Hier das Gedankenprotokoll der 1. Zivilrechtklausur im 1. Staatsexamen im Juni 2011 in NRW. Ergänzungen – insbesondere hinsichtlich der unterschiedlichen Datumsangaben – sind sehr erwünscht.
Sachverhalt
1.Teil:
V ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Köln. Im Jahr 1975 hat er einen Mietvertrag mit Mieter M über eine 4-Zimmer-Wohnung geschlossen, die zum Zeitpunkt des Mietbeginns frisch renoviert war. In dem Formularvertrag war folgende Klausel bezüglich Schönheitsreparaturen enthalten: „Der Mieter hat Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen der Wände, Streichen der Heizkörper) durchzuführen“. Im Jahr 1980 heiratet M die F, die ebenfalls in der Wohnung wohnte. Im Jahr 2005 hatte V das Gründstück mit dem Mehrfamilienhaus formwirksam auf seine Tochter T übertragen.
Am xx.xx.2010 stirbt der M. Alleinerbe ist sein Sohn aus erster Ehe. F, die schon seit 2009 an einer Querschnittslähmung litt und sich nicht mehr bewegen konnte, lebte noch ca. 2 weitere Monate (in der Klausur war das genau Datum angegeben), bevor sie mit Hilfe ihres Sohnes B in ein Pflegeheim umsiedelte. Dort verschlechterte sich ihr Zustand so weit, dass sie letztendes völlig geschäftsunfähig wurde.
B kündigte am xx.xx.2010 den Mietvertrag gegenüber ordentlich. F hatte dem B zuvor aber eine Generalvollmacht erteilt, in der er auch zur Abwicklung von Wohnungsangelegenheiten ermächtigt wurde. Im April 2010 hatte F zudem nochmal ihren Wunsch bekräftigt, das Mitverhältnis ihrer alten Wohnung enden zu lassen.
Am xx.xx.2010 trafen sich B und T und einigten sich darüber, dass Mietende der 30.11.2010 sein sollte. T zeigte dem T die Mieträume und wies daraufhin, dass die letzte Renovierung von M und F im Jahre 1994 durchgeführt worden sei. Die Räume befänden sich für die weitere Vermietung in einem unakzeptablen Zustand und müssten dringend renoviert werden. Dies ergebe sich aus der Klausel über Schönheitsreparaturen. T verlangt daher von F die Renovierungskosten. Ein Kostenvoranschlag bei einem Malerunternehmen habe ergeben, dass die Kosten insgesamt 11.000 Euro betragen.
Mit Schreiben vom xx.xx.2010 fordert T die F zur Zahlung der Renovierungskosten auf. B entgegnet, dass die Schönheitsreparaturen-Klausel in dieser Form nach der gängigen Rechtssprechung und Literaturauffassung unwirksam sei und F ihre Rechtsaufassung nochmal überprüfen müsse. In der Zwischenzeit gelingt es T die Wohnung zum 1.12.2010 an einen neuen Mieter zu vermieten, der die Schönheitsreparaturen selbst und auf eigene Kosten durchführt.
Frage 1:
Kann T von F die Zahlung von 11.000 Euro verlangen?
2. Teil:
V ist Eigentümer einiger Büroräume und will diese an die A-GmbH vermieten. Mitbeginn soll der 1.08.2008 sein. Die Miete beträgt 3000 Euro. Die A-GmbH wird bei der Unterzeichnung des Vertrags vom alleinbevollmächtigten Geschäftsführer G vertreten. Unterhalb der Unterschrift wird auf der Urkunde durch einen zusätzlich per Schreibmaschine hinzugefügten Text vermerkt, dass G den Schuldbeitritt erklärt und als persönlicher Schuldner für alle Verbindlichkeiten der A-GmbH aus dem Mietverhältnis hafte. Der Geschäftsführer wird Ende 2008 aus dem Dienst der GmbH entlassen.
In der Zwischenzeit stirbt V. Erben werden durch testamentarische Verfügung S, T und Neffe N, die alle zu gleichen Teilen erben. Die A-GmbH zahlt bis einschließlich September 2010 ihre Miete, dann stellt sie ihre Mietzahlungen ein. Im Januar 2011 treffen sich S, T und N, um das weitere Schicksal der Erbmasse zu besprechen. Dabei kommen sie auch über den Zahlungsrückstand der A-GmbH ins Gespräch. S und T wollen das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. N ist anderer Auffassung, da er die Gesellschafter der A-GmbH persönlich kenne und das Verhältnis zu ihnen nicht belasten möchte. Gleichwohl kündigen S und T mit Schreiben vom xx.xx.2011 das Mietverhältnis fristlos, wenn die A-GmbH nicht bis zum 10.02.2011 ihre Mietschulden begleiche. Als daraufhin nichts geschieht, verlangen S und T die Rückgabe der angemieteten Räume an die Erben des V. Die A-GmbH ist der Auffassung, die Kündigung sei ohnehin unwirksam, da nur S, T und N gemeinsam kündigen könnten und verweigert die Herausgabe.
S und T konsultieren auch einen Anwalt, da sie sich über die Rechtslage nicht im Klaren sind. Der RA prüft die ganze Sache und setzt am xx.xx.2011 ein Schreiben auf, in der er die A-GmbH zur Rückgabe bewegen will. Nach Abrechnung gemäß der Gebührenordnung für RAe entstehen Beratungskosten in Höhe von 1000 Euro. S und T wenden sich an G und verlangen Zahlung von 1000 Euro wegen der entstandenen Kosten.
Frage 2:
a) Können S und T die Herausgabe der angemieteten Räume an die Erben des V verlangen?
b) Können S und T von G Zahlung in Höhe von 1000 Euro verlangen?
