BGH: Nutzung der Garageneinfahrt bei einem Überbau

Der Fünfte Zivilsenat hat in einer neueren Entscheidung (Urt. v. 15.11.2013 – V ZR 24/13) zum Immobiliarsachenrecht eine Reihe exotischer Anspruchsgrundlagen aus dem BGB geprüft, die gleichzeitig nicht so exotisch sind, dass man sie nicht in einer Klausur stellen dürfte. Außerdem befasst sich der Fall mit der wenig bekannten Grunddienstbarkeit. Anlass genug, sich die Entscheidung einmal etwas genauer anzusehen. Die Randnummernangaben beziehen sich auf die unter www.bundesgerichtshof.de veröffentlichte Fassung.
I. Sachverhalt
Die Parteien streiten über die Nutzung der Zufahrt zu einer Garage. Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke. Auf der Grundstücksgrenze steht eine Garage. Sie steht im Eigentum des Klägers, befindet sich aber zum Teil auf dem Grundstück des Beklagten. Die Garage ist über eine Zufahrt mit der Straße verbunden. Auch die Zufahrt befindet sich zum Teil auf dem Grundstück des Beklagten. Zugunsten des Grundstücks des Klägers ist eine Grunddienstbarkeit eingetragen, wonach „der Überbau zu dulden ist“. Die Grunddienstbarkeit wurde von dem Rechtsvorgänger des Beklagten bewilligt. Nachdem er das Eigentum an dem dienenden Grundstück erworben hatte, verbot der Beklagte dem Kläger die Nutzung der Zufahrt. Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Duldung der Zufahrt.
II. Entscheidung
Der BGH lehnt einen solchen Anspruch ab. Er ergebe sich weder aus der Grunddienstbarkeit noch aus § 912 BGB.
1. Kein Anspruch aus §§ 1027, 1004 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. der Grunddienstbarkeit

Exkurs: Eine Grunddienstbarkeit (§§ 1018 ff. BGB) ist ein beschränktes dingliches Recht. Die Voraussetzungen ihrer Entstehung sind:

– Einigung (§ 873 Abs. 1 BGB)

– Eintragung (§ 873 Abs. 1 BGB)

– Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung (§ 873 Abs. 2 BGB)

– Berechtigung des Bestellenden (anderenfalls zu prüfen: gutgläubiger Erwerb, § 892 BGB)

Von einem beschränkten dinglichen Recht spricht man in Abgrenzung zum Eigentum, das ein absolutes dingliches Recht ist. Andere beschränkte dingliche Rechte sind etwa der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) oder auch die Grundpfandrechte (insbesondere Hypothek und Grundschuld).
Der mögliche Inhalt der Grunddienstbarkeit ergibt sich aus § 1018 BGB. Die Besonderheit der Grunddienstbarkeit besteht darin, dass bei ihr nicht eine Person berechtigt ist, sondern der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks. Die Grunddienstbarkeit bleibt also auch dann bestehen, wenn der Eigentümer des „herrschenden“ Grundstücks wechselt. Deshalb spielte es hier keine Rolle, dass der Beklagte das Grundstück erst erwarb, nachdem die Grunddienstbarkeit schon bestellt war.

Wird eine Grunddienstbarkeit beeinträchtigt, so stehen dem Berechtigten nach § 1027 BGB die in § 1004 BGB bestimmten Rechte zu. Der Kläger hätte also einen Anspruch aus den §§ 1027, 1004 BGB, wenn das Verbot durch den Beklagten, die Zufahrt zu nutzen, seine Grunddienstbarkeit beeinträchtigt und er nicht verpflichtet ist, diese Beeinträchtigung zu dulden.
Die entscheidende Frage lautet hier, ob die Grunddienstbarkeit auch die Nutzung der Zufahrt sichert oder ob sie sich nur auf die Nutzung der Garage erstreckt. Maßgeblich dafür ist nach Ansicht des Fünften Zivilsenats die Eintragung im Grundbuch, genauer deren Wortlaut sowie Sinn und Zweck. Ein davon abweichender Wille der die Dienstbarkeit bestellenden Parteien (hier also des Klägers und des Rechtsvorgängers des Beklagten) sei unbeachtlich, weil sonst der Eintragung (§ 873 Abs. 1 BGB) keine eigenständige Bedeutung bei der Rechtsbegründung mehr zukomme (Rn. 6).
Der Fünfte Zivilsenat entscheidet vor diesem Hintergrund zu Lasten des Klägers (Rn. 8 ff.):

Der sich aus dem Wortlaut der Eintragung ergebende Inhalt der Dienstbarkeit entspricht auch dem Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Die im Grundbuch eingetragene Pflicht, einen Überbau zu dulden, kann Inhalt einer Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB sein. Die gesetzliche Pflicht des Nachbarn, einen Überbau bei Vorliegen der in § 912 Abs. 1 BGB bestimmten Voraussetzungen zu dulden, beruht allerdings nicht auf einer dinglichen Einigung nach § 873 BGB und ist daher als solche nicht eintragungsfähig (Senat, Urteil vom 3. Dezember 1954 – V ZR 93/53, LM Nr. 1 zu § 912 BGB; Urteil vom 16. Januar 2004 – V ZR 243/03, BGHZ 157, 301, 306); wenn jedoch – wie insbesondere nach einem früheren Eigengrenzüberbau – nicht ohne weiteres klar ist, welches der beiden Grundstücke das Stammgrundstück und welches das überbaute Grundstück ist (zu den Kriterien für die Entscheidung dieser Frage: Senat, Urteil vom 23. Februar 1990 – V ZR 231/88, BGHZ 110, 298, 302 f.), können solche Zweifel durch eine Vereinbarung der Eigentümer der benachbarten Grundstücke und deren Eintragung in Form einer Grunddienstbarkeit behoben werden, um künftige Streitigkeiten über das Eigentum am Bauwerk und über die Duldungspflicht des Nachbarn auszuschließen (vgl. OLG Düsseldorf, OLGZ 1978, 19, 20; OLG Hamm, OLGZ 1984, 54, 59; Tersteegen, RNotZ 2006, 433, 449).
Schließlich ergibt sich aus dem der Bewilligung beigefügten Lageplan, der ebenfalls zur Auslegung des Inhalts einer Grunddienstbarkeit heranzuziehen ist (vgl. Senat, Beschluss vom 9. Mai 1972 – V ZB 19/71, BGHZ 59, 11, 15; Münch-KommBGB/Joost, 6. Aufl., § 1018 Rn. 17; Meikel/Böhringer, GBO, 10. Aufl, Einl. G Rn. 103 mwN), nicht, dass mit der Bestellung der Grunddienstbarkeit auch ein Wegerecht für die Zufahrt zur Garage bestellt worden ist. In dem beigefügten Lageplan (einem Flurkartenauszug) ist nur die Garage, aber nicht die Zufahrt eingetragen. Aus der Darstellung der Garage auf dieser Karte ist zudem nur zu erkennen, dass ein kleiner Teil des Bauwerks die Grenze überschreitet. Nicht zu ersehen ist, dass das Einfahren in die Garage mit Kraftfahrzeugen nur unter Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks möglich ist und es daher der Begründung eines Wegerechts zur Behebung einer andernfalls bestehenden Zugangsnot bedarf.
Das Berufungsgericht hat nach dem Vorstehenden zutreffend den Vortrag der Kläger als unerheblich angesehen, dass die das dingliche Recht bestellenden Parteien nicht nur den Überbau der Garage über die Grenze, sondern auch deren weitere Nutzung als Abstellplatz für ein Fahrzeug über die sich teilweise auf dem Nachbargrundstück befindliche Zufahrt absichern wollten. Die Nichtberücksichtigung des Willens der Vertragsparteien bei der Ermittlung des Umfangs einer Grunddienstbarkeit im Berufungsurteil ist vor dem Hintergrund rechtsfehlerfrei, dass der Inhalt eines dinglichen Rechts am Grundstück stets in der Grundbucheintragung seinen Ausdruck gefunden haben muss (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2002 – V ZR 252/00, NJW 2002, 1797, 1798). Die von den Klägern behauptete Einigung kann nach der Eintragung im Grundbuch nicht Inhalt des dinglichen Rechts geworden sein.

2. Kein Anspruch aus § 912 Abs. 1 BGB
Stattdessen könnte sich ein Anspruch des Klägers aber aus § 912 Abs. 1 BGB ergeben. Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau nach dieser Vorschrift zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
Fraglich ist hier zunächst, ob der § 912 Abs. 1 BGB überhaupt noch angewendet werden kann. Immerhin haben der Kläger und der Rechtsvorgänger des Beklagten eine Grunddienstbarkeit bestellt, um die Rechtslage zu klären. Der Fünfte Zivilsenat sieht darin kein Hindernis für die Anwendung des § 912 Abs. 1 BGB (Rn. 14):

Die Vorschriften der §§ 912 ff. BGB sind auf den hier vorliegenden Fall, dass der frühere Eigentümer beider Grundstücke mit dem Bau der Garage auf einem derselben die Grenze des anderen überschritten hatte und in der Folge die Grundstücke in das Eigentum verschiedener Personen gelangten, sinngemäß anzuwenden (vgl. Senat, Urteil vom 23. Februar 1990 – V ZR 231/88, BGHZ 110, 298, 300). Die bei einem Eigengrenzüberbau zunächst ruhenden wechselseitigen Duldungs- und Rentenzahlungspflichten leben mit dem Übergang des Eigentums an den Grundstücken in die Hände verschiedener Eigentümer auf (RGZ 160, 166, 181; 169, 172, 176).

Gleichwohl stehe dem Kläger der Anspruch nicht zu: Die Duldungspflicht aus § 912 Abs. 1 BGB erstrecke sich nur auf den Überbau. Sie schließe nur das Recht des Nachbarn (hier also des Beklagten) aus, die Unterlassung der Beeinträchtigung seines Eigentums (§ 1004 BGB) und Herausgabe der überbauten Grundstücksfläche (§ 985 BGB) zu verlangen, indem sie dem überbauenden Eigentümer ein Recht zum Besitz aus § 986 BGB gewähre. Zu dem Überbau zählten zwar auch die wesentlichen Bestandteile nach den §§ 93, 94 BGB. Die Zufahrt zu einem Gebäude sei aber regelmäßig nicht wesentlicher Bestandteil des Bauwerks, sondern des nicht bebauten Teils des Nachbargrundstücks (Rn. 15).
Der Fünfte Zivilsenat würdigt allerdings, dass umstritten ist, ob sich die Duldungspflicht auch auf solche Flächen erstreckt, die zur Nutzung des Überbaus erforderlich sind („Funktionsflächen„), hier also auf einen Teil der Zufahrt (Rn. 17). Für eine Duldungspflicht bezüglich sogenannter Funktionsflächen spricht sich etwa das OLG Brandenburg (OLG Brandenburg, Urteil vom 19. Januar 2005 – 4 U 189/03, juris Rn. 15) aus. Die insbesondere vom Reichsgericht (Urt. v. 9.1.1907 – V 517/06, RGZ 65, 73, 77; Urt. v. 30.3.1939 – V 121/38, RGZ 160, 166, 168) vertretene Gegenauffassung lehnt dies ab, weil sich eine Pflicht zur Duldung der Nutzung von Funktionsflächen nur aus anderen Vorschriften ergeben könne, insbesondere aus dem Notwegerecht des § 917 BGB. Der Fünfte Zivilsenat schließt sich der zweiten, ablehnenden Auffassung an (Rn. 19 ff.):

[Dass die zweite Ansicht zutreffend ist] zeigt sich bereits daran, dass der Nachbar eine Zufahrt zu einem verbindungslosen Grundstück, selbst wenn dieses bebaut ist, nur bei Vorliegen eines Notwegerechts nach § 917 BGB gewähren muss. Im Übrigen darf das Nachbargrundstück zu Reparatur- oder Wartungsarbeiten an dem eigenen Gebäude nur unter engen Voraussetzungen betreten werden (vgl. § 24 NachbG NRW; Staudinger/Roth, BGB [2009], § 912 Rn. 38, § 909 Rn. 33, § 917 Rn. 54). Allein der Umstand, dass auch über die Grenze gebaut wurde, rechtfertigt es nicht, den Eigentümer in Bezug auf die Nutzung der von dem Überbau nicht in Anspruch genommenen Teile des Nachbargrundstück besser zu stellen.
Entgegen der Auffassung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts (Urteil vom 19. Januar 2005 – 4 U 189/03, juris Rn. 15) ergibt sich auch aus dem Normzweck des § 912 BGB nichts anderes. Die Vorschrift soll die mit der Beseitigung eines Überbaus verbundene Zerschlagung wirtschaftlicher Werte vermeiden, die dadurch entsteht, dass sich der Abbruch eines überbauten Gebäudeteils meist nicht auf diesen beschränken lässt, sondern zu einer Beeinträchtigung und Wertminderung auch des bestehen bleibenden, auf eigenem Grund gebauten Gebäudeteils führt. Zu diesem Zweck stellt § 912 BGB das Interesse an dem Erhalt der Gebäudeeinheit über das Interesse des Nachbarn an der Durchsetzung seiner Eigentumsrechte, sofern der Überbauer nicht grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt und der Nachbar dem Überbau nicht sofort widersprochen hat (Senat, Urteil vom 19. September 2008 – V ZR 152/07, NJW-RR 2009, 24 Rn. 9; Motive III S. 283 = Mugdan, Materialien, Bd. 3, S. 156). Die Vorschrift soll aber nur insoweit Abhilfe schaffen, als es das Ziel des Gebäudeerhalts erfordert (Motive III S. 283 = Mugdan, Materialien, Bd. 3, S. 157). Um die Garage als einheitliches Gebäude zu erhalten, genügt die auf die Überbaufläche beschränkte Duldungspflicht. Zweck der Duldungspflicht nach § 912 Abs. 1 BGB ist es dagegen nicht, dem Überbauenden unter Inanspruchnahme weiterer Flächen des Grundstücks des Nachbarn eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des die Grenze überschreitenden Bauwerks zu ermöglichen. Auch insoweit gilt, dass der Eigentümer in Bezug auf Wegerechte an dem Grundstück des Nachbarn durch die Grenzüberschreitung nicht besser stehen kann als er stünde, wenn er das Bauwerk vollständig auf dem eigenen Grundstück errichtet hätte.

3. Kein Anspruch aus § 917 Abs. 1 S. 1 BGB
Ein Anspruch des Klägers ergebe sich auch nicht aus dem Notwegerecht des § 917 Abs. 1 S. 1 BGB. Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer nach dieser Vorschrift von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Der Fünfte Zivilsenat merkt an, dass das Grundstück des Klägers mit seiner Vorderseite an die Straße grenze. Der Kläger könne sein Grundstück deshalb auch mit einem Kraftfahrzeug erreichen, ohne zwingend darauf angewiesen zu sein, dazu über das Grundstück des Nachbarn zu fahren (Rn. 23 f.).
4. Kein Anspruch aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis
Schließlich stehe dem Kläger auch kein Anspruch aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis zu. § 917 Abs. 1 S. 1 BGB sei insoweit als speziellere und abschließende Vorschrift anzusehen (Rn. 26).
III. Würdigung
Für das erste und zweite Staatsexamen ist der Fall aus mehreren Gründen interessant: Erstens ist der Sachverhalt recht einfach gestrickt; er lässt sich gut in einen Klausursachverhalt „verpacken“. Zweitens lassen sich die Rechtsfragen ohne Spezialwissen durch bloße Gesetzesanwendung vertretbar lösen. Abgefragt werden Grundlagenverständnis und Argumentationsvermögen. Drittens und spiegelbildlich dazu werden alle Kandidaten mit einer entsprechenden Klausur Probleme haben, die auf auswendig gelerntes Wissen setzen: Der Stoff ist exotisch. Obwohl das Auswendiglernen zweifellos zu beiden Examina gehört, ist es vor allem die eigenständige Argumentation, die über die Qualität einer Prüfung entscheidet.
Das Urteil hingegen ist ausführlich und gut begründet und überzeugt auch im Ergebnis: Das Grundstück des Klägers grenzt an eine Straße. Es ist ihm also möglich, zur Not einen neuen Abstellplatz für sein Fahrzeug herzurichten, sollte ihm die Zufahrt zu der Garage tatsächlich unmöglich sein. Dies ist ihm auch zuzumuten, weil das Eigentum des Beklagten als (grundsätzlich) absolutes Recht insoweit Vorrang genießt.
Problematisch sind an der Entscheidung vor allem die Ausführungen zu § 912 Abs. 1 BGB. Warum dieser überhaupt zur Anwendung gelangen soll, wenn die Parteien der Grunddienstbarkeit die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus dem Überbau in dieser geregelt haben, erschließt sich nicht: Überzeugend wäre dies nur, wenn die Rechte und Pflichten aus dem § 912 Abs. 1 BGB zwingend und unabdingbar wären. Das vertritt aber nicht einmal der Fünfte Zivilsenat. Er ist lediglich der Ansicht, dass die Parteien infolge der Rechtsnachfolge wieder dem Regime des § 912 Abs. 1 BGB unterliegen müssen. Dadurch ignoriert der Fünfte Zivilsenat aber gerade, dass die Grunddienstbarkeit gegenüber dem jeweiligen Eigentümer wirkt und damit personenunabhängig ist. Der Beklagte konnte auch Einsicht in das Grundbuch nehmen und wusste, was er erwirbt. Wie sich das „Wiederaufleben“ des § 912 Abs. 1 BGB technisch vollzieht, erklärt der BGH denn auch nicht.