Wir danken Christian ganz herzlich für sein Gedächtnisprotokoll der 2. Zivilrechtsklausur (1. Staatsexamen, Dezember 2011) in Hamburg. Ergänzungen und Kommentare sind gern gesehen!
Unser Examensreport lebt von Eurer Mithilfe. Deshalb bitten wir Euch, uns Gedächtnisprotokolle Eurer Klausuren zuzuschicken, damit wir sie veröffentlichen können. Nur so können Eure Nachfolger genauso von der Seite profitieren, wie Ihr es getan habt. Vorab vielen Dank!
Sachverhalt
E ist Eigentümer zweier nebeneinanderliegender Grundstücke, X-Straße 9a und 9b. Die Grundstücke sind jeweils mit einem Einfamilienhaus bebaut.
E möchte das Grundstück 9a an K verkaufen. Beide schließen vor dem Notar am 22.11.2010 einen Kaufvertrag zu einem Kaufpreis in Höhe von 520.000 €.
Mündlich hatten beide vereinbart, dass K dem E eine „Rückvergütung“ in Höhe von 40.000 € zahlen würde.
K finanziert den Kaufpreis voll über die B-Bank. Auf seine Anweisung zahlt die B-Bank am 15.3.2011 (?) den Kaufpreis an E. Einen Tag später wird K das Grundstück übergeben. E zahlt die „Rückvergütung“ an K.
Die Auflassung erfolgt wirksam am 2.5.2011, am 12.6.2011 wird K in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
Bereits im April stellte K erhebliche Feuchtigkeitsschäden im Souterrain des Hauses fest, die auch gesundheitsgefährdend sind und eine Nutzung als Wohnung nicht ermöglichen.
Weiterhin stellt sich heraus, dass Carportstellplätze auf dem Grundstück ohne Baugenehmigung errichtet wurden und auch nicht genehmigungsfähig sind. Der Carport muss abgerissen werden.
Beide Mängel bestanden schon zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses.
K teilt dem E dies am 15.7.2011 schriftlich mit und setzt eine Frist von einem Monat zur Beseitigung der Mängel. E verweigert dies definitiv.
Ein von K beauftragtes – zutreffendes – Gutachten stellt fest, dass der objektive Wert des Grundstücks 600.000 € beträgt, berücksichtigt man die Feuchtigkeitsschäden und den Abriss des Carports hat das Grundstück noch einen Wert von 500.000 €.
Daraufhin erklärt K Minderung des Kaufpreises und fordert E zur Rückzahlung von 80.000 € auf. E weist dies zurück, immerhin hätte K doch sowieso schon 40.000 € zurückerhalten; außerdem waren ihm die Mängel im Zeitpunkt der Eintragung in das Grundbuch bereits bekannt, nur darauf könne es ankommen meint E.
Weiterhin macht K geltend, er hätte das Souterrain nicht entsprechend vermieten können; hierfür sind ihm jedenfalls für 2011 Mieteinnahmen in Höhe von 5.000 € entgangen. Den Abriss des Carports veranschlagt er mit 4.000 €.
Frage 1:
Kann K von E Zahlung von 80.000 € verlangen?
Hat K einen Anspruch gegen E auf Zahlung weiterer 9.000 € (entgangene Mieteinnahmen und Abrisskosten)?
Bearbeitervermerk: Es ist davon auszugehen, dass K die Minderung von 80.000 € richtig berechnet hat.
Abwandlung
Das Grundstück X-Straße 9b hat E seit 5.12.2009 an den M vermietet. Die monatliche Miete beträgt 3.000 € und ist jeweils zum 3. Werktage des Monats zu zahlen.
Bisher zahlte M die Miete immer pünktlich. Ende April stellt M erhebliche Feuchtigkeit an den Wänden fest; der Schimmelbefall ist auch gesundheitsgefährdend.
Daher entschließt M sich, für Mai und Juni 2011 keine Miete zu zahlen. Allerdings informiert er den E darüber nicht.
Nachdem E feststellt, dass die Miete nicht gezahlt wird, beauftragt er seine Grundstücksverwalterin X damit, das Mietverhältnis mit M zu kündigen. Die X gibt diese Aufgabe an ihre Angestellte Y weiter. Mit Schreiben vom 15. Juni 2011, welches dem M am gleichen Tag zugeht, kündigt die Y im Namen des E das Mietverhältnis aufgrund des Zahlungsverzuges der Mieten Mai und Juni 2011. Dem Schreiben ist eine Kopie der Vollmacht des E an X beigelegt.
Das möchte M so nicht hinnehmen. Er antwortet mit Schreiben vom 30.6.2011 und weist die Kündigung zurück – Y hatte seiner Meinung nach gar keine Vollmacht. Weiterhin weist er nun auf die Feuchtigkeit hin. Aufgrund der Feuchtigkeit bräuchte er nicht zahlen.
Am Juli zahlt M dann wieder.
E erhebt Räumungsklage, die dem M am 10.7.2011 zugestellt wird. M lässt sich vom Mieterverein beraten und macht im Prozess ein Zurückbehaltenungsrecht aus einem „Instandhaltungsanspruch“ geltend. E weist dies zurück.
Am 10.9.2011 bekommt M jedoch Bedenken und überweist die offenen Mietrückstände von 5.800 € an E; auf dem Konto des E erfolgt die Gutschrift am 11.9.2011.
Frage 2:
Hat E gegen M einen Anspruch auf Räumung des Einfamilienhauses ?
