Aus einer Mietkaution in Höhe von 409,03 € werden 115.000 € – oder doch nicht?

Ein aktuelles – und noch nicht rechtskräftiges – Urteil des AG Köln vom 19.07.2022 (Az. 203 C 199/21) könnte dafür sorgen, dass das Thema „Mietkaution“ für Studierende in der Examensvorbereitung nicht mehr allein im Zusammenhang mit der eigenen Wohnungssuche eine Rolle spielt: 

I. Der Sachverhalt

Die Eltern der Klägerin K schlossen im Jahr 1960 einen Mietvertrag mit der nun beklagten Wohnungsgesellschaft W. Bei Einzug zahlten die Eltern der Klägerin vertragsgemäß eine Kaution von 800 DM, umgerechnet 409,03 €. Entsprechend der Vereinbarung im Mietvertrag legte W die Kaution in Aktien an. Für die Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarten die Parteien, dass die Aktien an die Eltern der K herausgegeben werden sollten. Gleichzeitig war W berechtigt, anstatt die Aktien herauszugeben, den bloßen Geldwert der ursprünglich entrichteten Kaution an die Eltern der K auszubezahlen. 

Die Eltern der Klägerin zogen im Jahr 2005 in eine andere Wohnung um, die ebenfalls von der W vermietet wurde. Hierzu schlossen sie einen neuen Mietvertrag, der eine Mietkaution in Höhe von 409,03 € vorsah, was der Kaution nach dem alten Mietvertrag entsprach. Die ursprünglich geleistete Kaution sollte auf den neuen Metvertrag übertragen werden. 

Im Jahr 2018 endete das Mietverhältnis. Die Klägerin forderte in der Folgezeit die Herausgabe der Aktien, in die die Kaution im Jahr 1960 investiert wurde. Der Kurswert dieser Aktien betrug bei Klageerhebung im Dezember 2021 rund 115.000 €. Anstatt diese wertvolle Aktien herauszugeben, zahlte die W der Klägerin 409,03 € aus, also den Geldbetrag, den die Eltern der Klägerin 1960 als Kaution leisteten. Dabei berief sie sich darauf, dass der ursprünglich geschlossene Mietvertrag ihr ein entsprechendes Wahlrecht einräumte. 

II. Die Entscheidung 

Das AG Köln verurteilte die W zur Herausgabe der Aktien im Wert von 115.000 €.

Nach § 551 Abs. 3 S. 1 3 BGB stehen die Erträge, die durch die Anlage der Mietkaution erzielt werden, dem Mieter zu. Nach Ansicht des AG Köln sind „Erträge“ der Anlage der Kaution in Aktien nicht nur die Dividenden, die stets an die Eltern der K ausgezahlt wurden, sondern auch die Kursgewinne der Aktien selbst. Von dem Grundsatz, dass sämtliche Erträge aus der Anlage der Mietkaution dem Mieter zustehen, darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden, § 551 Abs. 4 BGB. Demnach könne sich die W nicht auf das – unwirksame – Wahlrecht berufen, nach dem die W auch 409,03 € hätte auszahlen dürfen.

Bemerkenswert ist, dass § 551 Abs. 3 S. 1 3 BGB im Jahr 1960, also zur Zeit des ersten Vertragsschlusses, noch nicht existierte. Die Parteien des ersten Mietvertrags schlossen jedoch im Jahr 2005 einen zweiten Mietvertrag, auf den § 551 Abs. 3 S. 1 3 BGB anwendbar war. Zwar handele es sich hier um einen neuen Mietvertrag, die Mietkaution sollte aber aus dem alten Vertrag übertragen werden. Damit sei § 551 Abs. 3 S. 1 3 BGB anwendbar. 

III. Einordnung der Entscheidung 

Auf den zweiten Blick ist die Entscheidung des AG Köln, die Kursgewinne der Aktien der K zuzusprechen, weniger bemerkenswert, sondern vielmehr folgerichtig: Zur Zeit des zweiten Vertragsschlusses im Jahr 2005 galt § 551 Abs. 3 S. 1 3 BGB. Mit anderen Worten trafen die Parteien im Jahr 2005 eine neue Vereinbarung, die (selbstverständlich) dem zur Zeit des Vertragsschlusses geltenden Recht unterliegt. Die Parteien einigten sich darauf, dass die Mietkaution aus dem Jahr 1960 übertragen werden sollte. Dabei handelt es sich um die 800 DM, die die Beklagte in Aktien anlegte. Die damals angelegten 409,03 € sind also die Mietkaution für das Mietverhältnis, das im Jahr 2005 begründet wurde. Sofern man die Kursgewinne von Aktien unter den Begriff der „Erträge aus der Anlage“ subsumiert, kann man hierunter auch sämtliche Kursgewinne verstehen, die mit der Kaution erzielt wurden. Dafür, Kursgewinne mit Erträgen gleichzusetzen, spricht der Zweck der Mietkaution: Die Mietkaution dient der Sicherung von Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag, hierdurch soll der Vermieter aber kein Kapital für Investitions- oder Spekulationsgeschäfte erlangen. Ob durch die Anlage der Mietkaution Zinsen erwirtschaftet werden oder Kursgewinne erzielt werden, ändert an dem grundsätzlichen Zuweisungsgehalt der Gewinne nichts. 

Es ist mit Spannung zu erwarten, ob dieses Urteil auch vor den Instanzgerichten Bestand haben wird. Damit zu rechnen, dass dieser Fall jedenfalls das Berufungsgericht beschäftigen wird, ist allemal. Auf juraexamen.info halten wir euch über alle Entwicklungen auf dem Laufenden!