadens fraglich.
e) Bereicherungsrechtliche Ansprüche
Damit bleiben allein bereicherungsrechtliche Ansprüche bestehen. Verneint wird hier ein Anspruch aus § 816 Abs. 1 S. 1 BGB. Zunächst liegt bereits keine Verfügung im Sinne dieser Regelung vor; die Rechte des Vermieters werden nicht beeinträchtigt; aber auch eine analoge Anwendung scheitert. Diese würde voraussetzen, dass der Mieter etwas erlangt, das eigentlich dem Vermieter zusteht. Da der Vermieter aber bereits an den Mieter vermietet hat, dürfte er nicht mehr untervermieten. § 816 Abs. 1 S. 1 BGB scheidet damit aus.
Diese Wertung zeigt sich auch bei § 812 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB. Der Mieter greift gerade nicht in den Zuweisungsgehalt des Vermieters ein, da er eben sebst durch den Abschuss des Mietvertrages mit dem Mieter nicht zur weiteren Untervermietung mehr berechtigt ist.
f) Fazit
Damit zeigt sich, dass Regressansprüche gegen den Mieter nicht in Betracht kommen. Dies begründet der BGH mit allgemeinen Gerechtigkeitserwägungen (BGH, Urteil vom 13.12.1995 – XII ZR 194/93):

Der Senat sieht auch sonst keinen Anlaß, von der bisherigen Rechtsprechung des BGH abzuweichen, zumal sie den Vermieter nicht unbillig benachteiligt. Gegen den unbefugten Gebrauch der Mietsache durch einen Dritten kann der Vermieter sich – wie dargelegt – durch fristlose Kündigung oder Unterlassungsklage wehren, §§ BGB § 550, BGB § 553 BGB. Soweit ihm aus der unbefugten Untervermietung ein Schaden – beispielsweise durch erhöhte Abnutzung – entstehen sollte, ist ihm der Mieter ohnehin ersatzpflichtig. Durch die Untervermietung als solche entsteht dem Vermieter jedoch kein Schaden, so daß auch Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung ausscheiden. Unter diesen Umständen sprechen auch Gründe der Billigkeit nicht dafür, ihm darüber hinaus die Wahlmöglichkeit zu eröffnen, die unbefugte Untervermietung hinzunehmen und anstelle der im Gesetz ausdrücklich vorgesehenen Sanktionen Zugriff auf den vom Mieter erzielten Untermietzins zu nehmen (vgl. auch Reuter/Martinek, S. 311).
 

III. Examensrelevanz
Die Rechtsprechung zur Untervermietung, die auch gern im Examen geprüft wird, sollte zumindest in Ansätzen bekannt sein. Durch das neue Urteil wird sie um eine zusätzliche Facette angereichert. Letztlich ist eine saubere Prüfung möglicher Anspruchsgrundlagen geboten. Zudem sollte bekannt sein, dass der BGH Ansprüche des Vermieters grundsätzlich verneint. Etwas anderes kann aber dann gelten, wenn der Mietvertrag nicht (mehr) besteht. Hier müssten die Wertungen dann modifiziert werden.