Wir freuen uns, euch einen weiteren Beitrag einer Gastautorin präsentieren zu können. Die Autorin Jessica Jäger ist Redakteurin bei dem Online Magazin Just-Study, das Artikel über viele Themen rund um das Studium veröffentlicht, so zum Beispiel über Recht für Studenten, Wege in das Studium etc.  Auch ein Studiengangswegweiser wird angeboten.

Die Wohngemeinschaft ist eine bequeme Methode, nicht nur für Studierende, um günstig zu wohnen und bedeutet nichts anderes als einen lockeren Verbund von mehreren Personen, die ein Objekt zusammen bewohnen.

Mietvertrag-Modelle

Der Mietvertrag gliedert sich in zwei Optionen: Im ersten Fall sind alle Mitglieder der WG in einer sogenannten BGB-Gesellschaft und verbinden sich im Innenverhältnis durch einen Gesellschaftsvertrag zu einer Partei des Vertrages. Besonderheiten dieses Mietverhältnisses sind:

• das Ausscheiden eines Mitgliedes aus dem Mietvertrag und die gleichzeitige Aufnahme eines neuen Mieters muss über einen Mieterwechsel bei Übernahme des Mietvertrages geschehen

• die Mieter können rechtlich nicht gegen den Vermieter vorgehen, wenn dieser einen Mieter entlässt und einen Nachfolger bestimmt

• insofern im Mietvertrag vereinbart, kann der Vermieter den Mieterwechsel von vornherein auch ausschließen

• wird die WG restlos aufgelöst, muss die Kündigung von allen Mietern beim Vermieter eingehen

• ebenso muss der Vermieter allen Mitgliedern einer WG kündigen, wenn dieser das Wohnverhältnis aufheben möchte

Im alternativen, zweiten Fall zeichnet sich ein einzelner Mieter als Partei des Mietvertrages verantwortlich, sodass jener das Recht hat, weitere Mitglieder in das Mietverhältnis aufzunehmen, wobei der Hauptmietvertrag hier festlegt, wie viel Bewohner aufgenommen werden dürfen. Weitere Grundbestimmungen sind:

• ist dem Hauptmieter, also dem Mieter, der eine Partei im Hauptmietvertrag darstellt, eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung erteilt, darf dieser ohne Zustimmung des Hauptvermieters einen Bewohnerwechsel durchführen

• bei einer personengebundenen Erlaubnis hingegen darf der Hauptmieter einen Untermieter ohne Zustimmung des Hauptvermieters kündigen, benötigt jedoch die Zustimmung dessen bei der Aufnahme eines neuen Mieters

• die Untermieter sind an die Bestimmungen des Hauptmietvertrages gebunden

• der Hauptmieter übernimmt somit eine Treuhand-Funktion den Untermietern gegenüber

Haftung der WG-Mitglieder

Die Haftung der WG-Mitglieder für Mietverbindlichkeiten, die während ihrer Mitgliedschaft begründet und fällig geworden sind, unterteilt sich in mietvertragliche a) Primär- und b) Sekundärverbindlichkeiten.

a) Grundsätzlich haften WG-Mitglieder jeweils persönlich und unbeschränkt für die Primärverbindlichkeiten, entweder gemäß §§ 427,421 ff. BGB wegen gemeinschaftlicher Mitverpflichtung oder kraft Gesetzes nach § 128 HGB für die fremde Verbindlichkeit der WG.

b) Bei der Verletzung einer vertraglichen Pflicht durch ein WG-Mitglied haftet auch nur dieses gemäß § 425 BGB und § 425 Abs 1 in Verbindung mit Abs. 2 BGB, solange sich alle WG-Bewohner als Mehrheit von Mietern verpflichtet haben (erster Fall). Stellt ein Mitglied der WG einen Vertragspartner dar (zweiter Fall), so haftet die ganze Gemeinschaft bei der Verletzung einer Sekundärverbindlichkeit durch ein WG-Mitglied entweder über § 278 BGB oder § 31 BGB.

Haftung von eintretenden und austretenden Mitgliedern

Die Haftung von ausscheidenden und neu eintretenden WG-Mitgliedern richtet sich nach der Art der WG.

Ist die WG wie im oben geschilderten ersten Fall als Gemeinschaft eine Partei des Vertrages, so bedarf der Einzug eines neuen Mitgliedes der Zustimmung durch alle Mitglieder und den Vermieter, der eine evtl. Ablehnung einer Aufnahme jedoch stets begründen muss. Da es sich gesetzlich um eine Vertragsübernahme handelt, haftet das neue Mitglied prinzipiell für die fällig gewordenen Mietverbindlichkeiten, weshalb im Mietvertrag beim Mieterwechsel vermerkt sein sollte, dass vorhandene Mietverbindlichkeiten bei Aufnahme eines neuen Mitgliedes nicht übertragen werden.

In umgekehrter Richtung ist für den austretenden Bewohner zu vereinbaren, dass jener die künftig fällig werdenden Mietverbindlichkeiten nicht übernimmt. Das Ausscheiden des Mitgliedes aus der Gemeinschaft muss durch den Vermieter bestätigt worden sein, da das Mietverhältnis allein durch den Auszug nicht beendet wird. Für bis dato fällig gewordene Mietverbindlichkeiten muss die Person aufkommen.

Ist ein Mitglied der WG wie im oben aufgeführten zweiten Fall eine Partei des Mietvertrages, so hängt es vom geschlossenen Hauptmietvertrag ab, ob der Vermieter einem Mitgliederwechsel zustimmen muss oder nicht. Generell handelt es sich im zweiten Fall nicht um eine Übertragung des Mietvertrags.

Kann der Mitgliederwechsel unabhängig von der Zustimmung des Vermieters erfolgen, so verschärft sich die Haftung vor allem für ausscheidende und neu eintretende Mitglieder, da austretende Bewohner gemäß § 736 Abs.2 BGB und § 160 HGB noch weiterhin für fünf Jahre nach dem Austritt für Mietverbindlichkeiten nachhaften. Ebenso kommt eine ähnliche Haftverschärfung auf eintretende Bewohner zu.

Ist ein Mitgliederwechsel abhängig von der Zustimmung des Hauptvermieters, so greift § 736 BGB in Verbindung mit § 160 HGB und § 130 HGB nicht und sowohl austretende als auch eintretende Mitglieder haften nicht für vergangene oder zukünftige Mietverbindlichkeiten, es sei denn, dass dies ausdrücklich seitens des Vermieters im Mietvertrag aufgeführt ist.

Fazit der rechtlichen Gegebenheiten einer WG

Die erste Form des WG-Mietverhältnisses, bei dem alle Mitglieder der WG eine Partei des Mietvertrages darstellen, ist die unkompliziertere, wenig gefährlichere und deshalb auch quantitativ präferierte Art der WG.

Sollte die zweite Form beansprucht werden, so ist darauf zu achten, dass der Hauptvermieter einem Mitgliederwechsel zustimmen muss, der Hauptmieter also über keine generelle Erlaubnis zur Untermiete verfügt, da so die Probleme einer erheblichen Nachhaftung umgangen werden können.

Ausführlichere Informationen zum Thema Mietrecht in Wohngemeinschaften finden Sie auf Just-study. (http://www.just-study.com/wg-recht/)

Der BGH hat entschieden (Urt. v. 7.12.2011 – VIII ZR 206/10), dass der Mieter einer Wohnung aus Treu und Glauben verpflichtet sein kann, der Übertragung eines Kautionssparbuches auf den Erwerber des Mietobjekts zuzustimmen, wenn die Kaution an den Veräußerer und früheren Vermieter geleistet worden war.

I. Sachverhalt

Der Beklagte mietete von dem Veräußerer das Mietobjekt (eine Wohnung) und leistete dem Veräußerer eine Kaution in Höhe von ca. 900,- Euro in Form eines Kautionssparbuches, wozu er nach dem Mietvertrag verpflichtet war. Die Vertragsbedingungen über das Sparbuch waren nach den Feststellungen des Tatgerichts so auszulegen, dass die Bank ohne Zustimmung des Beklagten nur an den Veräußerer zu leisten berechtigt war.

Die Klägerin erwarb das Mietobjekt von dem Veräußerer. Der Veräußerer forderte den Beklagten daraufhin auf, einer Übertragung des Kautionssparbuchs auf die Klägerin zuzustimmen. Dem kam der Beklagte nicht nach. Daraufhin erklärte der Veräußerer mit Zustimmung der Klägerin gegenüber dem Beklagten zur Vorlage bei der Bank die Freigabe des Kautionssparbuchs.

Anschließend forderte die Klägerin den Beklagten auf, eine neue Mietsicherheit an sie zu leisten. Der Beklagte erklärte, dem nachkommen zu wollen, sobald das alte Kautionssparbuch aufgelöst sei. Gleichwohl bestellte der Beklagte in der Folge keine neue Mietsicherheit zugunsten der Klägerin.

Die Klägerin klagte aus dem Mietvertrag auf Bestellung der Mietsicherheit. Der Beklagte verteidigte sich damit, dass der Veräußerer mit Zustimmung der Klägerin auf die Mietsicherheit verzichtet habe. Auch sei er nicht verpflichtet gewesen, der Übertragung des Kautionssparbuches auf die Klägerin zuzustimmen, weil dies als Verzicht auf sein Recht aus § 566a S. 2 BGB auszulegen gewesen sein könne. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht gab ihr statt. Die Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg.

II. Entscheidung

Der VIII. Senat hält die Klage mit folgenden Erwägungen für begründet: Der Beklagte sei aus dem Mietvertrag verpflichtet, eine Mietsicherheit zu bestellen. Der Mietvertrag sei nach § 566 Abs. 1 BGB auf die Klägerin übergegangen.

Nach § 566a S. 1 BGB gelte entsprechendes zwar grundsätzlich auch für die Kaution. Da aber nach den Feststellungen des Tatgerichts die Vertragsbedingungen des Sparbuchs so auszulegen gewesen seien, dass die Bank die Sicherheit nur an den Veräußerer habe auszahlen dürfen, habe die Klägerin keine Möglichkeit gehabt, ohne Zustimmung des Beklagten auf die Mietsicherheit zuzugreifen. Das habe dem Zweck der Mietsicherheit widersprochen. Nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) sei der Beklagte deshalb verpflichtet gewesen, trotz § 566a S. 1 BGB seine Zustimmung zu der Übertragung des Kautionssparbuchs zu erteilen.Es sei nämlich widersprüchlich, wenn er sich einerseits auf die Wirkungen des § 566a S. 1 BGB berufe, andererseits aber die Mitwirkungshandlungen verweigere, die erforderlich seien, die praktischen Wirkungen des § 566a S. 1 BGB herbeizuführen.

Da er dieser Pflicht nicht nachgekommen sei, sondern die Erteilung der Zustimmung verweigert habe, könne die Freigabe der Sicherheit durch den Veräußerer mit Zustimmung des Vermieters nicht als Verzicht auf die Mietsicherheit ausgelegt werden. Vielmehr sei aufgrund der Umstände des Falles davon auszugehen gewesen, dass durch die Freigabe dem Beklagten die Möglichkeit gegeben werden sollte, die Sicherheit erneut zu bestellen, nämlich zugunsten der Klägerin.

Dem könne der Beklagte nicht entgegenhalten, eine Zustimmung zu der Übertragung sei als Verzicht auf sein Recht aus § 566a S. 2 BGB auszulegen gewesen. Denn da es sich bei der Zustimmung lediglich um die Mitwirkungshandlung gehandelt habe, die erforderlich gewesen wäre, um die praktischen Wirkungen des § 566a S. 1 BGB herbeizuführen, scheide eine Auslegung als Verzicht aus.

III. Bewertung

Der Entscheidung ist in der Begründung und im Ergebnis zuzustimmen. In einer Klausur bietet sich allerdings ein vom BGH leicht abweichender Prüfungsaufbau an. Es sollte streng in der Reihenfolge “Anspruch entstanden” – “Anspruch erloschen” – “Anspruch gehemmt” geprüft werden:

Der Anspruch ist nach § 535 BGB i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB entstanden.Hier müssen kurz die Voraussetzungen des § 566 Abs. 1 BGB angesprochen werden sowie dessen Rechtsfolge (Vertragsübergang).

Der Anspruch ist nicht durch Erfüllung (§ 362 BGB) erloschen. Zwar hat der Beklagte seine aus dem Mietvertrag folgende Pflicht zur Bestellung einer Sicherheit gegenüber dem Veräußerer erfüllt. Indes besteht diese Pflicht nach § 566 Abs. 1 BGB nunmehr gegenüber der Klägerin. Da § 566a S. 1 BGB hier wegen der Vertragsbedingungen des Sparbuchs nicht dazu führte, dass die Mietsicherheit zugunsten der Klägerin wirkte, ist insoweit keine Erfüllung eingetreten. Der Beklagte hat nicht in der geschuldeten Art und Weise geleistet, weil die Bank an die Klägerin nur mit seiner Zustimmung hätte auszahlen dürfen, was nicht dem Zweck der Mietsicherheit entspricht.

Der Anspruch ist auch nicht durch einen Verzicht (der als Erlassvertrag – § 397 BGB – zu qualifizieren wäre, wobei die Annahmeerklärung durch den Beklagten nach § 151 BGB nicht zuzugehen brauchte)  erloschen. Hier könnte der Veräußerer im Verhältnis zum Beklagten als Stellvertreter der Klägerin gehandelt haben. Die Erklärung des Veräußerers ist nach den §§ 133, 157 BGB auszulegen, wobei die Umstände des Einzelfalls besondere Bedeutung besitzen. Das zeigt sich daran, dass andere Senate des BGH in früheren Entscheidungen in auf den ersten Blick  ähnlichen Fällen anders gewertet haben (vgl. BGH, Urteil vom 24. März 1999 XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 163). Im hiesigen Fall kann man sich jedenfalls an der überzeugenden Begründung des VIII. Senats orientieren. Danach ist die Erklärung des Veräußerers als Stellvertreter der Klägerin nicht als Angebot auf Abschluss eines Erlassvertrages mit dem Beklagten anzusehen.

Der Anspruch ist auch nicht gehemmt. Gegenansprüche des Beklagten, die z.B. zu einem Zurückbehaltungsrecht (§§ 320, 273 BGB) führen würden, sind nicht erischtlich. Insbesondere kann der Beklagte aus den vom VIII. Senat genannten Gründen nicht einwenden, dass er durch eine Zustimmung bzw. eine Neubestellung der Mietsicherheit seine Sicherheit aus § 566a S. 2 BGB verloren hätte bzw. verlieren würde. Wäre dieser Einwand berechtigt, könnte man erwägen, dem Beklagten einen Anspruch auf Einräumung einer an die Stelle des Anspruchs aus § 566a S. 2 BGB tretenden Sicherheit gegen die Klägerin einzuräumen, der ein Zurückbehaltungsrecht begründen könnte. Anspruchsgrundlage könnten die §§ 535, 241 Abs. 2 BGB i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB sein. Da durch eine Zustimmung bzw. Neubestellung der Mietsicherheit der Anspruch aus § 566a S. 2 BGB allerdings nicht verloren geht, greift diese Argumentation im Ergebnis nicht durch.

Als alternative Anspruchsgrundlage kommt noch §§ 280 Abs. 1, 535 BGB in Betracht, wenn man den Beklagten für verpflichtet hielt, bei der ersten Bestellung der Sicherheit die Vertragsbedingungen über das Sparbuch so auszugestalten, dass dieses im Fall einer Veräußerung auch ohne seine Zustimmung von der Bank zur Auszahlung an einen Erwerber gebracht werden kann. Ob eine solche Pflicht besteht, richtet sich nach dem Mietvertrag. Selbst wenn der Mietvertrag so ausgelegt werden könnte, ist allerdings das Vertretenmüssen zweifelhaft, da Banken regelmäßig mit AGB arbeiten, die nicht zur Disposition desjenigen stehen, der ein Kautionssparbuch anlegt.

IV. Examensrelevanz

Das Urteil eignet sich gut, Grundlagen des Mietrechts (§§ 566, 566a BGB) mit Fragen des BGB AT (Vertragsauslegung, Erlöschensgründe) zu kombinieren. Hinzu kommt der relativ  einfach gestrickte Sachverhalt. Wer die Entscheidung liest, hat seine Zeit sicher nicht schlecht investiert.

Der BGH beschäftigte sich im Urteil vom 12.10.2011 (Az. VIII ZR 251/10) mit der Zulässigkeit der Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage. Der BGH entschied in diesem Fall, unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages ist. Die Lösung dieser Frage ist bedeutsam, da eine Garage, wenn sie einheitlich mit Wohnraum vermietet wird, nicht separat gekündigt werden kann.

Sachverhalt (vereinfacht)

Der M war Mieter einer Wohnung, die dem Vermieter (V) gehörte. Gleichzeitig wurde an den M auch eine Garage vermietet. Diese war allerdings ca. 150 Meter von der Wohnung entfernt. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag war von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde lediglich mündlich vereinbart. Später wurde seitens des V das Mietverhältnis über die Garage gekündigt. Der Vermieter klagte deshalb auf Räumung und Herausgabe der Garage gegen den M.

Die Lösung des BGH

Die Anspruchsgrundlage für die Räumung der Garage wäre § 546 Abs. 1 BGB. Gleichermaßen könnte Herausgabe nach § 985 BGB gefordert werden. Maßgeblich für diese Ansprüche ist die Frage, ob der M dem V einen wirksamen Mietvertrag über die Garage entgegenhalten kann.

Der BGH hat entschieden, dass dem V der geltend gemachte Räumungsanspruch zustehe. Die Kündigung der Garage war in diesem Fall nämlich nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses gewesen wäre. Bei einem solchen Szenario hätte die einfache Kündigung des Garagenmietvertrages nicht ausgereicht, sondern es hätte der gesamte Wohnraumietvertrag gekündigt werden müssen.

Der BGH hatte sich im vorliegenden Fall somit mit der Auslegung der vorliegenden Willenserklärungen nach §§ 133, 157 BGB zu beschäftigen, um festzustellen, ob die verschiedenen Vereinbarungen Teil einer rechtlichen Einheit oder separate vertragliche Regelungen darstellen sollten. Der BGH stellte hierzu fest, dass bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen spreche. Diese Vermutung sei im vorliegenden Fall auch nicht widerlegt worden.

Zwar sei im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung lag im hier geschilderten Sachverhalt aber nicht vor, da die Garage ca. 150m vom Grundstück entfernt war. Auch die übrigen Umstände des Falles könnten die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge nicht rechtfertigen. Es bestanden damit zwei Mietverträge, die separat voneinander gekündigt werden konnten.

Beck-aktuell berichtet über einen Fall, bei dem es um das Schmücken des Fensters eines Mietshauses mit einer Kinderpiratenflagge ging:

Das Aufhängen einer derartigen Fahne überschreite das Gebrauchsrecht des Mieters noch nicht und sprenge auch den sozialüblichen Rahmen nicht.

Keine allzu weltbewegende Entscheidung; da aber über diesen Fall u.a. auch in der SZ berichtet wurde, hat das Urteil eine gewisse mediale Wirkung erlangt, so dass bestimmt in einigen mündlichen Prüfungen auf einmal verstärkt die Grundsätze des Mietrechts Eingang finden.

In einer kürzlich ergangenen Entscheidung des BGH (Az. XII ZR 189/09- Urteil vom 13.07.2011) geht es um die Frage, ob ein gesetzliches Rauchverbot nach dem Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz (im Fall nach § 7 Abs.1 NRauchSchG RP) einen Sachmangel darstellt, wenn der Pachtgegenstand im Anwendungsbereich des Gesetzes belegen ist.

Sachverhalt
P ist Pächterin einer Gaststätte des V. Kurz nach Abschluss des Pachtvertrags tritt in Land L das Nichtraucherschutzgesetz in kraft. Da die Gaststätte aus zwei voneinander nicht getrennten Räumen besteht, darf ab sofort in der gesamten Lokalität nicht mehr geraucht werden.

Die Aufforderung der P, für entsprechende Umbaumaßnahmen zu sorgen, kommt V nicht nach.  Mit Verweis auf den dadurch sich ergebenden Umsatzrückgang der Gaststätte, verlangt P von V Ersatz für den entgangenen Gewinn. Zu Recht?

Konkrete Beschaffenheit der Sache ausschlaggebend
Der BGH setzt sich zunächst mit dem herrschenden Sachmangelbegriff auseinander. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse oder –beschränkungen sind demnach nur dann als Sachmangel anzusehen, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Sache beruhen und ihre Ursache nicht in der Sphäre des Pächters liegt.

Unter einem Mangel im Sinne von §§ 581 Abs. 2, 536 Abs.1 Satz 1 BGB ist die für den Pächter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Pachtsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Pachtsache als Mangel in Betracht kommen können. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch eines Pachtobjekts entgegenstehen, begründen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings nur dann einen Sachmangel im Sinne der §§ 536 ff. BGB, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Pächters ihre Ursache haben. Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Pachtverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Pachtobjekts, kann dies nachträglich einen Mangel iSv §§ 581 Abs. 2, 536 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Pachtobjekts in Zusammenhang steht. Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Pächters. Denn der Verpächter von Gewerberäumen ist gemäß §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB lediglich verpflichtet, den Pachtgegenstand während der Vertragslaufzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem Pächter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht. Das Verwendungsrisiko bezüglich der Pachtsache trägt bei der Gewerberaummiete dagegen grundsätzlich der Mieter. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Pachtobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Pächters aufgrund eines nachträglich eintretenden Umstandes nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Pächters. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Pächters kommt. 

 Rauchverbot an betriebliche Verhältnisse des Pächters geknüpft
Im konkreten Fall ist es im Grunde P überlassen ist, ob er eine „Raucher-Gaststätte“ betreiben möchte oder sein Geschäftskonzept ein rauchfreies Lokal vorsieht, welches folglich nicht vom NRSG betroffen wäre.  Der Mangel liegt damit nicht in der konkreten Beschaffenheit der Sache („zwei nicht voneinander getrennte Räume“), sondern in den betrieblichen Verhältnisses des P, denn

[d]as Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz unterstellt bestimmte Gebäude und Gebäudeteile einem Rauchverbot und stellt dabei nicht auf die konkreten baulichen Gegebenheiten, sondern auf die Nutzungsart der betroffenen Baulichkeiten ab. Zweck des Gesetzes ist der Schutz der Bevölkerung vor den gesundheitlichen Belastungen durch das Passivrauchen (§ 1 Abs. 1 NRauchSchG RP). Um diesen Schutz zu erreichen, ordnet das Gesetz für öffentliche Gebäude (§ 2 NRauchSchG RP), Krankenhäuser und andere medizinische Einrichtungen (§ 3 NRauchSchG RP), Schulen und Einrichtungen der Jugendhilfe (§§ 4, 5 NRauchSchG RP), Alten- und Pflegeheime (§ 6 NRauchSchG RP) und für Gaststätten (§ 7 Abs. 1 NRauchSchG RP) ein Rauchverbot für alle Personen an, die sich in diesen Einrichtungen aufhalten

(vgl. § 1 Abs. 2 NRauchSchG RP). Die baulichen Gegebenheiten der betroffenen Gebäude oder Gebäudeteile sind für die Geltung des gesetzlichen Rauchverbots unerheblich. Maßgeblich sind allein die Art der Nutzung der Gebäude und der Umstand, dass in den Einrichtungen Publikumsverkehr stattfindet. Das gesetzliche Rauchverbot bezieht sich folglich auf die Art und Weise der Betriebsführung des Mieters oder Pächters, betrifft also nur dessen betriebliche Verhältnisse. Für die Betriebsbezogenheit der Gebrauchseinschränkung spricht zudem, dass sich das Verbot primär an die Personen richtet, die sich in den betroffenen Einrichtungen aufhalten (vgl. § 1 Abs. 2 NRauchSchG RP) und der Betreiber der Einrichtung nur als mittelbarer Adressat des Verbots für dessen Umsetzung und Einhaltung verantwortlich ist, vgl. § 10 Abs. 1 Satz 1 NRauchSchG RP. 

Bei dem Erlass des Nichtraucherschutzgesetzes Rheinland-Pfalz handelt es sich daher um eine Gesetzesänderung, die, vergleichbar einer nachträglichen Änderung der Sperrzeit allein in das wirtschaftliche Risiko des Pächters fällt.

Keine Beseitigungspflicht des Verpächters
Vermieter und Verpächter sind regelmäßig dazu verpflichtet, die Sache während der Miet- oder Pachtzeit im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies gilt grundsätzlich auch bei nachträglicher Änderung öffentlich-rechtlicher Vorschriften, soweit der Sachmangel in der konkreten Beschaffenheit der Sache liegt (s.o.), allerdings

[…] ist auch im Rahmen der §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die gesetzliche Risikoverteilung zwischen Verpächter und Pächter zu berücksichtigen. Deshalb darf auf diesem Weg das Verwendungsrisiko des Pächters nicht auf den Verpächter abgewälzt werden. Handelt es sich bei der Gebrauchsbeschränkung um die Folge einer Gesetzesänderung, die – wie im vorliegenden Fall – an die betrieblichen Verhältnisse des Pächters anknüpft, ist der Verpächter für die aufgetretene Störung schon deshalb nicht verantwortlich, weil diese ihre Ursache dann nicht in dem Zustand oder der Beschaffenheit der Pachtsache hat

Damit umfasst die dem Verpächter obliegende Instandhaltungspflicht nicht die Umbaumaßnahmen, die sich aus der Anwendung des NRSG ergeben.

Fazit
Mangels Verpflichtung des V zum Umbau der Räumlichkeiten, kann P keinen Schadensersatz für entgangenen Gewinn verlangen. Anknüpfungspunkt für den Sachmangel ist stets die konkrete Beschaffenheit der Sache. Dagegen reicht nicht aus, dass eine öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkung aus betrieblicher Sicht die vom Mieter oder Pächter vorgesehene Nutzung beeinträchtigt. Solange der vertragsgemäße Gebrauch (hier: Betrieb einer Gaststätte) weiterhin  möglich bleibt, liegt die Gebrauchsbeschränkung in der Risikosphäre des P. Denn die Aufteilung der Räumlichkeiten steht nicht in Beziehung zur Nutzbarkeit der Gaststätte als solche.

Anders wäre es wohl, wenn V dem P ausdrücklich ein „Raucherlokal“ oder „Raucherclub“ o.ä. verpachtet hätte, sodass die Möglichkeit, in den Räumen zu rauchen, vertragsmäßig vorausgesetzt worden wäre. Allerdings wäre es wohl fraglich, ob es sich dann noch um eine Gaststätte im Sinne des Gaststättengesetztes handeln würde und das NRauchSchG RP überhaupt zur Anwendung käme.

§ 581 BGB (Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag)
(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584 b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.

§ 536a BGB (Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels)
Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

§ 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln)
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit auf-gehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

§ 7 Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz (Rauchfreie Gaststätten)
(1) Gaststätten im Sinne des Gaststättengesetzes sind rauchfrei. Dies gilt für alle Schank- oder Speiseräume sowie für alle anderen zum Aufenthalt der Gäste dienenden Räume einschließlich der Tanzflächen in Diskotheken und sonstigen Tanzlokalen in Gebäuden oder Gebäudeteilen.

(3) Die Betreiberin oder der Betreiber einer Gaststätte mit mehreren, durch ortsfeste Trennwände voneinander getrennten Räumen kann das Rauchen in einzelnen Nebenräumen erlauben; dies gilt nicht für Räume mit Tanzflächen. Voraussetzungen für eine Raucherlaubnis sind, dass die Grundfläche und die Anzahl der Sitzplätze in den Nebenräumen mit Raucherlaubnis nicht größer sind als in den übrigen rauchfreien Gasträumen und über die Raucherlaubnis durch deutlich wahrnehmbare Hinweise insbesondere im Eingangsbereich der Nebenräume informiert wird.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 29. Juni 2011 (VIII ZR 349/10) entschieden, dass für Schadensersatzansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter, der Gemeinschaftseigentum beschädigt hat, nicht die mietrechtliche Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt.

Sachverhalt
Die Beklagten waren Mieter einer in einer Wohnanlage gelegenen Wohnung, die im Eigentum eines Mitglieds einer Wohnungseigentümergemeinschaft steht. Bei ihrem Auszug Ende Juni 2008 benutzten die Beklagten zum Transport von Möbeln den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl, der innen mit Edelstahlpaneelen verkleidet ist. Der Kläger begehrt aus abgetretenem Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft von den Beklagten Schadensersatz wegen der dabei angeblich erfolgten Beschädigung von sechs Paneelen. Er hat im Dezember 2009 Klage auf Zahlung von 6.733,54 € erhoben. Die Beklagten haben sich auf Verjährung berufen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

Entscheidung des BGH
Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB, die eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, auf einen Schadensersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar ist. Der Anspruch unterliegt vielmehr der Regelverjährung von drei Jahren.

Quelle: Pressemitteilung des BGH

In einem Urteil vom 1. Juni 2011 (VIII ZR 91/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die fortgesetzte unpünktliche Mietzahlung trotz zweimaliger Abmahnung zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt.

Sachverhalt
Nach dem Mietvertrag war die Miete jeweils zum 3. Werktag eines Monats fällig. Nachdem die V die M wegen der unpünktlichen Zahlungen zweimal erfolglos abgemahnt hatte, kündigte die V das Mietverhältnis und klagte auf Räumung. Die M verlangten daraufhin im Wege der Widerklage die Rückzahlung der geleisteten Mietkaution insoweit, als diese den Betrag von drei Monatsmieten überstieg. V macht diesbezüglich jedoch geltend, dass dieser Anspruch verjährt sei.

Systematik im Mietrecht
Wichtig in einer Mietrecht Examensklausur ist es, dass man zunächst die Systematik des Mietrechts versteht:
- Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse, §§ 535 – 548 BGB
- Mietverhältnisse über Wohnraum, §§ 549 – 577a BGB

Nach § 549 BGB gelten für Mietverhältnisse über Wohnraum die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt. § 543 BGB regelt die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.

Entscheidung des BGH
Der BGH gab hier in dieser Entscheidung der Vermieterin in beiden Punkten Recht.

Gravierende Pflichtverletzung berechtigt zur Kündigung aus wichtigem Grund
Die andauernde und trotz zweimaliger Abmahnung fortgesetzte unpünktliche Mietzahlung stelle eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass eine Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB gerechtfertigt gewesen sei. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter aufgrund eines vermeidbaren Irrtums annehme, die Miete sei erst zur Monatsmitte zu zahlen.

Anspruch auf Rückzahlung der zu viel geleisteten Mietkaution verjährt
Hinsichtlich der zu hohen Kautionszahlung kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass der Rückzahlungsanspruch verjährt ist. Die dreijährige Verjährungsfrist beginne mit der Zahlung der überhöhten Kaution. Der Verjährungsbeginn setzt nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB bekannt ist, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf.

Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 95/2011

Der BGH hat am 08.12.2010 entschieden, dass ein Mieter nicht dazu gezwungen werden kann, in seiner angemieteten Wohnug zu leben. Dies, obwohl die Parteien im zu entscheidenden Fall eine “Nutzung zu Wohnzwecken” vereinbart hatten.

Vertragswidriger Gebrauch der Wohnsache?

Nach § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fortsetzt. Bei vertragswidrigem Gebrauch ist zudem eine außerordentliche Kündigung i.S.d. § 543 BGB denkbar.

Der BGH stellte jedoch fest, dass auch bei einer Nutzung zu Wohnzwecken keine Gebrauchspflicht des Mieters bestehe. Wo der Mieter seinen Lebensmittelpunkt begründet und im herkömmlichen Sinne “wohnt” (also schlafen, essen, regelmäßiger Aufenthalt etc.) sei den persönlichen Vorstellungen und der freien Entscheidung des Mieters überlassen.

Das AG Mannheim (Urteil vom 20.5.2011, 10 C 14/11) hat im Anschluss an die BGH Rechtsprechung (BGH NJW 2006, 2116) entschieden, dass bei zwei für sich genommen wirksamen Regelungen (Formularklausel und individuelle Parteivereinbarung) in einem Mietvertrag über Wohnraum aufgrund eines sog. Summierungseffekt letztendlich doch von einer Unwirksamkeit ausgegangen werden kann. Betroffen war die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bzw. zur Endrenovierung. Zur Problematik der Schönheitsreparaturen-Klauseln siehe insbesondere hier und hier.

Sachverhalt (vereinfacht)
M hatte mit V einen Mietvertrag über Wohnraum geschlossen. In dem Mietvertrag wurde unter § 5 Abs.1 formularvertraglich festgelegt, dass M für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit aufzukommen habe. Unter Abs.4 war hierzu ein Fristenplan aufgestellt. In § 19 des Mietvertrags haben M und V individualvertraglich folgendes vereinbart: „§ 5 Abs. 4 wird gestrichen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung renoviert und in ursprünglichem, bezugsfertigen Zustand zu übergeben”“
Das Mietverhältnis endete zum 31.07.2010. Mit mehreren Schreiben verweigert M die Durchführung bzw. Zahlung der Kosten der Schönheitsreparaturen, obwohl V ihm schon vorher eine Frist dazu gesetzt hatte. M begründet sein Verhalten damit, dass die Klauseln im Mietvertrag unwirksam seien und er deshalb nicht zahlen müsse. Außerdem habe er während der Mietzeit in ausreichender Weise Schönheitsreparaturen durchgeführt. Der Grad der Abnutzung zum Ende des Mietverhältnisses sei in Anbetracht des Alters der Wohnräume völlig normal.
V verweist darauf, dass sich die Badinstallationen in einem desolaten, weil verdreckten Zustand befänden und deswegen ausgetauscht werden müssten. V verlangt die entstandenen Kosten für die Renovierung der Wohnung und die angefallenen Schönheitsreparaturen. Zu Recht?

Formularklausel und Individualvereinbarung für sich genommen wirksam
Zu prüfen ist, ob die jeweiligen Regelungen wirksam sind. Die Formularklausel lässt sich an §§ 305 ff messen. Die Individualvereinbarung folgt den allgemeinen Grundsätzen nach §§ 134, 138 BGB. Sowohl eine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit, als auch eine Pflicht zur Endrenovierung am Ende der Mietzeit können taugliche Ausgestaltungen des Vertragsverhältnisses sein. Das Gericht hat diesbezüglich keine Bedenken, denn

[m]aßgeblich kommt es dabei auf das Zusammenspiel der Formularklausel unter § 5 und der Individualvereinbarung unter § 19 an. Mit letzterer wurde nicht die gesamte unter § 5 des Vertrages enthaltene Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gestrichen, sondern lediglich der Fristenplan gemäß § 5 Abs. 4 sowie die dort weiter enthaltene Regelung zur Abgeltung im Falle nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt des Auszug des Mieters. Die grundsätzliche Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gem. § 5 Abs. 1 des Vertrages blieb damit unverändert in Kraft. Dabei begegnet sowohl die Klausel unter § 5 Abs. 1 wie auch die individualvertraglich vereinbarte Pflicht zur Renovierung bei Auszug, unabhängig von dem Zustand der Wohnung bzw. des Zeitpunktes der letztmals durchgeführter Renovierungsarbeiten, für sich betrachtet keinen Bedenken.

Gesamtwirkung der Klauseln führt zu einem Summierungseffekt
Die Individualvereinbarung und Formularklausel dürfen nicht streng unabhängig voneinander betrachtet werden. Vielmehr besteht durch die Streichung von § 5 Abs.4 durch § 19 ein innerer Zusammenhang, sodass es nicht etwa darauf ankommt, dass die Regelungen in unterschiedlichen Paragrafen stehen. Denn trotz dieses Umstands

[…] müssen sie ihrer Bestimmung wegen als zusammengehörig gewertet werden und zwar auch dann, wenn – wie hier – es sich bei der einen um eine Formularklausel handelt und die andere auf individueller Vereinbarung beruht (vgl. hierzu BGH NJW 1993, 532). Derartige, jeweils für sich unbedenkliche Klauseln haben wegen ihres inhaltlichen Zusammenhangs einen Summierungseffekt und führen in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters und zwar gerade auch in dem Fall, dass die formularvertragliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit einer Individualvereinbarung zusammentrifft, wonach bei Auszug auf alle Fälle eine Endrenovierung durchzuführen ist (vgl. hierzu BGH NJW 2006, 2116). Dies hat zunächst gem. § 307 Abs. 1 BGB zur Folge, dass die Formularklausel unwirksam ist (vgl. hierzu BGH a.a.O.).

Ferner ist nach dem Schicksal der Individualvereinbarung zu fragen, deren Wirksamkeit zunächst nicht berührt ist. Anders ist jedoch dann zu entscheiden, wenn die Klauseln gemäß § 139 BGB eine wirtschaftliche Einheit bilden, sodass die Nichtigkeit der einen Regelung die der anderen zur Folge hätte.

Da beide Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft darstellen, hat dies weiter gemäß Regelfall des § 139 BGB zur Folge, dass die Nichtigkeit dieses Teils des Vertrages dazu führt, dass auch die inhaltlich und wirtschaftlich nicht zu trennende Individualabrede – der Vermieter will, dass die Renovierungslast insgesamt auf den Mieter übertragen wird – über die Endrenovierung nichtig ist, somit beide Regelungen insgesamt unwirksam sind (vgl. hierzu LG Freiburg WuM 2005, 383; LG Hamburg ZMR 2008, 454; Langenberg, Schönheitsreparaturen 4. Aufl. Teil I, Rdnr. 248; Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 535 BGB Rdnr. 399; Staudinger BGB 2010 § 139 Rdnr. 40; Derleder, Individuelle Abreden bei Vertragsdurchführung zur Rettung unwirksamer Schönheitsreparaturenklauseln, NZM 2009, 227). Insbesondere liegt auch entgegen der Regelvermutung des § 139 BGB nicht die als Sonderfall zu wertende Konstellation vor, dass die Individualvereinbarung über die Endrenovierungsverpflichtung erst zeitlich nach Abschluss des Mietvertrags und hiervon gesondert erfolgte (vgl. hierzu BGH NJW 2009, 1075).

Ergebnis: Die Klauseln sind unwirksam. V hat weder Anspruch auf Ersatz der Kosten der Schönheitsreparaturen, noch der Endrenovierung.

Fazit
Das Ergebnis überzeugt. Durch den Summierungseffekt wird der Mieter übermäßig benachteiligt, da er nicht nur während der Mietzeit für Schönheitsreparaturen aufkommen muss, sondern auch noch, unabhängig davon, in jedem Fall eine Endrenovierung durchführen muss (Vertragsparität!). Da man über die jeweiligen Einzelprüfungen der Klauseln (weil jeweils wirksam) nicht rausfällt, behilft sich das Gericht mit der Annahme eines Summierungseffekts, der die Formularklausel aufgrund der angesprochenen Gesamtwirkung nach § 307 Abs.1 BGB unwirksam werden lässt. Über § 139 BGB trifft die Individualvereinbarung dann das gleiche Schicksal.

Wie aus einer aktuellen Pressemitteilung des BGH hervorgeht, hat der BGH mit Urteil vom 4. Mai 2011 (VIII ZR 195/10) entschieden, dass der Erstattungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses auch dann verjährt ist, wenn die Vertragsklausel über Schönheitsreparaturen unwirksam ist, der Mieter aber dennoch unwissentlich die Wohnung renoviert.

Sachverhalt
K war Mieter einer Wohnung der B. Die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel sah die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan vor. Vor der Beendigung des Mietverhältnisses Ende 2006 ließ der Kläger die Wohnung für 2.687 Euro renovieren. Später erfuhr er, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam und er deshalb zur Ausführung dieser Arbeiten nicht verpflichtet war. Im Dezember 2009 reichte er Klage ein, mit der er die Rückzahlung der 2.687 Euro verlangte. B beruft sich auf eine Verjährung des Anspruchs.

Entscheidung des BGH: Ersatzansprüche sind verjährt
Der BGH entschied, dass der Erstattungsanspruch bereits verjährt sei. Zur Begründung wiesen die Karlsruhe Richter auf die Vorschrift des § 548 Abs. 2 BGB hin, nach der Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Diese Vorschrift erfasse auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache. Mieter müssen ihre Ansprüche auf Rückzahlung von geleisteter Renovierungskosten also binnen sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses geltend machen.

Hintergrund der Entscheidung
Vor zwei Jahren hatte der BGH (VIII ZR 302/07) entschieden, dass Mieter, die bei ihrem Auszug renoviert haben, obwohl sie es nicht hätten tun müssen, nachträglich von ihrem Vermieter Geldersatz verlangen durften. Mit dieser Entscheidung hat der BGH für Rechtssicherheit gesorgt, dass Vermieter nun nicht mehr damit rechnen müssen, auch noch Jahre später von ehemaligen Mieter in Anspruch genommen zu werden.

Examensrelevanz
Für die Examensklausur oder aber auch für die mündliche Prüfung eignet sich diese Entscheidung nicht als eigener Fall. Jedoch lässt sich diese Entscheidung mit einem Sachverhalt verbinden, in dem beispielsweise zunächst zu prüfen ist, ob eine Schönheitsreparaturklausel wirksam ist oder nicht. Im Anschluss könnte man dann als Zusatzfrage auf die Verjährung eines möglichen Ersatzanspruches eingehen.

Wir freuen uns über einen weiteren Gastbeitrag von Nicolas zu einem BGH Urteil vom 2.3.2011:

Wir berichteten bereits hier und zuletzt hier über die aktuelle Rechtsprechung des BGH zur Frage, wann eine Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche geltend gemacht werden kann. In einer neuen Entscheidung des BGH (Urteil vom 02.03.2011 - VIII ZR 209/10) wird klargestellt, dass diese Regeln auch für möbliert vermietete Wohnungen gelten.

Sachverhalt
M ist seit Oktober 2006 Mieter einer möblierten Appartementwohnung des V. Im Mietvertrag ist die Wohnungsgröße mit 50 qm angegeben. Die Kaltmiete beträgt 560 Euro, die Nebenkosten belaufen sich insgesamt auf 40 Euro. Im April 2009 stellt M fest, dass die tatsächlich Wohnfläche der Wohnung aufgrund der Möblierung stark eingeschränkt ist. Statt der im Vertrag bezeichneten Quadratmeteranzahl, betrage die tatsächliche Wohnfläche 44,30 qm und sei demnach um 11,5 % geringer als vereinbart. M verlangt daher für die vergangene Mietzeit vom 15. Oktober 2006 bis 30. April 2006 Erstattung der zu viel gezahlten Mietzahlungen entsprechend der flächenmäßigen Abweichung in Höhe von insgesamt 1964,20 Euro. Hat M einen solchen Zahlungsanspruch gegen V?

Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % ist ein Mangel
Übereinstimmend kommen sowohl das Berufungsgericht, als auch der BGH zu dem Schluss, dass es sich um einen Mangel an der Mietsache gemäß § 536 Abs.1 S.2 BGB handelt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % geringer ist, als im Mietvertrag angegeben. Damit wird die bisherige Rechtsprechung diesbezüglich fortgeführt.

Nach der Rechtsprechung des Senats – von der im Ansatz auch das Berufungsgericht ausgeht – stellt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung der Miete in dem Verhältnis berechtigt, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet (Senatsurteile vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8, 11 f.; vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; jeweils mwN). So liegen die Dinge nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch im Streitfall, denn die tatsächliche Wohnfläche weicht von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche um 11,5 % ab; in dieser Höhe war daher die vertraglich geschuldete Bruttomiete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert.

Keine Unterschied, ob Wohnraum möbliert oder unmöbliert
Das Berufungsgericht hatte dem M einen weitaus geringeren erstattungsfähigen Betrag zugesprochen, da der Gebrauchswert der Mietsache bei möbliertem Wohnraum regelmäßig auch das Mobiliar einschließe und diese zur „Mietsachgesamtheit“ gehöre. Im Gegensatz zu einer leer vermieteten Wohnung sei die Bewegungs- und Einrichtungsfreiheit bei einer möbliertem Wohnung daher von Anfang an begrenzt und Inhalt des „vertragsgemäßen Zustands“. Entsprechend sei das Maß der Beeinträchtigung bei einer Wohnflächenabweichung für den Mieter geringer, der sich um das Platzieren eigener Möbel bzw. das Verstauen von Hausrat nicht mehr kümmern bräuchte. Der BGH ist nicht dieser Ansicht.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Minderung nicht etwa deshalb geringer, weil die an den Kläger vermietete Wohnung möbliert ist. Der Auffassung des Berufungsgerichts, bei einer vollständig möblierten und auch im Übrigen vollständig mit Hausrat eingerichteten Wohnung sei das Maß der Beeinträchtigung bei einer erheblichen Wohnflächenabweichung nicht mit dem Maß der Wohnflächenabweichung identisch, vermag der Senat nicht zu folgen. Die von einer Wohnflächenabweichung ausgehende Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit ist nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil trotz der geringeren Fläche die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände vollständig untergebracht werden können.

Zur Berechnungsgrundlage eines etwaigen Erstattungsanspruchs führt der BGH aus:

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist grundsätzlich die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a). Daran ändert die Möblierung der Wohnung im Streitfall nichts, denn der Mietwert der Wohnungseinrichtung ist ausweislich § 3 Nr. 1 des Mietvertrags der Parteien vom 11. Oktober 2005 Teil der Kalkulation der Nettokaltmiete gewesen. Ob eine andere Beurteilung gerechtfertigt ist, wenn im Mietvertrag der Tatsache der Möblierung ein gegenüber den übrigen Mietkonditionen eigenständiges Gewicht – etwa durch die Vereinbarung eines Möblierungszuschlags – verliehen wird, bedarf hier keiner Entscheidung.

Fazit
M kann von V die zu viel gezahlte Miete in Höhe 1964,20 Euro verlangen. Damit hat der BGH die „Lücke“ der Rechtsprechung bezüglich möblierten Wohnraums geschlossen und festgesetzt, dass die Abweichung nicht etwa durch entsprechend schon vorhandenem Stauraum in Form von bereitgestellter Möbel inklusive Hausrat (zumindest teilweise) kompensiert werden kann. Was gilt ist allein die im Vertrag vereinbarte Wohnfläche. Abweichungen hiervon sind sodann nach den dafür von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zu behandeln. Dies erscheint sachgerecht, da z.B. auch bei einer möblierten Wohnung es letztendlich dem Mieter überlassen ist, wie er mit der Mietsache verfährt und sich nach seinen Vorstellungen einrichtet, ungeachtet des schon bereitstehenden Mobiliars. Dementsprechend muss er sich auf die im Vertrag getroffenen Abreden verlassen können.

Der Fall eignet sich gut, die vorhandene Rechtsprechung zur Wohnflächenabweichung in Mietverträgen abzuprüfen. Die gängigen Kriterien sollten daher bekannt sein.

Wir danken Nicolas für die Zusendung eines weiteren Gastbeitrags.

In einem heute veröffentlichten Urteil (VIII ZR 164/10 -  Urteil vom 2.März 2011) hat der BGH dazu Stellung genommen, ob der Vermieter einer Mietwohnung eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs.1 BGB geltend machen kann, wenn die erfolgten Modernisierungsmaßnahmen nicht nach § 554 Abs. 3 BGB vorher angekündigt worden waren.

Sachverhalt
M ist Mieter einer Mietwohnung des V. Mit Schreiben vom  7. September 2007 kündigte V an, dass alsbald ein Fahrstuhl installiert werden soll, um das Gebäude auf den neuesten Stand der Technik zu bringen. M widersprach umgehend dem Vorhaben des V, der in einem Schreiben vom 13. Februar 2008 die Ankündigung wieder zurückzog.

Gleichwohl wurden die Arbeiten zur Installation eines Fahrstuhls nach einigen Monaten aufgenommen und im September 2008 abgeschlossen. Am 29. September 2008 teilte V dem M mit, dass sich die Nettomiete um 120,78 Euro erhöhen werde. Auch die Betriebskostenvorauszahlung werde um 10,24 Euro angehoben. M ist nicht erfreut und verweigert die Zahlung. Der Vermieter habe die Modernisierungsmaßnahmen nicht ordnungsgemäß angekündigt und hätte diese somit gar nicht durchführen dürfen. Entsprechend könne er den M auch nicht mit den entstanden Kosten belasten. Außerdem habe M gar keinen Nutzen von der Maßnahme und damit erheblich beeinträchtigt, da er im zweiten Stock wohne und der Fahrstuhl somit keine nennenswerte Zeitersparnis bringe. V verlangt von M die Zahlung der Erhöhungsbeträge für die Monate Juni bis August in Höhe von insgesamt 393,06 Euro nebst Zinsen.  M hat ein Nettoeinkommen von monatlich 1600 Euro.  Besteht ein Zahlungsanspruch des Vermieters V?

Modernisierungsmaßnahme setzt keine entsprechende Ankündigung voraus
Eine Mieterhöhung ist nach den dafür geltenden Regeln nicht per se von einer Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen abhängig. Die Ankündigung ist vielmehr für die Frage relevant, ob der Mieter die Maßnahme zu dulden hat und dient damit in erster Linie dem Schutz des Mieters. Das Berufungsgericht (LG Berlin) habe dazu schon ausgeführt:

Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur vielfach vertreten, dass eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unabdingbare Voraussetzung einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann eine Pflicht des Mieters zur Duldung bestehe. Eine Modernisierungsankündigung sei hier nicht erfolgt, weil der Kläger die zunächst vorgenommene Ankündigung zurückgezogen habe und sich deshalb so behandeln lassen müsse, als sei sie nie erklärt worden. Es sei aber zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierung einerseits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach erfolgter Modernisierung andererseits zu unterscheiden. Die Duldungspflicht diene nur dazu, die tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen; Arbeiten in der Wohnung des Mieters könnten gegen dessen Willen nur bei Bestehen einer Duldungspflicht durchgesetzt werden.

Der BGH folgt diesem Ansatz und begründet dies mit dem Schutzzweck der Mitteilung an den Mieter:

Entgegen der Auffassung der Revision setzt die Mieterhöhung wegen einer bereits durchgeführten Modernisierung nicht voraus, dass dem Mieter vor Durchführung der Arbeiten eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB zugegangen ist. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus der gesetzlichen Regelung in § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB; darin ist (lediglich) vorgesehen, dass sich die Frist, zu der die Mieterhöhung wirksam wird, um sechs Monate verlängert, wenn der Vermieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als zunächst mitgeteilt. Die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Zum einen soll ihm ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen; zum anderen wird er durch das Sonderkündigungsrecht in die Lage versetzt, das Mietverhältnis gegebenenfalls vor Beginn etwaiger Arbeiten und dem Wirksamwerden einer Mieterhöhung zu beenden. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, kann der Vermieter ohne ordnungsgemäße Ankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB Modernisierungsarbeiten in der Wohnung des Mieters gegen dessen Willen nicht durchsetzen, weil eine entsprechende Duldungsklage abzuweisen wäre.

Zweck des Ankündigungserfordernisses ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter – wie schon die Vorgängervorschrift des § 3 MHG – im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (Senatsurteil vom 19. September 2007 – VIII ZR 6/07, NZM 2007, 882 Rn. 15). Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung nach § 559 BGB erst sechs Monate später wirksam wird. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Senatsurteil vom 4. März 2009 (VIII ZR 110/08, NZM 2009, 394 Rn. 16) keine andere Beurteilung, denn jene Entscheidung hatte nicht eine Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung zum Gegenstand, sondern betraf die Pflicht des Mieters zur Duldung noch durchzuführender  Instandhaltungsmaßnahmen.

Im Übrigen wird die Mitteilung über die Mieterhöhungen nach § 559b BGB den Anforderungen der §§ 559, 559a BGB gerecht

Keine unangemessene Härte durch die Mieterhöhung
Der BGH sieht diesbezüglich bei der Vorinstanz keine Rechtsfehler, im übrigen sei das Vorbringen der Revision betreffend einer unangemessenen Härte für M durch die Mieterhöhung revisionsrechtlich nicht relevant. Dennoch interessant ist, was das LG Berlin dazu geäußert hat:

Die Mieterhöhung sei nach § 559 BGB auch begründet. Der Einbau eines Fahrstuhls erhöhe objektiv den Gebrauchswert der Wohnung der Beklagten, weil sie bequemer zu erreichen sei, auch im Hinblick auf den Transport von Einkäufen und anderen Lasten. Dem stehe nicht entgegen, dass die Beklagte durch die Benutzung des Aufzugs nur etwa die Hälfte der Treppenstufen spare, die sie zum Erreichen ihrer Wohnung im zweiten Stock überwinden müsse. Die Mieterhöhung stelle auch keine unzumutbare Härte für die Beklagte dar. Zwar sei die Mieterhöhung um gut ein Drittel auf nunmehr 601,37 € monatlich bruttoerheblich, doch ergebe sich daraus angesichts des Nettoeinkommens der Beklagten von monatlich 1.600 € keine unzumutbare Härte.

Fazit
V kann von M die Erhöhungsbeträge für die Monate Juni bis August verlangen. Zu erkennen ist, in welchem Verhältnis die Modernisierungsmaßnahme nach § 554 Abs.2 S.1 BGB zur Ankündigung derselben nach § 554 Abs.3 BGB steht und wie sich ein eine Nichtankündigung auf die Geltendmachung einer entsprechenden Mieterhöhung auswirkt. Abzustellen ist dabei in erster Linie auf den Schutzzweck der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme und Mieterhöhung (Stichwort: Duldungspflichten des Mieters), durch die dem Mieter Zeit gegeben werden soll sich auf die Veränderungen einzustellen  oder gleich zu kündigen. Elegant wird die Nichterforderlichkeit einer Ankündigung der Modernisierung e contrario § 559b Abs.2 S.2 BGB hergeleitet, soweit – wie hier, September bis Juni – 9 Monate seit der Mitteilung über die Mieterhöhung vergangen sind. Hierdurch werden das Mieterinteresse an einer transparenten Mietkostensituation mit dem Interesse des Mieters an einer Instandhaltung der Mietsache zum Ausgleich gebracht.

Anspruchsvoller Fall, der durch Auslegung der vorhandenen Regelungen im Gesetz zu Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhung n den Griff zu bekommen ist und durchaus Gegenstand einer Klausur sein kann.

Der BGH hat in einem am 15.12.2010 verkündeten und am 1.2.2011 veröffentlichten Urteil (VIII ZR 210/10) entschieden, dass eine Personengesellschaft ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen darf.

Sachverhalt
M ist seit 2001 Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin. Bei der Klägerin handelt es sich um eine GmbH & Co. KG. Kommanditisten und Gesellschafter der Komplementär-GmbH sind die Eheleute M; der Ehemann ist gleichzeitig Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin.

Mit Schreiben vom 30. April 2009 sprach die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietvertrags zum 31. Oktober 2009 aus. Zur Begründung ist in dem Kündigungsschreiben im Einzelnen ausgeführt, dass die beiden 69 und 74 Jahre alten Gesellschafter der Klägerin die Wohnung für sich selbst benötigten.

Kündigung wegen Eigenbedarfs
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in § 573 II BGB geregelt:

§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. …
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder …

Entscheidung des BGH
Der BGH hat entschieden, dass einer GmbH & Co. KG ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden kann, so dass die von der Klägerin erklärte Kündigung unwirksam und das Räumungsbegehren der Klägerin unbegründet ist.

GbR darf wegen Eigenbedarfs kündigen
Nach der Rechtsprechung des Senats darf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts – anders als eine Kapitalgesellschaft – grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06; vom 16. Juli 2009 – VIII ZR 231/08).

Kündigung eines Gesellschafters einer Personengesellschaft oder einer GmbH & Co. KG wegen Eigenbedarfs jedoch (-)
Diese Rechtsprechung lässt sich aber – so der BGH – nicht auf Personenhandelsgesellschaften und somit auch nicht auf die Klägerin als GmbH & Co. KG übertragen.

Der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft insoweit schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit. Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrages; dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen und damit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden, zumal es häufig nur vom Zufall abhängen wird, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermietet (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06).

Vermietung durch OHG oder KG erfolgt nicht „zufällig“

Die Gründung einer Kommanditgesellschaft oder offenen Handelsgesellschaft setzt regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus; die Vermietung einer Wohnung durch eine offene Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft (beziehungsweise wie hier durch eine GmbH & Co. KG) statt durch eine schlichte Gemeinschaft erfolgt deshalb von vornherein nicht “zufällig”, sondern beruht auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen.

Keine vergleichbare Interessenlage
Von einer Vergleichbarkeit mit der Interessenlage bei der Vermietung einer Wohnung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann daher keine Rede sein.

Teilrechtsfähigkeit der GbR kann nicht als Argument zur Gleichbehandlung mit allen anderen Personengesellschaften
Auch der Umstand, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts inzwischen als teilrechtsfähig anerkannt ist, führt nicht dazu, dass bezüglich der Zurechnung von Eigenbedarf eines Gesellschafters eine Gleichbehandlung mit allen anderen Personengesellschaften geboten wäre und somit nur bei juristischen Personen eine Zurechnung des Eigenbedarfs von Gesellschaftern auszuscheiden hätte.

Maßgeblich für die Zurechnung des Eigenbedarfs bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist nicht die bloße Teilrechtsfähigkeit (das Fehlen der Eigenschaft einer juristischen Person) oder ein im Vergleich zu Kapitalgesellschaften stärkerer personaler Bezug, sondern die Wertung, dass eine unterschiedliche Behandlung der Vermietung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder Erbengemeinschaft einerseits und durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts andererseits in vielen Konstellationen “willkürlich” erscheint, weil es häufig vom Zufall abhängt, in welcher Rechtsform die Vermietung vorgenommen wird.

Betrieblich bedingte Notwendigkeit, Wohnung Mitarbeiter oder Geschäftsführer zur Verfügung zu stellen, kein Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 BGB, sondern nur „berechtigtes Interesse“ i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB

Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aus der vom Senat anerkannten Möglichkeit, dass ein berechtigtes Interesse einer Kommanditgesellschaft an der Beendigung eines Wohnraummietvertrags in der betrieblich bedingten Notwendigkeit liegen kann, die Wohnung einem Mitarbeiter oder Geschäftsführer zur Verfügung zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12). Damit ist lediglich ein “Betriebsbedarf” als grundsätzlich berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB anerkannt. Hieraus ergibt sich aber nicht, dass einer Kommanditgesellschaft der persönliche Nutzungswunsch ihrer Kommanditisten oder Gesellschafter oder Geschäftsführer der Komplementärin als Eigenbedarf zugerechnet werden kann.

Wir freuen uns über einen weiteren Gastbeitrag von Nicolas – diesmal zu einem Beschluss des BGH im Mietrecht.

In einer aktuellen Entscheidung (BGH, Beschluss vom 14.12.2010 – VIII ZR 198/10) hat der BGH seine Rechtssprechung zur Farbwahl bei Schönheitsreparaturen im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisse weiter ausgebaut (vgl. hier und hier).

In dem Fall ging es darum, dass es dem Mieter während der Mietzeit grundsätzlich frei stand, die Wohnung nach seinem Geschmack zu renovieren. Lediglich bei der Rückgabe war – formularmäßig – vereinbart worden, dass der Mieter die Wohnung bei Auszug ausschließlich in der Farbe “Weiß”zu streichen habe.

Weitervermietung auch mit “dezenten Farbtönen” möglich

Der verbreiteten Ansicht, eine Wohnung ließe sich nur mit weißen Wänden weitervermieten, stellt sich der BGH entgegen. Zwar bestehe eine berechtigtes Interesse des Vermieters, die Wohnung in einer “dezenten” Farbe zurückzuerhalten. Dies müsse aber nicht zwingend “weiß” sein

“Die im Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe bezieht sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaubt es dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe (“weiß”) im Zeit-punkt der Rückgabe schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt. Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass das berechtigte Interesse des Vermieters dahin geht, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dieses Interesse erfordert es aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich fest-zulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert. “

Berechtigtes Interesse des Mieters an freier Farbwahl

Die Freiheit, den eigenen Wohnraum nach persönlichem Geschmack während der Mietzeit zu gestalten, ist auch dahingehend zu verstehen, dass diese Freiheit nicht durch eine festgelegte Farbwahl bei Rückgabe eingeschränkt werden darf.

“Für den Mieter hingegen ist, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden kann, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.”

Verstoß gegen Generalklausel des § 307 BGB?

In einem Urteil vom 08.12.2010 (VIII ZR 86/10) entschied nun der BGH, dass in einem Mietvertrag die formularmäßige Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses für einen längeren Zeitraum als vier Jahre unwirksam ist. Die Rechtswidrigkeit einer solchen Klausel stützten die Richter dabei auf die Generalklausel des AGB-Rechts, § 307 Abs. 1 S. 1 BGB. Hiernach sind ganz allgemein alle Klauseln unwirksam, die den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Konkretisierung der Generalklausel durch Wertungen des § 557a BGB

Was im konkreten Fall gegen Treu und Glauben verstößt, hat der BGH mithilfe der gesetzgeberischen Wertung von § 557a BGB konkretisiert.

“Der Senat bei der Beurteilung, bis zu welchem Zeitraum eine Bindung der Vertragsparteien durch einen formularmäßigen Kündigungsausschluss den Mieter (noch) nicht unangemessen benachteiligt, an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB orientiert; diese gibt einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers im Hinblick auf heutige Mobilitätserfordernisse allgemein die Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist.”

Achtung: genaue Berechnung des Zeitraums

Wichtig bei der Berechnung des 4-Jarhres-Zeitraums sind die genauen Anfangs- und Enddaten. Hier urteilte der BGH anders als die Vorinstanz. Diese hatte die Klausel noch für wirksam gehalten, da nur ein Kündigungsverzicht von vier Jahren vorläge. Durch die sich daran anschließende ordentliche Kündigungsfrist sei zwar insgesamt eine Bindung von über vier Jahren erzielt, darauf komme es aber bei der Beurteilung der Wirksamkeit der Klausel nicht an.

Der BGH urteilte insofern strenger. Man müsse – wie auch bei § 557a BGB – mit dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses beginnen (und nicht dem Beginn des Mietverhältnisses). Was den Endpunkt des zulässigen Zeitraums betrifft, so differenziert der BGH nicht wie die Vorinstanz zwischen Kündigungsverzicht und Kündigungsfrist. Die Kündigung müsse jedenfalls zum Ablauf eines Zeitraums von vier Jahren ab Vertragsabschluss zulässig sein. Eine sich an den Verzichtszeitraum noch anschließende Frist ist damit ebenfalls zu berücksichtigen. Dies überzeugt: Für die Einschränkung des Mieters spielt es keine Rolle, wie genau die lange zeitliche Bindung zustande kommt. Vier Jahre sind damit als absolute Obergrenze für die Bindung des Mieters an den Vertrag zu verstehen.

Der BGH hat in einem Urteil vom 3. November (VIII ZR 330/09) entschieden, dass die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Wohnung stets eine vorherige Mangelanzeige voraussetzt.

Sachverhalt
M war Mieter einer Wohnung des V. Für die Monate April, Juni und Juli 2007 zahlte sie keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Die Wohnung war mit Schimmel befallen, was dem Vermieter allerdings nicht mitgeteilt wurde. Im Mai erklärte V die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs und verlangte Räumung und Herausgabe der Wohnung. M widersprach der Kündigung unter Hinweis auf den Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.

Einordnung in den Klausurfall
V könnte gegen M einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gem. §§ 546 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB.

I. Mietvertrag wirksam zustande gekommen (+)

II. Beendigung des Mietverhältnisses durch außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Nr 2. BGB (+)

„für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder“

III. Anspruch durchsetzbar?
Hier war nun zu problematisieren, ob der Anspruch des V möglicherweise wegen Einrede des nichterfüllten gegenseitigen Vertrages gem. § 320 BGB seitens der M nicht durchsetzbar ist.

Hierfür müsste M überhaupt erst ein Zurückbehaltungsrecht einmal zustehen.

Kein Zurückbehaltungsrecht ohne vorherige Mängelanzeige
Der BGH entschied in diesem Urteil, dass ein Zurückbehaltungsrecht der M an Mietzahlungen aus § 320 BGB, welche sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des – dem Vermieter nicht bekannten -Schimmelpilzbefalls der Wohnung schuldet, ausscheide.

Sinn und Zweck des Zurückbehaltungsrechts
Sinn und Zweck des Zurückbehaltungsrechts sei es nämlich, auf den Schuldner (hier den V) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit (hier die Mängelbeseitigung) auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel aber nicht bekannt sei, könne das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bestehe daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

Ergebnis: Mithin hat V einen Anspruch gegen M auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB.

Quelle: Pressemitteilung des BGH

Wir freuen uns über einen weiteren Gastbeitrag von Max Randerath, Student an der Uni Frankfurt. Vielen Dank dafür!

In einem BGH Urteil (VIII ZR 45/09) vom 14.7.2010 ging es um die Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsräumung. Neben examensrelevanten Fragen aus dem BGB-AT und der Beweislast beim Schaden wird dabei auch auf das meist unbekannte „nachvertragliche Schuldverhältnis“ und deren Pflichtverletzung durch verbotene Eigenmacht gem. § 858 I BGB eingegangen.

Sachverhalt
M ist Mieter einer Wohnung des Vermieter V. Ab dem 19.02.2005 taucht er ohne jemanden Bescheid zu geben an einem unbekannten Ort unter. Aufgrund einer Vermisstenmeldung wird die Wohnung 4 Tage später und noch mal einen Monat später auf polizeiliche Anordnung geöffnet und durchsucht. Der darüber informierte Vermieter kündigte am 20.04.2005 die Wohnung, weil die Mieten März/April nicht gezahlt wurden. Weil er den Aufenthaltsort des M nicht herausfinden konnte kündigt er durch Einwurf des Kündigungsschreibens in den Briefkasten des M, obwohl er wusste das dieser nicht da ist.

Am 19.05.2010 öffnet V die nach der Polizeidurchsuchung wieder verschlossene Wohnung und nimmt sie in Besitz und entsorgt teilweise Gegenstände der Einrichtung, einen Teil lagert er ein. Plötzlich taucht der M wieder auf und will Schadensersatz in Höhe von 60.000 € für die entsorgten Gegenstände, wobei die Höhe des Betrags streitig ist. Zu Recht?

Lösung

I. Anspruch aus § 280 I BGB

1. Wirksames Schuldverhältnis
a) Mietvertrag
In Betracht kommt zunächst der zwischen M und V geschlossene Mietvertrag. Dieser könnte allerdings durch V am 20.04.2005 wirksam gekündigt worden sein.
Die Kündigung ist eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung, die nach § 130 I BGB wirksam wird, wenn sie dem Erklärungsempfänger zugeht.
Bei Zugang unter Abwesenden geht eine Willenserklärung normalerweise dann zu, wenn sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt und unter normalen Umständen mit der Kenntnisnahme zu rechnen ist. Zu diesem Bereich gehört auch der Briefkasten des M. Das der V weiß das M nicht da ist schadet hier nicht, denn eine Willenserklärung geht auch dann zu, wenn der Empfänger in Urlaub, Haft oder sonstiger Abwesenheit verhindert ist.
Die Kündigung ist also wirksam und es liegt kein wirksames Schuldverhältnis vor.

Exkurs: Oftmals begegnet die Problematik im Arbeitsrecht, wenn der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer kündigt, obwohl er weiß, dass dieser im Urlaub ist. Auch hier wird ein Zugang bejaht, da auch der Arbeitgeber, wie auch hier der Vermieter, Kündigungsfristen einzuhalten hat. Im Arbeitsrecht hat dies meist weitreichende Folgen, da der Arbeitnehmer nach § 4 I KSchG innerhalb von drei Wochen Kündigungsschutzklage erheben muss, da die Kündigung ansonsten als wirksam betrachtet wird §§ 13 I 2, 7 S.1 KSchG. Wegen drohenden Missbrauchs durch den Arbeitgeber gibt das BAG in diesen Fällen dem Arbeitnehmer die Möglichkeit die Kündigungsschutzklage unter den Voraussetzungen des § 5 KSchG nachträglich zuzulassen.

b) „nachvertragliches Schuldverhältnis“
Trotzdem bestehen nach der Kündigung noch verschiedene nachvertragliche Pflichten, die hier ein nachvertragliches Schuldverhältnis begründen.

Exkurs: Neben dem vorvertraglichen Schuldverhältnis (culpa in contrahendo) gibt es also auch ein nachvertragliches Schuldverhältnis (culpa post contractum finitum). Entwickelt wurde die Rechtsfigur durch Rechtsprechung und Rechtswissenschaft und erfasst denknotwendig nach dem Wegfallen der Hauptpflichten nur Nebenpflichten.

2. Pflichtverletzung
Als Pflichtverletzung kommt hier die eigenmächtige Entsorgung der Einrichtung in Betracht. Dabei könnte es sich um verbotene Eigenmacht § 858 BGB handeln.
Voraussetzung dafür ist, dass der unmittelbare Besitzer ohne dessen Willen im Besitz gestört wird, ohne dass das Gesetz die Störung gestattet.
Möglicherweise könnte die Besitzstörung aber gestattet sein, wenn hier ein Fall der erlaubten Selbsthilfe nach § 229 BGB vorliegt.
Der Mieter ist nach § 546 BGB verpflichtet dem Vermieter die Sache zurückzugeben, wozu auch grundsätzlich die Räumung der Sachen gehört.
Der BGH verneint hier jedoch eine Selbsthilfe, denn

„die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 I BGB und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne von § 229 BGB dar.
Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und/oder das Mietverhältnis wirksam gekündigt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters entfallen ist.“

Es sei die Pflicht des Vermieters sich einen Räumungstitel zu verschaffen und zwecks rechtmäßiger Besitzverschaffung aus diesem vorzugehen.
Erlaubte Selbsthilfe liegt demnach nicht vor und eine Pflichtverletzung durch verbotene Eigenmacht liegt vor.

3. Vertretenmüssen, § 280 I 2 BGB: wird vermutet
4. Schaden
Grundsätzlich trifft bei Schadensersatzansprüchen den Anspruchsteller (M) die Beweislast des Schadens.
Bei eigenmächtiger Inbesitznahme von Gegenständen kehrt sich die Beweislast jedoch um, sodass der V hier beweisen muss das der Schaden nicht 60.000€ beträgt.
Der BGH geht jedoch noch weiter:

„Die Beweislast erstreckt sich zugleich auf den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der Gegenstände, die sich in der durch verbotene Eigenmacht in Besitz genommenen Wohnung befunden haben. Zu den Obhutspflichten des Beklagten…gehört es auch die Interessen…des verhinderten Klägers zu wahren. Der Beklagte hätte deshalb nicht nur dafür Sorge tragen müssen, dass an den in Besitz genommenen Gegenständen während der Dauer ihrer Obhut oder anschließenden Einlagerung keine Beschädigungen oder Verluste eintreten. Es hätte ihm vielmehr schon bei Inbesitznahme oblegen, ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufzustellen und deren Wert schätzen zu lassen, um dem Kläger eine Sicherung seiner Ansprüche zu ermöglichen (vgl. BGHZ 3, 162, 172f.).

Ein Anspruch aus § 280 I BGB in Höhe der 60.000 € ist also gegeben.

II. Weitere Ansprüche
Weiterhin hat M gegen den V einen verschuldensunabhängigen (!) Anspruch aus § 231 BGB.
Dieser ist gegeben, weil sich V über die Voraussetzungen und Umfang des Selbsthilferechts irrt. Von der Ersatzpflicht erfasst wird insbesondere die eigenmächtige Entsorgung des in Besitz genommenen Hausrats und anderer Gegenstände. Den Vermieter trifft nämlich mit seiner Inbesitznahme zugleich eine Obhutspflicht (s.o), welche einer Entsorgung grundsätzlich entgegensteht.

Außerdem hat er Ansprüche aus § 823 I BGB und §§ 823 II i.V.m § 858 BGB.

Wir hatten bereits in einem Artikel vom 30. Juni 2010 über zwei BGH Mietrecht Entscheidungen zum Thema „Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung“ vom 10.3.2010 (VIII ZR 144/09) und 23.6.2010 (VIII ZR 256/09) berichtet.

Zusammenfassen kann man diese beide Entscheidungen wie folgt:
1. Die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters stellt auch dann einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel dar, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine “ca.”-Angabe enthält.

2. Der relativierende Zusatz “ca.” rechtfertigt auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle in Höhe von 5%.

In einem Urteil vom 10.11.2010 (VIII ZR 306/09) hatte sich nun der BGH mit der Frage zu befassen, ob eine Mietminderung auch dann in Betracht kommt, wenn der Vermieter in dem Mietvertrag ausdrücklich darauf hinweist, dass die im Vertrag angegebene Wohnungsgröße wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen soll.

«Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe rund 54,78 Quadratmeter beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.»

Ein Sachverständigengutachten ergab, dass die tatsächliche Wohnfläche bei 42,98 Quadratmeter zugrunde gelegt, d.h. die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Größe lag bei über 20 %.

Die Mieterin berief sich auf Mietminderung wegen Flächenunterschreitung und erklärte gegenüber dem Vermieter die Aufrechnung gegen einen Anspruch rückständiger Mietzahlungen mit einem angeblichen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten.

Grundsätzlich liegt bei Flächenunterschreitung von mehr als 10 %, auch bei einer „ca.“- oder wie hier in diesem Fall einer „rund“-Angabe ein Sachmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB vor, der zur Mietminderung berechtigt. (s.o.) Dieses BGH Urteil zeigt jedoch, dass immer auch die Einzelheiten des Einzelfalls – insbesondere die Vertragsgestaltung – berücksichtigt werden müssen.

„Ein zur Minderung der Miete führender Mangel wegen einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % liegt hier nicht vor, weil die Angabe der Größe der Wohnung in dem Mietvertrag der Parteien nicht – wie dies sonst regelmäßig der Fall ist – als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist. Vielmehr haben die Parteien ausdrücklich bestimmt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dienen, sich der räumliche Umfang der Mietsache vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben soll. Insofern liegt hier keine mangelbegründende Flächenabweichung vor.“ (Quelle: Pressemitteilung des BGH)

Weil die Mieterin den Mietvertrag unterschrieben hat, ist dies auf den ersten Blick auch in Ordnung. Jedoch könnten Vermieter dieses Urteil zum Anlass nehmen, regelmäßig größere Wohnflächenangaben in den Mietvertrag zu schreiben und zusätzlich eine Klausel wie hier in diesem Fall einzufügen:

„Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“

Erste Immobilienwebseiten geben nach dem BGH Urteil den Vermietern sogar den “weisen” Ratschlag wie: „Diese Klausel erspart Ihnen bei falscher Wohnfläche eine Mietminderung.“

Der Mieter muss bei solchen Klauseln im Mietvertrag wohl demnächst öfter die angegebene Wohnflächenangabe überprüfen bzw. einen Sachverständigen zur tatsächlichen Wohnflächenberechnung heranziehen. Insoweit finde ich, dass dieses BGH Urteil dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, letztendlich doch den Mieter über die tatsächliche Flächengröße der Wohnung zu täuschen. Bei 22% Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche finde ich die Verneinung eines Mangels wegen Wohnflächenunterschreitung schon sehr bedenklich. Das riecht für mich schon sehr stark nach arglistiger Täuschung.

Die Fallfrage, ob der Vermieter einen Anspruch auf Zahlung des rückständigen Mietzinses hat i.V.m. mit einer möglichen Aufrechnung seitens der Mieterin ist klausurtechnisch interessant, weil hier dann mehrere Inzidentprüfungen erforderlich wären. Eine Lösungsskizze sähe dann wie folgt aus:

1. Anspruch entstanden (+)
Wirksames Zustandekommen eines Mietvertrages über die Wohnung, §§ 535, 549 ff. BGB (+)
Anspruch auf Zahlung des Mietzinses gem. § 535 II des V gegen M
=> M ist zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses verpflichtet

2. Anspruch erloschen?
a) Aufrechnung gem. §§ 387 ff. BGB
aa) Gegenseitigkeit der Forderungen (+)
Die Forderungen bestehen zwischen denselben Vertragsparteien. Beide womöglich zugleich Gläubiger und Schuldner.

bb) Gleichartigkeit der Forderungen (+), da beide auf Geldschulden gerichtet

cc) Bestehen und Erfüllbarkeit der Hauptforderung (Passivforderung) (+)
Anspruch auf Zahlung des Mietzinses gem. § 535 II des V gegen M

dd) Fällige und durchsetzbare Gegenorderung (Aktivforderung)
Ein Anspruch der könnte sich aus § 812 I 1 1.Alt BGB ergeben. Dazu müsste V durch Leistung M etwas ohne rechtlichen Grund erlangt haben. Dies wäre der Fall, wenn M trotz Minderung kraft Gesetzes zuviel Mietzins entrichtet hätte.

(1) Inzidentprüfung der Voraussetzungen für Mietminderung gem. § 536 I 1 2.Alt. BGB
(a) Mietvertrag (+) s.o.
(b) Vorliegen eines Mangels zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
(aa) Grds. Mangel gem. § 536 BGB wegen Wohnflächenunterschreitung von mehr als 10 Prozent unter Heranziehung der Rechtsprechung des BGH, selbst bei ca. oder rund-Angabe (+)
(bb) Eingehen auf die konkrete Vertragsgestaltung: Vorliegend handelte es sich nicht um eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung
daher Zwischenergebnis: Mangel (-)

Zwischenergebnis: Fällige und durchsetzbare Forderung (-), da Anspruch aus § 812 I 1 1. Alt BGB als Aktivforderung (-)

Zwischenergebnis: Anspruch somit nicht erloschen

Ergebnis: V hat gegen M einen Anspruch auf Zahlung des rückständigen Mietzinses aus § 535 II BGB.

In einem Urteil vom 13.10.2010 (VIII ZR 78/10) hat der Bundesgerichtshof seine ständige Rechtsprechung zur Anbietpflicht des Vermieters bei während der Kündigungsfrist frei werdenden, vergleichbaren Wohnungen im Fall einer Kündigung wegen Eigenbedarfs bekräftigt und zudem präzisiert, dass der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung, also Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen, informieren muss, um die Anbietpflicht ordnungsgemäß zu erfüllen.

Sachverhalt
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in Bonn, in der er zusammen mit seiner ebenfalls in Anspruch genommenen Ehefrau lebt. Die klagende Vermieterin kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.01.2009. Vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im ersten Obergeschoss desselben Hauses eine andere Mietwohnung der Klägerin frei. Die Klägerin vermietete diese Wohnung anderweitig neu, ohne sie zuvor den Beklagten angeboten zu haben. Die Beklagten verklagte sie auf Räumung und Herausgabe ihrer Wohnung. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht gab der Klage auf die Berufung der Vermieterin statt. Dagegen legten die Beklagten Revision ein.

Hintergrund
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist ein Vermieter, der einem Mieter berechtigterweise wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gekündigt hat, verpflichtet, diesem eine ihm im selben Haus zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anzubieten (BGH NJW 2009, 1141). Tut er dies nicht, ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

Kündigung wegen Verletzung der Anbietpflicht unwirksam
Die Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass die Klägerin gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung hat. Er bekräftigt seine Rechtsprechung, wonach der wegen Eigenbedarfs berechtigterweise kündigende Vermieter dem Mieter eine ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anbieten muss, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, ist die ausgesprochene Kündigung nach dieser Rechtsprechung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Wie erfüllt der Vermieter seine Anbietpflicht ordnungsgemäß?
Der BGH hat bezüglich der Anbietpflicht präzisiert, dass der Vermieter für eine ordnungsgemäße Erfüllung der Anbietpflicht den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung, nämlich Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen, informieren muss.

Examensrelevanz
Dieses Urteil lässt sich wunderbar zusammen mit weiteren aktuellen BGH Entscheidungen zur Eigenbedarfskündigung zu einem Klausurfall kombinieren. Examensrelevant in diesem Themenkreis ist insbesondere die Entscheidung des BGH zur Kündigung des Vermieters wegen Wohnbedarfs einer Nichte, wozu wir auch bereits einen Artikel geschrieben hatten.

Das AG München hatte in einem Urteil vom 11.06.2010 (412 C 11503/09) über das Recht des Mieters zur 100%igen Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung zu entscheiden. Es entschied, dass es den an eine normale Wohnnutzung zu stellenden Anforderungen widerspreche, wenn in einer Wohnung Schimmelbildung nur durch durchgehendes Lüften vermieden werden könne. Eine Minderung sei gerechtfertigt, im vorliegenden Fall sogar bis zu 100 Prozent. Insbesondere für den bevorstehenden kalten Winter ein interessantes Urteil.

Sachverhalt
Eine Frau mietete für sich, ihren Ehemann und ihre drei Kinder eine Wohnung in München. Nach Einzug in die Wohnung begann sich in allen Räumen Schimmel zu bilden. Als sich schließlich der Schimmel in allen Schlafzimmern, der Küche und dem Wohnzimmer teilweise vom Fußboden gemessen bis zu einer Höhe von 80 cm und mehr ausgebreitet hatte, forderte die Mieterin die Vermieterin auf, den Schimmelbefall begutachten zu lassen. Diese maß aber lediglich die Feuchtigkeit und händigte der Mieterin die Broschüre „Richtiges Heizen und Lüften“ aus. Das Anwesen sei schließlich nach den anerkannten Regeln der Technik errichtet. Die Schimmelbildung könne daher nur an der mangelhaften Lüftung durch die Mieterin liegen. Darauf hin erhob die Mieterin Klage beim Amtsgericht München. Sie forderte die Schimmelbeseitigung. Darüber hinaus wollte sie festgestellt wissen, dass sie ihre Miete um 100 Prozent mindern könne. Schließlich bestehe eine erhebliche Gesundheitsgefährdung. Ihr Ehemann, ihre 16, 13 und 7 Jahre alten Kinder und auch sie selbst würden bereits unter Erkrankungen des Bronchialsystems leiden.

Entscheidung des AG München
Das Amtsgericht München gab der Mieterin in allen Punkten recht. Der vom Gericht herangezogene Sachverständige stellte fest, dass selbst durch das während der Begutachtung erfolgte intensive Lüften mit langen Lüftungsintervallen dieses nicht geeignet war, die in den Räumen vorhandene Feuchtigkeit dauerhaft zu beseitigen. Die ermittelten Werte lagen auch nur während des Lüftens in einem Bereich, in dem es nicht zu einer Schimmelbildung kommen kann. Dies bedeute praktisch, dass nur bei immerwährendem Lüften kein Schimmel entstehen würde.

Dauerhaftes Lüften unzumutbar: Erforderliches Lüftungsverhalten darf Lebensverhalten der Mieterin nicht einschränken
Ständiges, durchgehendes Lüften sei der Mieterin – so der Richter – jedoch nicht zumutbar. Es widerspräche eklatant den an eine normale Wohnnutzung zu stellenden Anforderungen. Das für eine Wohnnutzung erforderliche Lüftungsverhalten dürfe nicht so weit gehen, dass dadurch die Nutzung der Wohnung und das Lebensverhalten der Mieterin eingeschränkt werden. Insbesondere müsse es der Mieterin auch möglich sein, einer beruflichen Tätigkeit nachzugehen, bei der sie tagsüber nicht in der Wohnung sei und folglich nicht lüften könne. Das erforderliche Lüften müsse daher auch in den Morgen- und Abendstunden durchführbar sein. Darüber hinaus könne es auch nicht angehen, dass ein Mieter gezwungen werde, bei geöffnetem Fenster zu schlafen. Als wesentlichen Bereich des persönlichen Lebens und der Ruhe müsse es der freien Entscheidung der Mieterin offen stehen, ob sie bei offenem oder geschlossenen Fenster schlafe. Dies gelte insbesondere auch bei niedrigen Außentemperaturen.

Basics: Mietminderung gem. § 536 BGB
Für die Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung tritt gem. § 536 I S. 1 BGB automatisch (ipso iure) eine Minderung der Miete, bei massiven Mängeln sogar eine komplette Befreiung von der Pflicht zur Mietzahlung ein. Anders als im Kaufrecht ist beim Mietverhältnis keine ausdrückliche Minderungserklärung nach § 441 BGB erforderlich. Allerdings besteht eine Anzeigepflicht des Mieters gegenüber dem Vermieter nach § 536c Abs. 1 BGB). Die Miete kann dann für die Dauer des Mangels automatisch gemindert werden. Nach h. M. ist dabei für die Berechnung der Minderung die Bruttomiete, d. h. inklusive Nebenkosten, zugrunde zu legen.

Mietminderung aufgrund der konkreten Gesundheitsgefährdung zulässig
Das AG München entschied, dass auch die Mietminderung nach § 536 BGB begründet sei. Es bestünde eine konkrete Gesundheitsgefährdung auf Grund des großflächigen, massiven Schimmelbefalls. Die intensive Pilzbesiedlung und das extrem hohe Aufkommen von Milben mache eine Nutzung der Wohnung unmöglich.

AG München, Urteil vom 11.06.2010 (412 C 11503/09)

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 14.7.2010 (VIII ZR 45/09) entschieden, dass die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter eine unerlaubte Selbsthilfe ist.

Sachverhalt
Die Beklagte war Vermieterin einer in Wiesbaden gelegenen Wohnung, die der Kläger anmietete. Ab Februar 2005 war der Kläger für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und wurde von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem die Mieten für die Monate März und April 2005 nicht gezahlt worden waren, wurde der Mietvertrag fristlos gekündigt. Im Mai 2005 öffnete die Vermieterin die Wohnung und nahm diese in Besitz. Sie entsorgte einen Teil der Wohnungseinrichtung; einen anderen Teil der vorgefundenen Sachen lagerte sie bei sich ein. Gestützt auf ein Sachverständigengutachten hat der Mieter für die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände Schadensersatz von rund 62.000 € zuzüglich der ihm entstandenen Gutachterkosten verlangt.

Entscheidung des BGH
Der Bundesgerichtshofs entschied, dass eine nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter eine unerlaubte Selbsthilfe darstellt. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist. Der Vermieter muss sich auch in diesen Fällen – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Übt ein Vermieter stattdessen im Wege einer sogenannten “kalten” Räumung eine verbotene Selbsthilfe, ist er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Die Ersatzpflicht erfasst insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände. Den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, trifft für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehört zu dieser Obhutspflicht des Vermieters weiter, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet.

BGH VIII ZR 45/09 – Urteil vom 14.7.2010

Samstag kein Werktag i.S.d. § 556 Abs. 1 BGB

Der Samstag zählt bei der Überweisung von Mietzahlungen also nicht als „Werktag“. Hintergrund ist § 556 Abs. 1 BGB , wonach die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten ist. In den dem BGH vorliegenden Fällen hatten die Vermieter jeweils wegen angeblich unpünktlicher Mietzahlungen den Mietern fristlos gekündigt.

Entstehungsgeschichte und Schutzzweck der Norm

Der BGH hat seine Auffassung aus der Entstehungsgeschichte und dem Schutzzweck der gesetzlichen Regelung hergeleitet. Mit der Einführung des § 556b Abs. 1 BGB sollte eine damals bereits weit verbreitete Vertragspraxis unverändert in das Gesetz übernommen werden. Deshalb hat für Vereinbarungen aus der Zeit vor und nach Inkrafttreten der gesetzlichen Regelung eine einheitliche Auslegung zu erfolgen.

Die Karenzzeit von drei Werktagen, die dem Mieter für die Zahlung der Miete zum Beginn des Monats eingeräumt wird, mildert im Interesse des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab und muss dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Diese “Schonfrist” soll insbesondere sicherstellen, dass die Mietzahlung den Vermieter auch dann innerhalb von drei Werktagen erreicht, wenn die Überweisung der Miete am letzten Tag des Monats, an dem weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, in Auftrag gegeben wird. Sie trägt damit dem Umstand Rechnung, dass Mietzahlungen schon seit langem großenteils durch Überweisung über Bankinstitute abgewickelt werden und dies erfahrungsgemäß eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Bankgeschäftstage waren aber bei Einführung des § 556b Abs. 1 BGB und in der Zeit davor nur die Tage von Montag bis Freitag; daran hat sich auch nichts Grundlegendes geändert.

Deshalb würde sich die Schonfrist für den Mieter bei der Mietzahlung über Bankinstitute um einen Tag verkürzen, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mitgezählt würde. Das widerspräche dem Schutzzweck der Karenzzeit und rechtfertigt es, den Sonnabend nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender Mietvertragsklauseln anzusehen. Dies gilt im Interesse einheitlicher Handhabung unabhängig von der Zahlungsweise.

Inkongruenz zu § 573 c Abs. 1 BGB

Der BGH zeigt ebenso auf, dass bei § 573 c Abs. 1 BGB (wonach die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist) keine entsprechende Auslegung geboten ist.

Eine Kündigung kann ohne weiteres auch an einem Samstag abgegeben werden, so dass die Dreitagesfrist des § 573 c Abs. 1 BGB durchaus auf einen Sonnabend bzw. Samstag fallen kann,

BGH-Urteil vom 23.6.2010: Vereinbarung der Wohnfläche durch Absprachen im Vorfeld des Vertragsschlusses

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 23.6.2010 (VIII ZR 256/09) entschieden, dass ein Mangel einer Mietwohnung aufgrund einer Flächenabweichung auch dann vorliegen kann, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zu der Wohnfläche enthält.

Sachverhalt
Die Klägerin mietete vom Beklagten eine Dachgeschosswohnung in Mannheim. Der schriftliche Mietvertrag enthält keine Angaben zur Größe der Wohnung, diese sind in dem verwendeten Vordruck auch nicht vorgesehen. Die Wohnung war von einer Immobilienmaklerin mit folgender Annonce in der Zeitung angeboten worden: “MA-Waldhof, 3 ZKB-DG, Balkon, ca. 76 m², Parkett, EBK, DM 890,- + NK”. Vor Abschluss des Mietvertrages wurden der Mieterin eine Grundrissskizze sowie eine detaillierte Wohnflächenberechnung übergeben, in der die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 Quadratmetern ausgewiesen wird. Die Mieterin hat mit der Begründung, die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 Quadratmetern, unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete geltend gemacht.

Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass angesichts der Geschehnisse bis zur Unterzeichnung des Mietvertrages alleine dem Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße in dem Vertragstext, die dort auch nicht vorgesehen waren, nicht entnommen werden kann, dass sich die Parteien bei Abschluss des Vertrages bezüglich der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollten. Die Gesamtumstände lassen vielmehr darauf schließen, dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf. Dies begründet eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße. Liegt wie im entschiedenen Fall eine Wohnflächenunterschreitung um mehr als zehn Prozent vor, führt dies nach ständiger Rechtsprechung zu einer Mietminderung gemäß § 536 BGB.

BGH-Urteil vom 10.3.2010: Hat ein „ca.“-Zusatz bei der Wohnflächenangabe irgendwelche Auswirkungen bei der Minderung der Miete?

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 10.3.2010 (VIII ZR 144/09) entschieden, dass bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen “ca.”-Zusatz enthält.

Sachverhalt
Die Kläger waren bis Ende 2007 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Aachen. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit “ca. 100 m²” angegeben. Die monatlich zu zahlende Miete betrug zuletzt rund 500 €. Im Januar 2008 forderten die Mieter den Vermieter zur Rückzahlung von in den Jahren 2002 bis 2007 überzahlter Miete auf und begründeten dies damit, dass die Wohnung lediglich über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern verfüge. Das Amtsgericht hat der auf Rückzahlung von rund 6.800 € gerichteten Klage teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Mieter hat das Landgericht zurückgewiesen und dabei die Auffassung vertreten, dass die Minderung nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die “ca.”-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Fläche 95 Quadratmetern zu berechnen sei.

Entscheidung
Die für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem relativierenden Zusatz “ca.” für die Bemessung der Mietminderung im Rahmen des § 536 Abs. 1 BGB keine Bedeutung zukommt. Die Minderung solle die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen. Daraus folge, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen habe. Die Mangelhaftigkeit liege aber darin, dass die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht.

Das heißt zusammengefasst:
1. Die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters stellt auch dann einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel dar, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine “ca.”-Angabe enthält.

2. Der relativierende Zusatz “ca.” rechtfertigt auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle in Höhe von 5%. (wie im vorliegenden Fall vom Landgericht angenommen).

Wer schon einmal selber Stress mit dem Vermieter wegen Schönheitsreparaturen gehabt hat, beispielsweise, dass der Vermieter die Kaution gar nicht oder nur teilweise zurückzahlt, weil angeblich die Schönheitsreparaturen nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden sind, der weiß, dass dieses Thema nicht nur examens-, sondern sehr praxisrelevant ist.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 9.6.2010 entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht. Der Wohnungsmieter muss die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen.

Sachverhalt
Die Beklagten waren bis September 2007 Mieter einer Wohnung der klagenden Wohnungsbaugesellschaft in München. Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag folgende Bestimmungen:

“Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen, (…)”

Die Klägerin begehrt unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 7.036,35 €. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen.

Entscheidung
Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Mieter nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren. Die im entschiedenen Fall verwendete Klausel zu den Schönheitsreparaturen kann aufgrund ihres Wortlauts (“ausführen zu lassen”) jedenfalls auch dahin verstanden werden, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. In dieser hier maßgeblichen – “kundenfeindlichsten” – Auslegung hält die Klausel einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.

Zwar ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die formularvertragliche Überwälzung der nach dem Gesetz dem Vermieter obliegenden Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich zulässig. Allerdings hat der Bundesgerichtshof zugleich darauf hingewiesen, dass die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch geprägt ist, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann. Wird dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung – gegebenenfalls durch Hinzuziehung von Verwandten und Bekannten – genommen, stellt die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen sind – gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus.

Examensrelevanz
Schönheitsreparaturen sind und bleiben im Rahmen von Mietrechtsklausuren im Examen einer der absoluten Klassiker. Da die Schönheitsreparaturklauseln fast immer in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu finden sind, kann sehr leicht im Rahmen einer Examensklausur die Verbindung zwischen Schuldrecht BT und Schuldrecht AT (hier insbesondere der sauberen Prüfung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen) hergestellt werden. Die aktuellen Entscheidungen zu diesem Problemkreis sollten einem geläufig sein. Aus dieser Entscheidung sollte man mitnehmen, dass für die Schönheitsreparaturen nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma notwendig ist, sondern dass die fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte ausreicht.

Urteil vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09

AG München – Urteil vom 9. Dezember 2008 – 453 C 4014/08
LG München I – Urteil vom 30. September 2009 – 15 S 6274/09
(veröffentlicht in NJW 2010, 161)

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in einem Fall getroffen, in dem der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.

Sachverhalt
Die Vermieterin hat die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung in Leipzig in Anspruch genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten Höhe nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.

Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 569 Abs. 4 BGB für unwirksam gehalten und die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Mieter zur Räumung verurteilt. Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte keinen Erfolg.

Systematik im Mietrecht
Wichtig in einer Mietrecht Examensklausur ist es, dass man zunächst die Systematik des Mietrechts versteht:

- Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse, §§ 535 – 548 BGB
- Mietverhältnisse über Wohnraum, §§ 549 – 577a BGB

Nach § 549 BGB gelten für Mietverhältnisse über Wohnraum die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt. § 543 BGB regelt die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Jedoch ist insoweit § 569 BGB zu beachten, der weitere wichtige Gründe nennt.

Die Kündigungserklärung bedarf grundsätzlich keiner Form. Bei der Wohnraummiete ist die Kündigung jedoch gemäß § 568 Abs. 1 BGB (und zwar auch eine Kündigung i.S.d. § 543 BGB) schriftlich zu erklären und nach § 569 Abs. 4 BGB zu begründen. Fraglich war in dieser Entscheidung nun, ob die Kündigung seitens des Vermieters den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB gerecht wird.

Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat am 12.5.2010 entschieden, dass die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB gerecht wird und deshalb nicht unwirksam ist. Zweck der Vorschrift sei es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in denen der Vermieter – wie im entschiedenen Fall – die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird die im entschiedenen Fall ausgesprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 27.1.2010 entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung wegen des Wohnbedarfs einer Nichte des Vermieters wirksam ist.

Sachverhalt
Im Sommer 2004 zog die damals 85-jährige Klägerin aus ihrer Eigentumswohnung in Baden-Baden aus und übersiedelte in eine nahe gelegene Seniorenresidenz. Sie vermietete die Wohnung ab September 2004 an die Beklagten zu einer monatlichen Miete von 1.050 €. Im August 2007 übertrug die verwitwete und kinderlose Klägerin das Eigentum an der Wohnung im Wege vorweggenommener Erbfolge auf ihre Nichte; dabei behielt sie sich einen Nießbrauch an der Wohnung vor. In dem Übertragungsvertrag verpflichtete sich die Nichte als Gegenleistung gegenüber der Klägerin, auf Lebenszeit deren Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und die häusliche Grundpflege der Klägerin zu übernehmen. Durch Anwaltsschreiben ließ die Klägerin seit August 2007 mehrfach Kündigungen des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses aussprechen. Als Kündigungsgrund wurde auch Eigenbedarf für die Nichte aufgrund der Pflegevereinbarung im Vertrag vom August 2007 geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die anschließend von der Vermieterin erhobene Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Entscheidung und Lösung
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in § 573 II BGB geregelt:

§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. …
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder …

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Nichte der Klägerin als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen ist und die Eigenbedarfskündigung deshalb berechtigt war. Der Bundesgerichtshof hat in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeführt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht.

Examensrelevanz
In der mietrechtlichen Examensklausur ließe sich diese neue BGH Entscheidung beispielsweise mit einer Räumungsklage verbinden. Dabei wäre in etwa nach folgendem Schema vorzugehen:

Anspruch auf Räumung der Wohnung gem. §§ 546 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB

I. Mietvertrag wirksam zustande gekommen?

II. Beendigung des Mietverhältnisses

1. durch Zeitablauf gemäß § 542 Abs. 2, 549 Abs. 1 BGB

2. durch Kündigung
a) Beendigung durch fristlose Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 549 Abs. 1, 569 BGB
b) Beendigung durch ordentliche Kündigung nach §§ 573 Abs. 2, 568, 573c Abs. 1 S. 1 BGB
aa) Kündigungsgrund gemäß § 573 BGB
aaa) Berechtigtes Interesse des Vermieters i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 – 3 BGB
Hier zu prüfen: Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
nun nach BGH auch bei Nichte (+)
bbb) Schriftliche Darlegung des Eigenbedarfs, § 573 Abs. 3 S. 1 BGB

bb) Wirksame Kündigungserklärung
aaa) Schriftform gemäß § 568 Abs. 1 BGB
bbb) Zugang der Kündigungserklärung nach § 130 BGB

cc) Ablauf der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB
- Grundsatz: § 573c Abs. 1 S. 1 BGB, spätestens bis zum dritten Werktag,
Kündigung dann mit Ablauf des übernächsten Monats wirksam
oder Verlängerung der Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 1 S. 2 BGB

dd) Kein wirksamer Widerspruch mit Verlängerungsverlangen gemäß § 574 BGB

Der Klausurersteller könnte das aktuelle BGH Urteil aber auch zum Anlass nehmen, das Urteil vom 16.7. letzten Jahres zur Eigenbedarfskündigung einer BGB Gesellschaft für einen Gesellschafter bei beabsichtigter Wohnungsumwandlung abzuprüfen. Denn dieser Sachverhalt entspricht eher dem Niveau einer Examensklausur, da man auch einige zusätzliche Probleme wie die Teilrechtsfähigkeit und Grundbuchfähigkeit der GbR, die Stellvertretung der GbR bei der Kündigung in die Klausur mit einbauen und die Mietrechtskenntnisse (§§ 566, 577a BGB) etwas genauer abfragen könnte.

BGH – Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09
AG Baden-Baden – Urteil vom 1. Juli 2008 – 7 C 150/08
LG Baden-Baden – Urteil vom 26. Mai 2009 – 2 S 9/09

Quelle: BGH, Karlsruhe, den 27. Januar 2010

Der BGH hat in einer neuen Entscheidung vom 20.1.2010 seine bisherige Rechtsprechung zu den sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam erklärt.

Sachverhalt
Die beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin war aufgrund eines Formularmietvertrages zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In § 4 Nr. 6 des Vertrages ist unter anderem bestimmt:

“Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …”

Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz:
“Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …”

Mit der Klage verlangt die Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses (soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse) Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Klage ist in erster und zweiter Instanz ohne Erfolg geblieben.

Entscheidung des BGH
Auch die Revision der Klägerin zum BGH hatte keinen Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe (“nur weiß“) für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung aus den letzten Entscheidungen bestätigt, dass Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten.

Zudem hat der BGH klargestellt, dass wegen der unzulässigen Farbvorgabe des Vermieters die Auferlegung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen generell unwirksam sei, da es sich um eine einheitliche Rechtspflicht handle, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lasse. Stelle sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so sei die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen.

Examensrelevanz
Nach den BGH Entscheidungen vom 18.2.2009 (Az.: VIII ZR 166/08) und vom 23.09.2009 (Az.: VIII ZR 344/08) ist dies nun bereits die dritte höchstrichterliche Entscheidung zum Thema Farbwahlklausel / Schönheitsreparatur innerhalb eines Jahres. Die Examensrelevanz bleibt und ist hoch. Ein Schema der im Falle der Klausur zu prüfenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen finden Sie im Artikel vom 16.1.2009.

Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09
AG Schöneberg, Urteil vom 24. April 2008 – 102 C 192/06
LG Berlin, Urteil vom 27. Januar 2009 – 63 S 215/08

Eine Reihe von BGH-Entscheidungen in Zivilsachen aus den letzten Tagen weisen eine mehr oder minder hohe Examensrelevanz auf, weshalb ich sie hier kurz vorstellen möchte:

Produzentenhaftung – “Airbag-Fall”

Bereits vom 16.6.2009 datiert eine neue Entscheidung des BGH zur Produzentenhaftung eines Fahrzeugherstellers für Schäden, die durch einen fehlerhaften Airbag verursacht wurden. Die Entscheidungsgründe liegen jetzt vor, das Urteil ist für die amtliche Sammlung vorgesehen und steht in einer Reihe mit Entscheidungen wie “Hühnerpest”, “Honda”, “Wasserflasche” oder “Milupa”. Sehr schön differenziert die Revisionserwiderung der Beklagten nach möglichen Fehlern bei der Konstruktion, Produktion, Instukrion und Produktbeobachtung, lehnt diese aber natürlich ab. Nachdem der 6. Senat einige Vorfragen zu möglichen Ansprüchen aus dem Produkthaftungsgesetz klärt, die (auch) mit dem intertemporalen Recht zu tun haben. Sodann legt der Vi. Senat dar, dass der Fehlerbegriff des Produkthaftungsgesetzes mit dem der deliktischen Produzentenhaftung i.S.d. § 823 Abs. 1 BGB identisch sei. Kern des Urteils ist die Frage, ob ein Konstruktionsfehler vorlag, weil der Hersteller aus wirtschaftlichen Gründen nicht alle technisch möglichen Maßnahmen ausgeschöpft hatte. Der BGH meint, die “Möglichkeit der Gefahrvermeidung [sei] gegeben, wenn nach gesichertem Fachwissen der einschlägigen Fachkreise praktisch einsatzfähige Lösungen zur Verfügung stehen.” Der Hersteller sei aber “nicht dazu verpflichtet, solche Sicherheitskonzepte umzusetzen, die bisher nur “auf dem Reißbrett erarbeitet” oder noch in der Erprobung befindlich sind.” Auf den Einwand, die im konkreten Fall möglichen Maßnahmen seien unwirtschaftlich, reagiert der VI. Senat mit einer Einzelfallabwägung. Jedenfalls dort, wo Leib und Leben bedroht seien, müsse man an den Hersteller hohe Anforderungen stellen. In der sache handelt es sich um eine Kosten-Nutzen-Rechnung.
Abschließend wendet sich der BGH einer Haftung wegen eines möglichen Instruktionsfehlers zu. Auch hier betont er zunächst den Gleichlauf von ProdhaftG und § 823 Abs. 1 BGB. Im zu entscheidenden Fall hatte der Hersteller bereits früher Fahrzeuge zur Nachbesserung zurückgerufen. Der VI. Senat sah sich allerdings gezwungen, die Sache zur weiteren Sachverhaltsaufklärung an die Vorinstanz zurückzuverweisen.

Examensrelevanz: Sehr hoch
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Juni 2009 – VI ZR 107/08, www.bundesgerichtshof.de

Verbraucherbegriff – Freiberufler und gemischte Tätigkeit

In einer Pressemitteilung vom 30.9.2009 (Nr. 200/2009) liest man von einer weiteren examensrelevanten Entscheidung, deren Gründe noch nicht vorliegen. Es geht dabei um den Verbraucherbegriff des § 13 BGB. Eine Anwältin – Freiberuflerin – erwarb über das Internet einige Lampen. Als Lieferadresse gab sie die einer Kanzlei an, nannte ihren Namen aber ohne Namenszusatz. Später wollte sie den Kaufvertrag nach § 355 Abs. 1, § 312d Abs. 1, § 312b Abs. 1 BGB widerrufen. Fraglich war nur, ob die Anwältin Verbraucherin i.S.d. § 13 BGB war. Der VIII. Senat führt dazu in der Pressemitteilung aus: “Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine natürliche Person, die – wie die Klägerin – sowohl als Verbraucher (§ 13 BGB) als auch in ihrer freiberuflichen Tätigkeit als Unternehmer (§ 14 BGB) am Rechtsverkehr teilnimmt, im konkreten rechtsgeschäftlichen Handeln lediglich dann nicht als Verbraucher anzusehen ist, wenn dieses Handeln eindeutig und zweifelsfrei ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit zugeordnet werden kann. Dies ist zum einen dann der Fall, wenn das in Rede stehende Rechtsgeschäft objektiv in Ausübung der gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit der natürlichen Person abgeschlossen wird (§ 14 BGB). Darüber hinaus ist rechtsgeschäftliches Handeln nur dann der unternehmerischen Tätigkeit der natürlichen Person zuzuordnen, wenn sie dies ihrem Vertragspartner durch ihr Verhalten unter den konkreten Umständen des Einzelfalls zweifelsfrei zu erkennen gegeben hat.” Im konkreten Fall wurde die Anwältin als Verbraucherin eingestuft.

Examensrelevanz: Sehr hoch
Fundstelle: BGH, Urteil vom 30. September 2009 – VIII ZR 7/09, n.v.

Mietrecht – Kein Anspruch auf  “Mietschuldenfreiheitsbescheinigung” gegen ehemaligen Vermieter

Der Sachverhalt der Pressemitteilung Nr. 199/2009 ist schnell erzählt: Ein Mieter wechselte die Wohnung, der neue Vermieter verlangte eine “Mietschuldenfreiheitsbescheinigung”. Der ehemalige Vermieter weigerte sich, diese dem Mieter auszustellen. Zu Recht? Anspruch hat der Mieter auf eine Quittung, § 368 BGB. Diese stellte der ehemalige Vermieter auch aus. Doch der Mieter wollte mehr. Hatte er Anspruch auf eine “Mietschuldenfreiheitsbescheinigung”? Mögliche Anspruchgrundlage sind §§ 535, 241 Abs. 2 BGB und ein gewohnheitsrechtlicher Anspruch. Dazu der VIII. Zivilsenat: “Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Anspruch auf Erteilung der begehrten “Mietschuldenfreiheitsbescheinigung” nicht besteht. Der Mietvertrag der Parteien enthält hierzu keine Regelung. Eine solche Verpflichtung besteht auch nicht als mietvertragliche Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB. Eine Verpflichtung zur Auskunft über das Bestehen oder Nichtbestehen von Mietschulden würde voraussetzen, dass der Mieter über Art und Umfang seiner Mietverbindlichkeiten im Ungewissen ist. Hieran fehlt es, weil der Mieter – wie hier die Kläger – unter Zuhilfenahme eigener Zahlungsbelege sowie der von dem Vermieter gemäß § 368 BGB geschuldeten und erteilten Quittungen über die von dem Mieter geleisteten Zahlungen ohne weiteres feststellen kann, ob alle mietvertraglich geschuldeten Zahlungen geleistet sind, und auch in der Lage ist, die Erfüllung seiner aus dem Mietvertrag folgenden Zahlungsverpflichtungen zu belegen. Die Abgabe einer in ihren Wirkungen unter Umständen weiter reichenden Erklärung kann einem Vermieter hingegen schon wegen einer möglichen Gefährdung eigener Rechtspositionen nicht zugemutet werden. Denn es erscheint nicht fern liegend, dass eine solche Bescheinigung auch als Ausgleichsquittung angesehen werden könnte, durch die der Vermieter auf alle eventuell noch bestehenden Ansprüche gegen den Mieter verzichten würde, oder dass darin ein “Zeugnis gegen sich selbst” liegt, das für ihn beweisrechtlich nachteilig wäre, falls nachträglich noch Streit über den Bestand oder die Erfüllung von Mietforderungen entstehen sollte. Auch eine allgemeine Pflicht zur Ausstellung einer solchen Bescheinigung wegen einer dahin entstandenen Verkehrssitte war im zu entscheidenden Fall nicht anzunehmen. Das Berufungsgericht hatte eine solche Verkehrssitte nicht festgestellt. Das Vorbringen der Kläger, wonach ein Vermieter in Dresden mit einem Bestand von 42.000 Wohnungen von jedem neuen Mietinteressenten die Beibringung einer “Mietschuldenfreiheitsbescheinigung” verlangt, reicht für die Annahme einer solche Verkehrssitte nicht aus, da diese voraussetzt, dass sich innerhalb aller beteiligten Kreise und nicht nur eines Teiles, sei er auch quantitativ erheblich, dazu eine einheitliche Praxis durchgesetzt hat.”

Examensrelevanz: Medium
Fundstelle: Urteil vom 30. September 2009 – VIII ZR 238/08, n.v.

Klauseln zu Schönheitsreparaturen: Sie sind nicht tot zu kriegen und die Vermieter werden auch immer geschickter. Diesmal aber nicht ganz so kreativ, denn das Thema „Farbwahl“ war vor kurzem noch ganz aktuell (BGH – Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, geisterte auch durch JUS und Life&Law, gell Christoph?! ) Die dortigen AGB wiesen den Mieter an, „die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten“ durchzuführen. Der BGH erklärte diese Klausel für unwirksam.

Der BGH hatte sich aktuell mit folgender Klausel auseinanderzusetzen: “Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.” Der Senat erklärte auch diese Klausel für unwirksam, da eine unangemessene Benachteiligung gem. § 307 BGB vorliege, da sich die oben genannten Einschränkungen auch regelmäßig während der Mietzeit bemerkbar machen würden. Der Vermieter dürfe regelmäßig jedoch kein berechtigtes Interesse daran haben, in welcher farblichen Umgebung sich der Mieter während dieser Zeit aufhalte, zumal dies zum persönlichen Lebensbereich zu zählen sei.

Relevanz: Wie bereits erwähnt sind die Vermieter kreativ und so ist auch in Zukunft mit immer neuen Variationen zu rechnen. Die Examensrelevanz ist und bleibt daher hoch. Vor allem der Klassiker eines „starren“ und „vermeintlich starren“ (alle x Monate je nach Bedarf) sollten bekannt sein. Einzelheiten sind in jedem Lehrbuch zu finden, von hier aus nur soviel: Ausgangspunkt jeder Argumentation muss der § 535 I 2 sein, der die Erhaltung der Mietsache dem Vermieter auferlegt. Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch AGB sind damit nur in Ausnahmefällen möglich. Leider sind die Details mehr oder weniger reines „case-law“. Aber nicht nur die klauselbedingten Einzelheiten sollten bekannt sein, sondern auch der Einstieg in die Falllösung kann variiert werden: Es kommen Ansprüche in Frage aus GoA, Bereicherungsrecht, aber auch Schadensersatzansprüche sind denkbar.

BGH-Pressemitteilung Nr. 155/09:

“Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft nicht deswegen an der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter gehindert ist, weil die Gesellschaft mit dem Ziel gegründet wurde, Wohnräume in Wohnungseigentum der Gesellschaft umzuwandeln.

Die Klägerin, eine aus acht Gesellschaftern bestehende BGB-Gesellschaft, erwarb ein Wohnanwesen in München. Erklärter Zweck der Gesellschaft ist die Eigennutzung der Wohnungen durch die Gesellschafter. Die Beklagte ist aufgrund eines mit den Voreigentümern des Anwesens geschlossenen Mietvertrages vom 18. August 1983 Mieterin einer Wohnung im dritten Obergeschoss des Anwesens. Mit Schreiben vom 31. März 2006 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung wegen Eigenbedarfs ihres Gesellschafters K. zum 31. März 2007. Mit der Klage hat die Klägerin Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann kündigen darf, wenn die BGB-Gesellschaft durch Erwerb des Mietwohnraums gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. § 566 BGB schützt den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit, sei es in Form einer Eigentümergemeinschaft oder einer BGB-Gesellschaft, als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt.

Der Wirksamkeit der Kündigung steht auch § 577a BGB (in Verbindung mit der einschlägigen Landesverordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung) weder in direkter noch in analoger Anwendung entgegen. Nach dieser Vorschrift kann der Erwerber nicht vor Ablauf von drei bis zehn Jahren seit der Veräußerung an ihn Eigenbedarf geltend machen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Daran fehlt es hier, weil die klagende BGB-Gesellschaft kein Wohnungseigentum, sondern das bebaute Grundstück als solches erworben hat und im Zeitpunkt der Kündigung durch die Klägerin eine Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht erfolgt war. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift muss ebenfalls ausscheiden, weil gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer nach Auffassung des Gesetzgebers die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungs-rechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers darstellt. Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck nicht zugeschnitten.

Da der Schutzzweck des § 577a BGB den Erwerb einer Wohnimmobilie durch eine Mehrheit von Personen, sei es in Form einer Miteigentümergemeinschaft, sei es in Form einer BGB-Gesellschaft, zum Zwecke der Eigennutzung nicht erfasst, hat der Senat auch eine unzulässige Umgehung dieser Vorschrift verneint.”

Bewertung: Der 8. Senat führt mit dem Urteil seine Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung einer GbR fort. Bereits im Jahr 2007 hatte er entschieden, dass eine GbR grundsätzlich auch wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters (!) kündigen kann (Urt. v. 27.6.2007 – VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 = ZIP 2007, 1955 = MDR 2007, 1301)

Ein aktueller Fall aus dem Mietrecht mit weitreichenden Konsequenzen für die Praxis war jüngst Gegenstand einer BGH-Entscheidung.

Zum Sachverhalt: Die Klägerin (die Mieterin) verlangte vom Beklagten (dem Vermieter) Schadensersatz, nachdem sie aus der Mietwohnung ausgezogen war. Der Vermieter hatte ihr wegen angeblichen “Eigenbedarfs” (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt. Kurze Zeit später bot er aber die Immobilie über einen Makler zum Verkauf an. Den Eigenbedarf hatte der Vermieter in der Kündigung entgegen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht als Kündigungsgrund angeführt. Die Klägerin hatte sich später mit ihrem Vermieter über die Auflösung des Mietverhältnisses geeinigt.

Der BGH sprach der Klägerin einen Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung (§ 280 Abs. 1 BGB) zu, sofern sie die Täuschung über den Eigenbedarf nachweisen kann (dies war noch streitig, der Fall wurde daher zur weiteren Sachverhaltsaufklärung zurückgewiesen). Rechtsfolge kann dabei bspw. ein Anspruch auf Wiederbegründung des Mietverhältnisses als Form der Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) sein. Denkbar wären z.B. auch Ersatzansprüche für die angefallenen Umzugskosten etc.

Bemerkenswert ist, dass dieser Anspruch auch nicht deshalb ausgeschlossen sein soll, weil die Kündigung wegen des Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB eigentlich unwirksam war. Auch die “einvernehmliche” Auflösung sei unschädlich (anders urteilte insoweit noch die Vorinstanz). Nach dem BGH werde hierdurch weder der Schadensersatzanspruch ausgeschlossen, noch komme es zu einer Anspruchskürzung (nach § 254 BGB) wegen Mitverschuldens. Denn maßgebend soll gewesen sein, ob die Mieterin die Kündigung und das damit zusammenhängende Räumungsverlangen bei verständiger Würdigung für berechtigt halten durfte. Dies war hier der Fall, da die Mieterin erst später Anlass zum Zweifel am Eigenbedarf des Vermieters haben musste; mithin lag auch kein Mitverschulden vor.