AG München: Angriff auf Mitmieter rechtfertigt fristlose Kündigung

Das AG München entschied, dass ein gewalttätiger Angriff auf einen Mitmieter, durch den dieser verletzt wird, eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt (Urteil v. 18.11.14 – 425 C 16113/14).

Sachverhalt

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Der 34-jährige Mieter ist verheiratet und hat eine Tochter, die im September 2014 geboren wurde. Am 14.06.2014 um 3 Uhr nachts fand ein Mitbewohner, der gerade in Begleitung eines Freundes nach Hause kam, den Mieter laut schreiend im Treppenhaus auf dem Bauch liegend am Boden. Dieser schrie laut: „Ich will sterben, Hilfe, Hilfe!“ Der 29-jährige Mitmieter, der den Mieter als friedlichen Nachbarn kannte, dachte, dass er Hilfe braucht, ging hin und fragte, ob er einen Rettungswagen holen soll. Da sprang der Mieter plötzlich auf, packte den Mitmieter am Hemd und würgte ihn. Der Mieter schlug auf ihn ein, wodurch der Mitmieter Schürfwunden und Verletzungen im Gesicht, eine blutende Wunde an der Lippe und Kratzer am Oberkörper davongetragen hat. Er konnte sich nur dadurch befreien, dass er sein Hemd selbst zerriss, um es ausziehen zu können. Nachdem der Mitmieter sich losreißen konnte, packte der Mieter dessen Begleiter am Fuß und versuchte, diesen zu beißen. Der Mitmieter konnte seinen Freund befreien und wollte mit diesem davonlaufen. Der Mieterbekam den Fuß des Mitmieters zu fassen, so dass dieser die letzten fünf Stufen der Treppe hinabstürzte. Der Mitmieter rappelte sich auf und lief mit seinem Freund vor das Haus ins Freie, wo er erschöpft zu Boden fiel. Der Mieter rannte zu ihm, setzte sich auf ihn und schlug wieder auf ihn ein. Die Verletzungen mussten im Krankenhaus behandelt werden. Der Mieter war im Anschluss an den Vorfall vom 14.06.2014 bis 14.07.2014 stationär in einem Klinikum untergebracht.
Mit Schreiben vom 26.06.2014 kündigte die Vermieterin daraufhin dem Mieter fristlos wegen der schweren und nachhaltigen Störung des Hausfriedens. Aufgrund des Vorfalls hätten zudem – was zutrifft – mehrere Mitbewohner Angst vor dem Beklagten. Der Mieter räumte die Wohnung nicht. Deshalb erhob die Vermieterin Räumungsklage.
Lösung des AG München
Das AG München gab der Räumungsklage (also der gerichtlichen Geltendmachung des Herausgabeanspruchs gem. § 546 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses) statt.
Es entschied, dass der Beklagte den Hausfrieden so sehr gestört habe, dass der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Der Beklagte habe Gewalt gegenüber zwei Personen angewendet, wodurch der Mitmieter so sehr verletzt worden sei, dass er im Krankenhaus behandelt werden musste. Der geschädigte Mitmieter habe in seiner Zeugenaussage angekündigt, dass er aus dem Haus ausziehen werde, sollte sich nicht bis Jahresende eine Lösung gefunden habe. Auch eine weitere Mitbewohnerin gab als Zeugin an, dass sie aufgrund des Vorfalls Angst habe, sich in dem Haus aufzuhalten, und beabsichtige auszuziehen. Das Gericht hält in seinem Urteil dem Beschuldigten zugute, dass es sich um einen einmaligen Vorfall gehandelt hat und er sich danach lange in stationärer Behandlung befand. Bei der Abwägung der Interessen der Vermieterin und des Mieters kam das Gericht aber zu dem Ergebnis, dass die Interessen der Vermieterin überwiegen und für sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zumutbar ist.

Schema: Fristlose Kündigung von Wohnraummietverhältnissen

Gedanklich sollte bei einer fristlosen Kündigung zumindest das nachfolgende Schema durchgegangen werden. Je nach Kündigungsgrund (insb. bei Zahlungsverzug des Mieters) treten weitere Voraussetzungen hinzu.

1. Mietvertrag (§ 535 BGB)

2. Form: schriftlich gem. § 568 Abs. 1 BGB unter Angabe

a) des Kündigungsgrundes gem. § 569 Abs. 4 BGB und
b) Hinweis auf Widerspruchsmöglichkeit gem. §§ 568 Abs. 2, 574 ff. BGB

3. Wichtiger Grund i.S.v. § 543 Abs. 1 BGB

a) allgemeine Definition in § 543 Abs. 1 S. 2 BGB
b) konkretisierende Beispiele in § 543 Abs. 2 BGB
c) bei Wohnraum zusätzlich § 569 BGB

4. Bei Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag idR erst Abmahnung, § 543 Abs. 3 BGB

5. Bei Kündigung durch Mieter: Kein Ausschluss nach § 543 Abs. 4 BGB

6. Bei Kündigung des Vermieters: Kein Widerspruch des Mieters gem. § 574 ff. BGB (gilt wegen § 574 Abs. 1 S. 2 BGB grdsl. nicht bei der fristlosen Kündigung, ausnahmsweise bei einer Kündigung mit gesetzlicher Frist gemäß § 573d BGB sowie nach ausdrücklicher Regelung in § 575a Abs. 2 BGB)

Exkurs für Referendare: Prozessuales

Hat der Vermieter gekündigt, so muss er seinen Herausgabeanspruch gem. § 546 BGB im Wege der sog. Räumungsklage geltend machen. Hierbei ist zu beachten:

• Die Klage ist auf die Besitzeinweisung und Leeräumung gerichtet und geht somit weiter als eine Herausgabeklage nach § 985 BGB. Sie umfasst jedoch nicht ohne weiteres einen Rückbauanspruch oder eine Schadensbeseitigung (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 546 BGBRn. 125).
• Die Räumungsklage kann der Vermieter bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses und vor Ablauf der Kündigungsfrist erheben, wenn er nach den Umständen des Einzelfalls befürchten muss, dass der Mieter nicht rechtzeitig auszieht (§ 259 ZPO).
• Die Räumung erfolgt durch den Gerichtsvollzieher nach §§ 885, 886 ZPO.
• Erforderlich ist ein Titel gegen alle Mieter bzw. alle Untermieter (Gramlich, Mietrecht, 12. Auflage 2013, § 546 BGB Rn. 2).
• Eine Feststellungsklage zur Klärung des Fortbestands oder zur Feststellung der Beendigung eines Mietverhältnisses ist regelmäßig mangels Feststellungsinteresse unzulässig (Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Auflage 2014, § 542 BGB Rn. 104).
• Der Mieter kann sich gegen die Räumungsklage verteidigen oder Feststellungswiderklage gestützt auf § 574 BGB erheben (bei einer fristlosen Kündigung aber nur sehr eingeschränkt erfolgsversprechend, s.o. im Schema).

Hat der Mieter gekündigt und bestreitet der Vermieter die Wirksamkeit der Kündigung, so haben beide Parteien die Möglichkeit der Feststellungsklage.

Die Rechtskraft von Räumungsurteil und Feststellungsurteil ist verschieden. Ist eine Räumungsklage rechtskräftig abgewiesen, so steht damit nicht rechtskräftig fest, dass das Mietverhältnis fortbesteht. Wird umgekehrt der Räumungsklage stattgegeben, so ist nicht rechtskräftig entschieden, dass das Mietverhältnis beendet ist

Vgl. ausführlich: Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Auflage 2014, § 542 BGB Rn. 104 ff.