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BGH: Samstag kein „Werktag“ bei Mietzahlungen

Geschrieben von: christoph am 13.07.2010

Samstag kein Werktag i.S.d. § 556 Abs. 1 BGB

Der Samstag zählt bei der Überweisung von Mietzahlungen also nicht als „Werktag“. Hintergrund ist § 556 Abs. 1 BGB , wonach die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten ist. In den dem BGH vorliegenden Fällen hatten die Vermieter jeweils wegen angeblich unpünktlicher Mietzahlungen den Mietern fristlos gekündigt.

Entstehungsgeschichte und Schutzzweck der Norm

Der BGH hat seine Auffassung aus der Entstehungsgeschichte und dem Schutzzweck der gesetzlichen Regelung hergeleitet. Mit der Einführung des § 556b Abs. 1 BGB sollte eine damals bereits weit verbreitete Vertragspraxis unverändert in das Gesetz übernommen werden. Deshalb hat für Vereinbarungen aus der Zeit vor und nach Inkrafttreten der gesetzlichen Regelung eine einheitliche Auslegung zu erfolgen.…

Zwei BGH-Entscheidungen zur Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung

Geschrieben von: Samuel am 30.06.2010

BGH-Urteil vom 23.6.2010: Vereinbarung der Wohnfläche durch Absprachen im Vorfeld des Vertragsschlusses

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 23.6.2010 (VIII ZR 256/09) entschieden, dass ein Mangel einer Mietwohnung aufgrund einer Flächenabweichung auch dann vorliegen kann, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zu der Wohnfläche enthält.

Sachverhalt
Die Klägerin mietete vom Beklagten eine Dachgeschosswohnung in Mannheim. Der schriftliche Mietvertrag enthält keine Angaben zur Größe der Wohnung, diese sind in dem verwendeten Vordruck auch nicht vorgesehen. Die Wohnung war von einer Immobilienmaklerin mit folgender Annonce in der Zeitung angeboten worden: “MA-Waldhof, 3 ZKB-DG, Balkon, ca. 76 m², Parkett, EBK, DM 890,- + NK”. Vor Abschluss des Mietvertrages wurden der Mieterin eine Grundrissskizze sowie eine detaillierte Wohnflächenberechnung übergeben, in der die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 Quadratmetern ausgewiesen wird. Die Mieterin hat mit der Begründung, die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 Quadratmetern, unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete geltend gemacht.

Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass angesichts der Geschehnisse bis zur Unterzeichnung des Mietvertrages alleine…

Und täglich grüßt die Schönheitsreparaturklausel

Geschrieben von: Samuel am 12.06.2010

Wer schon einmal selber Stress mit dem Vermieter wegen Schönheitsreparaturen gehabt hat, beispielsweise, dass der Vermieter die Kaution gar nicht oder nur teilweise zurückzahlt, weil angeblich die Schönheitsreparaturen nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden sind, der weiß, dass dieses Thema nicht nur examens-, sondern sehr praxisrelevant ist.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 9.6.2010 entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht. Der Wohnungsmieter muss die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen.

Sachverhalt
Die Beklagten waren bis September 2007 Mieter einer Wohnung der klagenden Wohnungsbaugesellschaft in München. Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag folgende Bestimmungen:

“Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen, (…)”

Die Klägerin begehrt unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von…

BGH zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

Geschrieben von: Samuel am 12.05.2010

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in einem Fall getroffen, in dem der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.

Sachverhalt
Die Vermieterin hat die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung in Leipzig in Anspruch genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten Höhe nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.

Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 569 Abs.…

BGH Urteil: Eigenbedarfskündigung: Vermieter kann wegen Wohnbedarfs einer Nichte kündigen

Geschrieben von: Samuel am 2.02.2010

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 27.1.2010 entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung wegen des Wohnbedarfs einer Nichte des Vermieters wirksam ist.

Sachverhalt
Im Sommer 2004 zog die damals 85-jährige Klägerin aus ihrer Eigentumswohnung in Baden-Baden aus und übersiedelte in eine nahe gelegene Seniorenresidenz. Sie vermietete die Wohnung ab September 2004 an die Beklagten zu einer monatlichen Miete von 1.050 €. Im August 2007 übertrug die verwitwete und kinderlose Klägerin das Eigentum an der Wohnung im Wege vorweggenommener Erbfolge auf ihre Nichte; dabei behielt sie sich einen Nießbrauch an der Wohnung vor. In dem Übertragungsvertrag verpflichtete sich die Nichte als Gegenleistung gegenüber der Klägerin, auf Lebenszeit deren Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und die häusliche Grundpflege der Klägerin zu übernehmen. Durch Anwaltsschreiben ließ die Klägerin seit August 2007 mehrfach Kündigungen des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses aussprechen. Als Kündigungsgrund wurde auch Eigenbedarf für die Nichte aufgrund der Pflegevereinbarung im Vertrag vom August 2007 geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die anschließend von der Vermieterin erhobene Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.…

BGH Entscheidung zum Thema Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel für den Innenanstrich der Türen und der Fenster

Geschrieben von: Samuel am 21.01.2010

Der BGH hat in einer neuen Entscheidung vom 20.1.2010 seine bisherige Rechtsprechung zu den sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam erklärt.

Sachverhalt
Die beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin war aufgrund eines Formularmietvertrages zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In § 4 Nr. 6 des Vertrages ist unter anderem bestimmt:

“Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …”

Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz:
“Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …”

Mit der Klage verlangt die Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses (soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse) Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.…

BGH: Neues aus Karlsruhe

Geschrieben von: Gerrit am 8.10.2009

Eine Reihe von BGH-Entscheidungen in Zivilsachen aus den letzten Tagen weisen eine mehr oder minder hohe Examensrelevanz auf, weshalb ich sie hier kurz vorstellen möchte:

Produzentenhaftung – “Airbag-Fall”

Bereits vom 16.6.2009 datiert eine neue Entscheidung des BGH zur Produzentenhaftung eines Fahrzeugherstellers für Schäden, die durch einen fehlerhaften Airbag verursacht wurden. Die Entscheidungsgründe liegen jetzt vor, das Urteil ist für die amtliche Sammlung vorgesehen und steht in einer Reihe mit Entscheidungen wie “Hühnerpest”, “Honda”, “Wasserflasche” oder “Milupa”. Sehr schön differenziert die Revisionserwiderung der Beklagten nach möglichen Fehlern bei der Konstruktion, Produktion, Instukrion und Produktbeobachtung, lehnt diese aber natürlich ab. Nachdem der 6. Senat einige Vorfragen zu möglichen Ansprüchen aus dem Produkthaftungsgesetz klärt, die (auch) mit dem intertemporalen Recht zu tun haben. Sodann legt der Vi. Senat dar, dass der Fehlerbegriff des Produkthaftungsgesetzes mit dem der deliktischen Produzentenhaftung i.S.d. § 823 Abs. 1 BGB identisch sei. Kern des Urteils ist die Frage, ob ein Konstruktionsfehler vorlag, weil der Hersteller aus wirtschaftlichen Gründen nicht alle technisch möglichen Maßnahmen ausgeschöpft hatte. Der BGH…

Und täglich grüßt das…oder: BGH zu Schönheitsreparaturklauseln

Geschrieben von: simon am 23.09.2009

Klauseln zu Schönheitsreparaturen: Sie sind nicht tot zu kriegen und die Vermieter werden auch immer geschickter. Diesmal aber nicht ganz so kreativ, denn das Thema „Farbwahl“ war vor kurzem noch ganz aktuell (BGH – Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, geisterte auch durch JUS und Life&Law, gell Christoph?! ) Die dortigen AGB wiesen den Mieter an, „die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten“ durchzuführen. Der BGH erklärte diese Klausel für unwirksam.

Der BGH hatte sich aktuell mit folgender Klausel auseinanderzusetzen: “Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.” Der Senat erklärte auch diese Klausel für unwirksam, da eine unangemessene Benachteiligung gem. § 307 BGB vorliege, da sich die oben genannten Einschränkungen auch regelmäßig…

Eigenbedarfskündigung einer BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter bei beabsichtigter Wohnungsumwandlung

Geschrieben von: Gerrit am 27.08.2009

BGH-Pressemitteilung Nr. 155/09:

“Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft nicht deswegen an der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter gehindert ist, weil die Gesellschaft mit dem Ziel gegründet wurde, Wohnräume in Wohnungseigentum der Gesellschaft umzuwandeln.

Die Klägerin, eine aus acht Gesellschaftern bestehende BGB-Gesellschaft, erwarb ein Wohnanwesen in München. Erklärter Zweck der Gesellschaft ist die Eigennutzung der Wohnungen durch die Gesellschafter. Die Beklagte ist aufgrund eines mit den Voreigentümern des Anwesens geschlossenen Mietvertrages vom 18. August 1983 Mieterin einer Wohnung im dritten Obergeschoss des Anwesens. Mit Schreiben vom 31. März 2006 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung wegen Eigenbedarfs ihres Gesellschafters K. zum 31. März 2007. Mit der Klage hat die Klägerin Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer…

Schadensersatzanspruch des Mieters, wenn der Vermieter einen Eigenbedarf vorgetäuscht hat

Geschrieben von: stephan am 20.04.2009

BGH stärkt Mieterrechte bei Kündigung wegen angeblichem Eigenbedarf – Schadensersatzanspruch des Mieters trotz “freiwilliger” Vertragsauflösung