BGH: Das reine Risiko eines Mietmangels berechtigt nicht zur Mietminderung
Der BGH hat sich in einer äußerst examensrelevanten Entscheidung (BGH, Urt. v. 5.12.2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) zu der Frage geäußert, ob die alleinige Gefahr eines Mietmangels (konkret die Gefahr von Schimmelpilzbildung) bereits einen Mietmangel darstellt, der zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Die Entscheidung soll in dem nachfolgenden Beitrag in ihren Kernaussagen thesenartig wiedergegeben werden, um dem eiligen Leser einen Überblick zu verschaffen.
I. Worum es in der Entscheidung geht: Die Gefahr als Mangel ?
Der Sachverhalt ist schnell herzählt (PM Nr. 179/2018, vereinfacht):
„Die Kläger in beiden Verfahren sind jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten, die in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet wurden.
Die Kläger machen unter Berufung auf Mängel der Wohnungen jeweils Gewährleistungsansprüche geltend und begehren dabei unter anderem wegen der ‚Gefahr von Schimmelpilzbildung‘ in den gemieteten Räumen die Feststellung einer näher bezifferten Minderung der von ihnen geschuldeten Monatsmiete (§ 536 BGB) sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung.
In beiden Verfahren hat das Berufungsgericht eine Minderung der jeweiligen Bruttomiete festgestellt […]. Dies hat es jeweils (unter anderem) maßgeblich auf die Erwägung gestützt, dass in den Wohnungen in den Wintermonaten aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden eine ‚Gefahr der Schimmelpilzbildung‘ bestehe. Zwar hätten die Wohnungen zur Zeit ihrer Errichtung den geltenden Bauvorschriften und DIN-Vorgaben sowie den damaligen Regeln der Baukunst entsprochen. Nach der Verkehrsanschauung dürfe ein Mieter allerdings auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung stets einen „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens“ erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde. […]“
Der Anwalt der Mieterseite unternahm den Versuch, dies anhand eines Vergleichs plastisch zu machen: „Wenn Sie die Gefahr einer Erkrankung sehen, gehen Sie auch zum Arzt und stellen die Ursache für die Erkrankung ab. Nicht anders geht es im Wohnbereich: Wenn ich dort sehe, dass sich Schimmelpilz bilden wird – wenn ich die Wohnung weiterhin so lasse wie sie ist – dann ist die latente Gefahr ein Umstand, der einen Mangel begründen kann.“
Doch der Vergleich hinkt, spricht der Anwalt doch von einer wirklichen Erkrankung, deren Ursache abgestellt werden müsse, nicht aber von einer – wie im Fall – bloß möglichen Erkrankungsgefahr. Auch im Fall einer Vorsorgeuntersuchung gilt nichts anderes. Denn hier klärt der Arzt zwar auf Grund einer wissenschaftlich bewiesenen Gefahr eine tatsächliche Erkrankung ab. Doch darum geht es den Mietern nicht. Diese wollen nicht, dass der Vermieter in regelmäßigen Abständen – zur Vorsorge – die Wohnung in Augenschein nimmt und kontrolliert, ob mittlerweile Schimmelpilz vorliegt, sondern, dass auf Grund der bloßen Gefahr ohne Realisierung derselben gehandelt wird. Denn Sie gehen dann zum Arzt, wenn Sie krank sind oder abklären lassen wollen, ob das der Fall ist – nicht aber, wenn Sie bloß die Gefahr dafür sehen, möglicherweise in Zukunft irgendwann einmal krank zu werden.
Ein Beispiel: Wenn Sie sich im Winter nicht warm genug anziehen, werden Sie deshalb wohl kaum zum Arzt gehen, um abzuklären, dass Sie sich etwa erkälten könnten, wenn Sie sich weiterhin so kleiden – die latente Gefahr des Krankwerdens führt wohl die wenigsten zum Arzt. Und genauso ist es auch im Mietrecht. Wenn Sie die Gefahr sehen, dass ein Mietmangel möglicherweise eintreten könnte, melden Sie diesen, wenn er auftritt. Nicht aber zuvor mit der Begründung, ein solcher könnte möglicherweise in unbestimmter Zukunft eintreten – oder aber, Sie ziehen gleich aus. Jedenfalls ist es kaum überzeugend, in eine Mietwohnung älteren Baujahrs zu einzuziehen, um dann nach Einzug dem Vermieter gegenüber das Risiko eines möglichen Mangels durch Schimmelpilz anzeigen zu können. Die „Keule der Mietminderung“ darf also nur dann geschwungen werden, wenn ein Mietmangel vorliegt, nicht aber, wenn es um die bloße Gefahr für einen solchen geht. So sieht es auch der BGH vollkommen zutreffend, der der Rechtsansicht der Mieterseite sowie des Berufungsgerichts eine klare Absage erteilt hat. Alles andere hätte die Praxis vollkommen auf den Kopf gestellt.
II. Die wesentlichen Erwägungen des BGH (Urt. v. 5.12.2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18)
Zu klären ist, ob den Mieter im Verhältnis zum Vermieter ein Anspruch auf Mangelbeseitigung und damit auch ein Recht auf Mietminderung zusteht, §§ 535 I 2, 536 I, 549 I BGB. Hierbei ist auf die Formulierung zu achten. Denn eine Mietminderung muss nicht erklärt werden, handelt es sich doch nicht um ein rechtsgeschäftliches Gestaltungsrecht, sondern um ein Recht, das ipso iure eintritt (allein der Mangel muss dem Vermieter gegenüber angezeigt werden). Zentrale Voraussetzung der genannten Ansprüche ist das Vorliegen eines Mietmangels, also die tatsächliche Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der vertraglichen geschuldeten Soll-Beschaffenheit. Hierzu führt der BGH aus:
„Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. […] Dabei ist nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diesem Maßstab entsprechen die Wohnungen der Kläger jedoch, so dass ein Sachmangel nicht vorliegt. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.“
Ein „Grundsatz zeitgemäßen Wohnens“ lasse sich dem Gesetz nicht entnehmen. Anderenfalls würde man die Mieterinteressen einseitig berücksichtigen, es sei kaum einsehbar, warum ein Mieter bei älteren Wohnungen heutigen Baustandard erwarten können solle (das LG Lübeck war noch davon ausgegangen, es sei dem Mieter insoweit unzumutbar, mehr als zweimal täglich zu lüften und einer Schimmelbildung auf diese Weise vorzubeugen).
Es kommt nach dem BGH also bei der Beurteilung eines Mangels ausschließlich auf den Zeitpunkt der Errichtung des Wohngebäudes an. Die im Zeitpunkt der Errichtung gültigen Vorschriften seien zur Beurteilung der Frage relevant, ob der Vermieter zur Wärmedämmung verpflichtet sei oder nicht. Dies gelte selbst dann, wenn diese Vorschriften mittlerweile überholt seien und es neue Vorschriften zur Wärmedämmung gebe. Dahinter steht ein nachvollziehbarer Gedanke: Ein Mieter, der in eine Altbauwohnung zieht, kann verständlicherweise nach Einzug nicht erwarten, dass die Bausubstanz an die neusten Vorschriften und damit an den Neubaustandard angepasst wird. Damit hält der 8. Senat des BGH an seiner bisherigen Rechtsprechung fest. Eine Mietminderung ist damit nur mit der einfachen Begründung einer Mietmangelgefahr nicht möglich.
III. Summa
Das Urteil entfaltet Signalwirkung für alle Mieter, die in älteren Wohnungen leben und sich etwa durch eine mangelnde Wärmedämmung oder fehlende Modernisierungsmaßnahmen beeinträchtigt fühlen. Auch wenn dies mehr als verständlich ist: Die Entscheidung des BGH ist in zweifacher Hinsicht richtig. Erstens: Die bloße Gefahr des Entstehens etwaiger Mängel begründet nach dem Gesetz keinen Mietmangel und damit auch kein Recht zum anteiligen Einbehalt des Mietzinses. Zweitens: Man darf sich nicht täuschen lassen. Denn sähe man dies anders, würde man also einen Mietmangel annehmen, würde das nicht zu einem stärkeren Mieterschutz führen, da Vermieter dann zwar bereits bei der latenten Gefahr eines Mietmangels tätig werden oder gar sanieren müssten, die Kosten aber auf Dauer wieder auf den Mieter abwälzen könnten. Eine extensive Auslegung des Mangelbegriffs ist damit auch aus teleologischen Gesichtspunkte nicht geboten. Angesichts stetig steigender Mieten und fortdauernder Wohnungsknappheit insgesamt also eine kluge Entscheidung des Mietrechtssenats.
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Wenn eine Sorgfaltspflicht zu regelmäßigen Stoßlüften bestehen soll, kann dies über normale Mietsorgfaltspflichten hinausgehen. Denkbar schiene dadurch ein Rechtsmangel. Erwägbar bliebe, dass dadurch zumindest im Winter bei Kaltzeiten ein Gebrauchsminderschaden begründet ist. Möglich schiene zudem noch eine Besitzstörung. Unter Umständen kann damit entsprechend bedingt einen „Besitzmminderschaden“ begründen sein.
Wenn nach denn BGH bei älteren Gebäuden im Winter erhöhte Schimmelpilzegefahr hinnehmbar sein soll, ist regelmäßiges Stoßlüften keine übermäßige Mieterpflicht. Die Vermeidung von Schäden des Vertragspartners ist dann gerade eine mietvertragliche Nebenpflicht. „Gebrauchsminderschaden“ ist also Quatsch, genauso Besitzstörung.
Und außerdem liegt gem. 536 Abs. 3 BGB ein Rechtsmangel nur bei Entziehung des Gebrauchs vor, und zwar durch Rechte Dritter. Der Vermieter ist aber Nicht-Dritter…
Vermeidung von Schäden des Vertragspartners ist grundsätzlich normale Nebenpflicht, ebenso bei Miete. Es besteht nur eventuell nicht in jedem alten Gebäude eine (Mieterneben-)Pflicht zum Stoßlüften. Die Parteien haben hier darüber anscheinend weniger verabredet. Insofern kann hier solche Schadensvermeidungsnebenpflicht über normale Schadensvermeidungsnebenpflichten hinausgehen. Damit sollte sie grundsätzlich als Rechtsmangel in betracht kommen können.
Laut Internet sollen Rechtsmängel vorliegen, wenn aufgrund eigener rechtliche Beschränkung nicht das verschafft werden kann, wozu vertraglich eine Pflicht besteht o.ä.
Das soll Beschränkung bei Verschaffung ungestörten Eigentumgebrauches, oder dinglicher Rechtspositionen sein können o.ä.
Bei flüchtiger Recherche im internet war keine Quelle sicher auffindbar, welche klar eine Rechtspflicht nur gegenüber einem Dritten dafür voraussetzt. Vielleicht sind ja entsprechende sicher Nachweise noch nachreichbar?
Es scheint wie zumeist bei Gerichtsurteilen im Forum. Hier eventuell weniger erörterte Probleme werden teils breiter abgetan, ohne dass sich dies leicht klar überzeugend abtun liesse. Für juristische Problemlösungen soll die Problemschwerpunktsetzung bedeutsam sein. Es scheinen damit mitunter nicht erörterte Probleme vorzuliegen, welche nicht ohne weiteres einfach abzutun sein können.
Wenn Probleme zu Unrecht aufgeworfen sein sollten, kann danach als Entscheidunbgsmangel trotzdem zumindest in Frage kommen, dass solche Probleme in keiner Weise erörtert scheinen und damit eine teils eher fehlerhafte Problemschwerpunktsetzung vorliegen kann.
Was ein Rechtsmangel ist, definiert § 536 Abs. 3 BGB und fordert das Recht eines Dritten. Ob Sie dazu nun eine Internetquelle zu finden oder nicht, ist super egal (Tipp: Das Internet ist keine Rechtsquelle). Zudem Sehen Sie Rechtsprobleme immer dort, wo BGH und Literatur keine sehen. Vielleicht haben Sie also bei all ihren Annahmen Recht und alle andere Juristen liegen falsch. Oder aber es ist andersherum. Der Leser mag sich selbst eine Meinung darüber bilden, was wahrscheinlicher ist.
P.S.: Dritter kann nicht allein personenbezogen zu verstehen sein, sondern bezogen auf Rechtspositionen.
Eigentümer eines übrigen Gebäudes kann mit entsprechenden unbeschränkten Eigentumsrechten quasi als „Dritter“ iSe. Eines Sach-/ oder Rechtsmangels in in Mietverhältnis einwirken, indem dadurch im Mietverhältnis besondere Pflichten begründet sind.
Wie zumeist, scheint ein Argumentationschwerpunkt mehr bei markiger, schneller und leichter, oberflächlicher mit persönlicher Herabwürdigung und groben Verdrehungen etc. zu liegen, als bei begründeter, sachlicher Auseinandersetzung usw…..
Es sollte weniger ums Recht haben gehen. Nur wenn Schwerpunktsetzung bedeutsam sein soll und etwas klar vollkommen falsch sein soll, sollte solche Falschheit eben völlig einfach sachlich zwingend überezeugend begründbar sein können, soweit darauf kein Schwerpunkt liegen können sollte. Stattdessen allein Diffamierungen; Verdrehungen etc. Das sollte nur dafür sprechen können, dass es mit der Bedeutsamkeit von zutreffender Schwerpunktsetzung unter Umständen weniger weit her sein kann, wie beständig propagiert etc…
Der BGH und die Literaturmehrheit sollten einfach natürlich der Wahrscheinlichkeit nach zumeist recht haben, sollte eventuell eher klassisch blind obrigkeitshörig anmuten.
Es gibt das Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Hier scheint ein Vermieter eventuell zugleich noch Eigentümer der Mietsache.
Zudem gibt es einen Eigentümer des übrigen Gebäudes. Eigentum am übrigen Gebäude kann im zunächst nur auf die Mietwohnung beschränkten
Verhältnis zischen Mieter und Vermieter und Eigentümer der Mietwohnung quasi eine dritte Rechtsposition sein. Der Eigentümer des übrigen
Gebäudes kann gegenüber einem auf eine Mietwohnung ansich beschänkteren Mietverhältnis also quasi Inhaber einer dritten Rechtsposition und damit „Dritter“ iSd. Gesetzes sein. Das kann nur voliegend etwas verdeckt sein, soweit hier Eigentümer und Vermiter der Mietwohnung ansich und Eigentümer des übrigen Gebäudes personenidentisch und nur eben gerade nicht identisch hinsichtlich solcher verschiedener Rechtspositionen sind.
Sollte das übrige Gebäude dagegen bereits im Besitz in das Mietverhältnis mit eingeschlossen sein, könnte eine zunächst vielleicht ansich außerhalb eines Mietverhältnisses liegende Wärmebrücke am übrigen Gebäude unmittelbar selbst in das Mietverhältnis eventuell als Sachmangel mit eingeschlossen sein. Eines „Dritten“ bedürfte es nicht.
Eine Wärmebrücke ansich kann nicht nur eine Gefährdung begründen, sondern selbst unmittelbar eine grundsätzlich negativ vom vertraglich
vereinbarten abweichende Eigenschaft der Mietsache sein, soweit das übrige Mietgbäude und damit ebenso eine Wärmebrücke selbst in das
Mietverhältnis miteinbezogen sind.
Für die Frage, ob ein Sach-/ oder
Rechtsmangel vorliegt, sollte eine genaue, konkrete
Mietverhältnispersonenkonstellation weniger bedeutsam sein können, wenn es sich grundsätzlich ansich um dieselben Mangelerscheinungen wie
Mangelursachen und Manglauswirkungn handelt. Dies unabhängig davon, ob eine Zwischenuntervermietung voliegt, oder sonstwie weitere Personen iSV. „Dritten“ beteiligt sind. Würde etwa eine Untervermietung vorliegen würde bei ansich gleichen Mangelerscheinung weniger problematsich sein können, inwieweit nun ein Mangel „nur durch einen Dritten“ vorliegen
kann. Eine solch gravierende, allein in einer Untervermietung oder in einer sonstigen Beteiligung Dritter gründende Unterscheidung im
Mängelrecht sollte eventuell weniger zwingend überzeugend sachlich zu rechtfertigen sein können.
Wenn das alles nur derart völliger Quatsch
sein sollte, wie angeführt, sollte man es vollkommen leicht zwingend überzeugend abtun können. Und zwar so leicht, dass es aus sich selbst
heraus von vornherein sofort einsichtig verständlich im Grunde überhaupt gar in keinster Weise Erwähnung bedarf, wie hier von Seiten des BGH.
Wenn völlig offensichtlich klar keine Probleme bestehen sollen, sollte grundsätzlich völlig offensichtlich einfach begründbar sein können,
wieso nicht, wenn jemand Probleme sehen will.
Vollkommen zutreffend. Ihnen geht es nicht ums Rechthaben. Oder doch? Bräuchte es wirklich fünf Kommentare ihrerseits, wenn ihr Gedankengang so klar wäre, dass er verständlich ist und damit einer Erörterung bedarf? Und warum werfen Sie immer nur abstruse Fragen auf und weisen darauf hin, dass etwas vermeintlich nicht erörtert worden wäre, ohne dies logisch nachvollziehbar begründen zu können, wenn sie selbst keine Antwort darauf haben? Oder geht es Ihnen am Ende nur darum, das letzte Wort zu haben?
Erneut liegt der Argumentationsschwerpunkt auf markiger Ausdrucksweise u.ä. Mit der Bedeutsamkeit von zutreffender Schwerpunktsetzung usw. kann es unter
Umständen weniger weit her sein, als beständig propagiert und damit logisch unklar etc. All das kann möglicherweise eher mehr klassisch blind obrigkeitshörig anmutend scheinen können etc. Das kann nicht hinreichend zwingend ohne weiteres so einfach abtubar sein.
Veröfentlichter Kommentar nicht autorisiert. Bearbeitung nicht möglich.