Nachfolgend erhaltet ihr ein Gedächtnisprotokoll zur Examensklausur im Zivilrecht I, 1. Staatsexamen, NRW, Dezember 2018. Ergänzungen und Korrekturanmerkungen sind wie immer gerne gesehen. Wir danken sehr herzlich für die Zusendung.
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M ist seit Juni 2011 Mieter der von der X-GmbH vermieteten Wohnung. Die Wohnung ist Teil eines Mehrfamilienhaus, das auf einen Grundstück der X-GmbH steht. Gesellschafter der ordnungsgemäß ins Handelsregister eingetragen X-GmbH sind die Brüder A und B.
A bewohnt mit seiner Ehefrau eine Wohnung, die für den bald erwarteten Nachwuchs zu klein ist. Deswegen will er in die größere, von M gemietete Wohnung einziehen. Nach Rücksprache mit B setzt A am 08.03.2018 selbst ein Kündigungsschreiben auf, in dem er genau seinen Eigenbedarf begründet, das Mietverhältnis zum 20.09.2018 kündigt und das er eigenhändig im Namen der X-OHG unterschreibt. Dieses geht am 10.03.2018 dem M zu.
Am 31.03.2016 erhebt M Widerspruch. Er will unbedingt in der Wohnung bleiben und meint, ein Gesellschafter einer OHG könne sich nicht auf Eigenbedarf berufen. Zudem hält er mangels Vollmachtsurkunde das Kündigungsschreiben des A für unwirksam.
In einem darauf folgenden Telefongespräch mit B, weist B darauf hin, dass er die Kündigung für rechtmäßig hält und an ihr festhalten will.
Mitte April 2018 erbt die Ehefrau das A überraschend eine ausreichend große Wohnung, sodass A daraufhin kein Interesse mehr an der Wohnung des M hat. M zahlt jedoch nur eine Miete von 1.000 €, obwohl die ortsübliche Miete 1.500 € beträgt. Eine Mieterhöhung wäre erst wieder in einem Jahr möglich. Deswegen beschließen A und B dem M nichts von der neuen Wohnung des A zu erzählen, um den M so zu kündigen und die Wohnung anschließend lukrativer vermieten zu können.
Nachdem A und B dem M mehrfach – auch unter Einbeziehung eines Anwaltes – mit einer Räumungsklage gedroht haben, sollte er die Wohnung nicht zum 30.09.2018 verlassen, erklärt sich M schließlich Mitte Juni aus Furcht vor einer Klage und den damit verbundenen Kosten zu einem Auszug bereit.
Tatsächlich zieht er dann auch schon am 15.09.2018 in eine andere Wohnung.
Ab dem 01.10.2018 wird die Wohnung an den D mit seiner Familie vermietet. Da D bereits seit zwei Jahren verzweifelt eine Wohnung sucht, war er bereit mit 1.750 € auch einen über der ortsüblichen Miete liegenden Mietzins zu zahlen.
Am 02.10.2018 erfährt M zufällig von dem ganzen Sachverhalt. Noch am gleichen Tag verlangt er von der X-OHG, wieder in die Wohnung gelassen zu werden, da er meint, dass das Mietverhältnis noch fortbestehe. Zudem verlangt er Schadensersatz für seine (angemessenen) Umzugskosten in Höhe von 1.250 €. Außerdem will M die Mieteinnahmen von D solange erhalten, wie er nicht in der Wohnung wohnen kann.
B meint, das Mietverhältnis sei ordentlich gekündigt worden. Selbst wenn nicht, wäre es nicht möglich den D aus der Wohnung zu bekommen, da dieser unter allen Umständen dort bleiben wolle. Auch will B nicht die Umzugskosten zahlen und meint, es gäbe keine Anspruchsgrundlage für eine Erlösherausgabe. Zudem müsste ansonsten M sich jedenfalls seine Miete in Höhe von 1.000 € anrechnen lassen.
Am 01.12.2018 geht M zu dem Anwalt R und bittet ihn um Hilfe. Sie assistieren R als studentischer Rechtsberater und sollen für ihn folgende Fragen begutachten:
Frage 1:
Kann M von der X-OHG die Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung verlangen?
Frage 2:
Es wird unterstellt, dass das Mietverhältnis nicht beendet wurde.
a) Kann M von der X-OHG Schadensersatz für seine Umzugskosten von 1.250 € verlangen?
b) Kann M von der X-OHG Erlöserausgabe für die Miete des D in Höhe von 1.750 € für die Monate Oktober und November verlangen?
Frage 3:
Es wird unterstellt, dass das Mietverhältnis nicht beendet wurde.
Am 14.09.2018 wird die Y-GmbH nach vorheriger, ordnungsgemäßer Auflassung als Eigentümerin für das Grundstück, auf dem die ehemals von M bewohnte Wohnung steht, in das Grundbuch eingetragen. Ist sie in das Mietverhältnis eingetreten?
Bearbeitervermerk:
Deliktische Ansprüche aus den §§ 823 ff. sind nicht zu prüfen. Auf alle aufgeworfenen Fragen ist notfalls hilfsgutachterlich einzugehen.
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