BGH: § 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog bei nachbarrechtlichem Ausgleich zwischen Wohnungseigentümern

Wir berichteten erst vor einigen Monaten zu einem äußerst examensrelevanten Urteil des OLG Hamm, wo es um die analoge Anwendung von § 906 Abs. 2 S. 2 BGB ging (s. den ausführlichen Beitrag zur Prüfung dieses Anspruchs hier). Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 BGB kommt äußerst häufig in Klausuren für das erste sowie zweite Staatsexamen vor, da in jedem Einzelfall mit argumentativer Auseinandersetzung zu prüfen ist, ob die analoge Anwendung der Norm überhaupt statthaft ist (fraglich war die Anwendbarkeit etwa bei Schäden, die durch Feuerwerksraketen auf einem Grundstück verursacht wurden, s. dazu hier). Insbesondere im ersten Staatsexamen fällt die Prüfung dieses Anspruchs schwer, da sich aus dem Gesetz ohne Zuhilfenahme eines Kommentares nur wenig Anhaltspunkte für die Prüfung herleiten lassen. Ein gewisser Grundstock an Wissen und Verständnis muss daher vorhanden sein.
Ausgleichsanspruch auch zwischen Wohnungseigentümern bzw. den Mietern
In einem aktuellen Urteil hatte sich der BGH nun mit der Frage auseinanderzusetzen, ob der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 BGB auch zwischen Wohnungseigentümern, sprich Inhabern von Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), anwendbar ist (Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 230/12). Im zu entscheidenden Sachverhalt ging es um Schäden, die durch einen Wasserschaden in einer Eigentumswohnung im dritten Stock  in einer darunter liegenden Wohnung verursacht wurden. Ein Verschulden des Mieters der Wohnung mit dem Wasserschaden konnte nicht nachgewiesen werden (bzw. wurde von den entscheidenden Gerichten offen gelassen).
Der BGH bejahte nämlich das Vorliegen des verschuldensunabhängigen Anspruchs analog § 906 Abs. 2 S. 2 BGB. Die durch den Wasserschaden entstandenen Nachteile im unteren Geschoss waren somit auch ohne Verschulden des Bewohners des dritten Stockwerks ersatzfähig. Die Rechtsprechung erkennt seit je her an, dass ein solcher Anspruch zwischen benachbarten Grundstücken besteht. Gleiches gilt nach dem aktuellen Urteil des BGH auch im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. deren Mietern), weil es sich bei dem Sondereigentum um „echtes Eigentum“ handele, das dem Wohnungseigentümer alleine zusteht, und mit dem dieser grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen kann. Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiere, seien die Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln.
Examensrelevanz
Die Examensrelevanz des aktuellen BGH-Urteils ist als extrem hoch einzustufen. Wer im Hinblick auf die Anspruchsvoraussetzungen und die Begründung der Analogie in diesem Kontext noch nicht sicher ist, sollte den vorgenannten Beitrag zu dem vom OLG Hamm entschiedenen Sachverhalt einmal lesen (s. dazu hier). Darüber hinaus bietet etwa Fritzsche, in: Beck’scher Online-Kommentar BGB, Stand: 01.05.2013, § 906 BGB, Rn. 74 ff. einen guten Überblick über die Anspruchsvoraussetzungen sowie die an den Anspruch geknüpften Rechtsfolgen. Da in der aktuell vom BGH entschiedenen Fallkonstellation auch Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu prüfen waren, sei im Übrigen die Lektüre unseres Beitrags zu examensrelevanten Vorgaben des WEG empfohlen (s. dazu hier).