Wir danken Katharina ganz herzlich für ihr Gedächtnisprotokoll der 2. Zivilrechtsklausur (1. Staatsexamen, Dezember 2011) in NRW. Ergänzungen und Kommentare sind gern gesehen!
Unser Examensreport lebt von Eurer Mithilfe. Deshalb bitten wir Euch, uns Gedächtnisprotokolle Eurer Klausuren zuzuschicken, damit wir sie veröffentlichen können. Nur so können Eure Nachfolger genauso von der Seite profitieren, wie Ihr es getan habt. Vorab vielen Dank!
Erster Teil:
E besitzt ein Grundstück, dass mit einem Einfamilienhaus bebaut ist.
Am 21.11.2010 einigen sich E und K mündlich, dass K dass gesamte Grundstück für 480.00 Kaufen soll.
Um jedoch einen höheren Finanzierungsrahmen erhalten zu können, vereinbaren E und K, dass als Kaufpreis 520.000 angeben wird und E später 40.000 an K zurückzahlt.
Am 22.11.20110 unterzeichnen K und E den notariellen Kaufvertrag zu einem Kaufpreis von 520.000.
Die „Rückzahlungsabrede“ wird nicht beurkundet.
K zahlt die gesamten 520.000 am 15.03 an E, ihm wird am 16.03.2011 das Grundstück übergeben und E zahlt die 40.000 zurück an K.
Auflassung erfolgt am 15.06.2011 und Eintragung am 16.06.2011.
Bereits im April 2011 stellt K Mängel fest.
Die Wohnung weist Feuchtigkeitsschäden auf, infolge derer sie nicht mehr zu vermieten ist.
Ferner befindet sich auf dem Grundstück ein Carport, welches der Rechtsvorgänger des E errichten ließ. Dieses ist nicht genehmigungsfähig und muss abgerissen werden. Die Feuchtigkeitsschäden waren zuvor weder für E noch K erkennbar, noch gab es Anhaltspunkte.
K fordert E im Julia zur Mängelbeseitigung auf. E weigert sich definitiv.
Daraufhin erklärt K die Minderung um 80.000, da das Grundstück mit den Mängeln nur einen Verkehrswert von 500.000 hat, statt eines Wertes von 600.000 im mangelfreien Zustand.
E meint, dass K keine Minderung zu stehe, einmal da er die Mängel bei Vertragsschluss kannte und zudem ohnehin einen günstigen Kauf gemacht hat.
Frage 1: Kann K von E 80.000,- verlangen
Frage 2: Zudem verlangt K weitere 9000,- : 5000 für entgangene Mietzahlungen für 2011 und 4000,- für die Entfernung des Carports
Zweiter Teil.
E besitzt ferner auf dem Nachbargrundstück ein Einfamilienhaus, welches er seit 2009 an M vermietet hat.
Vereinbart ist ein Mietzins von 3000,-, jeweils zum 3. Werktag eines Monats zahlbar.
Im April entdeckt M Schimmel in der Wohnung.
Deshalb zahlt er die Miete für Mai und Juni nicht mehr an E.
E lässt M durch den Hausverwalter X außerordentlich mit Schreiben vom 15.06.2011 kündigen und fordert ihn zur Räumung auf. X schickt eine Kopie der Vollmachtsurkunde mit. Am 30.06 weist M die Kündigung zurück, da die original Vollmachtsurkunde ihm nicht vorgelegt wurde, ferner verweigert er die Räumung. Zudem zeigt er E erstmals den Mangel der Wohnung an und kündigt an die Miete für Juli um 30 % auf Grund des Schimmels zu mindern.
In der Folge zahlt er trotzdem den vollen Betrag für Juli, jedoch unter Vorbehalt.
Am 10.07.2011 erhebt E Räumungsklage vor dem AG. In der mündlichen Verhandlung macht M ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete gelternd. E macht geltend, dass er nichts von dem Mangel wusste und er – was zutrifft- die Ursache und Folgen des Schimmels innerhalb eines Tages hätte beseitigen können.
M bekommt nun doch Zweifel, ob er die Miete für Mai und Juni hätte einbehalten dürfen.
Er überweist dem E am 09.09.2011 5800,- mit dem Verwendungszweck : „Zahlung für Rückständige Miete Mai/Juni“
Der Betrag wird dem Konto des E am 11.09.2011 gutgeschrieben.
Frage 3: Kann E von M Räumung verlangen?
Anmerkung: Teil Eins basiert auf einem Urteil vom BGH:
RÜ 09/2011 S. 553; BGH Urt. v. 27.05.2011 – V ZR 122/10