Leitsatz des Verfassers
Garagen und Stellplätze dürfen vom jeweiligen Mieter grundsätzlich nur im Rahmen des Vertragszweckes genutzt werden, wobei es sich bei Tiefgaragenstellplätzen nicht um einen geschlossenen Raum, sondern lediglich um eine solche ungeschützte Fläche handelt, die sich für das Abstellen eines PKWs eignet.
Sachverhalt (verkürzt)
In dem vor dem Amtsgericht München (AZ 433 C 7448/12) verhandelten Fall vom 21.11.2012 ging es um einen von einem Münchner Ehepaar angemieteten Tiefgaragenstellplatz, der im Rahmen des Mietvertrages zu der von diesem gemieteten Wohnung gehörte. Das Ehepaar nutzte den Stellplatz allerdings überwiegend nicht dafür, hierauf einen PKW abzustellen, sondern vielmehr dazu, dort Kartons sowie Plastikmaterial zu lagern. Eine Aufforderung der Vermieterin zu einer Unterlassung einer solchen Nutzung blieb fruchtlos, sodass sie Klage vor dem AG mit der Begründung erhob, der Tiefgaragenstellplatz sei für eine derartige Nutzung nicht vorgesehen. Nicht zuletzt bestünden daneben feuerpolizeiliche Bedenken. Das AG München gab der Klage schließlich statt.
Rechtliche Würdigung
Im Hinblick auf die wesentliche Problematik dieses Falles führte das AG zunächst aus, dass ein Mietobjekt – wie eine Garage oder ein Stellplatz – vom Mieter grundsätzlich nur im Sinne des Vertragszweckes genutzt werden dürfe. Soweit es aber an einer solchen ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung fehle und insofern eine Regelungslücke im Mietvertrag bestehe, sei der Umfang der Gebrauchsgewährung der Mietsache durch Auslegung zu ermitteln.
1. Grundsätze der ergänzenden Vertragsauslegung
Anhand dieser Überlegungen besteht Grund genug dafür, sich die Grundsätze einer ergänzenden Vertragsauslegung im Sinne der §§ 133,157 BGB zu vergegenwärtigen: Nach der Rechtsprechung des BGH ergibt sich in Bezug auf die ergänzende Vertragsauslegung, dass eine durch Auslegung zu schließende Vertragslücke nur dann vorliege,
„wenn der Vertrag innerhalb des durch ihn gesteckten Rahmens oder innerhalb der wirklich gewollten Vereinbarungen ergänzungsbedürftig ist.“ [1]
Es sei überdies stets darauf abzustellen,
„was die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten.“ [2]
Zwar sei dabei zunächst an den Vertrag selbst in Form der enthaltenen Regelungen bzw. Wertungen anzuknüpfen, doch solle der Sinn und Zweck des Vertrages jedenfalls der Ausgangspunkt der Vertragsergänzung sein. Als immanente Grenze dürfe die Auslegung des Vertrages
„nicht zu einer Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen und […] muss in dem Vertrag auch eine Stütze finden.“ [3]
Von daher gilt es im Ergebnis mithin, den hypothetischen rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien zu bestimmen und angemessen zu berücksichtigen.
2. Anwendung der Grundsätze im kontreten Fall
Offensichtlich war dem AG München auch die Bestimmung des hypothetischen rechtsgeschäftlichen Willens der Parteien dieses Mietvertrages nur schwerlich möglich, sodass sich das Gericht dazu veranlasst sah, im Grunde über die oben genannten Grundsätze hinauszugehen und als zusätzlichen Anhaltspunkt die Bestimmungen der Reichsgaragenordnung (RGaO) vom 17.02.1939 heranzuziehen. Demnach sind sog. „Einstellplätze“ gemäß § 1 I RGaO „unbebaute oder mit Schutzdächern versehene, weder dem ruhenden noch dem fließenden öffentlichen Verkehr dienende Flächen, die zum Einstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt sind.“
Im Lichte dieser ergänzenden Heranziehung sei selbst ein vorliegendes Einverständnis der Klägerin zum Abstellen eines Fahrrades als ein zusätzliches Entgegenkommen zu bewerten. Gerade aber das Abstellen solcher sonstigen Gegenstände, die die Beklagten vermehrt auf dem Tiefgaragenstellplatz zu platzieren beliebten, könne von diesem Einverständnis nicht erfasst werden. Die Kartons und das Plastikmaterial seien laut Urteil des AG München schließlich zu entfernen, sodass der Klage stattgegeben wurde.
Bewertung
Zunächst einmal mutet die Heranziehung der Regelungen der Reichsgaragenordnung seltsam an, wird man den Parteien doch unterstellen müssen, dass sie im Wege der Bestimmung auch des hypothetischen Parteiwillens schon gar nicht an eine solche Reichweite zu denken vermocht haben, wenngleich die Reichsgaragenordnung in gewissen Teilen immer noch eine rechtliche Gültigkeit innerhalb der Bundesrepublik Deutschland und seiner Gliedstaaten – wie dem Freistaat Bayern – besitzt. Die Definition eines Einstellplatzes ist insoweit also nicht von vornherein ungeeignet den (hypothetischen) Willen der Vermieterin festzustellen, für welche Art der Nutzung diese dazu bereit ist ein Mietverhältnis über die Mietsache einzugehen. Für den Studenten eignet sich dieser kleine „Ausflug“ in die Reichsgaragenordnung jedenfalls, sich die Grundsätze der ergänzenden Vertragsauslegung vor Augen zu führen.
